Costa del Sol公寓的湿度
30秒了解
Costa del Sol的潮湿通常不是漏水，而是凝结现象：温暖潮湿的空气遇到空置公寓中的冰冷表面和薄墙。这就是这里的潮湿季节是十一月至二月而不是八月的原因。这也解释了为什么五月还完好的公寓，到一月可能会散发霉味。
室内室外
- 温暖潮湿的室内空气
- 这是房间一侧。冷墙无法容纳的水分，会由这一侧的空气携带。
- 墙体无保温单层墙
- 在冬夜，其内表面足够寒冷，温度会降至露点以下。
- 露点
- 空气接触冷表面时，将水分以凝结水而非漏水的形式释放出来的温度点。
- 室外
- 较冷的夜间空气。这才是墙体内表面变冷的真正原因。
为什么这里冬季而非夏季是潮湿季节？
买家预计八月会出现潮湿问题，因为那时天气炎热且海水温暖。已公布的数据却显示情况恰恰相反。这些是AEMET根据Málaga Airport的数据得出的正常值，测量周期为1981至2010年。它们解释了为什么封闭的公寓在十一月至二月期间容易受潮。
| 月份 | 平均相对湿度 | 封闭公寓内部的影响 |
|---|---|---|
| 十一月至一月 | 71至72 % | 最糟糕的组合：室外空气潮湿，室内墙壁冰冷，没有供暖，也没人开窗。这时，天花板角落和衣柜后面就会出现霉菌。 |
| February to March | 67至68 % | 仍然潮湿，夜间仍然寒冷。12月造成的损害，通常会在现在由第一个前来查看的人发现。 |
| April to May | 59至63 % | 房屋逐渐干燥，墙壁也开始变暖。这也是看房最集中的时期，正因如此，看房对判断潮湿问题帮助很小。 |
| June to July | 58 % | 这是本海岸一年中最干燥的几个月。空调在制冷的同时也会除湿，因此有人居住的夏季房屋会保持干燥。 |
| August to September | 61至65 % | 湿度会随着海水温度升高而上升，但仍低于冬季数值。人们记忆中的“潮湿的八月”是高温加高湿，而不是湿度达到全年峰值。 |
| 十月 | 70 % | 转折点。秋雨来临，建筑物逐渐变凉，潮湿季节再次开始。这是应当准备公寓的月份，而不是等到12月。 |
八月
- 平均湿度
- 61至65 %
- 墙面温度
- 温暖，接近空气温度
- 建筑物使用情况
- 有人居住，使用空调
- 具体经过
- 干燥：空调在制冷的同时除湿
一月
- 平均湿度
- 71至72 %
- 墙面温度
- 寒冷，通常低于露点
- 建筑物使用情况
- 空置，无供暖
- 具体经过
- 最冷表面出现凝结
海岸真的比西班牙内陆更潮湿吗？是，但这个数字低于网络上的说法。Málaga机场全年平均湿度为65 %，12月接近72 %，而内陆地区的数据要干燥得多。沿海地区的问题并不是极端的湿度水平，而是温和潮湿的冬季与为夏季设计的建筑相结合，再加上空气中的盐分以另一种方式侵蚀建筑材料。
您面对的是哪种潮湿问题？
这四种潮湿问题看起来相似，但并不是同一个问题。它们的解决方法不同，费用也不总是由同一个人承担。几乎所有沿海地区的潮湿问题都属于下面列出的第一种。
- 凝结最常见的一种
- 出现位置
- 天花板角落、寒冷的外墙、家具后面、衣柜内部。
- 表现形式
- 黑色斑点状霉菌、早晨玻璃上的水珠、封闭房屋中的霉味。
- 通常由谁承担费用
- 由您承担。这是由空气和温度造成的，而不是建筑缺陷；通风加供暖通常可以解决问题。
- 渗透性潮湿来自外部
- 出现位置
- 一小片，而非大面积：位于窗户下方、露台下方，或受强降雨冲刷的墙面上。
- 表现形式
- 雨后会加重，且干得很慢。是清晰可见的污渍，而非普遍潮湿。
- 通常由谁承担费用
- 谁拥有漏水所经过的那部分：如果是共用屋顶或外立面，通常由业主共同体负责。
- 上升潮湿来自地面
- 出现位置
- 沿墙底部出现的一条带状区域。常见于底层、车库、储藏室和老房屋。
- 表现形式
- 高度一致，盐分使灰泥崩解，油漆从墙面起皮。
- 通常由谁承担费用
- 您。这是一个与建造年代有关的问题：较老的建筑通常完全没有防潮层。
- 漏水来自管道
- 出现位置
- 集中在一个位置，通常位于浴室下方的天花板上。
- 表现形式
- 一年中的任何时候都可能出现。如果某处斑痕在七月出现，那就不是冷凝水。
- 通常由谁承担费用
- 取决于来源。必须先找到源头才能维修，而您的保单可能承保，也可能不承保查找源头的费用。
由建筑共用部分造成的损坏，例如屋顶、上方的共用露台、外立面或共用管道，应由业主共同体及其保险负责，而不是由您负责。值得在预订房产前确认这一责任边界，而不是等到预订之后。
浴室天花板潮湿，是否意味着楼上的房屋漏水？不一定，而这是最常见的错误假设。没有窗户且排风扇功率不足的浴室，本身就会产生足够的湿气，使天花板的一角变黑，而这就是冷凝水。楼上漏水通常会形成清晰的斑痕。它一年中的任何时候都可能出现，而且通常会留下水位线。在给邻居写信之前，连续两周每次淋浴后都让排风扇运行二十分钟，看看情况是否有所变化。
为什么西班牙沿海建筑容易受潮？
这并不是施工质量差。这些建筑遵循的是为应对炎热和日照而设计的建筑传统。但这种传统又被用于湿冷冬季同样明显的气候中，而业主并不常住于此。
- 老式建筑没有防潮层西班牙建筑规范直到2006年才新增专门的防潮规定。该规定涵盖接触地面的墙体和地面，以及外立面和屋顶。在此之前建造的建筑，地面与墙体之间通常完全没有隔离层，而这正是导致上升潮湿的条件。
- 没有檐沟的屋顶这里的平屋顶和露台通常直接从边缘排水，而不是流入檐沟和落水管。雨水随后会沿外立面流下，使墙基一次又一次在同一位置受潮。
- 溅水区的装饰性瓷砖墙底部的瓷砖带看起来美观，却会将水分困在后面。一旦水进入墙体，防水饰面就会阻止水分向外干燥，于是水分只能向内干燥，进入您的房屋。
- 单层玻璃和薄保温层冰冷的玻璃和墙面是容易形成冷凝水的表面。沿海老旧楼房如果仍使用原装铝制窗框且没有隔热断桥，每扇窗户周围都会形成冷点。因此，霉菌会首先出现在窗框边缘和过梁处。
- 露台下方的居住空间卧室上方铺有瓷砖的露台，本质上就是一个摆放了家具的平屋顶。其防水层会随着时间老化，排水口也可能堵塞。一旦防水失效，下方的天花板通常是最先被发现问题的地方。
- 盐分和紫外线距离海边几百米以内时，盐分会侵蚀金属固定件、铰链、纱窗、栏杆以及任何镀铬部件。强烈的阳光也会使密封胶、塑料和户外织物的损坏速度远超中欧地区。在其他地方可以使用十年的材料，在这里可能两三年就显得破旧不堪。这是维护方面的事实，而不是缺陷。
哪个建造年代会改变风险？
这是对上述内容的实际总结。同一条街上、价格相同的两套公寓，可能属于两个不同的建筑年代，而潮湿风险主要取决于它们分别属于哪一个年代。
1960s今天
- 20世纪60至70年代沿海楼房没有防潮层
- 20世纪80至90年代城市住宅区规范前建造，质量较好
- 21世纪00年代，危机前品质范围广泛
- 2010年后新建房屋隔热并通风
- CTE防潮标准开始实施
- 2006
时代您可以期待什么
- 20世纪60、70年代海岸住宅楼
- 为早期旅游业快速建成。通常没有防潮层，采用单层玻璃，隔热极少，平屋顶曾多次修补，共用管道也同样老旧。许多房屋一直由业主社区妥善维护，状况良好的房屋没有问题。真正需要了解的是业主社区投入了多少维护费用，这些信息会记录在会议纪要中。
- 20世纪80、90年代城市住宅区
- 典型的Costa del Sol二手房。建筑质量较好，但建成时防潮和隔热规范尚未出台。反复出现的问题包括位于居住空间上方的露台防水、迎风墙的墙脚以及窗框边缘。请询问哪些部位更换过，以及何时更换。
- 21世纪00年代，危机前
- 这一时期大量房屋快速建成，质量差异很大。凡是2007年及以后完工的房屋，原则上都应按照现行规范设计，该规范对地面层、外立面和屋顶设定了不同的防潮要求。建筑许可证年份比出售年份更重要。
- 2010年后新建房屋
- 双层玻璃、隔热断桥、保温层、机械通风以及内置的防潮标准。这里的潮湿通常属于缺陷，而不是正常状况。这意味着在保修期内应由他人负责，而不是由您处理。
- 近期翻修的公寓
- 无论房屋建于哪个时期，这类房屋都最需要仔细查看。新刷的油漆和新铺的瓷砖可能代表真正的改善，也可能掩盖问题。请留意同一高度反复出现的覆漆修补痕迹、仅一面墙上新增的石膏板、遮挡某些部位的封闭结构，以及与装修表面不相称的气味。请询问修复过什么，并要求提供发票。
- 一套多年无人居住的房产
- 这类房屋与上述情况都不同。没有通风、没有供暖，且往往数个冬季都未维护，因此冷凝水造成的损坏会逐渐累积。通常可以修复，这也是与卖方协商价格的正当理由。同时，这也解释了房屋最初为何看起来价格很优惠。
您在另一个国家，如何让空置公寓保持干燥？
一套从十月到六月关闭的第二住宅，与您五月份看过的那栋房子并不是同一状态。下面介绍的所有方法都有效、成本低廉，而且大多数都可以在一次看房的最后一天安排妥当。
- 使用湿度控制器，而非定时器的除湿机将其设置为仅在空气湿度超过设定值时运行，目标湿度为40%至60%。将排水管接入废水管，这样就不必有人倒水箱。
- 可远程读取的湿度计一种廉价传感器，可记录温度和湿度并将数据发送到您的手机。这是无人居住的房屋所有者最值得安装的设备。
- 让空气流动起来保持室内门敞开，衣柜门略微打开，并让家具远离外墙。空气不流通的地方会滋生霉菌。
- 整个冬季不要让公寓密闭且不供暖低档持续供暖的费用低于日后维修费用。如果无法供暖，除湿机就必须保持接通电源。
- 必须有人打开窗户整个冬季中，数次为公寓通风，每次十到十五分钟。这是唯一无法自动完成的环节。
- 离开前做好充分准备不要排空任何之后还需要使用的设施，并保持电源接通。为了节省少量固定费用而关闭电源，会导致除湿机停止工作。
这些事情都不需要付费服务，而且我们更希望您亲自完成，而不是购买并不需要的服务。付费服务所增加的，是一个实际执行的人：有人进入房屋、打开窗户、清空所有需要清空的东西、读取湿度计，并在二月份发现问题时告知您，而不是等到七月份才告诉您。
除湿机就够了吗，还是需要进行建筑施工？对于结构状况基本良好的公寓，通风、除湿机以及保持表面温暖，在大多数情况下可以解决冷凝问题。除湿机无法阻止室外或地下的水进入房屋。如果某处墙面在下雨后总是同一位置反复出现斑痕，或者墙脚出现带状潮痕且灰泥中含有盐分，那就是建筑问题。干燥空气只能掩盖问题。
您在二十分钟的看房过程中可以发现什么
看房时请带上这份清单，或者将它发给代您看房的人。您唯一需要的设备就是手机手电筒。衣柜和天花板角落透露的信息，比露台景观更多。| 查看位置 | 为什么查看那里 | 不利迹象的表现 |
|---|---|---|
| 公寓内部 | ||
| 天花板角落，尤其是浴室和卧室 | 这里是房间最冷、通风最差的位置。 | 黑色斑点霉菌，或某个角落的白色与其他墙面略有不同。 |
| 朝向室外的墙面，以及北侧 | 这里始终最冷，获得的日照也最少。 | 墙面灰泥摸起来阴凉潮湿，有斑点，或油漆出现小气泡并翘起。 |
| 窗洞侧面、窗过梁和窗台底部 | 老旧的铝合金窗框会形成冷点，并为水分进入提供路径。 | 窗户周围的霉菌、窗台下方的污渍、腐烂的密封条，或玻璃边缘的冷凝水痕迹。 |
| 墙面底部40厘米和踢脚线 | 上升潮气总是出现在相对固定的高度。 | 一条变色带或盐析带、正在剥落的灰泥，或只有一面墙更换过的踢脚线。 |
| 有人打开窗户之前的气味 | 这是您能进行的最可靠检查。 | 一套为看房而通风并清洁过的公寓仍有霉味，或使用了气味很浓的空气清新剂。 |
| 人们不会打开的地方 | ||
| 衣柜后面及内部 | 冷的外墙旁空气不流通，是霉菌滋生的典型位置。 | 背板上或存放的织物上的霉菌，或者无法移动的衣柜。 |
| 水槽下方和浴缸挡板内侧 | 缓慢渗漏往往发生在无人查看的地方。 | 膨胀的刨花板、水渍，或看起来异常崭新的柜底。 |
| 露台正下方的天花板 | 房间上方的露台，本质上就是铺着瓷砖的平屋顶。 | 天花板上任何污渍、沿线延伸的任何发丝般裂缝，或仅在该处刷新的油漆。 |
| 储藏室和车库 | 位于地下、没有供暖且不通风，是建筑中最糟糕的情况。 | 存放物品上的霉菌、水位线、锈蚀的金属，或角落里已经运行的除湿机。 |
| 外部和公共区域 | ||
| 外立面底部和任何铺有瓷砖的防溅带 | 屋顶的水会流到这里，而且这里无法干燥。 | 反复维修、无檐沟屋檐边下方的污渍，或墙脚处受损的瓷砖。 |
| 露台排水口、立面收口和门槛处的瓷砖 | 防水层通常在边缘和排水口处失效，而不是在中部。 | 堵塞的排水口、与门槛齐平铺设的瓷砖，或使用硅胶代替规范节点处理。 |
| 社区过去三年的会议记录 | 屋顶、露台和外立面的工程会在这些会议上表决并付款。 | 记录中提到反复出现的潮湿问题、被推迟的屋顶维修，或遭否决的专项摊款。 |
| 维修内容及发票 | 真正的维修会有文件记录。掩盖问题则不会。 | 最近重新装修过，却无人能解释原因，也没有任何相关文件。 |
公共部分或您自己的公寓内部受潮
同一面墙上的同一处污渍，因水源不同，可能意味着不同的维修账单。值得在您预订房产之前查明这一点，而不是等到房产归您所有之后。| 建筑公共区域 | 您的公寓 | |
|---|---|---|
| 常见原因 | 屋顶、上方的露台（如果属于共有部分）、外墙、共用管道、共用排水管以及挡土墙。 | 冷凝水、您自己的管道、您自己的露台、您自己的窗户以及您自己的通风习惯。 |
| 谁来支付 | 由业主共同体通过物业费或特别收费承担。西班牙房产法要求业主共同体进行维护共有部分所需的工程。 | 由您承担，除非这是仍在保修期内的施工缺陷，或属于您个人保险单承保的索赔。 |
| 购房前如何查明 | 最近三次年度业主大会的会议记录、业主共同体的账目，以及直接询问管理员是否有计划进行的工程。 | 上面的看房清单，以及对您认真考虑购买的房产进行技术验房。 |
| 可能出现的问题 | 工程已经同意，但尚未获得资金，或者由您完成交割之后才产生的收费来提供资金。请具体询问哪些项目已经获批但尚未付款。 | 以表面修补掩盖真实且持续存在的原因，最终会成为您的问题。 |
| 如何处理 | 在您预订房产之前，要求将所有计划工程和已批准的收费以书面形式确认。您的律师会按惯例核查业主共同体欠款。 | 取得维修报价，或者要求在完成交割前进行维修，并在之后验收。 |
房产比照片显示的更陈旧
这是我们亲自处理过的案例之一，也是我们记录这些内容的原因。看房时，房产明显比房源照片所显示的陈旧得多。没有任何内容是伪造的，照片也是真实的。只是照片发挥了其一贯的作用：展示经过清洁、布置灯光并精心取景后的房间。房龄往往会在相机避开的地方显现出来，而在这片海岸，这些地方也正是潮湿最常出现的地方：墙脚、窗户边缘、衣柜背面以及储藏室。这正是为什么您在登机前，应先让人带着手电筒在房产内仔细查看。
我们不会告诉您的内容
维修需要多少钱。我们不会公布墙体干燥、墙脚重新抹灰或露台防水的欧元价格，因为合理区间非常宽泛，给出一个中间数也只能是猜测。请根据书面验房报告获取报价，这样得出的金额才是真实的。潮湿是否会影响价格，以及影响多少。实际上，潮湿往往会影响价格，具体幅度取决于卖方了解的情况、您的报告内容以及房产挂牌的时间。我们不会在这里刊登平均数，因为编造一个百分比比完全不提供百分比更糟糕。我们不亲自进行验房。技术验房是一项独立的转介服务，由合资格的专业人士完成。您刚刚读到的内容，刻意设计成您可以在向任何人支付费用之前，免费自行完成的版本。还有一部分并非任何人的过错。盐分、阳光和潮湿的冬季只是这种气候的自然影响。这里的材料老化得更快，空置的公寓比有人居住的公寓状况更差，而寒冷的一月公寓内出现一些冷凝水是物理现象，并非缺陷。建筑并不是建造质量差，而是为夏季建造的，而您看房时正值夏季。
关于潮湿和建筑质量的常见问题
- 开发商说潮湿是冷凝水，并非缺陷。由谁来判定？
- 最终由技术专家作出判断，而在实践中，先取得书面报告的一方通常处于更有利的地位。新建房产的保修期为：结构十年，设施三年，装饰装修一年。只有当潮湿问题源自施工缺陷时，才属于这些保修期的范围。因公寓使用和通风方式造成的冷凝水不在其中。因此，带有照片和日期的独立验房报告比争论更有用，这也是第一年的 snagging 窗口如此重要的原因。
- 角落里的黑色霉菌危险吗？
- 这属于健康问题，而不是建筑紧急情况。霉菌孢子可能使哮喘、过敏和呼吸问题恶化，儿童和老年人受到的影响更大。请先清除霉菌，再解决根本原因，因为仅仅清洁意味着每年冬季霉菌都会复发。如果家中有人患有哮喘，应将持续存在的潮湿问题视为不宜购买的理由，而不是一个小项目。
- 如果我在五月看房，如何知道公寓是否存在潮湿问题？
- 查看那些能够保留迹象的地方：衣柜背面、天花板角落、墙脚、储藏室以及露台下方的天花板。潮湿留下的痕迹即使经历干燥的春季仍会存在，而恰好在这些地方重新刷漆本身就是警示信号。然后要求对方以书面形式回答两个问题：这里是否曾处理过潮湿问题，以及业主共同体上次在屋顶、露台或外墙上花费了多少钱。
- 我可以要求卖方在完成交割前处理潮湿问题吗？
- 可以，而且这往往对双方都是更好的结果。请确保找出潮湿的原因，而不是仅仅将污渍重新刷过。以书面形式约定将进行哪些工作以及由谁完成，并在您签署文件之前，而不是之后，安排验收。如果工程无法及时完成，另一种方案是根据真实报价调整价格，而不是采用一个笼统的数字。
- 新建房产可以避免这类问题吗？
- 不能，但其状况要好得多。自2006年以来，建筑规范一直要求采取防潮措施，而2010年以后建造的建筑都配有双层玻璃、保温和通风设施，因此出现冷凝水的可能性大幅降低。如果确实出现问题，通常属于有责任方应负责的缺陷。新建房产无法阻止一套封闭的公寓在冬季变得潮湿。这部分仍由您负责。