西班牙房产能源证书
30秒了解
每套西班牙房产在挂牌出售或出租前，都必须持有有效的能源证书。该证书会按照 A 至 G 的等级对建筑进行评级。证书有效期为十年（G 级为五年），费用为 50 至 300 €。证书应由卖方提供，而不是由您提供。
该证明书衡量的是什么？
这是对建筑物本身的理论评级，并非基于您家庭的生活习惯或去年的水电费账单。具备资质的技术人员会根据房屋的建造方式、隔热性能、窗户和已安装的系统，计算或测量该房产的预计能源使用量和CO2排放量，并将结果转换为一个字母等级，从A级（效率最高）到G级（效率最低）。同一栋楼内两套外观相似的公寓可能获得不同的字母等级，例如其中一套采用了更好的隔热材料或更高效的窗户进行翻修，而另一套没有。该字母等级并不表示您个人将花费多少电费，这取决于房产的实际使用方式。它只显示建筑物在设计和建造方面的能源效率。在本沿海地区，较低的等级对供暖和制冷费用的影响小于寒冷气候地区。但它仍然会产生实际影响：根据法律，房产的每一则广告以及每个平台上的广告都必须标明该等级。
能源性能证书A至G级评级标签
- 能源评级
- [A-G]
- 能源消耗
- [XXX] kWh/m² 年
- CO2 emissions
- [XX] kg CO2/m² 年
- 有效期
- [DD/MM/AAAA]
- 能源评级. 依法必须出现在每则广告中的唯一字母等级。
- 能源消耗. 理论值。根据建筑物本身得出，而非根据您家庭的实际账单。
- CO2 emissions. 计算方式与能源数据相同。
- 有效期. 自签发之日起有效10年，G级评级有效5年。
法律上究竟何时必须具备，何时不必具备？
在任何期限的出售或出租房产可以进行广告宣传之前，都必须具备该证书。2021年的规定变得更加严格。过去，如果短期出租或度假出租每年少于四个月，则可获豁免。该豁免现已不再适用。如今，在任何平台上刊登广告的度假出租房产，都需要与长期出租或出售房产相同的有效证书。仍有少数真正适用的豁免情形，而且范围很窄。它们并不是规避该规定的一般途径。
您是否以任何形式出售或出租该房产？
- 出售始终必须在房产能够刊登广告之前取得。
- 长期出租始终必须取得。要求与出售相同。
- 短期或度假出租，不限期限自2021年起必须取得。过去少于四个月的豁免已不再适用。
- 两者都不是：面积不足50平方米的独立建筑，或购入后用于拆除的房产仅在这些范围狭窄的豁免情形内无需取得。
全新且从未有人居住过的房产，在出售前仍然需要该证书吗？需要。新建房产会在开发过程中取得该证书。开发商自己的技术团队负责安排办理。您应当在其他完成交割文件中一并收到该证书，而不是作为买方另行取得。
由谁签发？卖方如何取得？
只有合格的专业技术人员（técnico competente），例如建筑师、技术建筑师或具备相应资质的工程师，才能签发该证书。业主不能直接安排办理或登记。以下每一步都要由该技术人员办理。Arevont的法律协调团队会在签署前收集卖方的证书，将其作为标准文件之一，与nota simple和社区欠费证明一并收集。这样，我们会在您依赖该证书之前核实其有效且已登记，而不是等到公证员处才发现证书缺失。
- 现场查验技术人员会亲自检查房产，检查时间不得早于证书签发前三个月。
- Where
- 房产本身
- 计算评定建筑结构、隔热、门窗和已安装系统会被换算为A至G级评级。
- 向地区登记机构电子提交在安达卢西亚，登记机构为Registro de Certificados Energéticos de Andalucía。
- Where
- 安达卢西亚能源局
- Watch out
- 只能由认证技术人员提交，业主绝不能直接提交。
如果卖方没有有效证书，会发生什么？
出售不会自动被阻止。如果买方已被明确告知证书缺失或已过期，并在契约本身中以书面形式放弃该要求，公证员仍可批准契约。不会消失的是卖方自身面临的行政风险：根据该法规所涉及的更广泛的城市发展和消费者保护规定，未持有或未提供有效证书属于违法行为，并可能被处以罚款。多个独立来源通常将罚款描述为300至6.000欧元不等。我们尚未根据相关基础法律核实确切罚款金额，因此请让律师确认这一点，不要将其视为承诺。到了这一后期阶段，缺失的证书与其说是法律工具，不如说更适合作为警示信号。您应当询问证书为何缺失，以及该房产是否曾经拥有过证书。如果卖方不愿提供，请像对待任何其他缺失文件一样处理，因为正常交易本应准备好这些文件。
- 签署前询问卖方完全没有证书可供出示该房产可能从未拥有过证书，或者证书已经过期What to do instead询问原因，并将其作为与其他文件一样的缺失文件处理
- 对您风险低有人要求您放弃签署要求，以便更快完成签署买方以书面形式放弃该要求后，公证员仍可对契约进行授权What to do instead请注意，您的放弃并不会消除卖方自身面临的罚款风险
- 签署前询问短期出租房源未显示评分自2021年以来，每个度假出租房源都需要该文件。四个月以下的豁免不再适用。What to do instead请在预订或发布同一房源广告前索取该文件
确切的罚款金额以区间形式给出，这一范围在多个独立来源中均有一致报道，而不是直接从相关法律原文中读取的具体数字。请让律师确认这些金额，不要将其视为确切数额。
如果我放弃获取该要求，以便更快完成销售签署，这项放弃也能保护卖方免受罚款吗？不能。买方在契约中记录的放弃，仅影响公证员是否继续进行签署。对于卖方因一开始就没有有效证书而对监管机构承担的责任，这不会产生任何影响。这是卖方与国家之间的另一项事务。
对于沿海度假住宅来说，评级较低真的重要吗？
这是关于一项法律要求的一般信息，内容截至17 August 2026有效。针对其中直接规定的要求、有效期和豁免，我们对照了Real Decreto 390/2021本身在BOE发布的文本进行核查。关于罚款范围以及2021年的豁免变更，我们参考了多个独立的第二手来源，这两项内容均已在上文标明，并未作为确定事实呈现。本内容不构成针对任何特定房产的法律意见。实际上，在这里，较差的评级所带来的影响小于在气候较寒冷地区的影响。在温和的地中海沿岸，供暖和制冷成本在住宅实际运营成本中的占比更小，不能对此视而不见。但无论气候如何，该证书仍具有法律作用。每则广告中都必须列出该证书，签署前必须取得该证书，而缺少证书也是值得询问的一点，此外还应询问网站更完整的律师文件清单指南中全面涵盖的其他文件。Arevont不签发证书，也不是认证技术人员。在您签署任何文件之前，法律协调团队会免费收集并核查卖方的证书，将其作为多份文件中的一份进行处理。
关于能源证书的常见问题
- 如果卖方没有能源证书，重新签发一份通常到底需要多长时间？
- 技术人员预约后，通常只需几天，而不是几周。流程包括一次现场勘查，随后进行计算并电子提交。更常见的延误在于寻找并预约技术人员，而不是认证流程本身。
- 良好的能源评级真的会提高房产的售价吗？
- 没有可靠的公开数据能够单独说明这一影响在 Costa del Sol 的具体情况，编造一个数字反而不如承认没有数据。我们可以确认的是，法律现在要求每则广告都显示该评级。因此，在联系中介之前，注重比较的买方就会看到这一项信息。
- 我是否可以在尚未拥有房产、只是考虑购买时，就为该房产取得能源证书？
- 不能。证书属于该房产。它由当前所有者或卖方办理，而不是由潜在买方办理。如果房源没有显示证书，值得向卖方一方提出询问。在此期间，您无法自行取得证书。
- 整个西班牙的评级字母都相同吗？还是安达卢西亚使用不同的等级？
- A至G的等级以及背后的方法由 Real Decreto 390/2021 在全国范围内统一规定。在安达卢西亚，其适用方式与西班牙其他地区相同。唯一的地区差异在于证书提交至哪个登记系统。在安达卢西亚，证书提交至 Agencia Andaluza de la Energía 自有的系统。
- 即使评级今天还不是问题，评级较低以后会成为真正的问题吗？
- 从较长时间跨度来看，可能会有影响。多个行业来源持续报告一种由欧盟推动的趋势，但这一点尚未在西班牙法律中得到确认。该趋势指向一项要求，即房产要在2030年前进入市场，最低评级可能为E，并在2033年前提高到D。请将其视为值得关注的趋势，而不是已经确认的西班牙规则。这并不意味着G级房产在某个特定日期将无法出售。另一项变化已经被报道为自2025年8月起生效，要求进行官方抵押贷款估值（tasación）时必须持有有效证书。这是评级较低或缺失可能早于2030年产生影响的更直接原因。我们同样标明，这一信息来自行业报道，而非法律本身。
