西班牙的双重征税：捷克和波兰业主实际需要缴纳什么
30秒了解
仅仅因为房产位于西班牙，西班牙会首先对您的租金收入、出售所得和遗产征税。对于租金收入和出售所得，税收协定会防止您被重复征税。但遗产税没有类似协定。
哪个国家首先对您的西班牙房产征税？
有一项规则可以让后续问题变得简单。对于房地产，与世界上几乎所有税收协定一样，捷克与西班牙、波兰与西班牙之间的税收协定都规定，房产实际所在国对该房产产生的收入和收益享有优先征税权。无论您居住在哪里，西班牙都会首先对西班牙的租金收入、在西班牙出售房产所得以及西班牙的遗产征税。届时，您的本国，即 Czechia 或 Poland，需要在您申报全球收入时处理这笔已经纳税的收入。这正是税收协定机制真正发挥作用的地方：用您已经缴纳的税款抵扣应纳税额。正如下文各节所述，这也是两套制度真正存在差异之处。
您的租金收入在两国分别如何征税？
即使您不出租该房产，Spain 仍会对其征税。仅因该房产可供您自用，便会适用“推定收入”规则，每年按照同样的 19% 税率征税，并再次通过 Modelo 210 申报。这会推翻一个常见的错误假设：不出租房产并不意味着无需考虑西班牙税务。
在本国，Polish 税务居民会将西班牙租金收入作为全球收入的一部分申报，然后以已经缴纳的西班牙税款抵扣同一笔收入对应的波兰税负。这是一种抵免机制，且已由相关来源直接确认。Czech 税务居民同样需就全球收入纳税，也存在针对外国来源收入的协定减免，但在本次核查中，Czech-Spain 协定适用于房地产租金收入的具体方法，即抵免还是免税，尚未得到确认。向 Czech 业主说明时，应表述为“存在减免，具体机制需要由您自己的会计师确认”，而不应将任何一种结果作为确定事实。本页仅在足以说明协定机制的范围内列出税率。确切的税率表、推定收入计税基础以及完整的申报日历，均属于另一份指南的完整主题。
来源
如果我从未出租该房产，是否仍需在 Spain 申报任何事项？需要。无论您是否实际出租该房产，推定收入规则都适用，并且申报方式相同，均通过 Modelo 210 申报；对于欧盟或欧洲经济区居民，税率同样为 19%。由于房产空置而跳过申报，是一个真实且常见的错误。
出售房产时，税款会如何处理？
作为欧盟或欧洲经济区居民，Czech 卖方和 Polish 卖方均需就资本收益按 19% 纳税。资本收益即出售价格减去购置成本和允许扣除的费用。不同来源对于这一 19% 税率目前是否已统一适用于所有非居民，还是在某些表述中仍与较高的非欧盟税率并存，意见不一。无论如何，Czech 或 Polish 卖方作为欧盟公民，适用税率均为 19%，这是值得依赖的数字。完成交割时，买方依法必须从出售价格中预扣 3%，并在 30 日内直接支付给西班牙税务机关，作为担保，以抵扣您最终应缴的资本利得税。这不仅会影响您最终的税款，也会直接影响公证员处实际汇入您账户的金额，因此在同意出售价格之前，了解这一点很有必要。
| 步骤 | 具体经过 | 规定位置 |
|---|---|---|
| 公证员处，完成交割时 | 买方从出售价格中预扣 3%，并在 30 日内将其支付给税务机关。 | Modelo 211 |
| 之后，您自行申报 | 您需要自行申报资本利得。如果实际收益的 19% 少于已预扣的 3%，您可以申请退回差额。如果超过，则需补缴余额。 | Modelo 210 |
| 在本国，年度申报时 | Poland：您申报资本收益，并就已缴纳的西班牙税款申请抵免，适用与租金收入相同的全球收入机制。Czechia：您申报资本收益，且存在协定减免，但在本次核查中，该特定协定适用的具体方法尚未得到确认。 | 本国税务申报 |
是否存在避免您的继承人被重复征税的协定？
不存在。这是本页最重要的单一事实，也会让大多数 Czech 和 Polish 买方感到意外：Spain 尚未与 Czechia 或 Poland 中的任何一方签订遗产税协定。Spain 的遗产税协定网络仅覆盖三个国家：France、Greece 和 Sweden。上述所得税和资本利得税协定减免完全不适用于继承。Czech 或 Polish 继承人继承您的西班牙房产时，无论如何都需由 Spain 按该房产所在地的地区规则，就该西班牙资产征税；与此同时，Czechia 或 Poland 可能对同一笔继承分别适用本国的继承税规则，且不存在旨在避免重复征税的双边机制。
| 减免 | 作用 | 条件 |
|---|---|---|
| 亲属关系减免，第 I 至 II 组 | 最多可将继承的应税价值减少 1.000.000 EUR。 | 配偶、子女、孙子女、父母或祖父母。 |
| 惯常居所减免 | 对死者自有住房的价值给予99%的固定减免，不设上限。 | 仅适用于该房产是死者的惯常居所，且继承人在之后三年内持有该房产的情况。 |
| 99%配额减免 | 在适用上述减免后，将原本应缴的税款再减少99%。 | 适用于第一组和第二组继承人，依据Andalusia自身的地区法律。 |
这里有一项欧盟层面的规则出于不同原因十分重要：欧盟继承条例650/2012决定哪个国家的继承法，而不是税法，适用于规定您的遗产如何依法分配，并且可能影响相关文书手续。该条例本身不能防止双重征税，这与上述所有问题也是相互独立的。完整的西班牙继承税流程、申报期限、法律选择问题以及计算示例，构成另一份指南的全部主题。本页面补充的是该指南未涉及的一个事实：条约缺口本身，以及为什么这意味着上述减免是单方面的，且仅适用于西班牙一方。
那么，我的继承人真的可能因为同一处房产而同时被Spain和Czechia或Poland征税吗？这就是诚实面对的、尚未解决的风险。Spain将根据上述地区性减免，在本国一方对该继承征税。之后Czechia或Poland是否会再次对同一继承征税，以及两国是否各自对已经缴纳的外国继承税提供单方面减免，本次研究均未能确认。这个问题需要您所在国家指定的继承税专家提供意见，而不是凭猜测判断。
每年实际申报都涉及哪些事项？
拥有西班牙租金收入或在西班牙出售房产的捷克或波兰业主，确实需要考虑两份税务申报，而不是一套会自动协调的流程。西班牙一方需要提交Modelo 210，用于租金收入或视同收入；出售房产时还需另行申报，并办理公证员3%预扣的相关手续。本国一方则需要提交您通常每年提交的申报表，其中必须包括同一笔源自西班牙的收入或收益，并在本国主动申请条约抵免。任何一方都不会替您完成这些事项。Spain不会自动告知捷克或波兰税务机关您已缴纳的税款，而您的本国申报表也不会自动获知相关信息。每年在适用减免的情况下，您或您的会计师都必须在两国分别自行申请。
这正是西班牙gestor与您本国的会计师协作管理的两国协调事项，而不是您独自从两套不同语言的文件中拼凑出完整流程。
在您的西班牙房产产生两笔税款之前应准备的事项
在收到第一笔租金或完成首次出售之前准备好五项资料，而不是等到申报期限临近才发现问题。| 准备就绪 | 为什么重要 | 不理想的答复是什么样 |
|---|---|---|
| 指定一名西班牙方面的会计师，为您提交Modelo 210 | 19%的净税率取决于您申报实际可扣除费用；遗漏这些费用就意味着多缴税款。 | 只自行申报过一次，就希望每年采用同样的方法。 |
| 在本国指定一名会计师或税务顾问，处理同一笔收入或收益 | 条约抵免不会自动适用，您必须在本国申报表中主动申请。 | 以为Spain和您的本国会自行相互协调税款。 |
| 明确判断房产属于出租状态还是空置状态 | 两者都在Spain按相同税率征税，但适用不同规则，也需要提交不同申报。 | “我们其实没有出租，所以没有什么需要申报的”正是错误的假设。 |
| 关于 1 至 20 January 申报上一年度租赁收入期限的说明 | 错过期限属于合规违规，而不是轻微延误。 | 在期限届满后才得知申报期限。 |
| 鉴于上述条约缺口，提前就继承规划寻求建议 | 继承税不存在双边解决方案，因此规划必须提前进行，而不能等到有人去世后才开始。 | 一直拖到问题真正发生、已经无法再进行任何规划的时候。 |
这里确实尚未解决的问题
这是截至21 August 2026的一般性指引，并非针对您个人情况的税务建议。内容基于一次有上限的研究，以上各部分均列明了来源；对于若干确实存在的信息缺口，我们明确予以说明，而不是凭空猜测。本次研究未根据条约原文确认《捷克和西班牙税收协定》针对租赁收入和资本利得采用的具体减免方式，即抵免还是免税。在任何人将其结论确定为其中一种方式之前，都需要直接查阅条约，或咨询捷克税务顾问。对于申报居住国抵免时如何证明已缴纳的西班牙税款，究竟应提供证明书还是 Modelo 210 回执，本次研究未确认捷克和波兰两国的确切机制。本次研究也未确认捷克或波兰是否设有本国门槛，达到该门槛后会触发单独的境外资产申报义务。这是一个不同于收入或收益本身的问题。最重要的是，本次研究未调查捷克和波兰各自针对已缴纳境外遗产税的国内单边减免规定。鉴于两国之间完全没有遗产税协定，在买方依赖任何一国的保护措施之前，这是最值得请指定专业人士协助弥补的信息缺口。
有关双重征税的最常见问题
- 居住在捷克或波兰而非西班牙，是否会改变西班牙方面的任何税率？
- 不会。由于房产位于西班牙，西班牙会对该房产征税，所有欧盟或欧洲经济区居民适用相同税率，无论其居住在哪个欧盟国家。捷克业主与波兰业主之间的差异在于接下来本国方面如何处理，而不是西班牙本身收取多少税。
- 如果我已经在西班牙缴税，仍然需要在本国申报同一笔收入吗？
- 需要。捷克和波兰都会对本国居民的全球收入征税，因此同一笔来源于西班牙的收入或收益也必须出现在您的本国纳税申报表中。设立税收协定正是为了让您在本国获得已缴西班牙税款的抵免，但前提是您确实提出申请。
- 出售时预扣的 3% 是否就是我最终应缴的资本利得税？
- 不是，把它当作最终税额是一个常见错误。这是一笔担保性预扣税款，用于抵扣您最终应付的税款。之后您需要自行提交纳税申报表：如果实际应缴的 19% 收益税低于已预扣的金额，您可以申请退回差额；如果实际税额更高，则需要补缴余款。
- 西班牙遗嘱能否避免遗产双重征税问题？
- 西班牙遗嘱可以帮助您的家人在您去世后避免数月的额外文书手续，并让您选择由哪个国家的继承法管辖遗产。但遗嘱本身并不能解决上述税务问题：两国之间不存在任何相关协定，因此无论是否立有遗嘱，双方的税务风险都需要分别寻求专业建议。
