在西班牙购买有租客的房产
30秒了解
购买一套已有租客的西班牙房产，并不意味着您得到的是一套附带收入的空置住宅。无论租约是否登记，您都将按照前业主约定的条件，接管现有租约在其五年或七年最低期限内的剩余部分。租客还可能依法享有优先购买该房产的权利。
我购买房产后，租约会如何处理？
您将完全取代卖方的位置。购买出租房产的买方将接管房东的权利和义务，直至合同最初5年期限届满，或者在前房东为公司时，直至7年期限届满。无论租约是否已在房地产登记处登记，这一规则都适用。租客支付的租金、已经开始计算的租期以及原始合同中的任何条件，都会按照原有状态随房产一并转移。实际情况是：您不能在第一天提高租金，不能因为自己成为新业主就缩短剩余租期，而销售代理所说的“租客很快就会搬走”并不是一份文件。最多只能算是租客告知卖方的一件事。
承接的租约
- 完成交割您接管租约租金、条件和剩余期限均与前业主持有时相同。
- 自原始签署日起第5年或第7年最短期限届满承租人可以搬离，或者租约可以再次自动延长。
您可以如何使用该房产
- 从完成交割到期限届满您无法使用您不能自行使用，也不能将其出租给任何人。
- 期限届满后可自由使用或出租只有在承继的最短期限真正届满后才可以。
| 您可能的假设 | 法律规定的内容 | 来源 |
|---|---|---|
| 出售会终止现有租赁关系 | 不会。买方将承接租约，直至其最短期限届满。 | LAU第14条 |
| 未登记的租约对新所有权人不具有约束力 | 具有约束力。买方承继租约并不以在房地产登记处登记为条件。 | LAU第14条 |
| 我取得所有权后可以提高租金 | 只有在现有合同允许调整租金且满足其中条件的情况下才可以。购买房产不会改变该条款。 | LAU第14条，结合现有合同 |
如果我打算自己居住而购买该房产，这是否有影响？没有，您自己的计划不会缩短承租人承继的期限。您最终能否因自住需要收回房产，取决于原合同是否保留了该项权利，以及是否以与卖方相同的方式发出适当通知。这与所有权已经变更这一事实无关。
在我可以购买之前，承租人是否享有优先购买该房产的权利？
可能享有。现任承租人依法享有优先购买权，即优先取得权，除非该权利在签署租约时已被有效放弃。这在西班牙实践中很常见，但并非普遍适用。如果该权利已被放弃，房东仍必须至少在完成交割前30天通知承租人出售意向。公证契据必须记载已发出该通知。若省略这一步，房地产登记处可以拒绝登记您的购买。这是文件审查，而不是谈判。您的律师会在您承诺购买之前确认具体租约是否包含有效的权利放弃条款，以及是否确实发出了通知。
- 先买权：承租人的优先购买权在完成交割之前，必须给予承租人按照相同条件购买的机会，除非该权利已在签署租约时被有效放弃。
- Where
- 已在租约文件中核查。
- 即使已放弃，卖方仍须通知必须告知承租人出售意向，且公证契据必须记载已完成该通知。
- How long
- 至少在完成交割前30天。
- Watch out
- 若省略这一步，房地产登记处可以拒绝登记您的购买。
- 回购权：瑕疵出售后承租人的补救权如果未适当先向承租人提供购买机会，承租人可能能够在完成交割后取代买方取得房产。
- Watch out
- 未尊重该权利而完成的出售可能受到质疑。因此，通知文件与出售合同同样重要。
上述第 25 条的实质内容在多个独立的西班牙法律来源中均得到佐证，这些来源于 17 August 2026 查阅，而非直接依据 BOE 文本。您在依赖相关内容之前，应由您的律师根据具体租赁合同确认确切措辞。
完成交割时，卖方应转移哪些内容？
除房产之外还有四项，而且没有一项会等到您提出要求。
- 定金及其记录租户最初支付的定金应连同其在地区住房主管机构的备案记录，一并转给您这位新房东，这样租期结束时应由您而不是卖方退还定金。
- 已收租金，按比例分摊在完成交割后某段期间已经支付的任何租金，均归您所有，并按交房日期以天数分摊。
- 有日期的物品清单租户在租期开始时收到的物品清单。如日后发生定金争议，这一点十分重要。
- 租金支付证明确认不存在任何您会随租约一并继承的欠租。
现有租约以及有关特定房产使用和出租的规则，已经是 Arevont 法律协调清单中的标准项目之一。每次购买都会进行这项核查，并非只有购买已出租房产时才特别增加。核查仍由律师主导，只是多审查一份文件。
继承的业主委员会债务可以与租约问题分开吗？可以，而且两者会分别核查。无论房产由租户还是业主居住，业主委员会债务都会随房产转移，与居住者身份无关；它所对应的证明文件，也不同于租户自身的租金状况证明。两项证明都会在完成交割前申请，任何一项都不能替代另一项。
如果我希望房产空置呢？
购买已出租的房产，并不会让您比卖方更快获得空置房产，您也不能强行要求腾空。实际存在三种选择，而且没有任何一种自动属于“推荐方案”。哪种方案最佳，取决于租户以及您拥有的时间。
- Option 1协商自愿提前退租很常见，但不能强行要求，只能协商同意。
- 价格
- 通常需要一定补偿
- 确定性
- 不保证实现租户可以拒绝。
- 时间
- 若能成功，这是最快的方式
- Option 2如果合同保留了相关权利，可行使该权利该权利会随房产一并转给您，通知条件与卖方相同。
- 价格
- 无需补偿
- 确定性
- 仅在合同保留该权利时适用购买房产并不会自动产生这项权利。
- 时间
- 按照约定的通知期限
- Option 3等到剩余租期结束最简单的选择，也是始终可行的唯一方式。
- 价格
- 无需额外费用
- 确定性
- 始终可行
- 时间
- 完整的剩余租期
这也有一个好处：从第一天起就能获得稳定且受法律保护的租金收入的房产，与需要您自行申请许可、配备家具并进行营销的房产，属于不同类型的资产。与其只把租户视为障碍，不如考虑这一点。
购买已出租房产与购买空置房产，有何不同？
同一房产处于两种不同状态，各有实际的利弊权衡。两者都不能简单地说哪一种更好。
| 维度 | 有租户 | 空置 |
|---|---|---|
| 从第一天起获得收入 | 是的，租金已按现有合同约定，您无法在合同之外提高租金。 | 在您找到自己的租户或住客之前，没有收入。 |
| 自用房产 | 在租期结束或租户同意搬离之前，无法实现。 | Immediate. |
| 典型要价 | 通常相较于类似的空置房源有所折价，以反映这一限制。 | 按完整市场情况比较，价格未计入限制因素。 |
| 尽职调查必须涵盖哪些内容 | 除标准审查外，还包括租赁合同、第25条相关情况、定金以及租金支付记录。 | 仅进行标准的房产和法律审查。 |
购买有租户房产前应索取哪些材料
五份文件，应在预订前索取，而不是等到法律审查时再索取。| 申请 | 它能告诉您什么 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 完整的租赁合同，而不是合同摘要 | 剩余租期、租金、任何调整条款，以及放弃优先购买权的约定，都载于这一份文件中。 | 只说“条款都是标准的”，却不提供任何文件。 |
| 如已放弃该权利，须提供第25条通知的证明 | 没有这份证明，房地产登记处可能拒绝登记您的购买。 | 以保证代替已登记的通知。 |
| 确认定金及其存放地点 | 该定金应连同日后返还定金的义务一并转移给您。 | 没有记录定金由何处持有。 |
| 租户的租金支付证明 | 确认租赁合同转移时不存在任何欠租。 | 只说“他们总是按时付款”，却没有任何书面证明。 |
| 租期开始时制作的、注明日期的房屋物品清单 | 日后发生定金争议时唯一真正有效的保障。 | 没有物品清单，或清单未注明日期。 |
关于特定租赁合同，我们无法作出的承诺
西班牙租赁法对租户提供强有力的保护，程度通常超过外国买家的预期。基于“租户会自行搬走”这一假设进行购买，实际上是基于猜测作出购买决定。如果购买房产的首要目的就是获得空置房屋，您必须在预订前核实这一点，而不是事后核实。我们负责协调审查，但不是律师。第25条通知和租赁合同应由独立律师阅读并确认，而不是由Arevont进行认证。
关于购买有租户房产的常见问题
- 我能否仅仅因为买下房产是为了自己居住，就将租户驱逐？
- 不能。想要住在那里本身，并不是提前终止继受租赁合同的理由。只有在原始合同保留了房东因个人使用需要收回房产的权利，并且依据该条款发出正确通知时，才可能实现。该权利随房产一并转移，并非因出售而产生。
- 有租户的房产通常是否比同等的空置房产更便宜？
- 通常是的，因为无法自由使用或出租房产对买家而言是一项实际成本，市场通常会因此给予折价。折价是否足以抵消这一限制，取决于最低租期还剩多少，以及您真正希望如何使用这套房产。
- 如果卖家告诉我，租户已经同意在完成交割前搬离，该怎么办？
- 在依赖这一承诺之前，应要求租户签署书面文件并注明日期。销售代理转述的口头保证对租户不具有约束力；如果租户改变主意，您和卖家都无法据此强制执行。
- 通过公司而非个人名义购买，会改变这些情况吗？
- 这会改变租赁合同所承载的最低租期，但不会改变其是否转移。无论以哪种方式购买，租赁合同都会转移。区别在于，公司房东对应的最低租期为7年，而不是5年。在决定以何种方式持有房产前，了解这一点很重要。
