Податок на нерухомість для нерезидентів
За 30 секунд
Власник-нерезидент сплачує іспанський податок на нерухомість щороку, незалежно від того, здаєте Ви її в оренду чи ні, за Modelo 210: 19 %, якщо Ви є податковим резидентом ЄС або ЄЕЗ, і 24 %, якщо ні.
Modelo 210Державне агентство податкового адміністрування
- Тип декларанта
- РЕЗИДЕНТ ЄС/ЄЕЗ
- Оподатковувана база
- ВМІНЕНИЙ ДОХІД
- Gastos deducibles
- X XXX,XX €
- Податковий рік
- AAAA
- Тип декларанта. Саме це поле визначає ставку: 19 %, якщо його позначено, інакше 24 %.
- Оподатковувана база. Вмінений дохід за період, коли Ви не здавали нерухомість в оренду, або фактичний дохід від оренди за період, коли Ви її здавали. Одночасно застосовується лише один із цих варіантів.
- Gastos deducibles. Це поле може заповнити лише резидент ЄС/ЄЕЗ.
- Податковий рік. Податковий рік, за який подається декларація, на рік перед роком її подання.
Що є підставою для цього податку та яким є його розмір?
Modelo 210 є іспанською податковою формою, яку подає власник-нерезидент. Її потрібно подати навіть тоді, коли нерухомість ніколи не здавали в оренду. Підставою є володіння, а не здавання в оренду: Іспанія нараховує умовний вмінений дохід уже за сам факт володіння придатною для проживання нерухомістю, а фактичний дохід від оренди, якщо він є, оподатковує окремо.Сама ставка залежить від країни Вашого податкового резидентства: загалом 19 % для ЄС та ЄЕЗ і 24 % для всіх інших. Вона застосовується до різних баз залежно від того, здавали Ви нерухомість в оренду чи ні. Тут ми лише коротко зазначаємо цю ставку, оскільки саме вона є підставою для виникнення цього обов’язку. Повна таблиця ставок, відсотки бази вміненого доходу та правила відрахування витрат є окремою темою, що потребує детального розгляду.
Чи здавали Ви нерухомість в оренду в будь-який момент протягом року?
- Так, частину або весь рікВи подаєте декларацію щодо фактично отриманого доходу від оренди за ставкою, визначеною Вашим резидентством.
- Ні, не здавалиВи подаєте декларацію щодо умовного вміненого доходу, нарахованого за володіння придатною для проживання нерухомістю.
Коли потрібно подати декларацію?
Календар подання декларацій нещодавно змінився, але більшість коментарів чеською та англійською мовами ще не враховує цих змін. Раніше період подання декларації за щойно завершений рік описували як єдиний кінцевий строк наприкінці року. Тепер він починається раніше й триває більшу частину наступного року.
| Ситуація | Що подається | Коли |
|---|---|---|
| Нерухомість не здавали в оренду, нею користувався власник або вона пустувала | Modelo 210, вмінений дохід, раз на рік. | З 1 квітня до 31 грудня року, що настає за податковим роком. |
| Нерухомість здавали в оренду частину або весь рік | Modelo 210 щодо доходу від оренди, а також окрема декларація за кожен період, коли нерухомість не здавали в оренду. | На цьому сайті окремий довідник щодо податків на оренду повністю описує періодичність подання та точну ставку. |
| Перший рік володіння | Період нарахування вміненого доходу починається лише з дати набуття Вами права власності. | Подається в той самий період наступного року, розрахунок здійснюється лише за неповний рік. |
| Декларація через кілька років | Все одно подається Modelo 210, із нарахуванням відсотків та надбавки за несвоєчасне подання. | Подайте її одразу, щойно виявите. Доплата зростає, що довше прострочене подання, тому очікування є єдиним чинником, який гарантовано погіршує ситуацію. |
Що вже має бути готове до того, як можна буде подати будь-яку з цих декларацій?
По-перше, NIE, оскільки без нього Ви не можете подати жодну іспанську податкову декларацію. Закон не вимагає іспанського банківського рахунку саме для подання, але на практиці більшість власників сплачують через нього. Якщо почати його відкриття, коли перший строк подання вже наближається, це саме той зайвий поспіх в останню хвилину, якого варто уникнути.Розпочати оформлення NIE заздалегідь важливо не лише для завершення угоди купівлі. Ставлення до цього як до частини угоди є найпоширенішою причиною, через яку першу декларацію взагалі не подають, а не просто подають із запізненням.
- У Вас є NIE?Who decidesВи або Ваш представникWhat it grantsНомер, потрібний у кожній форміIf noПодання неможливе
- У Вас є кадастровий номер?Who decidesУ квитанції IBIWhat it grantsБаза розрахункового доходуIf noПовернення неможливо розрахувати
- Подавати самостійно чи через представника?Who decidesВаш вибірWhat it grantsКожен варіант дає чинну деклараціюIf noЖоден не організований, нічого не подано
Сервіс Arevont з оформлення NIE та адміністративного супроводу допомагає узгодити це з іншими етапами купівлі, а не відкладати до наближення строку.
Чи застосовується такий самий поділ за місцем проживання, коли Ви продаєте нерухомість?
Ні, і це важливо знати саме тому, що це суперечить щойно описаній закономірності. Податок на приріст капіталу від продажу іспанської нерухомості становить фіксовані 19 % для кожного нерезидента, незалежно від того, належить він до ЄС/ЄЕЗ чи ні. Податок на доходи від володіння нерухомістю та її здавання в оренду залежить від місця проживання, але податок із продажу не залежить.
Що означає структура податку на доходиЯкі правила діють під час продажу
- Продавець з-поза меж ЄС/ЄЕЗ сплачує вищу ставку, що відповідає ставці 24 %
- Ставка податку на приріст капіталу становить 19 % для кожного нерезидента, незалежно від місця проживання. Лише податок на доходи від володіння нерухомістю та її здавання в оренду залежить від статусу ЄС/ЄЕЗ.
Що підтвердити, перш ніж вважати декларацію поданою
Три речі, які слід перевіряти раз на рік, а не вважати само собою зрозумілими.| Запитайте | Що це Вам покаже | Як виглядає погана відповідь |
|---|---|---|
| Хто саме відповідає за подання декларації | Щороку хтось має підготувати та подати цю декларацію. Це не рахунок, який надходить автоматично. Більшість власників, які пропускають строк, просто не підтвердили, хто саме мав це зробити. | Через рік після завершення угоди немає названої особи чи компанії, відповідальної за подання. |
| Чи подано декларацію за перший неповний рік | Після завершення угоди в середині року за цей рік все одно потрібно подати декларацію з пропорційним розрахунком. Саме цю декларацію власники найчастіше повністю забувають подати, оскільки саме завершення угоди ніяк не сигналізує про цей обов'язок. | Припущення, що обов'язок починається в січні наступного року, а не з дати завершення угоди. |
| Чи оформлено NIE та, якщо використовується, іспанський рахунок | Ні декларацію щодо розрахункового доходу, ні декларацію про орендний дохід не можна подати без NIE. Відкласти це до наближення строку є найпоширенішою причиною затримки, якої можна уникнути. | Заявку на NIE подано без достатнього запасу часу. |
Орієнтир щодо обов'язку, а не Ваша власна декларація
Ми безпосередньо ознайомилися зі зміною строку подання (Orden HAC/623/2026) на офіційних сторінках Agencia Tributaria 17 серпня 2026 року. Це справжня нещодавня зміна, яку більшість коментарів на цю тему ще не врахувала. Ми навмисно стисло висвітлюємо тут саму ставку: точні відсотки, базу умовного доходу та правила відрахування витрат докладно й на основі джерел розглянуто в окремому посібнику з податків на оренду. Дублювання цієї таблиці тут лише створило б ризик, що з часом ці дві версії розійдуться.Це загальна інформація про те, коли й чому виникає цей обов’язок. Це не розрахунок суми, яку особисто Ви маєте сплатити, і не заміна підтвердженню того, хто подає декларацію від Вашого імені. Arevont не є податковим консультантом і не подає цю декларацію.Ми навмисно залишаємо деякі питання для окремих посібників: точна таблиця ставок, відсотки бази умовного доходу та можливість відрахування витрат належать до посібника з податків на оренду. Ставка податку на приріст капіталу та утримання 3 % під час продажу розглядаються в посібнику про витрати на продаж і вихід з інвестиції. Отримання Вами статусу податкового резидента Іспанії, що замінює весь цей режим іншим, має власний окремий посібник.
Поширені запитання про податки для нерезидентів
- Що станеться, якщо просто не подавати цю декларацію протягом кількох років?
- Він нікуди не зникає. Ви все одно повинні подати пропущену декларацію, а відсотки та надбавка зростатимуть, поки її не буде подано. Іспанський податковий орган може застосувати це заднім числом, щойно виявить порушення, наприклад під час подальшого продажу. Добровільне подання із запізненням, до отримання вимоги, розглядається м’якше, ніж виявлення порушення. Саме тому на практиці варто подати декларацію за забутий рік, а не сподіватися, що це залишиться непоміченим.
- Чи змінює щось володіння через компанію?
- Змінюється весь режим, а не лише ставка. Компанія, яка володіє нерухомістю в Іспанії, зазвичай оподатковується за правилами для юридичних осіб, а не за описаним вище режимом для фізичних осіб, і має власні обов’язки щодо подання декларацій. Для компанії, зареєстрованої в певних юрисдикціях, що не співпрацюють у податковій сфері, також застосовується окремий спеціальний податок на нерухомість. Це цілком інше порівняння.
- Чи потрібно й надалі подавати декларацію про умовний дохід щодо нерухомості, непридатної для проживання або такої, що ремонтується?
- Зазвичай так, оскільки обов’язок пов’язаний із володінням міською нерухомістю, придатною для проживання, а не з тим, чи міг хтось перебувати в ній під час ремонту. Нерухомість, яка справді непридатна для проживання, є конкретним документально підтвердженим винятком, який варто обговорити з податковим консультантом, а не робити припущення. Це не загальне правило, яке можна однозначно застосувати в будь-який бік.
