Costa del Sol 的新建房产或二手房
区别不只是房产是否全新。税费、付款时间表、保修、等待时间以及议价空间都会不同。两者没有优劣之分，只是适合不同的计划。
不是两个，而是三个选择
人们常说“期房或二手房”，仿佛只有两种选择。在 Costa del Sol，实际上有三种，而中间的那一种是大多数买家尚未考虑过的。
- Off-plan在建筑完工前向开发商购买，有时甚至在开工前购买。您会随着施工进度分阶段付款，而等待则是较低入场价格和房源选择权所需付出的代价。
- 新建房产，现房购买同一项目中接近完成交割或已完成交割的房产。其税务处理与期房相同，等待时间几乎消失，而房源选择取决于剩余房源。通常，这是合理的中间选择。
- 二手房房产从现有业主手中购买。税费不同，取得钥匙的流程短得多，没有保修，而且这是购买数十年前建成房产地址的唯一途径。
税费和付款时间表与前两项密切相关：从税务角度看，无论您是从一块尚未动工的土地上购买新建房产，还是在其完工当周购买，它都属于新建房产。
税费差异没有看起来那么大
这是大多数比较首先列出的数字，也是最常被误读的数字。购买新建房产时，您需要支付 10 % 的 IVA 加上 1.2 % 的 AJD，因此税费为 11.2 %。购买二手房时，您只需按 7 % 的税率缴纳单一的转让税 ITP。税费相差四个百分点，听起来似乎意义重大。但事实并非如此，因为税费并不是购房总成本的全部。加上律师费、公证员费用、房地产登记处费用及其他小额费用后，新建房产的全包成本约为房价的 13 %，二手房约为房价的 9 %。
人们比较的内容真正决定结果的因素
- 税费为 11.2 %，对比 7 %
- 全包成本约为 13 %，对比约 9 %，而且两者所占比例对应的房价本身也不同。
- 税费较低者胜出
- 一套需要重新装修厨房、浴室并更换空调的二手房，其总成本可能高于您因税费较高而放弃的新建房产。
- 税费是最大变量
- 房屋状况、位置以及交房后需要投入的费用，对总成本的影响远大于四个百分点的税费差异。
因此，请不要仅根据税费作出选择。请计算每套具体房产的全包成本，包括交房后所需的各项支出，然后比较这两个数字。
如何付款，以及何时付款
付款时间表是大多数买家最先感受到的实际差异，因为它决定了您需要准备多少现金以及何时准备。
| 阶段 | 新建房产 | 二手房房产 |
|---|---|---|
| 预订 | 通常为 6.000 至 11.000 €，具体由项目确定。 | 通常为 6.000 至 11.000 €，对于价格较高的房产，最高可达房价的 1 %。 |
| 签订合同时 | 通常为房价的 20 至 40 %，另加 IVA。 | 通常使累计付款达到房价的 10 至 20 %。 |
| 等待期间 | 后续付款按照项目自身的付款时间表进行。有些项目会在施工期间分阶段收款，另一些项目则会再收取一笔款项，并在完成交割时收取余额。 | 无需付款。您只需等待与公证员约定的完成交割日期。 |
| 在公证处 | 余额在完成交割并转移所有权时支付。 | 余额在签署契据时支付。 |
值得提前规划的后果是：购买新建房产时，您可能需要在早期投入大笔自有资金，而此时距离您拥有可使用或出租的房产还有数月甚至数年。购买二手房时，资金支付时间较晚，但流动得更快。
之后可获得哪些保障
这是差异最明显的一项，也是只有在出现问题时人们才会注意到的一项。新建房产享有法定质量保证：主体结构十年，设备设施三年，装修饰面一年。二手房则不享有这些保障。卖方仅需对其知情并隐瞒的隐蔽瑕疵承担责任，而证明这类瑕疵的存在，比提出质量保证索赔困难得多。
这并不意味着二手房是不佳的选择，而是意味着技术检查对其中一种房产不可或缺，对另一种房产则属于便利措施。对于较旧的房产，由建筑师或房屋评估师进行检查，是您能够获得的唯一保障。
空间，以及优质地段所在之处
两项取舍呈相反方向，而它们共同决定的购房选择，比税费所决定的更多。
- 二手房通常能为您提供更大的室内空间较旧的公寓通常建造得更为宽敞。新建房产会将更大比例的面积用于露台和社区共用设施，因此在预算相同的情况下，您通常会获得较少的室内平方米数和更多的室外空间。
- 新建房产通常能降低日常运营成本更高的能源评级、符合现行标准的保温性能和设备设施，都会体现在账单上，也意味着您多年内无需更换相关设施。
- 最优质的海滨地址通常是二手房最靠近海水的土地几十年前就已开发。大多数新建项目位于A7公路内陆一侧。临海一线的新建房产确实存在，但数量很少，价格也相应更高。
- 新建房产可让您自行选择项目建设期间，您通常可以选择材料、表面处理和颜色，有些开发商还会为您移动隔墙。二手房按现状购买，若要改变就意味着翻修。
多久可以拿到钥匙
购买二手房时，从预订到拿到钥匙通常需要一至三个月。新建房产则完全取决于项目阶段：接近完成交割时购买可能同样很快，而从打地基阶段购买可能意味着等待两至三年。等待并不意味着新建房产毫无进展，但在此期间，您拥有的是一份合同，而不是房产。如果您需要在明年夏天就有地方使用，这一点本身就能决定选择。
还有哪些议价空间
新建房产二手房房产
- 直接降价通常是例外。
- 价格通常可以协商，但并非总是如此。
- 通常调整的是付款时间表、更好的配套设施以及一些额外服务。
- 可以调整的是价格、完成交割日期、配套设施以及交易的其他条款。
- 通常最有可能谈成的是已完工项目中开发商希望尽快售出的最后几套房产。
- 关键在于卖方的出售意愿，而这恰恰是买方无法独自看清的因素。
经历近几年的强劲增长后，市场正在放缓，因此一些开发商比过去更愿意讨论价格。这是提出询问的理由，但不是指望获得折扣的理由。
哪一种适合您
这不是评分体系，而是每种选择成为直接答案的适用条件。
如果符合以下情况，新建房产更简单如果符合以下情况，二手房更简单
- 您希望采用无需返工的现代标准，并享有相应的质保。
- 您希望几个月内而不是几年后拿到钥匙。
- 您希望日常使用成本低，并获得最佳能源评级。
- 您希望在海岸条件允许的范围内尽可能靠近海滩。
- 您希望泳池、健身房、水疗中心或共享办公空间成为社区配套的一部分。
- 您希望以同样的预算获得更多室内面积。
- 您不介意等待，并希望自行选择布局和装修细节。
- 相比接受他人的选择，您更愿意按照自己的品味进行翻修。
- 您希望未来数年无需在维修上进行大额支出。
- 您希望社区已经成熟稳定，绿化植物已长成，邻居也确实常住于此。
分别需要检查什么
两者面临的风险类型不同，因此尽职调查的重点也不相同。
| 新建房产 | 购买二手房时 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 开发商、土地、许可证以及合同文件。 | 所有权、费用、执行令以及对业主协会所欠的债务。 | 附着于房产的债务可能随房产转由您承担；没有许可证的项目则可能陷入停滞。 |
| 以您的名义出具、对应您具体付款的银行担保。 | 任何建筑工程的合法性，以及任何未登记的扩建部分。 | 这正是实际发生资金损失的两个环节，而且两者都可以提前核查。 |
| 完成交割日期，以及合同对延期情形的约定。 | 社区章程，尤其是在您打算出租该房产的情况下。 | 交割延期会耗费时间，出租限制则可能让您当初购房的理由不复存在。 |
人们想要的比较，往往并不是正确的比较
网上几乎所有对此问题的回答都给出了一张税费表，因为税费是唯一对所有人都相同的数字。但它也是最不重要的数字。购房之所以出问题，并不是因为有人支付了11.2 %而不是7 %。问题在于，某套二手房需要进行价值四万欧元、却无人计入预算的工程；或者有人根据效果图购买了一套期房，结果发现房屋朝北，正对着山坡；又或者有人买房是为了出租，但社区早已投票限制出租。因此，我们不会抽象地回答这个问题。我们会比较两套具体房产，计算包括交房后各自所需事项在内的全部成本，并告诉您我们会买哪一套。
常见问题
- 同一项目中，期房是否比已完工的新建房产便宜？
- 通常是的。这一折扣是对您等待以及承担建设风险的回报。随着项目逐步售出并完成交割，剩余房源的定价通常会高于最初房源的价格。
- 期房购买可以办理抵押贷款吗？
- 可以，但不是现在。银行大约会在完成交割前两个月批准贷款，因此过早申请没有任何作用。这也是为什么新建房产各阶段的定金必须来自您自己的资金。
- 购买新建房产时，我是否要重复缴税，既缴IVA又缴ITP？
- 不需要。房产要么属于首次转让，此时缴纳IVA加AJD；要么属于后续转让，此时缴纳ITP。绝不会两者都缴纳。
- 如果开发商未能完工，会发生什么？
- 您在完成交割前支付的每一笔款项，都必须由以您名义出具的银行担保予以保障，并按法定利息返还款项。您的律师会在任何款项支付前核查该担保的确切措辞。
- 二手房的每平方米价格总是更低吗？
- 不是。在靠近海边的地方，二手房往往反而更贵，因为那里的土地很早以前就已开发，而购买二手房是买到这类位置的唯一方式。
