Ми використовуємо файли cookie, щоб покращити Ваш досвід, аналізувати використання сайту та надавати персоналізований контент.
Посібник
Як проводиться юридична перевірка нерухомості в Іспанії
Детальна юридична перевірка проводиться після резервування, а не до нього, і договір резервування містить умови, що захищають покупця, якщо перевірки виявлять серйозну проблему. У Registro de la Propiedad зазначено фактичного власника, а також іпотеки, виконавчі провадження, сервітути та інші обмеження. Залежно від типу нерухомості перевірки також охоплюють відповідність документації, борги перед об’єднанням співвласників, IBI та необхідні дозволи. Під час підписання проводиться ще одна незалежна перевірка: до підписання нотаріус повторно перевіряє право власності та поточний стан реєстру.
Ви підписуєте договір резервування, лише потім виявляєте юридичну проблему й втрачаєте завдаток за резервування.
Як усе насправді
Детальна юридична перевірка проводиться після резервування, а не до нього, і договір резервування містить умови, що захищають покупця, якщо перевірки виявлять серйозну проблему. У Registro de la Propiedad зазначено фактичного власника, а також іпотеки, виконавчі провадження, сервітути та інші обмеження. Залежно від типу нерухомості перевірки також охоплюють відповідність документації, борги перед об’єднанням співвласників, IBI та необхідні дозволи. Під час підписання проводиться ще одна незалежна перевірка: до підписання нотаріус повторно перевіряє право власності та поточний стан реєстру.
Що це змінює
Нотаріус і Ваш юрист виконують різні завдання. Нотаріус є незалежною посадовою особою держави та перевіряє законність і стан реєстру на момент підписання. Ваш юрист представляє Ваші інтереси та проводить юридичну перевірку до того, як Ви берете на себе зобов’язання. Такі проблеми також виникають не через шахрайство, а через незавершене оформлення документів: незареєстровану прибудову, відсутню licencia de primera ocupación, борг перед об’єднанням співвласників, який переходить разом із нерухомістю.
Що ми з цим робимо
Без завершеної юридичної перевірки ми не рекомендуватимемо переходити до укладення договору купівлі-продажу. Юридична фірма представляє Ваші інтереси, а не наші, не отримує від нас жодних платежів, і Ви можете залучити власного юриста.
За 30 секунд
Детальна юридична перевірка відбувається після внесення резерву, а не до нього, і саме формулювання договору резервування захищає Ваш депозит протягом цього періоду. Адвокат перевіряє приблизно 15 аспектів протягом 2 до 4 тижнів; нотаріус незалежно перевіряє право власності та реєстр ще раз під час підписання.
Якщо поглиблена юридична перевірка відбувається після резервування, чи під загрозою мій завдаток?
Резервація іспанської нерухомості є реальним зобов'язанням, зазвичай на суму 6 000 до 11 000 €, сплачену до проведення детальної юридичної перевірки. Така послідовність дивує багатьох покупців, які купують уперше, і її варто пояснювати, а не замовчувати. Резервація знімає нерухомість із ринку на час перевірки. Сама перевірка підтверджує, чи варто Вам переходити до укладення повного договору купівлі-продажу.Резервування навмисно не є безумовним зобов'язанням. Його письмові умови визначають, що відбувається, якщо перевірка Вашого адвоката виявляє серйозну проблему. За таких умов завдаток повертається. Захист має договірний характер і зафіксований безпосередньо в договорі резервування, а не є загальною юридичною гарантією, яка існує незалежно від змісту цього документа. Саме тому адвокат, який представляє Вас і нікого іншого, має прочитати та схвалити формулювання договору резервування до його підписання Вами та до переказу будь-яких коштів.
Що саме захищає мій завдаток під час проведення юридичної перевірки?Конкретне формулювання підписаного Вами договору резервування, а не загальне правило іспанського права, яке застосовується незалежно від його змісту. Адвокат читає цей договір до того, як Ви його підписуєте. Саме це гарантує, що умови повернення Вашого завдатку в разі виявлення серйозної проблеми справді будуть письмово зафіксовані, а не лише припускатимуться.
У чому полягає фактична різниця між нотаріусом і моїм власним адвокатом?
Ці дві ролі легко сплутати, але це не одна й та сама робота. Іспанський нотаріус є незалежною посадовою особою, яка посвідчує акт під час підписання: перевіряє особу та підтверджує запис у реєстрі саме на цей момент. Кожен фахівець у цьому процесі, включно з адвокатами та агентами, також проводить стандартну перевірку особи відповідно до вимог іспанського законодавства щодо протидії відмиванню коштів. Нотаріус не веде переговори від Вашого імені та не проводить до цього моменту поглиблене дослідження історії нерухомості.Ваш власний адвокат проводить цю попередню, незалежну та поглиблену перевірку: хто є законним власником нерухомості, які обтяження або борги пов'язані з нею, чи відповідає сама будівля вимогам закону та чи має об'єднання співвласників неврегульовані вимоги. Ця робота виконується протягом кількох тижнів після резервування саме для того, щоб проблеми виявилися тоді, коли відмова від угоди ще залишається реально можливою. Це відрізняється від підписання документів, коли на кону вже значно більше коштів і угода набула більшої динаміки.
НотаріусВаш власний адвокат
Незалежна посадова особа, яка не працює безпосередньо на Вас
Ще раз підтверджує особу та запис у реєстрі під час підписання, виконуючи остаточну незалежну перевірку, а не замінюючи попередню юридичну перевірку.
Ваш власний представник, обраний і оплачений Вами
Проводить поглиблену перевірку протягом кількох тижнів після резервування, саме для того, щоб серйозна проблема була виявлена, поки відмова від угоди ще залишається реально можливою, а не після підписання.
Якщо нотаріус уже перевіряє право власності під час підписання, навіщо мені заздалегідь потрібна перевірка мого власного адвоката?Перевірка нотаріуса відбувається на самому завершальному етапі процесу, часто вже після передачі завдатку за резервування та підписання договору купівлі-продажу. На цьому етапі відмова від угоди коштує значно дорожче. Попередня перевірка Вашого адвоката потрібна для виявлення проблеми тоді, коли відмова від угоди ще залишається реально можливою. Це інша робота, яка виконується в інший момент, а не дублює дії нотаріуса.
На кого насправді працює адвокат і скільки це коштує?
Адвокат, залучений для цієї перевірки, представляє Вас і лише Вас. Це не адвокат продавця, і його послуги оплачуєте не ми: гонорар становить приблизно ~1 % від ціни придбання, включно з ПДВ, і сплачується безпосередньо юридичній фірмі. Ми взагалі не отримуємо від цієї фірми комісії за рекомендацію. Ви також можете залучити незалежного адвоката на власний вибір замість того, якого ми Вам представимо.Без завершеної перевірки ми не рекомендуємо переходити до договору купівлі-продажу. Це не формальність. Саме на цьому етапі має виявитися реальна проблема, якщо вона існує. Пропустити перевірку заради економії часу означає звести нанівець саму мету оплати цієї послуги.
Без зайвих слів
Чи гарантує цей процес, що ніколи не виникне жодних проблем?
Ні, і жоден чесний опис цього процесу не стверджував би протилежного. Цей процес передбачає проведення реальної незалежної перевірки між Вашими коштами та коштами продавця в той момент, коли відмовитися від угоди ще недорого. Перед остаточним переказом у нотаріуса проводиться ще одна незалежна перевірка. Більшість виявлених проблем не є шахрайством, а стосуються незавершеного оформлення документів: незареєстрованої прибудови, відсутньої ліцензії на заселення або боргу перед об'єднанням співвласників, який інакше перейшов би до Вас.Це загальна інформація про те, як відбувається процес придбання нерухомості в Іспанії, а не юридична консультація щодо конкретної нерухомості. Arevont не проводить описані перевірки, їх від Вашого імені виконує незалежний адвокат за гонорар, який Ви сплачуєте безпосередньо йому. Ми не отримуємо реферальної комісії від цього адвоката. Самі перевірки не коштують покупцеві нічого понад гонорар адвоката.
Поширені запитання про юридичну перевірку
Що насправді відбувається, якщо мій юрист виявляє серйозну проблему після того, як я вже здійснив резервування?
Саме на таку ситуацію розраховані умови договору резервування. Якщо проблема відповідає цим письмово зафіксованим умовам, купівля не переходить до укладення основного договору, а завдаток повертається. Саме тому юрист має прочитати й погодити точне формулювання договору резервування до того, як Ви його підпишете, а не після.
Чи зобов'язаний я користуватися послугами юриста, з яким мене знайомить Arevont?
Ні. Ви можете залучити натомість власного незалежного юриста. Ми не отримуємо комісій за рекомендацію від фірм, які представляємо, і в будь-якому разі юрист представляє Вас, а не нас і не продавця.
Чи є щось нове або відмінне в цьому процесі у 2025 або 2026 році порівняно з попередніми роками?
Не в суттєвому сенсі. Основний процес, що передбачає перевірку незалежним юристом перед купівлею, а потім власне незалежне підтвердження нотаріусом під час підписання, має ту саму усталену структуру, що й протягом багатьох років. Стандартні перевірки особи та протидії відмиванню коштів, які проводить кожен залучений фахівець, є звичайною постійною практикою, а не нещодавньою зміною. Ніщо тут не має сприйматися як попередження про новий ризик. Якщо говорити точніше, стабільність процесу є чесним і заспокійливим висновком.
Інші три побоювання
okupas
Незаконні поселенці захоплять Вашу квартиру, поки Ви будете вдома, і Ви не зможете виселити їх роками.