Costa del Sol 洪水风险
30秒了解
约8%的西班牙住宅位于已标绘的洪水区域，因此大多数住宅并不在其中。查询某个具体地址是否属于该区域是免费的。在提出报价前，您可以通过公共地图用大约十分钟完成查询。
水道上方山坡
- 水道T10
- 这里多数年份都会有水。这就是 rambla，也就是河床本身，在其中建造房屋属于例外情况，并受到严格限制。
- 洪泛区T100
- 任何单一年份发生的概率约为1 %。这是西班牙规划中采用的主要情景，也是大多数决策的依据。
- 外缘T500
- 低概率情景。地块在 T100 情景下可能不在范围内，但在这里仍被标示，因为这里已接近地图研究的边界。
- 山坡规划住宅区洪泛区上方
- 按地图标示的含义，这并不属于洪水风险。真正的问题是地表径流：暴雨时，道路和上方梯田的水会流向哪里？
Costa del Sol 的洪水风险有多大？
西班牙确实会发生严重洪灾，并造成人员死亡。这个问题需要明确的答案，而不是恐慌，也不是漠然置之。明确的答案是，这里的洪水风险集中、已有地图标示，并且可以核查。
- 风险集中，而非普遍存在一项将西班牙地籍与官方洪水地图进行比对的分析发现，约有 7,9% 的房产位于存在某种洪水风险的区域。2024 年，这大约涉及两百万套住房。这个数字很多，但占全国的比例仍然不高。实用的结论不是“西班牙会发生洪灾”，而是“请查明这个地址的情况”。
- 两种不同的水灾河流洪水发生在水道溢出河槽时。海洋洪水来自大海，包括风暴潮以及冲击低矮海岸线的海浪。这两类风险分别标示在地图上，其表现也不同。在这片海岸，一处房产可能面临其中一种风险，而不面临另一种。
- Rambla 是当地的主要风险Rambla 或 barranco 是一种一年中大部分时间都干涸的水道。它看起来像一条小路、一片砾石带，或建筑物之间经过景观处理的空隙。暴雨时，它会在几分钟内成为整片山坡的排水通道，并带走沿途卷入的一切物体。
- DANA 不是普通的风暴这个西班牙术语描述的是高空中一团孤立的冷空气。它停留在温暖的秋季海面上方，并在几小时内向小范围区域倾泻大量雨水。这是地中海地区秋季的正常天气现象。近期事件的严重程度已足以改变所有人，包括保险公司，谈论这一问题的方式。
在继续阅读前，有一点限制需要说明：本页面讨论的是水的问题。地块是否可以合法建造、建筑距离海岸线应有多远，以及海岸法对较早建成的房产有何影响，这些都属于法律问题，请参阅相关专页。
如何核查某个地址是否位于洪水区？
政府通过一个免费的查看器公布全国洪水地图，无需注册。界面为西班牙语，风格也略显老旧。以下步骤将引导您完成操作。在您乘飞机前，请为房源清单中的每一处房产完成这项核查。
- 打开 SNCZI 查看器Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables 是由环境部发布的官方洪水区地图。另有一款移动应用 infoAGUA，提供相同的数据。
- Where
- miteco.gob.es，搜索“visor SNCZI”
- 查找房产，而不是城镇放大到街道级别。如果房源信息没有提供地址，请向卖家或中介索要地籍编号。该编号可以确定确切的地块。
- Watch out
- 猜测邮政编码不等于完成核查。请放大到地块本身。
- 开启洪水图层在内容面板中，逐一添加灾害图层、peligrosidad 地图和洪水风险图层。
- Watch out
- 如果您在手机上同时查看三层阴影叠加图，很容易错误地认定某处房产没有问题。
- 分别查看三种情景高概率表示十年重现期，中等概率表示一百年，低概率或极端概率表示五百年。地块在 T100 情景下可能不在范围内，但在 T500 情景下会被标示。
- Watch out
- 记下您的地块属于三种情景中的哪一种。这就是您应向律师和保险公司重复说明的结论。
- 核查优先流动区zona de flujo preferente 是洪泛区中水流速度快且水深较大的部分。这里的建筑限制最为严格。
- Where
- 同一查看器中的独立图层
- Watch out
- 位于其中的地块，与处于 T500 区域外缘的地块，情况完全不同。
- 从地块查到具体单元地图是平面的，而建筑物不是。地块被标示后，请确认公寓位于哪一层，是否有地下室或地下车库，以及入口坡道位于何处。
- Watch out
- 位于被标示地块上方的三楼公寓，问题在于车库，而不是住宅本身。准确了解这一点很有价值，不应只是凭情绪作出反应。
请牢记两个限制。地图只涵盖经过研究的水道，因此一条小型城市溪沟或排水涵洞可能完全不会显示出来。而且，在八月暴雨期间，如果雨水篦子堵塞，地图上也不会显示积水。这是本海岸出现地面积水最常见的原因，但从法律意义上说，这并不属于洪水。
我的地址在地图上什么也没有显示。我安全吗？更安全，但并非经过认证。地图只涵盖经过研究的水道，因此一条小型有覆盖的溪沟可能会遗漏。地图也不会显示无法应对突发暴雨的排水设施。清晰的地图所能说明的是，国家自身的危险度模型并未将您的地块列入洪泛区。这是您能够获得的最有力的单项免费证据。
“洪泛区”、“危险度”和“T100”究竟是什么意思？
洪泛区、危险度、风险和优先行洪流分别描述不同的事物。混淆这些概念，买家就可能因为T500区域的边缘而过度恐慌，或对一条水道过于放松警惕。
- 洪泛区洪泛区
- 含义
- 在特定情景下预计会被水淹及到的土地。这是关于地面的地图事实，并不是对某一具体年份的预测。
- 这对您的影响
- 首先需要确认的事项，也是您在预订前可以要求律师书面确认的事项。
- 危险度危险度
- 含义
- 水在此处的表现方式：水有多深、流速多快、发生多频繁。同一洪泛区内的两块地块，其危险度可能大不相同。
- 这对您的影响
- 这决定了您面对的是一间进水的车库，还是一栋危险建筑。重要的是水的深度和流速，而不是地图上的阴影标示。
- 风险风险
- 含义
- 危险度与暴露对象相结合后的结果，包括人员、住宅和基础设施。风险地图旨在帮助主管部门进行规划，并不是用来评估公寓价格的。
- 这对您的影响
- 这是有用的背景信息，但不是作出决定时应依据的图层。不要把高风险地图与高危险度地块混为一谈。
- 优先行洪区优先行洪区
- 含义
- 洪泛区中承载快速且深水流的部分。对于可以建设或改建的项目，这里的法律限制最为严格。
- 这对您的影响
- 四类区域中最严重的一类。这里的房产可能面临扩建和重建限制，因此这应是向律师咨询的问题，而不仅仅是向保险公司咨询的问题。
请将重现期理解为每年的发生概率，而不是日历上的时间。T100意味着任何给定年份发生的概率约为1 %。不会因为去年秋天下过雨，这一概率就重新计算。两个百年一遇事件可以连续两年发生，而地图并没有错误。
百年一遇的洪水究竟意味着什么？每年的发生概率约为1 %，且各年份相互独立。在持有房产三十年的时间里，至少发生一次此类事件的累计概率约为四分之一。这是简单的算术，而不是悲观主义：0,99的30次方约为0,74，因此至少发生一次事件的概率约为26 %。这也意味着，此类事件可能在连续两年发生，而地图并没有出错。
在这段海岸线上，水真正集中在哪里？
马拉加省有一系列短而陡的河流，从山地流入大海，沿着约161 km的海岸线分布。这种地形形成了当地的风险：不是缓慢的河流泛滥，而是大量水流迅速抵达低处。下文讲的是地理情况，并不是对任何城镇或建筑的结论。请利用这些信息了解应查看哪个地图图层，然后让地图作出判断。
- 河口及其平坦地带Guadalhorce河位于Málaga市以西，Vélez河位于Torre del Mar后方，是这段海岸线上最大的两个河口。河口意味着平坦、低洼且已绘入地图的地面。它们附近的部分平原会出现在洪水情景图中。这也并非巧合，工业园区和一些价格最低的土地正位于此处。
- Axarquía的峡谷Málaga以东地势迅速升高，水流会沿着短而陡峭的峡谷冲下。这里的危险度与宽阔洪泛平原的关系较小，更多在于一条几分钟内就会涨满的狭窄水道，以及横跨水道的通行道路。请了解您将如何离开规划住宅区，而不仅仅是如何进入。
- 度假城镇中的溪沟Fuengirola、Marbella和Estepona都被从山地流向海滩的水道穿过：Fuengirola河，以及Marbella和Estepona的一系列有名称的河流和溪沟。在建成区内，许多水道流经管道或渠道，因此您无法在房源照片中看到它们。它们附近的部分低洼地会出现在地图上，有时宽度仅相当于一条街道。
- 山坡上的规划住宅区是另一回事在斜坡上，您要问的不是洪水问题，而是地表径流问题：上方道路的水流向哪里？挡土墙设有排水设施吗？您上方的露台是否曾经溢水？社区以前是否曾为此支付维修费用？请查看挡土墙上的污渍和修补痕迹，以及墙脚的新抹灰层。
- 各处的车库和地下室在这段海岸线上，地下车库是积水最终汇集的地方：沿坡道流下，从电梯井进入，或从排水口涌上来。这里也是业主存放那些无法承受损失之物的地方。即使公寓本身位于上方三层，也值得考虑底层或地下室储藏室的情况。
这些都不意味着一个城镇不适合购房。这意味着您值得在登机前花十分钟查看地图，也意味着当您站在现场时，坡道、排水设施和挡土墙值得拍照留存。
洪水区会改变什么：保险、抵押贷款，还是价格？
位于已标注区域并不会阻止您购房。它会带来四项实际影响，而每一项都有您可以核实的答案。
买方的假设实际情况
- 发生洪水，保险会赔付
- 赔付的是国家基金，而不是您自己的保险公司。Consorcio de Compensación de Seguros承保包括洪水在内的特殊灾害。但前提是房屋保险必须有效且保费已缴清。保单生效前七天内发生的损失不在承保范围内；对于财产损失，您还需自行承担损失的7 %。房屋晾干期间损失的租金收入完全不予赔付。
- 银行会告诉我是否存在问题
- 估价报告会在这里体现这一点，作为限制因素或警告。西班牙的估价规则已于2025年修改，将包括洪水在内的气候风险纳入估价实践。目前没有已公布的规则规定洪水区房产应享有何种折扣。您可以要求查看完整的估价报告，而不只是摘要金额，并阅读警告部分。
- 卖方必须披露这一点
- 远低于外国买家的预期。在西班牙房产交易中，没有标准的洪水声明；法律审查也不会自动包括洪水地图核查，除非有人提出要求。请以书面形式询问卖方，该房产是否曾进水，并请律师确认其洪水区情况。这两个问题的核查成本都很低，但除非您提出询问，否则都不会得到答案。
- 社区应该已经处理过了
- 社区会议纪要会告诉您答案，但几乎没人会为此查阅。请留意车库进水、抽水泵维修、排水工程、暴雨后收取特别费用，或保险理赔被拒等内容。公共区域的损坏由社区保险承保，但需扣除免赔额，因此一个规模较小且反复发生的问题，往往意味着业主直接承担了费用。
- 百年一遇的洪水不会发生在我身上
- 这意味着每年约有1 %的概率，因此持有房产三十年期间，至少发生一次此类事件的概率约为四分之一。这并不是避开海岸的理由，而是提醒您在十月不要把车停在坡道底部，妥善为车库内物品投保，并了解积水会流向何处。
- 出售时不会有影响
- 它对下一位买家的影响，恰好与当初对您的影响一样，因为对方可以打开同一张免费地图。洪水区房产并非无法出售，但买家每年都越来越了解情况，价格也会反映这一点。如果您支付的价格没有反映一个陌生人十分钟内就能查到的事实，那么这就是现在需要解决的问题。
按实际可执行顺序进行洪水核查
其中三项可以在办公桌前完成，五项需要有人陪同查看房产，另外三项是向他人提出的问题。所有这些都无需花钱。| 检查事项 | 为什么重要 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 出发前在办公桌前查看 | ||
| SNCZI地图上的地块，三个情景均适用 | 这是唯一的官方答案，而且免费。 | 在十年一遇情景中被标注，或位于优先流动区内。 |
| 距最近水道的距离和方向 | 有人工河道的河流在照片中看不见，在地图上一目了然。 | 地块正上方有一条旱谷，而建筑物横跨其自然路径。 |
| 该房产是否有地下室或地下车库 | 在这片海岸，通常是车库进水，而不是公寓。 | 地下车库的坡道位于街道最低处，坡道顶部没有排水渠。 |
| 在房产现场 | ||
| 墙壁、车库和储藏室里的水痕 | 过去的积水会留下痕迹，而覆盖其上的油漆会呈现不同的光泽。 | 车库墙壁底部有一条刚刷过的漆带，环绕四周的高度完全一致。 |
| 排水沟、集水井和排水渠 | 普通的强降雨应由排水系统处理，而不是由河流处理。 | 集水井堵塞、坡道顶部没有排水渠，或落水管将水排到露台上。 |
| 底层相对于街道所处的高度 | 高出二十厘米的台阶确实有助于挡住积水。 | 位于底层的公寓，或低于街道标高且门在最低处的露台。 |
| 坡地上方和下方的挡土墙 | 在山坡地带，真正的问题在于地表径流和墙体排水。 | 挡土墙底部修补过的裂缝、潮湿斑块或重新勾缝的痕迹。 |
| 通行道路，以及它如何跨越水道 | 对大多数业主而言，实际中真正的风险是道路被截断。 | 只有一条进出路线，需要经过巴兰科干谷上的低矮桥涵。 |
| 来自社区和市政厅 | ||
| 过去三年的社区会议纪要 | 在有人提及洪水之前很久，水泵、维修记录和收费中就会显现洪水影响。 | 反复出现的车库进水问题，或被拒赔的保险索赔。 |
| 社区保险及其免赔额 | 共用区域的损失通过这份保险理赔，否则完全无法赔付。 | 共用区域没有洪水保险，或免赔额高于任何现实中的索赔金额。 |
| 市政厅规划部门 | 市政府保管当地档案和当地应急预案。 | 对方只是耸耸肩。然后请您的律师以书面形式提出同一个问题。 |
河流附近的低洼地，或山坡上的规划住宅区
在这片海岸，水患问题有两种不同形态。具体形态取决于房产所处的位置，而不是它属于哪个城镇。| 水道附近的低地 | 海岸上方的坡地 | |
|---|---|---|
| 灾害风险 | 水流到来并停留：河流或拉姆布拉干涸河道溢出河槽，漫过平坦地面。 | 水流迅速通过：道路和坡地的地表径流在墙体和露台的作用下变得更强。 |
| 它在地图上的位置 | 直接显示在洪水情景图中。这正是 SNCZI 地图所标示的内容。 | 通常完全不会。地表径流和排水问题并不属于洪水区，这正是人们忽视这一风险的原因。 |
| 受损部位 | 车库、地下室、底层、商铺、汽车、电梯以及为这些区域提供服务的电气设备。 | 挡土墙、露台、车道、泳池周边区域，以及您地块下方的地块。 |
| 谁来支付 | Consorcio 在已有有效保险的基础上，为重大灾害事件提供赔付，但会扣除由您自行承担的 7 %。一般排水故障由社区或您本人承担。 | 几乎总是由业主或社区承担。地表径流造成的损害很少属于重大灾害事件，通常是维护问题。 |
| 检查事项 | 地图、坡道、通往门口的台阶、车库墙体和会议纪要。 | 墙体、墙体排水、上方的道路、上方的露台，以及关于墙体维修的会议纪要。 |
拉姆布拉干涸河道在二十分钟内的变化
这不是客户故事，也不是以客户故事的形式呈现。我们逐步展示其运作机制，因为大多数买家从未见过一年中有十一个月干涸的水道，也不知道自己看到的究竟是什么。- 十一个月的空无一物河道是干的。那里有砾石、夹竹桃、一条小径，有时还停着汽车。它看起来像一块闲置空地，而在照片中，则像两栋建筑之间的景观绿化带。
- 山后上方盘踞着一场暴风雨秋雨落在一片狭小而陡峭的集水区。经过干燥的夏季，地面已经干硬，因此几乎没有雨水渗入，雨水基本全部流走。这就是为什么这里一场强烈的暴风雨比整整一周的湿润天气影响更大。
- 沟道从上游向下游逐渐填满雨水在几分钟内就会抵达山脚，而不是几小时后。深度和流速是最重要的两个数字，而且两者都会很早达到最高点。这正是洪水风险地图所测量的内容，也是仅凭阴影深浅无法告诉您的信息。
- 它会带走沿途收集的一切碎石、芦苇、垃圾、花园家具。这些杂物会堵塞涵洞和排水沟。涵洞一旦堵塞，水就会离开沟道，流向地图未显示的地方。
- 最低处的开口最关键水会从最低处的开口流入：车库坡道、地下室采光井、储藏室，以及低侧的一楼门口。一个二十厘米高的台阶、坡道顶部的一条排水槽和正常运作的排水沟，决定了暴雨事件最终是普通情况，还是会变成保险索赔。
查看公共地图十分钟，再配合一张坡道照片，几乎就能在任何人登上飞机之前回答所有这些问题。
我们不知道什么，也不会假装知道
我们不是水文学家，这也不是工程评估。您在这里得到的是一张公共地图和一组问题。这确实已经涵盖了大部分价值，但如果您认真考虑购买某处房产，它不能替代测量师的专业意见。我们不出售洪水报告，也不会编造一份报告。我们能够并且将会做的是与您一起在官方地图上核查地址，并将书面问题提交给卖方、当地社区和律师。我们无法告诉您，在这片海岸，面临洪水风险的地址是否会被拒绝承保，或保险费用是否更高。我们没有对此进行测试，与其重复某位经纪人的博客文章，我们更愿意坦诚说明这一点。如果这对您正在考虑购买的房产很重要，请在预订之前询问保险公司。这些地图是官方地图，但并不完整。小型水道以及流经管道的水道可能没有被建模。城市排水系统故障不会显示在地图上，而且相关情景会随着研究修订而更新。一张清晰的地图是有力证据，但不是保证。我们也不会告诉您哪些开发项目容易受淹。河流和干涸河道属于公共地理信息，并且显示在州政府自己的地图上，但对他人建筑作出结论并不是我们可以发布的内容。请查询地址、提出问题，答案将针对该住宅单元，而不是针对某个名称。
关于洪水区最常见的问题
- 洪水区是否足以成为取消购买的理由？
- 有时是，但通常不是。在优先流动区内，或在洪水风险地图显示十年一遇情景下存在深且湍急的水流时，我们会建议您另寻他处，并明确告诉您这一点。如果只是处于五百年一遇情景的边缘，而且公寓位于楼上两层、没有地下室，那么这应当是计入价格的事实，而不是停止购买的理由。区别正是在这里：同一个说法可能涵盖两种完全不同的情况。
- 什么是rambla？它明明是干的，为什么还重要？
- 它是一条只有在大雨之后才会有水流的水道。它之所以干涸，正是因为这里的降雨集中在少数几场强降雨中，而不是持续而稳定地降落。干燥是它的正常状态，并不意味着安全。在房源照片中，它看起来像荒地或景观绿地。因此必须在地图上核查，不能只凭肉眼判断。
- 洪水区会影响西班牙按揭吗？
- 这会显示在估值报告的限制因素和警示事项中。西班牙的估值规则于2025年进行了修改，将包括洪水在内的气候风险纳入估值实践。目前没有公布的折扣标准，也没有人向我们提供过固定规则。请索要完整报告，而不只是一个数字；如果估值师写有警示，请在见公证员之前阅读，而不是事后才看。
- 我应该向市政厅的哪位工作人员询问？
- 城市规划部门urbanismo负责保存该地块的档案，并了解当地的排水和应急计划。实际上，外国买家通过一名会说西班牙语的律师提出书面问题，通常比亲自到柜台询问更容易得到满意答复。无论如何，取得一份书面答复都是值得的。
- 这会在我出售时被发现吗？
- 会，因为下一位买家可以免费查看同一张地图。这正是现在处理此事的诚实理由：西班牙沿海房产的买家每年都掌握更多信息。任何人十分钟内都能查到的事实，对于已经查过的人来说，早已反映在价格中。