Посібники

Як купити нерухомість на узбережжі Коста-дель-Соль

Автор Samuel Špreňar, Консультант покупця на Коста-дель-СольОновлено 2026-08

За 30 секунд

Ви обираєте з початкової добірки, переглядаєте найкращі варіанти за одну поїздку та резервуєте об'єкт. Ваш адвокат перевіряє нерухомість, отримує Ваш NIE і готує договори. Ви підписуєте акт у нотаріуса та отримуєте ключі. Ви нічого нам за це не сплачуєте.

1
Перший дзвінок і перша добірка для обговорення
2
Ознайомча поїздка: від одного до трьох днів на узбережжі
3
Ваш юрист, довіреність і резервування
4
Юридична перевірка, NIE та обов'язковий договір
5
Акт у нотаріуса та ключі
6
Наступний рік: рахунки, податки та управління

Понад ціну9 до 13 %Від перепродажу до новобудови. У розділі про кошти показано кожен рядок.

Від бронювання до ключів, вторинкаВід 1 до 3 місяцівСаме юридична перевірка визначає цей темп.

Новобудова до ключівВід 2 місяців до 3 роківГотовність до отримання ключів - це коротший варіант. Продаж на етапі планування триває до дати завершення будівництва.

Що покупець сплачує нам0 €Немає ні комісії, ні абонентської плати, ні платежу під час купівлі.

Купівля від початку до кінця

Скільки часу займає купівля нерухомості на узбережжі Коста-дель-Соль?

Від резервування до отримання ключів вторинне житло зазвичай купують за один-три місяці, а новобудова потребує від двох місяців до трьох років. До резервування передує пошук, і ця частина залежить від Вас: для одних покупців вона займає кілька днів, для інших кілька місяців. Купуючи новобудову, Ви також очікуєте завершення будівництва, а не лише оформлення документів.Ваша власна участь невелика, а її обсяг залежить від Вас: для одних покупців це кілька дзвінків, для інших значно більше, щонайменше одна поїздка на узбережжя та кілька підписів. Якщо Ви користуєтеся довіреністю, її підписання є одним із таких підписів.Наведена нижче хронологія показує весь процес. У наступному розділі цей самий процес показано крок за кроком. Кожен крок містить посилання на сторінку з докладнішою інформацією.

ПідготовкаЕтапи Від 1 до 4
Ви спілкуєтеся з нами про те, як хочете використовувати нерухомість. Потім ми надсилаємо першу добірку для обговорення. Після Вашої реакції ми готуємо другу добірку та перевіряємо те, чого ніколи не показує оголошення. Для об'єктів, які Вас справді зацікавили, ми організовуємо відеоогляди або огляди в реальному часі.
Ваш час
Від кількох днів до кількох тижнів, залежно від Вас. Декому з покупців потрібно кілька дзвінків, іншим значно більше.
ПоїздкаЕтапи 5 і 6
Ви проводите на узбережжі від одного до трьох днів. Щодня Ви оглядаєте від п'яти до восьми об'єктів. Між переглядами ми показуємо Вам райони. Потім Ви ухвалюєте рішення. Кінцевого строку немає.
Ваш час
Деякі клієнти вирішують на місці. Іншим потрібні місяці, і вони повертаються два або три рази, перш ніж переконатися.
До ухвалення рішенняЕтапи 7 і 8
Ми можемо порекомендувати незалежного юриста або Ви можете залучити власного. Якщо Ви хочете оформити документи без повторного перельоту, Ви підписуєте довіреність. Потім Ви резервуєте нерухомість.
Ваш час
Ви можете зустрітися з юристом особисто або під час відеодзвінка. Сам договір резервування можна підписати з дому.
Юридична частинаЕтапи Від 9 до 11
Ваш юрист перевіряє нерухомість і подає заявку на отримання NIE. NIE - це іспанський ідентифікаційний номер іноземця. Іспанський банківський рахунок можна відкрити до або після придбання, тому він не обов'язково має існувати до купівлі. Ваш юрист і забудовник також повинні перевірити походження Ваших коштів. Потім Ви підписуєте обов'язковий договір. Для новобудови це графік платежів забудовнику. Для вторинного житла це arras. Arras - це обов'язковий договір про завдаток.
Ваш час
Саме на це Ви витрачаєте більшість власного часу. Ви збираєте та надсилаєте документи, що підтверджують походження Ваших коштів.
ЗавершенняЕтапи Від 12 до 14
Ви сплачуєте кошти відповідно до графіка. У новобудові завершену нерухомість оглядають, а кожен дефект і незавершену роботу вносять до списку. Цей список називається списком недоліків. Багато забудовників проводять таку перевірку лише після підписання правовстановлювального документа, тому вона не завжди відбувається до візиту до нотаріуса. Акт підписується у нотаріуса, і Ви отримуєте ключі.
Ваш час
Одна зустріч у нотаріуса. Ви берете участь особисто або замість Вас за довіреністю бере участь Ваш юрист. Представник продавця також присутній, нотаріус проводить підписання, і ми зазвичай теж беремо участь.
Після придбанняЕтапи 15
Ваш юрист підключає комунальні послуги, оформлює страхування та виконує Ваші податкові зобов'язання, зокрема сплачує щорічний податок на нерухомість. Якщо Ви хочете, щоб хтось доглядав за нерухомістю під час Вашої відсутності, ми самі надаємо послуги управління нерухомістю та оренди.
Ваш час
Зовсім небагато. Ваш юрист організовує більшість процесів, а ми залишаємося Вашим контактним представником.

Ваш власний календар визначає один момент поза цим списком, і він залежить від того, що Ви купуєте, а не від процесу: вторинне житло вимірюється місяцями, а новобудова може вимірюватися роками. Обидва показники наведені на початку цієї сторінки та в порівнянні нижче.

Що відбувається послідовно від першої розмови до отримання ключів

Перша розмова стосується того, як Ви використовуватимете нерухомість. Останній крок - акт у нотаріуса та ключі. Між ними: чотири кроки пошуку, два на узбережжі, два до прийняття зобов'язань, три юридичні, три до завершення угоди та один на рік після неї.

Увесь процес, 15 кроків

Підготовка
Перший дзвінокВід 20 до 60 хвилинМи обговорюємо, як Ви плануєте використовувати нерухомість і що плануєте на майбутнє у зв'язку з нею. Бюджет має значення і є другим питанням, оскільки сама цифра не підказує, які вулиці розглядати. Під час того самого дзвінка ми пояснюємо, як відбувається весь процес придбання, і відповідаємо на всі Ваші запитання.Пошук нерухомості Витрати на придбання
Перша добірка та дзвінок після неїВід кількох годин до днівМи шукаємо на всьому ринку, а не лише серед власних об'єктів, оскільки агенти на цьому узбережжі діляться своїми пропозиціями, а ціна однакова у всіх агентів. Добірка призначена для обговорення: шість або двадцять об'єктів, залежно від Вашого запиту. Дзвінок після її отримання дає Вам змогу висловити реакцію та повідомити нам, що потрібно змінити.Пошук нерухомості Оголошення-приманки
Друга добірка та те, чого ніколи не показує оголошенняДніДруга добірка є вужчою, і саме на цьому етапі ми перевіряємо те, чого ніколи не показує оголошення: орієнтацію, реальний рівень шуму, точне розташування, урбанізацію та її оточення. Ми також підтверджуємо, що об'єкт досі продається і якою є його фактична ціна сьогодні. Більшість об'єктів із першого списку відсіюється саме тут, а нерухомість, яку Ви самостійно знайшли на порталі, проходить таку саму перевірку.Перевірка оголошення Зони затоплення
Відеоогляди або огляди в реальному часі до бронювання авіаквиткаПротягом кількох днівКоли об'єкт із другої добірки справді Вас зацікавить, ми їдемо до нього. Ви бачите краєвид, чуєте рівень шуму, оцінюєте реальний шлях до пляжу та стан будівлі. Ви отримуєте дзвінок у реальному часі або відеоогляд, який можна переглянути двічі, щоб не витрачати поїздку на об'єкт, який можна було відсіяти за допомогою камери.Відеоперегляди Вологість і якість будівництва
Подорож
Оглядова поїздка: від п’яти до восьми об’єктів на день1-3 дніПротягом одного-трьох днів Ви дотримуєтеся повної програми, яку ми організовуємо. Ви їдете в нашому автомобілі або у власному, якщо так зручніше. Програма охоплює райони між переглядами, щоб Ви розуміли, де розташований кожен об’єкт, а не лише як він виглядає всередині. План змінюється протягом дня, коли якийсь варіант відпадає, що зазвичай і відбувається.Ознайомчі поїздки Шум
Рішення без жодних зобов'язаньВід тижнів до місяцівШвидко прийняти рішення не означає помилитися, і чимало покупців вирішують на місці, коли перед ними постає відповідний об'єкт. Помилка полягає в рішенні під тиском, адже недільний рейс додому не є причиною обирати нерухомість. Так само цілком нормально витратити на рішення кілька місяців або повернутися на повторний перегляд, а іноді чесна відповідь полягає в тому, що цього року купувати не варто.Поширені помилки покупців
Перш ніж зважитися
Ваш власний адвокат і довіреність, якщо Ви цього бажаєтеОдна зустріч, зазвичай онлайнМи можемо порекомендувати незалежного адвоката або Ви можете залучити власного. У будь-якому разі адвокат отримує оплату від Вас і працює на Вас, а не на продавця чи забудовника. Фірма, з якою ми співпрацюємо, стягує близько 1 % від ціни, включно з ПДВ. Довіреність є іншим рішенням на цьому етапі, і вона потрібна не лише для підписання: вона дає змогу Вашому адвокату подати заяву на отримання NIE та відкрити Ваш банківський рахунок. Це дві справи, які справді незручно виконувати самостійно з-за кордону. У довіреності, яку готує рекомендований нами адвокат, зазвичай зазначається кілька співробітників його офісу, включно з асистентами, тож хтось завжди доступний, коли потрібен підпис. Адвокати тут мають професійне страхування, і жоден із них не діє без попереднього підтвердження з Вашого боку.Координація юридичної перевірки Довіреність
Резервація та умови повернення коштівДніРезервація на короткий період знімає об'єкт із ринку, і Ви сплачуєте суму, невелику порівняно з ціною купівлі. Це єдиний платіж у всьому процесі, який не охоплюється системою гарантій. До переказу коштів у договорі точно зазначається, які результати перевірки дають Вам право на повернення коштів. У випадку вторинного житла це результати юридичної перевірки: борг, обтяження, незареєстрована зміна або неіснуюча ліцензія.Переговори Договір резервації
Юридична частина
Ви сплачуєте саме за юридичну перевірку2-4 тижніЮридична перевірка охоплює право власності, обтяження та борги, відповідність будівлі документам, правила спільноти власників, а також можливість здавати об'єкт туристам. Нотаріус не виконує цю роботу, і саме на цьому етапі купівлю можна зупинити.Координація юридичної перевірки Що перевіряє адвокат
NIE, банківський рахунок та інші документиОдночасно, переважно за довіреністюВаш адвокат подає заяву на отримання NIE, і це відбувається одночасно з юридичною перевіркою, а не після неї. NIE є іспанським ідентифікаційним номером іноземця. Без нього Ви не можете придбати нерухомість, сплатити податок або підписати документи у нотаріуса. Іспанський банківський рахунок можна відкрити до або після купівлі, тому він не обов'язково має існувати до придбання нерухомості.NIE та документи Іспанський банківський рахунок
Обов'язковий договір і дві його формиТижні після бронюванняДля новобудови це договір із забудовником і графіком платежів. Банківська гарантія на Ваше ім'я має покривати кожен платіж, здійснений Вами до завершення будівництва. Для вторинного житла це arras, приватний договір завдатку. Зазвичай він становить 10-20 % ціни та передбачає штраф для сторони, яка відмовляється від угоди.Координація юридичної перевірки Договір купівлі-продажу
Завершення
Платежі та період очікування, про який не завжди розповідаютьВід місяців до років у новобудовіДля новобудови це найдовший етап, а календар платежів справді відрізняється залежно від забудовника. Деякі забудовники беруть лише платіж за договором, а потім решту під час завершення. Інші хочуть отримати ще один або два проміжні платежі. Щомісячні платежі існують, але трапляються рідко. Ваш адвокат стежить за тим, щоб кожен платіж було здійснено вчасно та на правильний рахунок. Банківська перевірка коштів може тривати кілька днів, а пропущений прийом у нотаріуса може коштувати кількох тижнів.Координація завершення угоди Банківські гарантії
Перелік недоліків і те, що має виправити забудовникДо або після підписання актаПеревірка недоліків полягає в огляді завершеної новобудови на наявність дефектів і незавершених робіт. Кожен недолік записують і фотографують, а перелік передають забудовнику для виправлення. Ми не проводимо огляд самостійно: ми залучаємо зовнішню інспекційну компанію, яка несе професійну відповідальність за свій звіт. Огляд є необов'язковим, і багато забудовників проводять власну перевірку недоліків лише після підписання правовстановлювального документа, тому вона не завжди відбувається до сплати решти коштів. Для вторинного житла перелік недоліків не складається: натомість ми приходимо з Вами на фінальний огляд перед оформленням документа, щоб перевірити стан об'єкта та відповідність опису майна фактичному переліку.Перевірка передачі новобудови Технічний огляд
Нотаріус, решта коштів і ключіОдин підписНотаріус підтверджує особи та правоздатність обох сторін. Він самостійно запитує витяг із реєстру, щоб підтвердити, що продавець справді є власником об'єкта. Він готує публічний правочин, зачитує його вголос перед підписанням і того самого дня подає його до земельного реєстру. Нотаріус не оцінює, чи є придбання хорошою ідеєю, і не перевіряє заборгованість перед спільнотою власників та наявність ліцензій. Саме тому існують етапи 9-13.Координація завершення угоди Нотаріус
Після купівлі
Наступний рік, який часто не плануютьТриваєВаш адвокат переоформлює комунальні послуги та страхування на Ваше ім'я й займається податковими питаннями: щорічним податком на нерухомість, іншими податками власника та декларацією нерезидента. Якщо Ви хочете, щоб хтось доглядав за об'єктом під час Вашої відсутності, ми самостійно займаємося управлінням нерухомістю та короткостроковою орендою, а не передаємо Вас третій стороні. Саме на цьому етапі володіння нерухомістю за кордоном стає простим або створює непередбачену для Вас роботу.Післяпродажний супровід Управління нерухомістю Щорічні витрати

І Ваш адвокат, і забудовник мають перевірити походження Ваших коштів. Це вимога законодавства проти відмивання коштів, яка поширюється на кожного покупця. Ви підтверджуєте, як отримали кошти: розрахунковими листками для зарплати, рішенням зборів акціонерів щодо дивідендів, документом про спадщину або правовстановлювальним документом, якщо Ви продали нерухомість.Рекомендований нами адвокат належним чином оформлює ці документи та організовує необхідний переклад. Для звичайних документів, таких як розрахунковий листок або рішення зборів акціонерів, присяжний переклад не потрібен. Забудовники зазвичай просять надати оригінал мовою документа та копію англійською або іспанською.Робота не припиняється в нотаріуса. Рахунки, страхування та податкові декларації оформлюються щороку, і податковими питаннями займається Ваш адвокат, а не ми. Залишається лише забезпечити догляд за об'єктом під час Вашої відсутності, і цим ми займаємося самостійно.

Супровід після купівлі Управління нерухомістю

Перелік документів є частиною, яка забирає у Вас найбільше часу, і саме тут починається більшість затримок. Ваш адвокат подає документи й організовує необхідний переклад. Ми повідомляємо, які документи вимагатиме кожна сторона, і нагадуємо про відсутні документи, щоб справа рухалася далі.

Які документи має надати кожна сторона?

Документи складаються з двох частин, і обидві опрацьовуються одночасно. Перша частина стосується Вас: паспорт, NIE, довіреність, якщо Ви її використовуєте, та документи, що підтверджують походження коштів. Друга частина - це три договори: резервування, потім приватний договір купівлі, а потім акт у нотаріуса. Ваш адвокат читає або готує майже все. Ви особисто підписуєте довіреність і договори, а за бажанням адвокат може підписати договори від Вашого імені на підставі довіреності.

NIE, номер, без якого не купити

NIE є іспанським ідентифікаційним номером іноземця, і без нього Ви не зможете купити нерухомість, сплатити податок або підписати документи в нотаріуса. Ви отримуєте не картку, а один аркуш із номером, Вашим ім'ям точно так, як воно зазначене в паспорті, та назвою установи, яка його видала. Номер не має строку дії. Після цього майже всі адміністративні процедури в Іспанії здійснюються за ним. Подання декларації з податку на купівлю, щорічний податок на нерухомість і декларація нерезидента. Банківський рахунок, договори на електроенергію та воду, спільнота власників і страхування. А також будь-який договір оренди, який Ви підписуєте. Кожному зазначеному власнику потрібен власний номер. На практиці Ваш юрист подає заяву на його отримання за довіреністю, поки триває юридична перевірка. Якщо Ви робите це самостійно, Вам знадобляться запис, правильна форма, правильний код збору та належні підтвердні документи. У будь-якому разі очікування вимірюється тижнями, а не днями.

Державний збір9,84 €Ви сплачуєте цей збір самостійно лише в тому випадку, якщо самі подаєте заяву. Зазвичай цим займається Ваш юрист у межах власної винагороди. (Національна поліція)

Справжнє очікуванняТижні, а не дніСаме тому цей процес відбувається паралельно з юридичною перевіркою, а не після неї.

Строк дії номераВін не має строку діїОдин аркуш паперу, а не картка і не посвідчення особи з фотографією.

NIE

Іспанський банківський рахунок

Ви можете відкрити його до або після купівлі, а Ваш адвокат оформить це за довіреністю, якщо Ви не хочете відвідувати відділення. Банку потрібно встановити лише два факти: хто Ви і звідки походять Ваші кошти. Сама сума купівлі зазвичай узагалі не проходить через Ваш особистий рахунок. Під час купівлі об'єкта на вторинному ринку кошти проходять через клієнтський рахунок Вашого адвоката, а під час купівлі новобудови надходять на захищений рахунок забудовника. Насправді рахунок потрібен для наступних десяти років, і ось що дивує більшість іноземних покупців: в Іспанії регулярні рахунки списуються з рахунку шляхом прямого дебетування, а не оплачуються Вами щомісяця. За електроенергію, воду, внесок до співтовариства власників, страхування та податок на нерухомість кошти списуються автоматично, тож саме з рахунку іспанська система очікує отримувати платежі.

Коли його можна відкритиДо або після купівліСама сума купівлі зазвичай узагалі не проходить через нього.

До того, як рахунок стане доступнимвід 1 до 5 днів

Як оплачують рахунки в ІспаніїПрямим дебетуванням, а не ВамиПлата за електроенергію, воду, співтовариство власників, страхування та податок на нерухомість списується з рахунку.

Іспанський банківський рахунок

Довіреність

Вона дає змогу Вашому адвокату оформити для Вас NIE, відкрити банківський рахунок і підписати документи у нотаріуса, поки Ви перебуваєте вдома. Саме це перетворює купівлю на одну поїздку замість трьох. Вона не зобов'язує Вас купувати нерухомість, і Ви можете скасувати її будь-коли до моменту використання. У ній мають бути зазначені дії, для яких її видано, оскільки формулювання, підготовлене для одного етапу, не приймуть для іншого. Якщо Ви підписуєте її за межами Іспанії, потрібен апостиль, тобто міжнародний сертифікаційний штамп, який надає документу юридичної чинності в іншій країні. У довіреності, яку зазвичай готує рекомендований нами адвокат, зазначаються кілька працівників його офісу, включно з асистентами, щоб у разі термінової потреби в підписі завжди була доступна потрібна особа. Перед тим як хвилюватися через передачу повноважень, варто знати дві речі: місцеві адвокати мають професійне страхування, і жоден із них не діє на підставі довіреності, не підтвердивши це спочатку з Вами.

Де її можна підписатиТри маршрути

Якщо підписати за межами ІспаніїАпостиль і переклад

Ви можете її скасуватиУ будь-який часЯкщо її не використати й не скасувати, нею й надалі може користуватися особа, яка нею володіє.

Довіреність

Слова в порядку їх появи

Іспанські терміни, пов'язані з купівлею нерухомості, не перекладаються, а визначаються, кожен одним зрозумілим реченням. Нижче наведено десять термінів, з якими покупець зустрічається найперше. У повному глосарії всі терміни впорядковано за етапом купівлі, на якому Ви з ними зустрічаєтеся. Також там позначено слова, які виглядають як чеські, але мають інше значення, адже саме вони можуть коштувати грошей. Іспанський нотаріус перевіряє значно менше, ніж припускає чеський покупець. Nota simple має інформативний характер, а не є доказом бездоганного права власності. А іспанський задаток є завдатком зі штрафними наслідками, а не частковим платежем, від якого можна відмовитися без втрат.

nota simpleNota simple є простим витягом з іспанського земельного реєстру, у якому зазначено власника нерухомості та зареєстровані обтяження, і це перший документ, який Ваш адвокат вивчає до того, як Ви щось оплатите.
ЗавдатокContrato de arras є приватним договором купівлі, який покупець і продавець підписують після юридичної перевірки. Це перший документ, що юридично зобов'язує обидві сторони, і він визначає вартість відмови від угоди. Нотаріус у цьому не бере участі.
Адміністративне агентствоGestoría є іспанською агенцією з оформлення документів, яка подає документи до державних органів від Вашого імені, і в чеській мові немає одного слова з таким самим значенням.
Завершення угодиЗавершення угоди є днем, коли сплачено залишок суми, підписано акт і нерухомість стає Вашою, а в новобудові це дата, яка може змінитися.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación є ліцензією на перше заселення, яка потрібна новобудові до того, як у ній можна буде законно проживати та підключити комунальні послуги.
Перевірка недоліківПриймання новобудови полягає в огляді завершеного об'єкта на наявність дефектів і незавершених робіт, які фіксуються та передаються забудовнику для усунення.
Seguro DecenalSeguro Decenal є обов'язковим десятирічним страхуванням, яке покриває конструктивні дефекти нової будівлі.
Податок на нерухомістьIBI є щорічним іспанським податком на нерухомість, який власник сплачує до муніципалітету.
Modelo 210Modelo 210 є іспанською податковою формою, яку подає власник-нерезидент, і вона підлягає поданню навіть тоді, коли нерухомість ніколи не здається в оренду.
Податок на приріст вартості земліPlusvalía є муніципальним податком на приріст вартості земельної ділянки під нерухомістю, і це витрата продавця, а не покупця.

Глосарій

Сам день завершення угоди є коротким, а робота, завдяки якій він проходить швидко, виконується до нього. Ваш адвокат узгоджує час платежів і підтверджує повноту документів; ми допомагаємо обом сторонам рухатися до однієї дати та зазвичай перебуваємо разом із Вами в нотаріуса.

Скільки коштує вихід з угоди на кожному етапі?

В Іспанії немає періоду на обдумування, тому зміна рішення коштує рівно стільки, скільки передбачає вже підписаний Вами документ. Є чотири можливі позиції, і вони не є рівнозначними.

Перш ніж Ви щось підпишете: НічогоЖодного договору не існує, і Ви нікому нічого не сплатили. Якщо процес триватиме місяцями або Ви вирішите, що цей рік не підходить, це нічого Вам не коштуватиме.
Після бронювання: від 6 000 до 11 000 €Ви втрачаєте завдаток, якщо тільки в договорі не зазначено, що певна обставина дає право його повернути. Жоден закон не визначає, що саме має містити такий договір, тому його формулювання є всім обсягом Вашого захисту.
Після договору arras: Увесь завдатокЦей завдаток зазвичай становить 10 до 20 % ціни. За arras penitenciales продавець, який відмовляється від угоди, повертає подвоєний завдаток, а покупець, який відмовляється, втрачає його. Саме цей тип договору дає будь-якій стороні змогу скасувати угоду заздалегідь визначеною ціною.
Після підписання правочину: Ви є власникомПісля завершення угоди відмовитися від неї вже не можна. Залишається лише вимога: щодо прихованих дефектів у випадку вторинного житла або гарантійна вимога щодо новобудови.
Якщо забудовник не передає новобудову: Повернення коштів плюс законні відсоткиВимога пред'являється банку або страховій компанії, які видали гарантію, без звернення до суду. Відсотки нараховуються від дати кожного платежу до обіцяної дати передачі. Вимогу потрібно подати в межах строку, зазначеного безпосередньо в гарантії.
Якщо продавець винен у випадку вторинного житла: Офіційна вимога, а потім судовий шляхЗавдаток за вторинне житло не забезпечений гарантією, тому застосовується описаний нижче порядок.

Договір резервування варто прочитати уважніше, ніж можна припустити за його обсягом: це найдешевше місце всієї купівлі, де ще можна виправити помилку.

Договір резервування Договір купівлі Повернення депозиту за резервування

Договір бронювання

Він знімає нерухомість з продажу на кілька тижнів, поки триває юридична перевірка, і це перші кошти, які Ви надсилаєте. Жоден іспанський закон не визначає, що саме має містити договір бронювання. Саме тому його потрібно читати: будь-який захист, який Ви маєте, залежить від того, що в ньому написано. Відповідь визначають чотири положення.

НерухомістьЗа повною адресою або кадастровим номером, а не за назвою квартири, яку ми оглядали у вівторок.
Сума та рахунок, на який вона надходитьНайкращий варіант: клієнтський рахунок Вашого адвоката. Якщо кошти надходять продавцю, агентству або забудовнику, що є поширеним варіантом, ім'я власника рахунку має точно збігатися зі стороною, зазначеною в договорі. Не переказуйте кошти на приватний рахунок незнайомої особи, не погоджуйтеся на вимогу готівки або на рахунок компанії в країні, яка не має жодного стосунку до продажу.
Дата закінчення діїБез неї статус бронювання може тривати невизначено довго, і ніхто не знатиме напевно, чи воно ще чинне.
Обставини, за яких Вам повертають коштиПід час купівлі на вторинному ринку це обставини, які виявляє юридична перевірка: борг, обтяження, незареєстрована зміна або відсутня ліцензія.

Що дає Вам депозитКілька тижнів поза ринкомАбо близько 1 % ціни дорожчої нерухомості.

Що його захищаєЛише формулюванняДізнайтеся, що захищає Ваші кошти

Договір бронювання

Договір arras та його три види

Це перший договір, який юридично зобов'язує обидві сторони, і він є приватним: покупець і продавець підписують його між собою за кілька тижнів до звернення до нотаріуса. Під час купівлі на вторинному ринку це contrato de arras, а депозит зазвичай становить від 10 до 20 % ціни. Іспанське законодавство визнає три види, і вартість відмови від угоди залежить від виду, тому в договорі потрібно зазначити, який саме це вид. Якщо це не зазначено, застосовується тлумачення, за яким Ви не можете відмовитися від угоди, втративши лише суму депозиту. У новобудові документ зазвичай називається просто приватним договором купівлі, правила arras Цивільного кодексу зазвичай не застосовуються до нього, якщо договір прямо на них не посилається, а зобов'язання є більшим: очікуйте сплати від 20 до 40 % ціни до появи ключів. На цьому етапі кошти також переміщуються до підписання договору. Саме до цього покупці найменше готові, тому ознайомтеся з приміткою в розділі про новобудови до того, як щось надсилати.

Види arras у законодавстві3Penitenciales, confirmatorias, penales. Лише один вид дає змогу відмовитися від угоди, втративши суму депозиту. (BOE)

Новобудова до появи ключів20 to 40 %Від ціни готівкою. Іпотека рідко покриває ці платежі.

Договір купівлі

Повернення належного Вам депозиту

Мати право на свої кошти та отримати їх фактично є двома різними завданнями. Гарантований платіж за новобудову стягується безпосередньо з банку або страховика, який видав гарантію, без звернення до суду. Будь-який інший випадок починається з офіційної вимоги, надісланої burofax, тобто сервіcом рекомендованих листів із підтвердженням вручення, який використовується в Іспанії, оскільки створює доказ того, що саме і коли вимагалося. Це підтвердження важливе: особиста вимога втрачає чинність через п'ять років, і лише офіційна вимога зупиняє цей строк та запускає його заново. Електронний лист або телефонний дзвінок не робить ні того, ні іншого, яким би чітким не було формулювання. Після вимоги починається відповідна сума позовна процедура. Якщо інша сторона офіційно неплатоспроможна, звичайна процедура припиняє застосовуватися, і вимога заявляється в межах процедури неплатоспроможності.

Строк подання вимоги5 роківВід дня, коли його вперше можна було вимагати. (BOE)

Що робить burofaxВідлік починається заново

Де завершується швидша судова процедура15 000 €(BOE)

Для безспірного боргуБез верхньої межі

Повернення депозиту за бронювання

Найдешевше місце всієї купівлі, де ще можна виправити помилку, це період до переміщення коштів. Ваш адвокат перевіряє договір резервування та відповідає за нього; ми також переглядаємо його разом із Вами й наполягаємо, щоб умови повернення коштів були внесені до підписання.

Що відбувається в нотаріуса і що Ви отримуєте після цього?

Завершення угоди є однією зустріччю, і до моменту її проведення всі рішення вже прийняті. Там перевіряють особу, зачитують акт, здійснюють платіж і подають документи. Ви отримуєте зареєстроване право власності, комплект ключів, а в новобудові - список того, що забудовник ще має виправити.

Нотаріус і те, чого він не робить

Іспанський нотаріус засвідчує підписання та перетворює продаж на публічний акт, але не перевіряє, чи є нерухомість вигідною покупкою. У день підписання він виконує чітко визначені дії. Він підтверджує особу та дієздатність обох сторін за паспортом і NIE. Він самостійно запитує витяг з реєстру, щоб підтвердити, що продавець справді є власником нерухомості, а перевірені Вами обтяження досі залишаються єдиними. Він готує акт і зачитує його вголос до того, як хтось його підпише. Він фіксує зазначену ціну. Також він того самого дня в електронній формі подає акт до земельного реєстру. Сама зустріч є короткою. Нотаріус не перевіряє заборгованість перед співтовариством власників, ліцензії, будівельну документацію або обґрунтованість ціни, і це не недогляд: цим займається Ваш адвокат. Його гонорар встановлюється державною тарифною шкалою і не підлягає узгодженню, а сплачуєте його Ви, оскільки акт на нерухомість належить Вам. Іпотека передбачає окремий акт щодо самого кредиту. Відповідно до іпотечного закону 2019 року банк сплачує витрати на нотаріуса та реєстрацію за цим другим актом. Якщо Ви не читаєте іспанською, попросіть присяжного перекладача, а не покладайтеся на випадкову особу в кімнаті.

Тарифна шкала нотаріуса0,2 to 0,5 %Від ціни, причому частка зменшується зі зростанням ціни. Встановлюється державою і не підлягає узгодженню. (Генеральна рада нотаріату)

Земельний реєстр, додатковоabout 60 %Від нотаріального гонорару. У підсумковому розрахунку покупець бачить ці дві суми одним рядком.

Скільки коштує Ваш адвокатПриблизно 1 %, включно з ПДВДізнайтеся, що перевіряє адвокат

Нотаріус

Два реєстри, а не один

В Іспанії ведуться два окремі записи щодо однієї нерухомості, і вони не завжди збігаються. Registro de la Propiedad зазначає, хто є власником і які обтяження зареєстровані. Catastro описує нерухомість і містить вартість, на основі якої розраховується податок. Витяг, на який усі посилаються, називається nota simple і походить з реєстру прав власності; це перший документ, який вивчають під час будь-якої купівлі. Ви ніколи не замовляєте його самостійно: його отримує Ваш адвокат і надсилає Вам. У ньому зазначаються зареєстровані іпотеки, арешти та сервітути, але не вказуються незареєстрована прибудова, ніким не задекларована зміна призначення або межа, щодо якої сусід має заперечення. Розбіжність між двома записами, найчастіше щодо площі, є звичайним, а не рідкісним явищем.

Nota simple онлайн10,91 €Офіційна вартість із податком. Її отримує Ваш адвокат, а не Ви. (Колегія реєстраторів)

Чого він не підтверджуєІдеальна назваУ ньому зазначено те, що зареєстровано. Незареєстрована прибудова або спір щодо меж у ньому ніде не відображаються.

Земельний реєстр

День завершення угоди та ключі

Завершення угоди є однією зустріччю: акт підписується, залишок суми сплачується, і нерухомість стає Вашою. Ключі передаються саме там і саме цього дня. У новобудові корисно оглянути нерухомість до цієї зустрічі та записати кожен дефект і незавершену роботу із зазначенням дати й фотографіями. Цей документ є переліком недоліків, і його передають забудовнику для усунення. Ми не проводимо огляд самостійно, але організовуємо його. Огляд проводить зовнішня інспекційна компанія, яка несе професійну відповідальність за власний звіт. Ми супроводжуємо Вас під час передачі, щоб перевірити опис майна та остаточний стан нерухомості. Огляд є необов'язковим, і його можна провести до візиту до нотаріуса, а не після нього. Не заселяйтеся до видачі ліцензії на перше заселення.

Коли передаються ключіУ нотаріуса, в день підписання актаПопередній огляд є необов'язковим, але наполегливо рекомендованим.

Від бронювання до ключівМісяці для вторинного житла, роки для новобудовиНовобудова чи вторинне житло

Передача ключів

Офіційні джерела для цієї частиниPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Помилки та ті, кому можна довіряти

Які помилки коштують покупцям найдорожче?

Дорогі помилки тут рідко пов'язані з документами. Це рішення, прийняті з іншої країни без місцевих знань. Шість помилок повторюються настільки часто, що їх можна просто перелічити.

Шість помилок, які ми постійно бачимо

Кожної з цих помилок можна уникнути, але кожна з них і досі щотижня трапляється на цьому узбережжі.

Розрахунок лише ціни пропозиціїФактична загальна сума складається з ціни та додаткових витрат. У розділі про кошти нижче точно показано, якими вони є.
Очікування, що нотаріус перевірить нерухомістьНотаріус перевіряє акт і особи, а не те, чи є купівля нерухомості вигідною. Цю роботу має виконати Ваш власний юрист.
Залучення юриста сторони продавцяЮрист сторони продавця працює на продавця. Залучіть власного юриста або ми можемо порекомендувати незалежного.
Підписання договору резервування без ознайомлення з умовами повернення коштівРезервування є єдиним платежем поза межами систем захисту. Умови, за яких ці кошти повертаються Вам, мають бути прописані в документі до їх переказу.
Прийняття рішення під тискомШвидко прийняти рішення цілком нормально, і багато покупців вирішують усе на місці. Прийняти рішення лише тому, що Ваш рейс додому в неділю, це дорогий варіант.
Спроба зробити все самостійноВи не можете знати, в якій урбанізації взимку з'являється дивний запах або яка з них веде юридичний спір із власним адміністратором чи забудовником. Ви не можете знати, з якими забудовниками виникають труднощі після передачі об'єкта. Людина, яка живе тут і щодня займається цим, знає. Саме ці знання значною мірою Ви отримуєте, працюючи з нами.

Поширені помилки покупців

Як відрізнити агентство покупця від операції з продажу?

Ви не можете перевірити агентство в реєстрі, оскільки реєстру надійних агентств не існує. Але Ви можете спостерігати за його поведінкою протягом перших двох тижнів, і сигнали зазвичай однакові. Агентство покупця відповідає на запитання, яких було б легше уникнути, повідомляє, що не так із нерухомістю, та адаптується, коли Ви змінюєте думку. Операція з продажу тисне на Вас. Наведені нижче перевірки є тими, які ми хотіли б, щоб покупець виконав щодо нас.

Вони повідомляють Вам, коли показують власний об'єктАгентства тут спільно працюють із пропозиціями, тому більшість об'єктів, які Вам надсилають, належить комусь іншому, а кілька об'єктів належать самому агентству. Жоден із цих варіантів не є проблемою. Проблема полягає в тому, що Вам не повідомляють, який саме це випадок. Щодо власного об'єкта агентство одночасно представляє продавця та продає об'єкт Вам.
Ви можете запитати, скільки вони заробляють на конкретному об'єкті, і вони відповідаютьКомісія не однакова для кожного об'єкта, тому це цілком доречне запитання, а відповідь можна перевірити за ціною, яку Вам називають. Агентство, яке вважає це запитання неввічливим, уже дещо Вам повідомило. Те, що відповідає прямо, повідомило Вам ще більше.
Вони рекомендують незалежного юриста й не наполягають на конкретному спеціалістіПравильний формат має вигляд рекомендації, від якої Ви можете відмовитися: ось фірма, з якою ми працюємо, ось її розцінки, але Ви можете залучити власного юриста. Агентство, яке працює лише з одним юристом або натякає, що він Вам насправді не потрібен, організовує перевірку у власних інтересах.
Швидкий первинний підбір є нормальним, тиск не єПервинна добірка може надійти швидко, і це добра ознака: вона має показати Вам ринок, а її можна обговорювати та змінювати. Показовим є те, що відбувається далі. Агентство, яке підштовхує Вас до одного об'єкта або постійно повертає до тієї самої пропозиції, продає. Те, що звужує список разом із Вами та адаптується, коли Ви змінюєте рішення, шукає.
Ви можете безперешкодно ставити незручні запитанняЧи не надто висока ціна. Чи справді район такий тихий, як здається. Чи купили б вони цей об'єкт самі. Чи складно працювати із забудовником після передачі об'єкта. Відповіді менш важливі, ніж те, чи змінює запитання атмосферу розмови.
Запитайте про недоліки, як роботи, так і самого об'єктаДва запитання. Що пішло не так у купівлях, які вони супроводжували, адже кожен, хто робить це роками, стикався з ускладненнями й може їх описати. І що поганого саме в цьому об'єкті, адже в кожного об'єкта є певний недолік: шум, орієнтація, сходи, спільнота співвласників, перспективи перепродажу. Агентство, яке не може назвати жодного недоліку, або не знає об'єкта, або продає його.
Запитайте, чи шукають вони на всьому ринку, чи лише серед власних об'єктівАгентство, яке шукає лише серед об'єктів у власній базі, обирає з частини того, що доступне у Вашому бюджеті. У будь-якому разі ціна однакова, оскільки комісію сплачує сторона продавця.
Запитайте, чи радили вони коли-небудь покупцеві не купуватиКонкретну відповідь із поясненням важко вигадати. Відсутність будь-якої відповіді сама по собі є відповіддю.
Запитайте, чи отримують вони реферальну винагороду від юриста або інспектораЯкщо так, рекомендація є продуктом, а не думкою. У нашому випадку відповідь щодо обох спеціалістів негативна, і Ви можете поставити те саме запитання будь-якому агентству.

Чому оголошення вводять в оману та як це виправити

Агентства на цьому узбережжі пропонують один і той самий фонд об'єктів, тому одну квартиру часто рекламують десятки офісів, іноді за різними цінами. Зрештою ціна зазвичай однакова, незалежно від того, де Ви купуєте, але не завжди: агентство може виставити власний об'єкт трохи дорожче, оскільки отримує більше за власне оголошення. Деякі об'єкти вже продані, але оголошення все одно залишаються онлайн. У деяких оголошеннях показані фотографії іншої квартири або поєднано рендери найкращої квартири в новобудові зі старішим вторинним житлом, тому об'єкт виглядає краще, ніж є насправді. Ви не можете розібратися в цьому з іншої країни, та й не повинні. Саме для цього існує агентство покупця. Ми знаємо урбанізації, керуючих спільнотами, сусідів і райони, а також знаємо, у яких будинках є проблеми, про які жодне оголошення ніколи не згадає. Кожен об'єкт, який ми Вам надсилаємо, спочатку перевірено на відповідність реальності, незалежно від того, хто його рекламує.

Оголошення-приманки

Наскільки можна торгуватися?

Простору для торгу менше, ніж очікує більшість покупців. Нерухомість, правильно оцінена для цього узбережжя, зазвичай продається майже без знижки, а справді хороші об'єкти продаються за ціною пропозиції. Саме завищена нерухомість має реальний простір для торгу. На ціну впливає не те, наскільки наполегливо Ви торгуєте, а те, як довго об'єкт перебуває в продажу, чому продавець його продає і чи встановлено ціну на основі реальних порівнянних продажів, а не надій. Саме ця робота виконується до пропозиції і здебільшого визначає, якою буде пропозиція. Ми також виконуємо її для Вас щодо кожної пропозиції: знаємо, за скільки продавалися порівнянні об'єкти, і розуміємо, коли ціна пропозиції є лише надією.

Стандартна початкова пропозиція для вторинного житла з правильною ціною: about 5 %Це початкова запитувана ціна, а не ймовірний результат. Для об'єкта з правильно встановленою ціною остаточно погоджена знижка часто майже дорівнює нулю. Це загальноприйнята практика ринку тут, а не правило.
Об'єкт із правильно встановленою ціною: Майже без знижкиНайкращі об'єкти продаються за запитуваною ціною і швидко.
Об'єкт із завищеною ціною: Значно більше просторуЦе залежить від становища продавця та від того, як довго об'єкт виставлений на продаж.
У новобудові: Умови, а не цінаДивіться матеріал «Чи варто купувати новобудову чи вторинне житло», де описано, які можливості для маневру дає кожен варіант.

Іспанія публікує ціни продажу: дані про операції нотаріусів і земельного реєстру є відкритими, і саме з них походить національна статистика цін продажу нерухомості. Але жодне публічне джерело не надає Вам співвідношення ціни пропозиції та фактичної ціни продажу для конкретного оголошення, а саме це порівняння потрібне покупцеві. Тому наведені вище показники є загальною практикою ринку на цьому узбережжі, а не статистикою, яку можна знайти для кожного об'єкта.

Переговори Поширені помилки покупців

Скільки все це Вам коштує?

Нічого. Немає ні збору, ні фіксованої плати, ні відсотка під час завершення угоди. Ми отримуємо оплату з комісії, яку вже сплачує продавець або забудовник. Ця комісія включена в ціну пропозиції незалежно від того, чи представляє Вас хтось.

Покупець
0 €Без комісії, абонентської плати та платежу під час купівлі.
Забудовник або продавець
Новобудова2,5-6 %
Перепродаж1,5-4 %
Хто це сплачуєУже включено в цінуПродавець сплачує це незалежно від того, купуєте Ви через нас чи безпосередньо.
Arevont
Частина цієї комісіїЯкщо Ви нічого не купуєте, ніхто нам нічого не платить.

Комісія існує незалежно від того, чи беремо ми участь у процесі, оскільки вона вже включена в ціну, яку встановлює продавець. Змінюється лише те, чи працює хтось у цій операції у Ваших інтересах, поки ця комісія сплачується.Ви справді сплачуєте за дві послуги, і жодна з них не є нашою: незалежного юриста та технічну інспекцію, якщо вона потрібна для об'єкта. Ми не отримуємо реферальної винагороди за жодну з них. Ви також можете залучити власного юриста.

Як ми отримуємо оплату Чому ми представляємо покупців

На кого працює агентАгент в оголошенні працює на продавця, і його завданням є результат, якого хоче продавець. Агент покупця працює на Вас. Ми шукаємо на всьому ринку, включно з пропозиціями інших агентств. Ми перевіряємо нерухомість з огляду на Ваші інтереси, а не на інтерес продажу. І ми ведемо переговори для Вас, а не для продавця. Комісія в будь-якому разі включена в ціну пропозиції, тому представник на Вашому боці не підвищує ціну, яку Ви сплачуєте.

Три ситуації та вартість кожної для ВасКомісія існує майже під час кожного продажу на цьому узбережжі, незалежно від того, чи маєте Ви представника. Продавець погодив її зі своїм агентством ще до Вашої появи, і вона сплачується з коштів від продажу, а не додається до ціни. Представництво змінює лише розподіл цієї вже наявної комісії, і нічого більше.

Ви приходите без представництва: Ціна нерухомостіУся комісія зазвичай залишається в агентстві, яке представляє продавця.
Ми представляємо Ваші інтереси: Та сама ціна, без жодних доплатАгентство, яке представляє продавця, сплачує нашу частку з тієї самої комісії.
Ви вирішуєте не купувати: НічогоКомісія не виникає, тому ніхто нічого не отримує. Ні за пошук, ні за перегляди, ні за витрачений час.
У будь-якому разі ціна однакова: Встановлюється забудовником або продавцемНовобудова коштує однаково незалежно від того, через кого Ви її купуєте. На вторинному ринку агентства тут спільно працюють із пропозиціями, тому до одного й того самого об'єкта за тією самою ціною можна звернутися через кілька агентств.

Що відбувається в інших місцях цього узбережжя і що ми робимо натомість

Комісія, яку покупець сплачує додатково до комісії продавцяДеякі агентства тут так працюють. Ми ніколи не стягуємо комісію з покупця, і жодної другої комісії не існує. Варто знати про таку практику, перш ніж Ви щось підписуватимете з кимось.
Реферальна винагорода, отримана від юриста, брокера або інспектораМи не отримуємо комісію чи будь-яку іншу винагороду за рекомендацію юридичної фірми або іншого спеціаліста. Ви можете залучити власного юриста на будь-якому етапі.
Об'ємні бонуси за продаж об'єктів у конкретному проєктіУ нас їх немає, як і планів продажів щодо конкретних проєктів, тому немає проєкту, до якого ми мусили б Вас схиляти.
Комісія, про яку Ви дізнаєтеся лише наприкінціНаша комісія не однакова для кожного об'єкта, оскільки залежить від пропозиції та домовленостей, що лежать в її основі. Запитайте, скільки ми заробляємо на конкретному об'єкті, і ми Вам скажемо.

Справедливе питання полягає в тому, чи визначає розмір нашої комісії те, що ми рекомендуємо. Ні, і ось чому. Ми залишаємося з Вами після купівлі. Значна частина наших клієнтів приходить за рекомендацією. Ми повідомляємо, коли вважаємо, що нерухомість не варта ціни пропозиції. І ми рекомендуємо вторинне житло, яке приносить нам меншу оплату, якщо воно є кращим об'єктом.

Говоримо прямо

Цей процес підходить не для кожного бюджету і не кожному покупцеві

За ціною нижче 200 000 € ми взагалі не розглядали б Коста-дель-Соль. У діапазоні від 200 000 € до 250 000 € вибір обмежений, і Коста-Бланка часто має більше сенсу.Приблизно від 300 000 € у вибір починають входити об'єкти, заради яких люди приїжджають, але ця сума все ще є справжнім мінімальним порогом, а не комфортним бюджетом: за ці гроші Ви не отримаєте краєвид на море в пішій доступності від пляжу. Ми воліли б сказати це на сторінці, яку Ви знайшли в Google, а не під час дзвінка.Якщо нерухомість потрібна на два тижні на рік і більше ні для чого, витрати виявляються вищими, ніж очікують люди. Це пов'язано з внесками співвласників, податковими деклараціями та поточними витратами.Для деяких покупців відповідь буде негативною. Ми говорили це людям і втрачали угоду.П'ятнадцять кроків у цьому посібнику є нашим процесом, а не юридичною вимогою. Інші агентства працюють інакше. Ми виконуємо деякі з цих кроків, тому що вважаємо їх вартими виконання, а не тому, що хтось цього вимагає. Ви можете купити нерухомість в Іспанії без агентства, яке виконуватиме все це за Вас.Єдиний крок, який не можна розумно пропустити, це крок 9.

Офіційні джерела для цієї частиниDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Кошти

Що Ви сплачуєте понад ціну і який податок застосовується?

Розраховуйте на 8 до 13 % понад ціну. Різниця між цими двома показниками майже повністю є податком на купівлю, а який саме податок застосовується, залежить лише від того, хто продає нерухомість.

13 %Ціна нерухомості

Новобудова

9 %Ціна нерухомості

Перепродаж

Теракотовий фрагмент показує витрати, додані до ціни нерухомості. Обидві смуги показують ту саму нерухомість.

Витрати на купівлю понад ціну

Для новобудови це близько 13 %, а для вторинного житла близько 9 %. Сюди входять податок на купівлю, послуги нотаріуса, земельний реєстр і Ваш адвокат. Нотаріальні та реєстраційні витрати в цьому переліку стосуються акта на нерухомість, і їх сплачує покупець. Якщо Ви позичаєте кошти, кредит має власний акт, а банк сплачує нотаріальні та реєстраційні витрати за ним. Податок є найбільшою статтею, а всі інші витрати порівняно з ним невеликі. Відсоток також дещо зменшується зі зростанням ціни, оскільки нотаріальна та реєстраційна шкали не є пропорційними. Покупців часто застають зненацька дві обставини. Під час купівлі новобудови поетапні платежі передбачають сплату від 20 до 40 % ціни готівкою задовго до появи ключів, а іпотека рідко покриває такі платежі. Крім того, витрати потрібно сплачувати в євро у дати, які Ви не контролюєте, тому їх слід включити до плану переказів, а не просто тримати в пам'яті.

Понад ціну, новобудоваблизько 13 %

Понад ціну, вторинне житлоблизько 9 %

NIE та переклади~150 €Об'єднаний рядок у нашій моделі витрат: державний збір у розмірі кількох євро за кожного заявника, а також переклади й супровід оформлення заяви.

Переоформлення та підключення комунальних послуг~600 €

Витрати на купівлю

Який податок на купівлю діє

Ви сплачуєте один із двох податків, і саме продавець визначає, який. Перепродаж приватним власником оподатковується податком на передачу права власності. Новобудова від забудовника оподатковується ПДВ плюс гербовим збором за документ. Valor de referencia є довідковою вартістю, яку Іспанія встановлює для нерухомості, і податок на передачу права власності при перепродажі розраховується на її основі, якщо вона вища за сплачену Вами ціну. Тому заниження ціни в декларації взагалі нічого не дає: мінімальну базу встановлює держава. Знижені ставки, про які Ви читатимете, майже ніколи не застосовуються до нерезидента, який купує друге житло. Ваш адвокат сам подає декларацію у встановлений строк після підписання документа.

ITP, перепродаж приватним власником7 %(BOE)

IVA плюс AJD, новобудова11,2 %(BOE)

Оціночна вартість у податковій базі з2022(BOE)

Готівка, яку потрібно задекларувати під час поїздки10 000 €(BOE)

Податки та збори

Скільки загалом коштує перший рік?

Ніхто не формує суму, яка потрібна покупцеві, тобто всі витрати за перший рік, а не лише витрати на купівлю. Кожен наведений нижче показник уже опублікований на цій сторінці або в її посібниках. Це складений приклад і арифметичний розрахунок, а не комерційна пропозиція.

Додатково до ціни, новобудова: близько 13 %Податки, нотаріус, земельний реєстр і Ваш юрист.
Додатково до ціни, вторинне житло: близько 9 %Той самий перелік, але з нижчим податком на придбання.
Меблі для себе, квартира з двома спальнями: від 1 000 до 15 000 €Пакети меблювання для проживання, опубліковані постачальниками. Новобудова здається порожньою, аж до світильників. Облаштування до стандарту для оренди коштує інакше та дорожче, як описано в розділі про оренду.
Скільки коштує 1 % націнки за обмін валют: 4 000 €Для об'єкта вартістю 400 000 €, тобто більше, ніж усі комісії за перекази під час купівлі разом узяті. Дізнатися розмір банківської маржі
Перший рік: податок на нерухомість, внесок спільноти співвласників і страхування: 1 600 до 7 800 €Арифметична сума трьох річних показників нижче на цій сторінці. Електроенергія, вода та інтернет оплачуються додатково й залежать від того, скільки часу Ви перебуваєте там.

Розглядайте це як три окремі потреби в грошах, а не як одну суму: витрати понад ціну, які потрібні Вам у нотаріуса; меблі, які знадобляться в перші тижні; і поточні витрати, що починаються одразу й не припиняються. Відсоток дещо зменшується зі зростанням ціни, а внесок об'єднання співвласників найбільше відрізняється між двома на вигляд однаковими квартирами.

Витрати на купівлю Калькулятор витрат Меблі та облаштування Щорічні витрати

Меблі та порожня новобудова

Іспанська новобудова передається повністю порожньою, аж до світильників. Перепродаж зазвичай здійснюється разом із меблями, але меблі потрібно узгодити на етапі бронювання, а все, що не внесено до датованого опису майна, зазвичай зникає до передачі. Перевозити меблі з Чехії зазвичай невигідно.

Постільна білизна, якщо Ви здаєте житло туристам2 комплектиОдин комплект у використанні та один запасний на кожне ліжко. Три комплекти є практикою, а не вимогою закону.

Наші рекомендації щодо витрат на облаштування0 €

Меблі та облаштування

Скільки Ви можете позичити і як кошти потрапляють до Іспанії?

Два питання визначають, що Ви справді можете собі дозволити: скільки іспанський банк позичить нерезиденту і скільки забере обмінний курс. Друге число більше, і саме його покупці ігнорують.

Іпотека для нерезидента

Іспанський банк позичає нерезиденту щонайбільше 60-70 % ціни. Це означає, що до додаткових витрат Вам потрібно мати 30-40 % готівкою. Громадянин ЄС, який купує справжнє основне житло, іноді може отримати більшу суму. Банк оцінює саму нерухомість і кредитує меншу з двох величин: оцінену вартість або ціну. Оцінка, нижча за погоджену ціну, є проблемою для Вас, а не для продавця. З 2019 року Вам мають надати два стандартні інформаційні документи та період на обдумування до підписання будь-яких документів. Вільний вибір нотаріуса також є Вашим законним правом при оформленні іпотеки. Зверніть увагу на дві речі. Змішана ставка, продана як фіксована, поводиться зовсім інакше після завершення фіксованого періоду. А документ, для якого потрібен апостиль, а не простий переклад, зазвичай є причиною затримки справи на кілька тижнів.

Співвідношення кредиту до вартості, нерезидент ЄСвід 60 до 70 %

Співвідношення кредиту до вартості, за межами ЄСвід 50 до 60 %

Фіксована ставка на 20 роківвід 3,8 до 5,2 %Огляд ринку. Ставки змінюються.

Період на обдумування до підписання10 днів(BOE)

Іпотека

Переказ коштів і валютний курс

Купівля передбачає не один, а кілька переказів, розподілених на місяці або роки, і валютний курс коштує набагато дорожче, ніж усі комісії за перекази разом. Форвардний контракт може зафіксувати курс заздалегідь для платежу з використанням депозиту, але це юридично обов'язкове зобов'язання, а не необов'язкове страхування: якщо курс зміниться у протилежному напрямку, Ви все одно залишаєтеся зобов'язаними виконати його. Три практичні пастки. Оплата бронювання карткою, за якої конвертація відбувається за курсом, про який ніхто не домовлявся, і додається комісія за отримання готівки. Надсилання коштів на рахунок, який не зазначений у договорі. І відкладення переказу на останній тиждень, коли перевірка відповідності вимогам та підтвердження джерела коштів займають кілька днів кожне. Конвертуйте також податки, меблі та витрати на утримання за перший рік, адже всі вони є зобов'язаннями в євро на дати, які Ви не контролюєте.

Окремі перекази в межах однієї купівлівід 4 до 8

Маржа банку широкої мережівід 3 до 4 %Враховано у курсі, а не в комісії.

Скільки коштує 1 % маржі4 000 €Для нерухомості вартістю 400 000 €.

Що ми отримуємо на обміні валют0 €

Обмін крон на євро

Що захищає Ваші кошти до того, як Ви чимось володієте?

В Іспанії немає нотаріального ескроу, тому Ваші кошти захищає одна з двох систем залежно від того, що Ви купуєте, а один платіж не входить до жодної з них.

На якому рахунку зберігаються Ваші кошти

У новобудові Ваші платежі надходять на юридично захищений будівельний рахунок, а натомість Ви отримуєте гарантійний сертифікат. При перепродажі кошти надходять на клієнтський рахунок Вашого адвоката, окремий від коштів фірми, і вивільняються у нотаріуса. Бронювання є єдиним платежем, який не покривається жодною з цих систем, тому його сума має бути невеликою, а умова про повернення коштів важливіша за саму суму. Ви отримуєте гарантійний сертифікат під час підписання приватного договору купівлі-продажу, до того, як буде здійснено будь-який поетапний платіж. Якщо його обіцяють надати пізніше, платіж, який Ви збираєтеся зробити, ще не захищений.

Новобудова, захищений рахунокПередбачено законом

Перепродаж, де зберігаються коштиКлієнтський рахунок

Якщо забудовник не виконає зобов’язанняПовернення коштів із відсотками

Скільки платежів не входить до жодної з двох категорій1Бронювання. Сума має бути невеликою, а умову про повернення коштів потрібно зафіксувати письмово.

Як захищені Ваші кошти

Банківська гарантія та як читати сертифікат

Кожен платіж, який Ви здійснюєте забудовнику до завершення будівництва, має бути покритий гарантією або страховим полісом, виданим персонально на Ваше ім'я. Перевірте в сертифікаті чотири речі. Ваше ім'я як бенефіціара. Гарантовану суму, включно з уже сплаченим податком. Емітента, яким має бути банк або страховик, але ніколи не забудовник. І дату передачі, до якої нараховуються відсотки. Сертифікат, у якому замість Вас зазначено лише назву об'єкта, є найпоширенішою прогалиною на цьому узбережжі. Кошти, сплачені до оновлення сертифіката, залишаються незахищеними, доки документи не буде приведено у відповідність. Це не гарантія на завершену будівлю, а зовсім інший документ.

На чиє ім'я це оформленоНа Ваше ім'я(BOE)

Що він має покриватиУся сума

Хто може його видатиБанк або страховикНіколи не сам забудовник.

Посилена форма чинна з2015

Банківські гарантії

Клієнтський рахунок і шахрайство, спрямоване на нього

Іспанський адвокат зобов'язаний зберігати Ваші кошти окремо від коштів фірми і не може використовувати їх без Вашого письмового дозволу. Реальний ризик під час завершення угоди полягає не в порушенні цього правила, а в шахрайському електронному листі з повідомленням про зміну номера рахунку. Підтверджуйте будь-яку зміну голосом, зателефонувавши за номером, який у Вас уже був.

Клієнтський рахунокЗберігається окремо(BOE)

Як класифікується неналежне поводженняВід серйозного до дуже серйозного

На кому лежить обов'язок страхуванняКодекс поведінкиЗапитуйте суму покриття, а не про сам факт наявності покриття.

Клієнтський рахунок адвоката

Чи варто Вам купувати особисто або через компанію?

Для майже кожного покупця одного будинку для відпочинку відповідь - ні. Компанія додає звітність, оподатковує Ваше власне користування нерухомістю, ускладнює продаж і не зменшує податок на купівлю.

Особисто або через компанію

Компанія нічого не заощаджує на податку при купівлі, і для одного будинку для відпочинку це зазвичай кінець обговорення. Використання нерухомості Вами особисто може оподатковуватися як оренда, яку компанія мала б Вам нарахувати. Частки все одно враховуються для податку на майно та оцінюються через баланс компанії. Кінцевого бенефіціарного власника потрібно декларувати під час реєстрації та знову щороку. Навіть неактивна компанія зобов'язана подавати звітність, навіть якщо декларувати нічого. Це також змінює Ваші подальші можливості. Компанія-орендодавець зобов'язана укладати довгострокову оренду на сім років, а не на п'ять. Продаж часток замість нерухомості є складнішою операцією, для якої потрібен окремий спеціаліст. Структура компанії може мати сенс для справжнього бізнесу, що володіє кількома об'єктами, але це вже питання до податкового консультанта, а не до агентства.

Податок на купівлю, який заощаджує компанія0 €Податок однаковий в обох випадках.

Податок для компаній з орендного доходу25 %

Неактивна компанія щорокувід 500 до 1 000 €

Збір щодо юрисдикцій, які не співпрацюють3 %Чехія та Польща не входять до цього переліку.

Купівля через компанію

Офіційні джерела для цієї частиниReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Що може піти не так

Що перевіряє незалежний адвокат і в якому порядку?

Саме за це Ви платите, і це єдиний крок у цьому посібнику, який не можна розумно пропустити. Незалежний адвокат виконує приблизно п'ятнадцять перевірок, а потім повідомляє Вам, чи варто продовжувати.

П'ятнадцять перевірок

Перевірки проводяться за чотирма групами. Хто є власником і які обтяження на ньому зареєстровані, за даними реєстру власності. Який юридичний статус має будівля: дозвіл на будівництво, ліцензія на перше заселення та відповідність опису тієї самої нерухомості в реєстрі й Catastro фактичній будівлі. Які борги вона має: внесок до спільноти власників, довідка про заборгованість від адміністратора та податок на нерухомість. І що Ви можете з нею робити: статут спільноти власників та дозвіл на туристичну оренду. Одне негативне рішення на будь-якому етапі перевірки законності будівлі зупиняє весь процес, і саме тоді купівлю припиняють, а не переглядають її ціну. Приватний разовий продавець зобов'язаний розкривати Вам менше інформації, ніж агентство, тому перевірка стає важливішою, а не менш важливою.

Перевірки за списком15

Скільки це триває, у тижняхвід 2 до 4

Скільки коштує адвокат~1 %Від ціни, включно з ПДВ.

Що ми отримуємо від юридичної фірми0 €

Що перевіряє адвокат

Енергетичний сертифікат

Кожна нерухомість повинна мати чинний сертифікат до того, як її можна рекламувати для продажу або оренди, і його має надати продавець, а не Ви. Видати його може лише кваліфікований технічний спеціаліст. Нотаріус усе ж може підписати документ без нього, якщо Ви письмово відмовитеся від нього в акті, тому відсутність сертифіката є питанням для перевірки, а не перешкодою.

Сертифікат чинний протягом10 років(BOE)

За найгіршого класу5 років

Скільки коштує сертифікатвід 50 до 300 €

Вузький виняток50 m²Окрема будівля з площею нижче цього порогу.

Енергетичні сертифікати

Вам не потрібно вибирати адвоката наосліп і не потрібно самостійно його шукати. Ми координуємо перевірку, стежимо за її виконанням і пояснюємо, що її результати означають саме для цієї нерухомості. Адвоката оплачуєте Ви, і він працює на Вас.

Що, якщо будівля або земля не такі, якими здаються?

Найдорожчі проблеми тут не в стінах, а в документах за ними: будівля або прибудова, на яку ніколи не отримували дозвіл, або земля, придатність якої до забудови не така, як стверджує продавець.

Будівля без дозволу та відлік до знесення

На звичайній міській або сільськогосподарській землі право вимагати знесення втрачає чинність через шість років, після чого будівля може отримати статус AFO. AFO не є легалізацією: він засвідчує, що строк сплив, але питання може бути поновлено пізніше, якщо виявиться, що земля належить до захищеної категорії. На захищеній або прибережній землі цей строк ніколи не починається, тому знесення залишається можливим безстроково. Два практичні наслідки. Кредитори обережно ставляться до нерухомості зі статусом AFO, тому умови іпотеки можуть відрізнятися від звичайної купівлі або в кредиті можуть відмовити. А відкрите провадження щодо порушення в мерії взагалі не зазначається у витягу з реєстру. Хтось має безпосередньо звернутися до мерії, і це є частиною юридичної перевірки, а не тим, що можна зробити за оголошенням.

На звичайній землі6 роківПісля цього орган влади вже не може вимагати знесення. (BOJA)

На захищеній або прибережній земліБез обмеження за часом

Незаконні будівлі

Засклена тераса, басейн, додаткова кімната

Незадекларовану прибудову до загалом законного будинку зазвичай можна узаконити, але вона виявляється, коли дані реєстру, Catastro та фактичної будівлі не збігаються. Виправлення записів є процедурою, яку хтось має провести, і воно може призвести до нарахування податку на нерухомість за минулі роки. Кредитор оцінює зареєстровані квадратні метри, тому незадекларована прибудова не фінансується.

Зворотний податок на нерухомість після виправлення4 роки(BOE)

Прибудови без дозволу

Прибережна та сільськогосподарська земля і свердловини

Захисна смуга простягається вглиб суходолу від берегової лінії, і обмеження на будівництво в ній не втрачають чинності. На сільськогосподарській землі в Андалусії urbanizable є містобудівним статусом, а не гарантією того, що на ділянці коли-небудь можна буде будувати. Свердловина, з якої качають воду, не є доказом того, що вона законна.

Прибережна захисна смуга100 метрівУглиб суходолу від публічної морської межі, і цей статус не втрачає чинності. (MITECO)

Мінімальна ділянка для окремого будинку2,5 ha

Легалізована свердловина, максимум7 000 м³ на рікЗ об'ємним лічильником.

Прибережна та сільськогосподарська земля

Що Ви можете успадкувати від продавця?

Дещо з придбаного Вами належить особі, яка продає нерухомість: її борг об'єднанню співвласників, її спадкоємці або її орендар. Усі три обставини можна перевірити до будь-якої оплати.

Борги перед спільнотою власників, які переходять до Вас разом із квартирою

Ви відповідаєте самою нерухомістю за несплачені внески до спільноти власників, залишені продавцем за поточний рік і три календарні роки до нього. Борг прив'язаний до квартири, а не до особи, яка його накопичила, тому він переходить разом із ключами. Зупиняє це один документ: довідка від адміністратора спільноти про відсутність заборгованості, без якої нотаріус не може посвідчити акт, якщо тільки Ви прямо не відмовитеся від неї. Відмова скасовує перевірку, але не відповідальність, тому вагомих причин для відмови немає. Дві додаткові пастки. Квартира, вилучена банком і продана ним, не обов'язково є чистою від боргів. А будинок у складі більшої урбанізації може належати до двох спільнот із двома бюджетами, тому одна довідка не завжди охоплює обидві.

Борг, який можна успадкувати3 рокиПлюс поточний рік. (BOE)

Довідка про заборгованістьТакНотаріус потребує його, якщо Ви не відмовитеся.

Як співвласники будинку стягують боргОсоблива судова процедура

Борги громади

Якщо продавець помре до або під час угоди

Купівля нерухомості у спадщини є звичайною купівлею, але потребує більше документів і згоди більшої кількості людей. Якщо продавець помре після підписання Вами договору, договір не анулюється: спадкоємці займають його місце після прийняття спадщини. Один спадкоємець не може підписати документи за всіх.

Хто може підписати за спадщину3 маршрутиУсі спадкоємці, призначений виконавець заповіту або адміністратор, призначений судом.

Чи діятиме Ваш договір даліТак

Поріг реєстраційного податкуТак, навіть за нульової ставки податку(BOE)

Якщо продавець помре

Купівля нерухомості з наявним орендарем

Ви перебираєте чинний договір оренди на весь залишок його мінімального строку, на умовах, погоджених попереднім власником, незалежно від того, зареєстрований він чи ні. Ви не можете підвищити орендну плату через зміну власника. Орендар також може мати законне право придбати житло раніше за Вас, а пропуск такого повідомлення може перешкодити реєстрації Вашої купівлі.

Строк, який Ви успадковуєте5 або 7 роківСім років, якщо попереднім орендодавцем була компанія. (BOE)

Повідомлення, якщо від права переважної купівлі відмовилися30 днів

Нерухомість з орендарем

Як ґрунт, повітря та будівля можуть вплинути на Вас?

Чотири характеристики конкретної адреси можна перевірити за робочим столом до польоту, і жодна з них не зазначається в оголошенні: чи затоплюється місцевість, наскільки шумно в серпні, чому в січні сиро і хто згодом зобов'язаний виконати для Вас ремонт.

Зони затоплення та десятихвилинна перевірка

Приблизно 8 % іспанських будинків розташовані в нанесеній на карту зоні затоплення, а перевірка конкретної адреси на державному переглядачі є безкоштовною: Ви знаходите адресу, а позначення кольором показує, чи розташована вона у дослідженій зоні затоплення та з якою ймовірністю. Важливо знати про два обмеження. Карти охоплюють лише досліджені водотоки, тому невеликий накритий струмок або міський водостік можуть взагалі не відображатися. А заблокований зливовий стік під час сильної зливи не є затопленням у юридичному розумінні. Перебування в зоні пріоритетного стоку є суворішою категорією, ніж звичайне позначення зони затоплення, і передбачає жорсткіші обмеження на будівництво та відновлення. Національна схема компенсує лише надзвичайні повені за наявності чинного оплаченого страхового поліса, ніколи не покриває втрачений орендний дохід, а жоден іспанський продавець не зобов'язаний декларувати ризик затоплення. Юридична перевірка не включає перевірку карти затоплень, якщо хтось окремо про це не попросить, тому ми вносимо її до власного переліку перевірок до внесення пропозиції, а не після.

Іспанські будинки в зоні картографування~8 %

Зона із середньою ймовірністю1 % на рікЗа тридцять років володіння ймовірність щонайменше однієї такої події становить приблизно 26 %.

Перевірка однієї адресиБезкоштовноНа загальнодоступному переглядачі SNCZI. (MITECO)

Що компенсує національна схемаЛише за наявності чинного полісаПереглянути страхування житла

Зони затоплення

Шум, який має сезонний характер і залежить від адреси

Більшість шумів тут можна передбачити до купівлі, оскільки джерела є сезонними, а інформація про декілька з них доступна в державних реєстрах. Пляжний бар мовчить у лютому, а в серпні працює щовечора. Поблизу автомагістралі важливішою за відстань є пряма видимість. Наведені нижче обмеження є нормативними, а не вимірюванням рівня шуму в конкретній нерухомості.

На відкритому повітрі вдень65 dBAЖитлова зона, вже урбанізована територія. (BOJA)

На відкритому повітрі вночі55 dBA

У Вашій власній спальні вночі35 dBA

Ніч починається о23:00

Шум

Вологість і чому це зимова проблема

Вологість на цьому узбережжі зазвичай є конденсатом, який утворюється, коли тепле вологе повітря стикається з холодними поверхнями в порожній неопалюваній квартирі, а не наслідком протікання. Тому вологий сезон триває з листопада до лютого, а не в серпні, через що покупці, які шукають її влітку, нічого не знаходять. Свіжопофарбована квартира може приховати проблему, а не усунути її.

Середня річна вологість у Малазі65 %

Найвологіший місяць - грудень72 %Порівняно з п'ятдесятьма вісьмома відсотками в червні та липні.

Гідроізоляція в будівельних нормах з2006У старих будівлях часто взагалі немає гідроізоляційного бар'єра. (BOE)

Вологість і якість будівництва

Дефект після заселення

На новобудову поширюються три гарантійні строки, і за кожен із них відповідає інша група учасників будівництва. Структурна гарантія забезпечена обов'язковим страхуванням, яке прив'язане до будівлі, а не до компанії. Тому вона зберігається навіть після припинення діяльності забудовника. Коли виникає проблема, найкорисніша дія є непоказною. Повідомте про неї письмово, із зазначенням дати та фотографіями, забудовника, а якщо йдеться про спільний елемент, також адміністратора співвласників. Строк для пред'явлення вимоги починається з моменту виявлення пошкодження, а не з моменту, коли Ви нарешті вирішили поскаржитися. Порівняно з цим під час перепродажу захист майже відсутній: сувора вимога щодо прихованих дефектів у межах короткого строку, який не можна перервати надсиланням листа, і лише щодо того, про що продавець знав і що приховав.

Конструкція, для новобудови10 роківТри роки на інженерні системи, один рік на оздоблення. (BOE)

Подати вимогу після виявлення дефекту2 роки

За межами десятирічного покриттяОбов’язкове страхування

Приховані дефекти під час перепродажу6 місяцівВід моменту передачі, і його не можна перервати. (BOE)

Будівельні дефекти

Як тут виглядає навмисне шахрайство?

Навмисне шахрайство тут трапляється рідко і не є непомітним. Воно має чотири форми, і кожну виявляє одна й та сама реакція: ніхто не отримує грошей і не ставить підпис до того, як стане можливою перевірка.

Чотири схеми

Фіктивний продавець, який продає те, на що не має права, викрадений завдаток, фіктивна оренда та шахрайство з нерухомістю на етапі будівництва, коли поетапні платежі приймають без жодної гарантії. Фіктивні продавці обирають об'єкти, які тривалий час стояли порожніми, належать власникам з-за кордону або нещодавно були успадковані, але досі не оновлені в реєстрі. У всіх трьох випадках ніхто на місці цього не помічає. В основі всіх чотирьох схем лежить одна закономірність, і саме її Вам потрібно запам'ятати: гроші або підпис вимагають до того, як перевірка стає можливою. Тому запобіжні заходи прості. Найкраще, якщо гроші надходять на клієнтський рахунок Вашого власного адвоката. Якщо ж вони перераховуються продавцю, агентству або забудовнику, що трапляється часто, назва власника рахунка має абсолютно точно збігатися зі стороною, зазначеною в договорі. Три обставини означають, що потрібно зупинитися. Приватний рахунок особи, яка не є продавцем. Вимога сплатити готівкою. Або рахунок компанії в країні, яка не має жодного стосунку до продажу. Нічого не сплачуйте до особистого перегляду або перегляду під час відеодзвінка в реальному часі. Переказ, здійснений того самого дня, іноді можна відкликати, якщо діяти протягом дня або двох, і це варто знати до вихідних, а не після них.

Навмисні схеми4Фіктивний продавець, викрадений завдаток, фіктивна оренда, продаж на етапі будівництва без гарантії.

За продаж того, що Ви не можете продативід 1 до 4 роківПозбавлення волі відповідно до однієї зі статей кримінального кодексу. (BOE)

Шахрайство з нерухомістю

Що може піти не так у новобудові і хто за це платить?

У новобудові трапляються три проблеми: забудовник стає неплатоспроможним, проєкт зупиняється або дата переноситься. Від того, з якою ситуацією Ви зіткнулися, залежить, чи повернуться Ваші кошти з банку за кілька тижнів, чи чекатимуть у судовому процесі роками.

Якщо забудовник стане неплатоспроможним

Ваші гроші розподіляються на дві частини. Усе, що покривається чинною гарантією, повертає банк або страховик. Це борг іншої компанії, тому він зберігається незалежно від того, що станеться із забудовником. Усе інше стає звичайною вимогою в межах процедури неплатоспроможності, після інших кредиторів, без гарантованої суми та гарантованої дати. Тому перше, що потрібно зробити, - не панікувати, а перевірити сертифікати: які платежі покриваються, на Ваше ім'я та в повному обсязі. Друге - зареєструвати вимогу до завершення строку, встановленого процедурою неплатоспроможності, оскільки його пропуск може повністю позбавити Вас вимоги. Неплатоспроможність є подією, оголошеною судом, із визначеною датою, і не є тим самим, що повільна робота забудовника, його мовчання або чутки про фінансові труднощі.

Гарантія виплачуєтьсяНезалежно від неплатоспроможності

Без гарантії Ви єЗвичайний кредитор

Платіж, який не покривається гарантієюРезервація

Застосовне правоRDLeg 1/2020(BOE)

Неплатоспроможність забудовника

Якщо проєкт зупиниться

Зупинений проєкт завершується в одному з трьох напрямів, і саме це визначає, чи чекати Вам, чи виходити з угоди. Якщо його перебирає інший забудовник, стара гарантія не переходить до нього автоматично. Дозвіл може втратити чинність, якщо роботи тривалий час не ведуться, а відкритий бетон, залишений на кілька дощових сезонів, руйнується так, що перевірка лише документів цього не виявить.

Чим завершується зупинений проєкт3 можливі результати

Якщо його завершить інший забудовникНова гарантія, новий цикл

Перший документ для отриманняNota simple

Борг спільноти для недобудованого об'єктаМоже бути обтяженням нерухомості

Незавершений проєкт

Якщо завершення затримується

У новобудові, після спливу дати завершення, зазначеної у Вашому договорі, Ви можете вимагати повернення грошей разом із законними відсотками за гарантією. Не потрібні ні суд, ні суперечки щодо серйозності затримки. Має значення лише дата в договорі, а пільговий строк існує тільки в тому разі, якщо він передбачений Вашим договором.

Яка дата має значенняДоговір, а не рекламна брошура

Чи покриває гарантія затримкуТак, також у разі звичайного прострочення

У новобудовіБез перевірки тяжкості

На вторинному ринкуСтаття 1124 Цивільного кодексуСуд визначає, чи є порушення достатньо серйозним. (BOE)

Затримка завершення

Якщо проєкт перестав розвиватися, перше питання полягає в тому, у якій із цих трьох ситуацій Ви перебуваєте. Ми повторно перевіряємо дозвіл і реєстр, підтверджуємо, чи гарантія досі покриває здійснені Вами платежі, і прямо повідомляємо, що краще: чекати чи виходити з угоди.

Офіційні джерела для цієї частиниDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Новобудова чи вторинне житло

Купити новобудову чи вторинне житло?

Купуйте нерухомість, яка відповідає Вашому календарю. Це головна відмінність, яку Ви не можете змінити. Купівля вторинного житла займає місяці. Новобудова може зайняти роки. Інші моменти є питаннями вибору, а не фіксованими відповідями. Кроки 1 до 7 однакові для обох варіантів. Кроки 8 до 14 відрізняються.

Новобудова

Від бронювання до отримання ключівВід 2 місяців до 3 роківЦе залежить від того, наскільки просунулися будівельні роботи.

Витрати понад цінуБільша з двох наведених вище сумБільшість цієї суми становлять податки: ПДВ 10 % плюс гербовий збір Андалусії за оформлення документа.

Як Ви сплачуєтеПоетапно, відповідно до етапів будівництваБанківська гарантія на Ваше ім'я покриває кожен поетапний платіж.

Що може піти не такДата змінюєтьсяГотова квартира також може відрізнятися від креслень. Перелік недоліків і гарантії дають змогу вирішити цю проблему.

Що можна узгодитиУмови важливіші за цінуВи можете узгодити графік платежів, меблі, паркомісце та кінцевий строк.

Гарантії, які Ви отримуєтеДесять років на конструкціюТри роки на інженерні системи та один рік на оздоблення.

Найкращий варіант, якщо Ви можете чекати на завершення будівництва й хочете отримати гарантії, що надаються на новобудову.

Вторинна нерухомість

Від бронювання до отримання ключів1-3 місяціТемп визначає юридична перевірка, а не будівництво.

Витрати понад цінуМенша з двох наведених вище сумВ Андалусії податок на передачу майна за ставкою 7 % застосовується до референтної вартості, якщо вона вища за сплачену Вами ціну.

Як Ви сплачуєтеРезервація, arras, потім решта сумиArras становить 10-20 %. Решту суми Ви сплачуєте в нотаріуса.

Що може піти не такФактичний стан будівліМожуть існувати борги, незареєстровані зміни, вологість або правило спільноти власників, з яким Ви не ознайомилися.

Що можна узгодитиЦіна та строкиЄ один продавець, і в нього є причина продавати.

Гарантії, які Ви отримуєтеЗ боку продавця нічогоНатомість Ви отримуєте будівлю з історією, яку можна перевірити.

Найкращий варіант, якщо Вам потрібно швидко заселитися й Ви хочете мати можливість домовитися про ціну.

Жоден варіант не є кращим, і ми не продаємо жоден із них. Зазвичай усе визначає календар. Якщо Вам потрібно заселитися в нерухомість наступного літа, проєкт, до завершення якого ще два роки, не підходить, яким би хорошим він не був.

Витрати на купівлю Калькулятор витрат

Що найбільше дивує покупців

У новобудові Ваші кошти переміщуються до підписання будь-якого договору

Ви сплачуєте бронювання ще до укладення договору із забудовником, і залежно від забудовника на цьому етапі можуть вимагати суму, що перевищує плату за бронювання. Ми заздалегідь про це повідомляємо, але все одно ледь не втрачали угоди саме на цьому етапі: надходить електронний лист від юриста з вимогою сплатити кошти до підписання будь-якого документа, і покупці завмирають. Більшість людей вважає, що це дивна поведінка одного забудовника. З нашого досвіду це не так: більшість забудовників на цьому узбережжі працює саме таким чином, приблизно вісім із десяти або більше. Опублікованої статистики немає, це те, що ми спостерігаємо.Іноді можна домовитися про виняток, але зазвичай для цього немає підстав. Кожен платіж, який Ви здійснюєте до завершення будівництва, має бути забезпечений банківською гарантією на Ваше ім'я. У договорі бронювання має бути зазначено, за яких обставин Вам повернуть кошти. Разом ці два елементи не залишають незахищеним нічого, що вже не покриває система гарантування. Це просто стандартний процес тут. Типова структура таких платежів описана нижче, у розділі про об'єкти на етапі будівництва.

Банківські гарантії Договір бронювання

Вам не потрібно самостійно оцінювати цей електронний лист. Ваш адвокат перевіряє гарантійний сертифікат і формулювання, що захищає платіж; ми переглядаємо це разом із Вами й не дозволяємо здійснювати переказ лише на підставі обіцянки, що сертифікат надійде пізніше.

Чи підходить Вам купівля на етапі проєкту?

Купівля на етапі проєкту та готове до заселення житло є не двома рівнями ризику, а двома різними ризиками. У новобудові ризик пов'язаний зі строками, а захистом є документ, який Вам потрібно прочитати. У вторинному житлі ризик пов'язаний із самою будівлею, а захистом є юридична перевірка. Сім запитань нижче визначають результат у важливому порядку.

Чи може Ваш календар витримати очікування: від 2 місяців до 3 роківЦе єдина відмінність, яку неможливо узгодити. Якщо Вам потрібно бути в об'єкті наступного літа, проєкт із завершенням через два роки не підходить, яким би хорошим він не був.
На чиє ім'я має бути видана гарантія: На Ваше ім'яСертифікат, у якому замість Вашого імені зазначено назву комплексу, не є захистом. Перевіряйте його перед кожним поетапним платежем, а не лише один раз на початку.
Чи виплачується гарантія, якщо забудовник не виконає зобов'язання: Незалежно від неплатоспроможностіГарантовані кошти повертає банк. Незабезпечені гарантією кошти стають вимогою в межах процедури неплатоспроможності, без гарантованої суми та дати виплати.
Що відбувається, якщо проєкт зупиняється: 3 можливі результатиПроєкт відновлять, інший забудовник завершить його або його ліквідують, а покупцям повернуть кошти. Новий забудовник означає нову гарантію, а не продовження старої.
Що відбувається, якщо дата переноситься: Договір, а не рекламна брошураВраховується лише дата у Вашому договорі, і після її настання Ви можете вимагати виплату за гарантією, не доводячи, що затримка була істотною.
Що дає Вам новобудова порівняно з вторинним житлом: 10 роківТри роки гарантії на інженерні системи та один рік на оздоблення, а обов'язкове страхування покриває десять років для конструктивних елементів.
Що натомість дає Вам вторинне житло: НемаєЖодної гарантії від продавця, зате будівля з історією, яку можна перевірити й оцінити до того, як Ви за неї заплатите.

Купівля на етапі проєкту підходить покупцеві, який має вільний час у календарі та готовий читати гарантійний сертифікат перед кожним платежем. Готове до заселення житло підходить покупцеві, якому потрібно невдовзі заселитися і який воліє оглянути реальну будівлю, а не креслення. Жоден варіант не є абстрактно безпечнішим: безпеку купівлі на етапі проєкту забезпечує сертифікат, а безпеку вторинного житла - юридична перевірка.

Як зазвичай виглядає календар платежів

Спочатку бронювання: від 6 000 до 11 000 €Сплачується до укладення будь-якого договору із забудовником, як пояснюється у примітці вище.
За приватним договором із забудовником: around 20 %З ПДВ у кожному платежі. Це наше спостереження, а не правило.
Під час будівництва: Іноді додаткові платежі за етапамиДеякі забудовники не вимагають нічого після укладення договору, а деякі просять здійснити два або три платежі.
Під час завершення: around 70 %Залишок суми, зазвичай на цей момент уже оформлено іпотечне фінансування.
Що має обов'язкову силу: Графік у Вашому власному договоріРозподіл відрізняється залежно від забудовника, тому саме договір є визначальним, а не ця схема.
Усі платежі до завершення угоди: Покривається банківською гарантієюДізнайтеся, що захищає Ваші кошти

Банківські гарантії Неплатоспроможність забудовника Незавершений проєкт Затримка завершення

Офіційні джерела для цієї частиниLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Володіння

Скільки коштує володіння нею щороку?

Щороку надходять чотири рахунки, незалежно від того, перебуваєте Ви в Іспанії чи ні: податок на нерухомість, внесок об'єднання співвласників, страхування та податкова декларація нерезидента. Для квартири вони становлять суми, наведені нижче.

Податок на майно, IBI400 до 1 000 €Щорічний податок на нерухомість для квартири.

Внески співвласників900 до 6 000 €Щороку сплачується спільноті власників.

Страхування житла300 до 800 €Закон цього не вимагає. Іпотечний банк вимагає.

Електроенергія, вода та інтернет на місяць100 to 400 €Наша власна оцінка для звичайної квартири або таунхауса. Для вілли чи великого будинку з басейном, садом і системою клімат-контролю сума буде істотно вищою.

Податок для нерезидентів, ЄС та ЄЕЗ19 %Декларація подається раз на рік, навіть якщо Ви ніколи не здаєте нерухомість в оренду. (Податкова агенція)

Податок нерезидента, за кордоном24 %Той самий податок за вищою ставкою.

На що нараховується цей податок1,1 або 2 %Від кадастрової вартості, якщо Ви не здаєте нерухомість в оренду.

Сума, яку Ви сплачуєте за електроенергію, воду та інтернет, залежить від того, як часто Ви перебуваєте в помешканні, і від типу нерухомості. Кожен наведений вище показник належить до одного з посібників нижче, де міститься повна версія та джерело.

Щорічні витрати Внески співвласників Податок для нерезидента Страхування житла Комунальні послуги та інтернет

Які рахунки, декларації та голосування пов'язані з володінням нерухомістю?

Показники наведено вище. Далі пояснюється, хто їх визначає і що страхування покриває, а що ні. Також розглядається переоформлення комунальних послуг на Ваше ім'я та два податки, які для більшості покупців нічого не коштують.

Об'єднання співвласників і порядок ухвалення рішень

Членство є автоматичним, і Ви не можете відмовитися від нього або платити менше, не користуючись басейном. Бюджет затверджують власники, тому внесок співвласників часто є реальною відмінністю між двома однаковими на вигляд квартирами. Попросіть надати бюджет, протоколи, залишок резервного фонду та довідку про заборгованість до внесення резервного платежу.

Мінімальний резервний фонд10 %Від останнього звичайного бюджету. (BOE)

Для оскарження рішення3 місяціОдин рік, якщо воно суперечить закону або статуту.

Внески співвласників

Страхування житла та умова, яка коштує Вам грошей

Жоден закон не зобов'язує страхувати житло в Іспанії, але кожен іпотечний кредитор цього вимагатиме. Умова, яка коштує грошей власникам другого житла, стосується його незаселеності: якщо нерухомість достатньо довго стоїть порожньою, покриття крадіжки зазвичай призупиняється, тоді як пожежа та протікання води залишаються покритими. Недостатнє страхування запускає пропорційне правило, яке зменшує виплату за кожною вимогою.

Чи є це обов'язковимНе вимагається закономЖодна норма не зобов'язує власника страхувати житло. Кредитор зобов'язує це робити як умову кредиту. Дізнатися річну вартість

Пільговий строк для нового поліса7 днів(Консорціум страхового відшкодування)

Страхування житла

Електроенергія, вода та інтернет

Під час перепродажу Ви змінюєте власника вже наявного договору постачання, а не підключаєте новий, тому це займає дні, а не місяці. Для новобудови це не застосовується, оскільки дозволи, необхідні для першого підключення, можуть оформлюватися місяцями. Під час передачі майна отримайте реквізити постачання, показники лічильників та дані водопостачальної компанії.

Документи, необхідні для зміни власника6

Що може стягувати оператор мережі0 €

Стандартний внутрішній тариф2 діапазониДва періоди договірної потужності.

Іспанські домогосподарства в зоні оптоволокна95,9 %

Комунальні послуги та інтернет

Податкова декларація, яку Ви маєте подати, навіть якщо в ній ніхто не проживає

Ви щороку сплачуєте іспанський податок на нерухомість, незалежно від того, здається вона в оренду чи стоїть порожньою, з умовного доходу, розрахованого на основі кадастрової вартості. Це одна декларація. У разі пропуску строку нараховуються відсотки та надбавка, яка зростає, чим довше декларація залишається неподаною. Податок за перший неповний рік уже належить до сплати, хоча власники вважають, що обов'язок виникає лише наступного січня.

Період подання відкривається1 квітняЗа попередній рік і залишається відкритим до кінця грудня наступного року. (Податкова служба)

Податок для нерезидентів

Податок на майно та податок без податкової пільги

Андалусія надає повну пільгу щодо регіонального податку на майно, тому для майже кожного покупця він узагалі нічого не коштує. Окремий загальнонаціональний солідарний податок може застосовуватися за значно вищої вартості майна. Регіональна пільга не зменшує цей податок, оскільки заліку підлягає лише фактично сплачений Вами регіональний податок, а за повної пільги Ви не сплатили нічого.

Загальний неоподатковуваний мінімум700 000 €(BOE)

Основне житло, лише для мешканців300 000 €

Андалузька податкова пільга100 %

Національний солідарний податок починається з3 000 000 €(BOE)

Податок на майно

Це невеликі завдання, які стають дорогими в рік, коли про них забувають. Ваш адвокат подає податкову декларацію, а ми залишаємося контактною особою щодо рахунків, страхування та всіх, кому потрібно відкрити двері, поки Вас немає.

Офіційні джерела для цієї частиниReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Здавати в оренду

Чи можна здавати її в оренду і який фактичний дохід вона приносить?

Здавання туристам потребує не одного, а трьох дозволів, і найчастіше перешкодою стають Ваші власні сусіди. Довгострокова оренда регулюється інакше та передбачає значно довші зобов'язання.

Здавання туристам і три органи влади

Регіон має зареєструвати нерухомість, а муніципалітет має дозволити її використання. Потім Ваше об'єднання власників може заборонити або обмежити туристичну оренду кваліфікованою більшістю, і саме це найчастіше зупиняє власників. Нерухомість може мати чинну реєстрацію та підтримку муніципалітету, але все одно бути заблокованою таким голосуванням. Тому статут об'єднання та протоколи засідань варто прочитати до внесення завдатку, а не після. Сама реєстрація є декларацією з певними умовами. Нерухомість має відповідати вимогам до обладнання, зокрема мати кліматичний контроль у кожній придатній для проживання кімнаті у відповідні сезони. Винятку для здавання лише на тиждень немає: реклама без ліцензії є таким самим правопорушенням, як і цілорічна діяльність. Реєстрація, оформлена попереднім власником, не завжди переходить разом із нерухомістю. Ми самі займаємося короткостроковою орендою та управлінням нерухомістю, тому Ви можете поставити нам це запитання щодо конкретного об'єкта, а не загалом.

Громада може відхилити це голосуванням3/5За кількістю власників і часток. (BOE)

Загальнонаціональний рекламний номер з1 July 2025(Уряд Андалусії)

Місткість для ночівлі, максимум4 per bedroom(BOJA)

Меблевий комплект для оренди4 500 to 26 000 €Для квартири з двома спальнями, що дорожче, ніж меблювання тієї самої квартири для себе, оскільки ліцензована оренда має відповідати вимогам до обладнання та зазнає інтенсивнішого зносу.

Короткострокова оренда

Довгострокова оренда

Довгострокова оренда зобов'язує Вас на встановлений законом мінімальний строк, незалежно від того, наскільки коротким його зазначено в договорі, а якщо орендодавець є компанією, строк буде довшим. Оренду не можна підвищувати протягом строку дії договору, якщо це не передбачено договором. Якщо орендар припинить платити, Ви не можете просто розірвати договір: виселити орендаря може лише суд, і це займає багато місяців. Продаж нерухомості також не припиняє оренду.

Мінімальний строк, приватний орендодавець5 років(BOE)

Мінімальний строк, компанія-орендодавець7 років

Депозит і додаткова гарантія1 + 2 місяціЗагалом не більше трьох місяців орендної плати.

Повідомлення орендаря про виїзд30 днів

Довгострокова оренда

Податок на орендну плату

Якщо Ви є податковим резидентом Чехії або Польщі, Ви сплачуєте нижчу ставку з чистого доходу після дозволених витрат. Резидент країни за межами ЄС та ЄЕЗ сплачує вищу ставку з валової орендної плати без жодних відрахувань. Обидві категорії подають одну й ту саму декларацію: щокварталу, поки нерухомість здається, і щороку, поки вона стоїть порожньою.

Резиденти ЄС та ЄЕЗ19 %З чистого доходу після дозволених витрат.

Усі інші24 %З валової орендної плати без відрахувань.

Поки вона стоїть порожньоюТой самий податок з умовного доходуПереглянути річні показники

Податки на оренду

Скільки вона реально приносить

Добре організована короткострокова оренда приносить приблизно 5 до 9 % валового доходу, а довгострокова оренда приблизно 4 до 6 %. Після вирахування витрат на управління, податків та експлуатацію в обох випадках залишається приблизно 3 до 4,5 % чистого доходу. Дохідність, названу до огляду нерухомості, слід вважати припущенням. Це показники з ринкових звітів, а не наші дані.

Короткострокова оренда, валовий дохідвід 5 до 9 %Ринкові звіти, 2026.

Нетто, будь-який варіантвід 3 до 4,5 %Після витрат на управління, податків і фактичних експлуатаційних витрат.

Управління кожним бронюванням20 %

Орендний дохід і дохідність

Офіційні джерела для цієї частиниJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Проживання тут

Що змінюється, коли Ви живете тут, а не приїжджаєте у відпустку?

Володіння нерухомістю тут і проживання тут є двома рішеннями з двома наборами документів. Усе нижче починається, коли Ви вирішуєте проводити в нерухомості значну частину часу, а строки коротші, ніж очікують люди.

Переїзд сюди: порядок дій

Якщо Ви є громадянином ЄС і плануєте перебувати в Іспанії понад три місяці, Ви маєте зареєструватися. Володіння нерухомістю не створює цього обов'язку: його створює перебування. Порядок має значення, і кожен крок потребує попереднього. Спочатку адреса, потім NIE, потім реєстрація в муніципалітеті. Муніципальний реєстр підтверджує місце Вашого проживання, і від нього залежать школи, медичне забезпечення та більшість місцевих формальностей. Після цього оформлюються посвідка на проживання, медичне забезпечення, документи для сім'ї, автомобіль і комунальні послуги. Громадянин країни поза ЄС, який володіє житлом тут, як і раніше має право перебувати 90 днів протягом кожних 180. Тепер це відстежується в цифровому форматі на кордоні, без можливості для суперечок. Віза без права на прибуткову діяльність не дозволяє працювати взагалі, зокрема дистанційно на іноземного роботодавця. Вона також передбачає перевірку фінансових коштів, розраховану на основі IPREM, тобто базового показника доходу, який використовується в іспанських правилах. Заявник має підтвердити чотири річні показники IPREM для себе та ще один річний показник для кожного утриманця.

Зареєструватися, якщо Ви плануєте залишитися3 місяці(Національна поліція)

Перебування поза ЄС, на 180 днів90 днів

IPREM, базовий показник, за рік7 200 €Базовий показник, на основі якого розраховується фінансова перевірка для візи.

Постійне проживання після5 років

Переїзд до Іспанії

Ваш автомобіль і водійське посвідчення

Автомобіль з іноземними номерними знаками може перебувати в країні як гостьовий протягом обмеженого строку, а перевищення цього строку загрожує штрафом і, в деяких випадках, арештом автомобіля. Після отримання статусу резидента його потрібно швидко перереєструвати на іспанські номери, хоча джерела розходяться щодо точного строку. Якщо Ви володіли ним достатньо довго до переїзду, імпортний податок не стягується, а автомобіль, придбаний у кредит, належить фінансовій компанії.

Авто з іноземними номерами для відвідувача6 місяців

Після резидентства, перереєстраціявід 30 до 60 днівДжерела розходяться. Уточніть це в органі дорожнього руху.

Безстрокове посвідчення, для обміну2 роки

Володіти авто стільки, щоб уникнути податку6 місяців

Автомобілі та водіння

Переїзд із собакою

Виконуйте кроки в правильному порядку, оскільки саме порядок має вирішальне значення: спочатку мікрочип, потім вакцинація проти сказу, а потім очікування. Вакцинація до встановлення чипа робить її недійсною, і період очікування починається знову. Перевірте статут об'єднання до купівлі, оскільки він може обмежувати утримання домашніх тварин і доступ до спільних зон, а також уточніть вимоги авіакомпанії.

Очікування після вакцинації21 день

Мінімальний вік для подорожі15 тижнівІспанія не робить винятків нижче цього рівня. (MAPA)

Тварини за одне некомерційне перевезення5

Поїздка автомобілем із Чехії2 дніДва довгі дні в кожен бік із ночівлею в дорозі.

Переїзд із домашніми тваринами

Коли Іспанія починає оподатковувати все

Ви стаєте податковим резидентом Іспанії після перебування понад 183 дні протягом календарного року. Ви також набуваєте цього статусу за будь-якої кількості днів, якщо тут розташовані Ваші основні економічні інтереси або проживає Ваша сім'я. Поділу року немає: якщо спрацьовує один із критеріїв, Ви є резидентом за весь рік. Саме сімейний критерій покупці часто не враховують.

Підрахунок днів183 дніПонад цей строк, а не рівно цей строк. (BOE)

Найнижча сукупна ставка19 %

Найвища сукупна ставка47 %

Декларування закордонних активів з50 000 €За категоріями.

Податки, якщо Ви живете в Іспанії

Офіційні джерела для цієї частиниPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Продаж і спадкування

Скільки коштує її подальший продаж?

На продавця припадають три витрати: муніципальний податок на приріст вартості землі, податок на приріст капіталу та комісія агентства. Якщо Ви нерезидент, то в день угоди також не отримуєте всю ціну, оскільки покупець утримує її частину для податкової служби.

Приріст вартостіДо 30 %Муніципальний податок на приріст вартості землі. Це максимальна ставка. (BOE)

Податок на приріст капіталу19 %Однакова ставка для кожного нерезидента, незалежно від того, проживаєте Ви в ЄС чи ні. (Податкова агенція)

Утримується під час продажу3 %Покупець утримує цю частину ціни та сплачує її до податкової служби як авансовий платіж за Вашим податком. (Податкова агенція)

Комісія агентства1,5 до 4 %Сплачується стороною продавця, якою Ви стаєте в день продажу.

Нічого з цього не застосовується, поки Ви володієте нерухомістю. Це застосовується в день продажу, і дві складові дивують продавців. Три відсотки є авансовим платежем, а не остаточним рахунком. Якщо Ваш фактичний прибуток менший, Ви повертаєте різницю, а строк для цього становить чотири місяці від дати продажу. Муніципальний податок на приріст вартості землі за законом може бути покладений на покупця, якщо продавець є нерезидентом. Тому це умова, яку слід узгодити до погодження ціни, а не після. У посібнику нижче розглянуто весь розрахунок.

Продаж і витрати під час виїзду

Що станеться з нерухомістю після Вашої смерті?

Іспанська нерухомість оподатковується в Іспанії після смерті її власника, навіть якщо власник ніколи тут не жив. Для близьких родичів в Андалусії податок зазвичай дорівнює нулю, але лише тому, що три окремі пільги були правильно заявлені.

Податок на спадщину та три пільги

Для чоловіка або дружини, дитини чи одного з батьків Андалусія надає три пільги: значне зменшення оподатковуваної бази за спорідненістю, додаткове зменшення щодо основного житла та пільгу на залишок податку. У результаті податок на сімейну нерухомість часто дорівнює нулю. Жодна з цих пільг не застосовується автоматично. Кожну потрібно правильно заявити в декларації протягом шести місяців від дати смерті. Єдине продовження строку потрібно запитати до п'ятого місяця, а не шостого. На практиці спадкоємцям потрібна не лише податкова декларація: свідоцтво про смерть, довідка про останню волю та заповіт або декларація про спадкоємців. Окремий NIE для кожного. А також нотаріальний акт про прийняття спадщини, перш ніж земельний реєстр внесе нерухомість на їхні імена. Європейське право дозволяє обрати, право якої країни визначатиме склад спадкоємців, і цей вибір змінює те, хто успадковує, але не те, чи оподатковує це Іспанія.

Пільга для близьких родичівдо 1 000 000 €(Законодавчий декрет 1/2018)

Пільга на залишок податку99 %

Пільга для основного житла100 %До граничної вартості, далі зменшується.

Кінцевий строк подання від дати смерті6 місяцівОдне продовження, запит до п'ятого місяця. (BOE)

Спадкування та договір із Чехією

Офіційні джерела для цієї частиниAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Де містяться подробиці

Де містяться деталі на кожному етапі

Кожен наведений вище крок веде до однієї з цих сторінок. Вони згруповані за етапом купівлі, коли вони Вам потрібні, а не в алфавітному порядку. Це той самий порядок, що й у п'ятнадцяти кроках.

Як відбувається купівляДокументи та підписи, кроки 7 до 14 детально.

Гроші та податкиСкільки коштує все понад ціну, скільки може позичити покупець із Чехії та як захищаються кошти під час процесу.

Що може піти не такКожна сторінка пояснює одну проблему та те, що Вам слід перевірити до її виникнення.

Здавання в орендуДізнайтеся, чи можете Ви здавати нерухомість в оренду, хто може її орендувати та скільки вона насправді може приносити.

Після набуття права власностіЦе рахунки, внески співвласників, страхування та податкові декларації, які починають з'являтися після отримання ключів.

Життя в ІспаніїЦей розділ призначений для покупців, які житимуть в Іспанії, а не лише приїжджатимуть у гості. У ньому йдеться про резидентство, автомобілі, собак і переїзд.

ДовідкаЦе іспанські терміни, пов'язані з купівлею, з якими Ви зустрінетеся, у тому порядку, в якому вони з'являтимуться.

Глосарій

Сторінки, позначені як такі, що готуються, уже мають структуру, URL і місце на цій карті. Вони очікують на текст.

Куди далі

Ви вже розглядаєте конкретну нерухомість?

Надішліть її нам. Ви отримаєте відповідь щодо цієї нерухомості, а не лише щодо процесу. Об'єкт не обов'язково має бути з нашого каталогу. Нерухомість від забудовника, іншого агентства або з оголошення на порталі проходить ті самі перевірки.

Пов'язані

Ви розглядаєте конкретну нерухомість?

Надішліть нам нерухомість