卖方去世时：遗产房产或中断的交易
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本页面介绍两种不同情况。购买已经属于遗产的房产属于正常购房，但需要更多文件，并且需要更多相关人员同意。如果卖方在您签署合同后去世，合同不会被取消。继承人接受继承后，会取代卖方的地位。
房产“属于遗产”是什么意思？
herencia yacente是指从某人去世到继承人正式接受并分割遗产期间，该遗产所处状态的法律术语。在此期间，房产在法律上仍属于已故之人。尚没有任何人以法律认可的方式取代其地位并签署文件。这是一种临时状态，并不意味着房产永久无法出售。
买方的假设西班牙公证实务允许的做法
- 处于herencia yacente状态的房产不能出售，直到遗产完成清算
- 房产可以作为同一流程的一部分出售。西班牙公证实务将此称为unidad de acto：继承人正式接受并分割遗产，同时在一次协调安排的公证预约中签署出售文件。他们不一定要先等待单独的前置登记手续完成。
- 一名继承人可以代表所有其他人签署
- 不能代表房产进行完整出售。出售属于未分割遗产的资产，通常需要满足以下三种情况之一：所有继承人共同同意，由遗嘱中指定且拥有足够广泛权限的遗嘱执行人（albacea）办理，或者在继承人无法行动或无法达成一致时，由法院指定管理人。
- 从遗产购买总是比从在世业主处购买更慢
- 通常如此，但并非总是如此。遗产事务安排妥当、遗嘱明确、继承人配合且文件已经收集齐全时，交易进度可以接近正常速度。拖慢进程的是继承人之间存在分歧，或尚未调取所需文件，而不是herencia yacente状态本身。
卖方是否必须告诉我该房产是从遗产中出售的？实际上，是的。完成出售所需的文件有所不同，而无论如何，您的律师都会要求提供这些文件：死亡证明、遗嘱或继承人声明（declaración de herederos），以及证明每一位有权出售的人均已同意的文件。如果卖方一方回避这个问题，他们只是在拖延一场交易完成前必须进行的沟通。
谁获授权代表遗产签署出售文件？
由遗产安排担任该职务的人签署，但只有三种可能。要么继承人已经接受继承并共同签署，要么遗嘱指定了一名权限足以包括出售事项的遗嘱执行人，要么法院指定了一名管理人，因为前两种人选都无法担任。适用哪一种情况取决于文件所载事实，而不是任何人可以自行选择的事项。在您到达公证员处之前，该问题就应当已经确定。对买方而言，实际结果是，向您提供房产的人可能并不是法律上能够将房产出售给您的人。某位一直管理该房产的亲属，或代表数名继承人发言的一名继承人，不会仅因这一事实而获得授权。证明授权的是文件：接受继承并进行分配的escritura、赋予遗嘱执行人出售权的遗嘱条款，或指定管理人的法院命令。在支付定金之前，请询问三种情况中的哪一种适用，并要求查看能够证明这一点的文件。
- Option 1所有继承人共同办理最常见的情况是：存在有效遗嘱或继承人声明，且所有继承人同意出售。
- 谁
- 每位继承人
- 什么可以证明
- 签字或授权委托书每位继承人分别办理
- 需要多长时间
- Fastest如所有人迅速同意
- Option 2遗嘱执行人遗嘱指定了一名权限足够广泛、包括出售权限的遗嘱执行人。
- 谁
- 指定的遗嘱执行人
- 什么可以证明
- 遗嘱的确切措辞
- 需要多长时间
- Medium
- Option 3法院指定的administrador不存在遗嘱执行人，或继承人之间无法达成一致。
- 谁
- 法院指定的管理人
- 什么可以证明
- 法院命令
- 需要多长时间
- Slowest
这是我们对西班牙法律实践中无人承继遗产的理解，经过多个来源核查，而不是仅依据一篇按原始法律文本阅读的文章。依赖任何卖方声称的签署权限前，请先让独立律师确认确切的办理方式，以及能够证明该权限的文件。
如果多位继承人中只有部分人想出售，会发生什么？出售整套房产通常需要所有人同意，因此一名拒绝出售的继承人就可能阻止或拖延交易。其他继承人随后有两种较为缓慢的法律选择：提起分割共有遗产的诉讼，或与不愿出售的继承人直接协商。买方律师无法加快其中任何一种方式。这就是为什么在支付订金前尽早确认所有继承人均同意非常重要。
从遗产中购房需要哪些额外文件？
在普通二手房所需全部文件的基础上，还需要五份文件。每份文件都证明从死亡到您签字这一链条中的一个环节。只有每个环节都具备，链条才完整：死亡事实、是否存在遗嘱、继承人接受继承、继承税申报已提交，以及房地产登记处已将继承人登记为所有人。请将这五份文件作为一个整体看待，而不要把它们当作简单清单，因为中间任何环节缺失都会导致交易停止，无论其他部分多么完整。尚未正式接受继承的继承人不能出售房产。尚未将继承人登记在册的登记处，也不会登记由其办理的产权转让。税务申报本身也是一道关卡，即使安达卢西亚的减免意味着无需缴税，因为登记处只要求已提交自我评估申报，而不要求确实发生资金支付。您的律师会在安排完成交割前收齐这五份文件，而不是事后再收集。
- 死亡证明（certificado de defunción）这是后续每份文件的起点，也是您的律师确认以正式且最新形式存在的第一项文件。
- 最后遗嘱证明（certificado de actos de última voluntad）该证明确认哪一份遗嘱是有效的最终遗嘱，并排除误用较早版本或恶意使用较早版本的可能。
- 遗嘱本身，或无遗嘱继承人声明该文件确定法定继承人是谁。没有遗嘱时，这需要单独办理公证或司法程序，也是造成延误的主要原因之一。
- 继承接受与分配公证文书 escritura这是继承人正式接受继承的公证文书，也是赋予其作为所有人出售该房产权限的文件。
- 每位尚未取得 NIE 的继承人均需提供一份没有 NIE，任何外国继承人都不能在继承接受文书中被列名，也不能签署最终的出售文件。
遗产是否也需要像其他卖方一样提供社区欠费证明？是的，要求相同。遗产并不免除任何其他卖方都必须提供的第9.1.e条证明。无论卖方是遗产还是在世个人，继承产生的社区欠费都以相同方式核查。
实践中，从遗产中购房为何会更慢？
拖慢进程的是整个链条，而不是遗产的身份。无人承继遗产本身并不会自动造成延误。真正耗时的是每一步都必须完成后，下一步才能开始，而从死亡到您签字之间有四到五个步骤。没有人能够缩短这一流程。因此，从遗产中购房通常按月计算，而不是按周计算。还有四件事可能让流程变得更慢，因此值得尽早询问，因为在作出承诺前，您可以核实这四项情况。继承人居住在不同国家，或彼此意见不合，是最常见的问题。跨境收集签名和 NIE 确实需要数周时间，真正的争议可能会中止出售，而不仅仅是延迟交易。如果没有遗嘱，必须先办理 declaración de herederos。在提交遗产税自行申报之前，房地产登记处不会采取任何行动。法院指定的管理人办理流程显然比另外两种签署路径更慢，因为法院必须批准任命和出售条款。
从去世到完成交割
- 死亡遗产成为 herencia yacente目前还没有任何人替代死者签署文件。
- 接受继承继承人通过 escritura de aceptación y adjudicación 接受继承这使他们获得出售权限。
- ISD申报已提交遗产税自行申报即使安达卢西亚的 bonificación 意味着无需缴税，也必须完成这一步。
- 登记入册房地产登记处先登记继承人，再登记出售未提交税务申报前不会继续办理。
- 您的完成交割在公证员处签署只有此前链条中的每一个环节都已完成后才有可能进行。
- 居住在海外或彼此意见不合的继承人从分散在不同国家的多名继承人处收集签名或 NIE，确实需要数周时间。对于是否出售或如何出售存在的任何真正分歧，都可能使流程完全中止，而不仅仅是放慢进度。
- 没有遗嘱，也就是说必须先办理 declaración de herederos在任何人被正式认可为继承人之前，这会增加一个完整的公证或司法步骤，除此之外，普通出售本身所需的流程也仍然不变。
- 房地产登记处自身的税务关卡，即使应缴税额为零在遗产税自行申报至少已提交给税务机关之前，登记处不会将房产登记在继承人名下，也不会登记之后出售给您的交易。即使 99 % 的安达卢西亚 bonificación 意味着无需缴税，这一规定同样适用：关卡在于提交申报，而不是缴款。
- 法院指定的管理人，如确有必要三种签署路径中明显最慢的一种，因为法院必须批准管理人的任命，以及之后的出售条款。
在作出承诺前，有没有办法估算购买遗产房产需要多长时间？在预订阶段无法有把握地估算。这就是为什么值得在支付任何大额款项之前，索取并审阅上述文件。有遗嘱、继承人相互配合且文件已经齐备的遗产，流程可能接近普通二手房交易的时间线。缺少其中几项的遗产则无法如此。您必须查明自己实际处于哪种情况，没有其他办法。
如果我们签署合同后卖方去世，合同是否仍然有效？
是。这一点比 herencia yacente 的情况更令买家意外，因为这似乎意味着交易应当结束。根据 Código Civil 第1257条，合同约束签署合同的当事人及其继承人。卖方去世并不会自动取消已签署的预订合同或 arras 合同。接受继承的继承人将根据该合同替代死者的地位，包括承担合同义务。继承人能否改变主意，取决于合同的具体措辞。西班牙判例将 arras 合同视为 confirmatoria，也就是说合同具有约束力并可强制执行，除非合同明确赋予解除权。根据该权利，买家可以放弃定金，或卖方可以退还双倍定金，从而退出交易。对这一点未作任何说明的合同，通常会被理解为具有约束力，而不是可选择履行。
房主去世时您已经签署了吗？
- 是合同仍然有效。继承人接受继承后，会替代卖方的地位，通常应完成出售。
- 没有，且合同未提及解除判例通常将其理解为具有约束力的合同（confirmatoria），继承人并不自动享有退出交易的权利。
- 没有，且合同允许以放弃定金为代价解除继承人可以依据同一条款，按照约定的代价退出交易，而不必被迫完成出售。
上述判例解读是我们查阅的独立法律资料所共同接受的立场，并非我们直接阅读的某一项具体法院裁决。这对您自己的定金意味着什么，通常是更紧迫的问题；答案会在单独的页面说明，此处不再重复。在问题解决期间资金存放在哪里，无论是存放在担保体系之外的预订款，还是已经通过律师客户账户支付的款项，都是资金保障指南所要说明的内容。在您进一步支付任何款项之前，Arevont的法律协调服务会核实谁已接替卖方的法律地位，以及已签署的合同是否仍对其具有约束力。
如果我只是不想与继承人打交道，可以要回定金吗？如果合同是确认性合同，且没有赋予您以违约金方式退出的权利，则不会自动退还。您已经同意购买，因此义务转移给了继承人，并没有消失。仅仅想避免额外流程，本身并不是大多数合同中规定的退出理由。您的具体合同是否赋予您退出权，应由您的律师根据合同的实际措辞回答，而不是依据本概览页面判断。
从遗产继承人处购买前应索取的材料
在标准二手房材料清单之外，还应在预订前索取的五份文件，而不是等到法律审查期间才发现。| 索取 | 它能告诉您什么 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 遗嘱，或在没有遗嘱时提供继承人声明（declaración de herederos） | 该文件确定法定继承人是谁，以及遗嘱执行人是否被授予任何权限。 | 仅口头声称某些人为继承人，却没有提供任何文件。 |
| 所有继承人签署的书面一致授权，或指定管理人的法院裁定 | 确认在您面前签署文件的人拥有出售整套房产的权限。 | 仅由一名继承人签署，或只保证“其他人都同意”，却没有任何书面证明。 |
| 继承税自我申报已提交的证明 | 即使应缴税额为零，房地产登记处也不会在没有该文件的情况下登记出售，因此这会直接影响您的完成交割时间表。 | 完全没有提及申报，或误以为零税结果意味着无需提交申报。 |
| 每位非西班牙居民继承人的NIE | 外国继承人没有NIE，不能在继承接受契据中被列名，也不能签署出售文件。 | 人在国外且尚未开始办理相关手续的继承人，往往要到计划完成交割日期临近时才被发现。 |
| 社区债务证明，与任何其他二手房所需的证明相同 | 遗产并不免除第9.1.e条的适用，继承的社区欠款也会以同样方式核查，无论卖方是谁。 | 误以为遗产的法律状态会以某种方式改变债务追溯期间的规则。 |
遗产事务已解决的情况，与仍在处理中的情况
房产相同，法律路径也相同。不同之处在于，在您介入之前已经完成了多少工作。| 遗产尚未解决 | 遗产已经解决 | |
|---|---|---|
| 谁可以签署 | 在确认继承人并取得其同意，或由法院指定某人之前，情况并不明确。 | 已有指定的遗嘱执行人，或所有继承人均已达成一致并准备签署文件。 |
| 已有文件 | 在您自己的交易过程中收集，实际增加数周时间。 | 死亡证明、遗嘱、继承接受契据和NIE均已备妥。 |
| 税务申报状态 | 尚未提交，而房地产登记处不会在没有该文件的情况下继续办理。 | 已经提交，完成了无论是否欠税都必须通过的一道关卡。 |
| 与普通二手房相比的实际时间表 | 明显更长，而且很难提前估算。 | 接近普通二手房的时间表。 |
这只是一般情况，并非对您具体遗产的结论
这两种情况都并非罕见到可以视为异常，也都不会自动构成放弃购买的理由。重要的是，在您支付预订定金之前，而不是之后，尽早查明有哪些文件、谁有权签署，以及税务申报是否已经提交。对于涉及遗产的任何购买，我们都会将这些文件的索取作为Arevont法律协调流程的一部分进行协调。我们不会确定法定继承人、批准法院指定的管理人，也不会取代负责这些工作的独立律师。
关于卖方去世的常见问题
- 从遗产中购买房产，是否天生比从在世业主手中购买风险更高？
- 不，并非如此。无论卖方是谁，都会以相同方式核查房产本身、社区登记状况以及建筑物的合法性。不同之处在于行政手续：确认谁有权签署文件，并收集一些额外文件。这是流程风险，而不是房产风险。
- 如果我已经支付了预订款，之后才得知卖方已经去世，我首先应该怎么做？
- 请让您的律师确认遗产的状况、是否存在遗嘱以及继承人是谁。不要假定交易已经无法进行，也不要假定交易会按原定时间表继续进行。根据第1257条，合同几乎肯定仍然有效。变化在于现在由谁作为合同的另一方，以及对方能够多快采取行动。
- 安达卢西亚99%的遗产税减免，是否意味着遗产在向我出售房产前无需申报任何事项？
- 不是，这是一个常见且代价高昂的误解。该减免会降低应缴税额，对于近亲属通常可降至零，但不会免除提交自行评税申报的要求。房地产登记处的税务关卡要求的是提交申报，而不是缴税，因此即使最终应纳税额为零，也必须在您的购买登记前完成申报。
- 继承人在正式接受遗产之前，可以出售房产吗？
- 一般不可以。接受遗产后，他们才首先获得出售该房产的法律权利。因此，接受遗产和出售房产通常会安排在同一次公证员预约中办理，而不是相隔数月作为两笔独立交易处理。
