西班牙翻修许可证：何时需要建筑许可证？
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在西班牙，任何涉及结构、外立面或建筑面积的翻修工程，都需要在开工前取得大型建筑工程许可证，并由建筑师签署项目文件。纯粹的外观性同类更换工程通常只需提交简单的事前申报。若未取得工程实际所需的许可证，问题不会只由施工方承担。作为新业主，您也会承接这一问题。
您的装修属于小型工程还是大型工程？
西班牙将装修工程分为两个许可证等级，而适用哪一个会决定其他所有事项：谁可以提交申请、是否必须由建筑师签署，以及办理需要多长时间。小型工程许可证适用于外观或维护类工程，例如重新铺设瓷砖、刷漆、更换浴室，以及在现有墙体范围内进行的类似改动。大型工程许可证适用于结构改动、扩建、加建泳池或改变用途，并且必须先由建筑师编制和签署完整项目，市政府才会开始审查。实际判断标准很容易说明，即使相关文书并不简单：工程是否涉及任何结构部分，例如承重墙、建筑外壳或屋顶？是否改变建筑面积？是否改变该空间依法允许的用途？其中任何一项回答为“是”，就属于大型工程。若在现有墙体范围内进行纯粹外观性、同类替换的改动，且明确没有上述变化，通常属于小型工程。在许多城镇，这类工程可以通过事先通知办理，即向市政府作简单申报，而不必提交完整许可证申请并等待审批。
| 小型工程外观改动，同类替换 | 大型工程结构改动、扩建、泳池 | |
|---|---|---|
| 涉及结构、外立面或建筑面积 | 否 | 是 |
| 项目由谁签署 | 业主或事务代理人，通常无需建筑师 | 几乎总是建筑师 |
| 如何申请 | 事先通知，许多城镇适用 | 正式的小型工程许可证申请 |
| 市政府审查 | 简单核查，而非完整许可证审查 | 开工前进行完整技术审查 |
装修工程能否先按小型工程开始，中途转为大型工程？可以，而且这是业主意外导致工程无许可证施工的常见方式之一。如果工程范围扩大，涉及结构部件、外立面或建筑面积，项目就已转为大型工程，需要单独取得由建筑师签署的许可证，即使最初针对您开始时较小的工程范围提交的通知完全正确。
在西班牙办理工程许可证实际需要多少钱？
小型工程通知或许可证本身通常为200至800欧元，另加ICIO市政建设税，通常按申报工程预算的3至4%征收。大型工程许可证费用通常约为建筑师项目申报参考预算的3至3.5%，该比例是在建筑师另行收取的设计费之上计算的，并非替代设计费。本页研究并未汇总某个具体Costa del Sol城镇现行的单一收费标准，例如Marbella自己的条例与Estepona的条例之间就可能不同。下列区间是一般性汇总数据，并非某一家市政厅公布的收费表，因此请将其视为规划参考数字，并在确定装修预算前，向具体市政厅、您的建筑师或gestor获取准确报价。
| 小型工程许可证或通知费用市政厅设定的固定费用 | |
|---|---|
| ICIO建设税，小型或大型工程申报工程预算的3-4% | 预算的3-4% |
| 大型工程许可证费用参考预算的约3-3.5% | 预算的约3-3.5% |
为了将这些比例与实际金额对应起来：一项金额为50.000欧元、无结构改动的浴室和厨房翻新，属于典型的小型工程，其许可证费用约为200至800欧元，另加约1.500至2.000欧元的ICIO，因此许可证相关总成本约为1.700至2.800欧元。一项金额为300.000欧元、带新泳池的别墅扩建，属于典型的大型工程，仅许可证费用就约为9.000至10.500欧元，尚未包括建筑师自行收取的设计费，也未包括下一节所述的数月办理周期。这两个金额均根据上述一般比例区间构建，仅用于说明，并非取自某个具体项目的实际账单。
装修许可证需要多长时间才能获批？
两个独立来源针对同两个级别给出了不同的办理周期区间，因此本页报告的是区间范围，而不是强行给出一个看似精确但并不可靠的数字。请将任一区间的较快时限视为理想情况下的结果，而非承诺：市政厅实际处理申请的速度取决于自身的工作量，以及提交文件的完整程度。
第0周约8个月
- 小型工程，合理区间2至12周
- 大型工程，合理区间2至8个月
| 来源 | 小型工程 | 大型工程 |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2至6周 | 2至6个月，取决于复杂程度和所在市镇 |
| TerretaSpain | 1至3个月 | 3至6个月，有时延长至8个月 |
| 用于规划的合理区间 | 2至12周 | 2至8个月 |
业主共同体也需要批准这项工程吗？
市政厅许可证并不是装修可能需要的唯一批准。如果房产位于comunidad de propietarios、公寓楼或带有共用设施的封闭式住宅区内，西班牙法律将外立面、建筑结构构件及其他公共部分视为业主共同体的共同所有，即使您对自己的单元拥有完整产权也是如此。从市政厅角度看完全合法的工程，如果涉及这些共用部分中的任何一项，仍可能需要业主共同体自行授权。
- 在可见的外墙上安装空调设备根据西班牙法律，墙体本身属于共用部分，因此市政厅不反对并不能单独解决这一问题。
- 封闭阳台或露台这会改变建筑物的外观，而对此拥有决定权的是业主共同体，并非只有单个业主。
- 更换外部窗户或百叶窗颜色、材料和形状通常由业主共同体自己的规则规定，这是一个不同于市政厅审查事项的独立问题。
- 对建筑物外部构造进行任何其他改动如果工程涉及外立面、结构构件或其他共用部分，您应在开工前取得业主共同体的授权，而不是事后补办。
跳过这一步是真实存在且已有诉讼案例的风险，并非理论上的风险。即使工程已经完工，业主共同体仍可起诉要求恢复原状，法官也可以责令业主恢复原状并承担相关费用。无论共同体章程为此类变更规定何种多数票要求，取得共同体表决通过都与市政府许可是两个独立步骤，其中一项批准不能替代另一项。
如果市政府批准了我的许可，这是否也意味着共同体同意了？不。这是两个不同机构作出的两项独立批准，其中一项不能替代另一项。市政府许可涉及规划规定，共同体表决涉及建筑物本身的共用部分。在处理任何涉及外部或结构构件的部分前，请取得两项批准。
究竟由您还是建筑师申请许可？
由谁提交申请以及申请须附哪些材料，完全取决于您的翻修属于哪个等级。
| 等级 | 提交人 | 提交材料 |
|---|---|---|
| 小型工程 | 通常由业主直接办理，或由代表业主行事的gestor办理 | 向市政府提交事先通知。对于这一范围的工程，通常不需要建筑师签署的项目文件。 |
| 大型工程 | 具备资质的技术人员，几乎总是建筑师；对于范围较窄的工程，有时也可由建筑技术员负责 | 经签署的项目文件、说明书、图纸以及视情况需要的结构计算资料，并由市政府规划部门在发放许可前进行审核。 |
如果翻修工程从未依法取得许可，会发生什么？
无论您是计划自行翻修，还是正在考虑购买一套可能承接了前业主工程的二手房，这都是最重要的部分。任何未取得工程范围实际要求的许可而进行的建设，任何以小型工程通知代替大型工程许可的改建，或完全未办理许可手续的工程，均属于违反城市规划规定的行为。无论完工后的工程本身看起来是否妥当，结论都一样。违法或未取得许可的工程不能有效登记在不动产登记簿或契据中，从而造成房屋实际状况与登记法律描述不一致。银行依据登记描述发放贷款，因此这种不一致正是可能使二手房抵押贷款复杂化或无法办理的原因，也会令谨慎的买家望而却步。
- 费用最高一套二手房的翻修工程看起来已经完工，也有人居住超出许可范围进行的工程，或完全未办理许可手续的工程，无论看起来是否妥当，均属于违反城市规划规定的行为。What to do instead在您签署任何文件前，请让律师核对施工许可与实际建成状况是否一致。
- 费用最高“这是前业主的违法工程，不是我的”使其合法化，或承担不这样做的后果，这一责任会在契据转到新业主名下的那一刻转移给新业主。产权变更不会使责任重新开始计算。What to do instead请将这一风险计入报价，或者放弃购买，不要以为风险会随房屋留在卖方一方。
- 遗漏后代价高昂市政府多年未采取任何行动这可能会产生影响，但只有在一般时效期届满后才会如此。该期限通常被描述为约四年，并且被理解为会因自治区而异。它改变的是市政府自身的制裁权，而不是抵押贷款问题或二手房问题，而登记信息不一致已经造成了这些问题。What to do instead请直接向市政府取得有关房屋状态的书面确认，不要只相信卖方所说的从未有人提出过这一问题。
如果实际施工的工程完全符合当前针对该地块的规划规定，有时可以在事后通过具备资质的技术人员提交合法化项目，使其取得合法地位。这并不意味着一定无法补救，但完全取决于实际建成的工程是否符合正式申请所要求的条件；与事前办理相比，事后正式补办需要耗费切实的资金和时间。购买任何二手房时，另一份相关但独立的文件也值得询问，即licencia de primera ocupación，用于确认建成的建筑与获许可的内容一致，并且适合居住。缺少该文件的房屋，在出售或办理抵押贷款时也可能面临类似困难。关于安达卢西亚现有违法建筑的具体问题，包括市政府自身的执法权究竟持续多久，以及土地分类会如何改变相关后果，是另一个独立主题。我们的《西班牙未经许可的扩建指南》介绍的是在其他部分合法的房屋上进行的一项违法增建，这与超出翻修许可范围的情况更为接近；完全没有任何法律依据的整栋建筑，则另见我们的《违法建筑指南》。
购买后发现的违法工程会由我负责吗，尽管不是我建造的？会。西班牙法律不会仅因产权发生转移，就重新计算使工程合法化的义务或不履行该义务所产生的后果。本节最重要的一点是：问题由当前的房屋所有人承担，而不是由当初建造工程的人承担。
Costa del Sol的每个市政府都会以同样方式处理同一项翻修吗？
上述小型工程与大型工程的区分以及业主共同体同意规则在全国范围内适用。具体许可类别、预先通知程序的适用范围以及费用标准，则由每个安达卢西亚市镇在区域规划框架内，通过各自的市政规章制定。原则上，同样的翻修范围可能会以略有不同的方式办理，例如在一个城镇可通过更快捷的预先通知程序办理，而在相邻的另一个 Costa del Sol 城镇则可能需要更完整的许可。不要假定某个市镇此前项目的办理时间会完全适用于另一个市镇。在确定翻修预算之前，向具体市政厅确认确切的许可类别和费用，正是 Arevont 的法律协调服务会与您的律师一起进行的核查，而不是应当根据此类概括性指南来猜测的事项。
确定装修预算前需要确认的事项
五项内容，应在第一张发票开出前核实，而不是事后才发现。| 准备就绪 | 为什么重要 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 市政府关于工程属于obra menor还是obra mayor的书面答复 | 在这里作出错误假设，是造成未获许可工程的最常见原因。 | 通过与其他地方外观相似的项目比较来猜测等级。 |
| 凡涉及外立面或共有部分，均需取得业主共同体的书面授权 | 市政府许可证不涵盖这一点。这两项批准彼此独立。 | 以为仅有合法的市政府许可证就足够。 |
| 购买二手房之前，核对现有建筑许可证与实际建成状况是否一致 | 未备案的工程在契约转手的那一刻起，就成为新业主的问题。 | “是前业主做的，不是我做的”：这种说法没有法律依据。 |
| 对于任何大型工程项目，建筑师本人的设计费需与许可证费用分开单独列入预算 | 许可证费用只是实际总成本中的一项。 | 仅根据许可证费用的百分比来估算项目价格。 |
| 询问该房产是否拥有licencia de primera ocupación，而不仅仅是了解其翻修历史 | 缺少这份文件的房产日后可能难以出售或办理抵押，原因与未获许可的工程类似。 | 因为听起来像是技术性细节，所以从未询问。 |
本页面无法确定为单一数值的内容
有一点需要明确说明。我们没有查阅每个市政厅针对本页面制定的具体地方条例，也没有确认Costa del Sol任何一个特定市镇当前适用的费用表、ICIO百分比或小型工程固定费用。以下范围仅供一般参考。实际适用的是您所在市政厅公布的具体数值，值得向其索取书面说明。业主共同体授权外部工程所需的确切表决多数门槛，同样无法确定为一个普遍适用的数值。西班牙资料显示，在某些情况下，该事项由业主共同体自己的章程规定；在其他情况下，则适用一般法定多数规则。具体业主共同体的实际规章必须逐案核查。无许可证建造这一违法行为大约四年的追诉期限，通常被作为一般参考数值，并被认为会因自治区而异。对于已经存在的违法建筑，实际适用的安达卢西亚具体时限，我们已在关于违法建筑和未经许可扩建的指南中另行说明并提供来源，而不是在此将其简化为一个确定数字。
关于翻修许可证的最常见问题
- 在事先通知尚未完全处理完毕之前，我可以开始进行外观翻修工程吗？
- 这取决于具体市政厅针对通知程序所制定的流程，在核实之前不能想当然地作出任何一方的判断。有些市镇认为，完整的事先通知一经提交即可开始施工；另一些市镇则要求先收到简短的确认。请在安排任何工程前，向市政厅或您的gestor确认具体答案。
- licencia de obra menor是否有时需要建筑师签字？
- 通常不需要。小型工程类别主要针对外观性、同等替换性质的工程，业主或gestor通常可以直接提交通知。如果以这种方式开始的项目后来涉及任何结构部分，就已进入大型工程范畴，此时需要提交由建筑师签署的项目文件。
- 如果工程完全在我自己的公寓内部进行，我需要获得业主共同体的批准吗？
- 通常不需要，只要工程不涉及任何共用部分，例如外立面、承重结构或穿过该单元的公共设施。纯粹在室内进行且不涉及结构的改动，通常由业主自行决定。一旦工程涉及外部或结构部分，无论改动感觉多么轻微，都需要考虑业主共同体的问题。
