Грошові перекази до Іспанії під час придбання нерухомості
За 30 секунд
Придбання в Іспанії передбачає від чотирьох до восьми окремих переказів, здійснених протягом періоду від трьох місяців до трьох років. Обмінний курс обходиться Вам набагато дорожче за комісії. Один відсоток маржі від вартості нерухомості 400.000 € становить 4.000 €, що перевищує суму всіх комісій за перекази під час придбання разом узятих.
Що, коли й кому платити
У кожному путівнику, написаному англійською, це подається як один переказ вартості покупки. Насправді це не так, і саме цій відмінності присвячена вся ця сторінка. Нижче наведено послідовність у порядку здійснення платежів із зазначенням отримувача кожного з них. Саме тут люди найчастіше помиляються, коли змушені діяти швидко.Договір arras є приватним договором про завдаток, який використовується під час купівлі вторинної нерухомості. Покупець і продавець підписують його до візиту до нотаріуса, і в ньому визначається штраф, якщо будь-яка зі сторін скасує угоду. Саме цей платіж найбільше варто захистити від валютного ризику, оскільки зазвичай це найбільша одноразова сума до завершення угоди.Ці частки є типовими, а не фіксованими. Їх визначає Ваш власний договір. У разі новобудови графік платежів забудовника часто можна узгодити, навіть якщо ціну змінити неможливо.
Послідовність платежів
- Днів після рішенняБронюванняАгентству продавця, забудовнику або юристу згідно з договором резервування. Ніколи не на особистий рахунок.
- Тижнів після резервуванняЗавдаток, arrasЗазвичай 10 % ціни, іноді до 20 %. Як правило, на клієнтський рахунок Вашого юриста.
- Від 1 до 3 років, лише новобудоваПоетапні платежіВідповідно до етапів будівництва, на захищений будівельний рахунок забудовника, а не на його звичайний рахунок.
- До зустрічі в нотаріусаЗалишок вартостіОчищені кошти, на клієнтський рахунок юриста або банківським чеком. Цей строк не можна пропустити.
- Під час і після завершенняПодатки та збориБлизько 13 % для новобудови, близько 9 % для вторинної нерухомості, через Вашого юриста.
- Після отримання ключівМеблі та перші рахункиПостачальникам, об'єднанню співвласників, комунальним службам, мерії.
Кому переказати платіж за резервування?Тому, кого зазначено в договорі резервування. Прочитайте договір до переказу, а не після нього. Зазвичай це агентство, забудовник або офіс Вашого юриста. Якщо зазначений рахунок належить приватній особі, зупиніться й з'ясуйте причину. Під час купівлі нерухомості для цього немає законних підстав.
Курс, комісія і що контролювати
Комісії за переказ видно, їх надруковано, і вони невеликі. Валютний курс непомітний, його не вказують на папері, а вплив його значний. Саме тому покупці зосереджуються не на тій цифрі.Виконайте цей розрахунок один раз для власної суми. Один відсоток від покупки за 400.000 € становить 4.000 €. Комісія за переказ складає лише кілька євро. Жодне інше рішення щодо переказу не має такого значення, як правильний валютний курс.
| Банківська роздрібна маржаМаржа 3 до 4 %, за опублікованими гідами | Від 12.000 до 16.000 € |
|---|---|
| Маржа спеціалістаМенша, для більших сум можна узгодити | Нижча, запитайте обидві ставки |
| Різницяскільки коштує неправильний вибір | Тисячі євро |
Що відстежують покупціЩо насправді визначає вартість
- Комісія за переказ
- Два або три євро в зоні єврових платежів, іноді нічого. Для купівлі нерухомості це похибка округлення, і саме цю цифру рекламує більшість банків, адже вони заробляють в іншому місці.
- Переказ без комісії
- Відсутність комісії не означає безкоштовну послугу. Маржа закладена в різниці між курсом, який Вам пропонують, і курсом, за яким торгує сам банк. За нашими дослідженнями, маржа банку широкої мережі може сягати 3 to 4 %, що лише на завдатку становить тисячі євро.
- Очікування вигіднішого курсу
- Це не план, адже у Вас є договірний строк, а ринок його не має. Зберігати чеські крони для погашення вже оформленого боргу в євро означає робити ставку, незалежно від того, чи мали Ви такий намір. Питання не в тому, чи зміниться курс, а в тому, що станеться з Вашою купівлею, якщо він зміниться не на Вашу користь.
- Конвертація ціни купівлі
- Лише частина того, що Ви сплачуєте в євро. Податки та збори, приблизно 13 % для новобудови і приблизно 9 % для об’єкта вторинної нерухомості, також є витратами в євро. Так само як меблі та витрати на утримання в перший рік. Покупці конвертують ціну, а потім решту за курсом, який діє того тижня.
- Форвардний контракт є спекуляцією
- Насправді навпаки. Форвард фіксує курс на майбутню дату, зазвичай не більш як на дванадцять місяців наперед, під завдаток близько 10 %. Він перетворює невідому вартість на відому. Для новобудови з поетапними платежами протягом двох років фіксація курсу є безпечним вибором, а відмова від неї означає ставку.
Щодо форвардів слід зробити одне застереження, про яке англомовні джерела замовчують. Фіксований курс є зобов’язанням, а не вибором. Якщо купівля не відбудеться, Ви все одно будете зобов’язані виконати контракт. Узгодьте суми й дати з платежами, які Ви зобов’язані здійснити за договором, а невизначені залиште плаваючими.
Чи зберігає спеціалізований постачальник мої кошти на якомусь етапі?Коротка відповідь: так. Саме тому постачальник важливий не менше, ніж курс. Гроші залишають Ваш банк, перебувають у постачальника під час конвертації, а потім надходять одержувачу. Переконайтеся, що компанія має дозвіл у своїй країні реєстрації та зберігає кошти клієнтів на відокремлених рахунках. Спочатку здійсніть невеликий переказ, а вже потім великий, щоб перевірити роботу всього маршруту.
Чеська сторона: що запитає Ваш банк і що він може утримати
Майже все, що написано на цю тему, описує сторону одержувача. Затримки, які ми бачимо, виникають на стороні відправника, і така затримка коштує більше, ніж різниця в курсах. Перевірка платежу для завершення угоди на відповідність вимогам не є комісією. Це пропущена зустріч із нотаріусом.
- Повідомте банк до першого великого переказу, а не під час ньогоПлатіж, що суттєво відрізняється від Ваших звичайних операцій, перевіряють. Така перевірка є стандартною і проходить швидше, якщо банк заздалегідь знає про майбутню купівлю та ознайомився з договором.
- Зберіть підтвердження джерела коштів в одній папціПродаж компанії, дивіденди, інвестиційний рахунок, продаж нерухомості, дарунок, спадщина. Документи запитають з обох сторін, тому зберіть їх уже зараз і підготуйте переклади, а не протягом тижня до завершення строку.
- Очікуйте це запитання двічіВаш чеський банк запитає, а потім іспанський банк або юрист запитає знову. Жодна зі сторін не прийме документи іншої, але одна й та сама папка відповість на обидва запити.
- Ніколи не плануйте переказ на день, коли він потрібенЧасові обмеження, вихідні, іспанські державні свята, яких немає в Чехії, та власні перевірки банку додають дні, яких не враховує жоден графік. Плануйте у зворотному порядку від дати зустрічі з нотаріусом і додайте тиждень, який, як Ви сподіваєтеся, не знадобиться.
Якщо Ви перевозите готівку, а не переказуєте кошти, діють інші правила. Для коштів, що ввозяться до Європейського Союзу або вивозяться з нього, встановлено поріг декларування, а в Іспанії є власний обов’язок декларувати великі суми готівки або аналогічних платіжних засобів. Під час купівлі нерухомості це теоретичний, а не практичний варіант, адже і нотаріус, і банк потребують платіж, який можна відстежити.
Джерела
Чи може мій чеський банк відмовитися переказати кошти?Він може відхилити або призупинити платіж, перевіряючи походження коштів, і не зобов’язаний попереджати Вас заздалегідь. Це не означає, що банк ускладнює ситуацію. Так вимагає закон, відповідно до якого працює банк. У кожному випадку рішення однакове: заздалегідь підготуйте документи, повідомте банку про майбутній платіж і залиште в графіку час на запитання, яких Ви сподіваєтеся уникнути.
Чого не слід робити
П’ять помилок спричиняють майже всі втрати коштів на цій частині купівлі, і жодна з них не пов’язана з вибором неправильного постачальника.
- ДорогоОплата бронювання карткоюКонвертує за курсом, на який ви не погоджувалися, часто зі стягненням комісії за зняття готівки, за маршрутом, який потім ніхто не може чітко відстежити.What to do insteadСплачуйте переказом на рахунок, зазначений у договорі резервування.
- НайсерйознішеНадсилання коштів на приватний рахунокНе особистий рахунок агента, не рахунок директора і не рахунок у непов'язаній країні. Для жодного з цих трьох варіантів немає законних підстав.What to do insteadЗупиніться й запитайте чому. Це найочевидніший тривожний сигнал у всьому процесі.
- ДорогоКонвертація лише ціниПодатки, нотаріус, реєстрація, юрист, меблі та внески співвласників за перший рік також є зобов'язаннями в євро.What to do insteadКонвертуйте загальну суму, а не лише вказану ціну, щоб не купувати євро двічі за двома різними курсами.
- ДорогоВибір моменту для обміну з урахуванням кінцевого термінуПісля підписання вигідний курс є бонусом, а невигідний стає проблемою, від якої ви не можете відмовитися.What to do insteadЗаздалегідь визначте, які платежі ви зобов'язані здійснити за договором, і зафіксуйте курс для них.
- ПершопричинаВідкласти все до останнього тижняВідкриття рахунку, підтвердження джерела коштів, порівняння постачальників і переказ великої суми займають по кілька днів, причому ці процеси не відбуваються одночасно.What to do insteadЦя помилка спричиняє всі інші. Почніть заздалегідь.
Банк або валютний спеціаліст
Це питання не має однієї відповіді. Усе залежить від розміру суми та від того, яку частину процесу ви хочете виконати самостійно.| Банк | Фахівець з обміну валют | |
|---|---|---|
| Курс, який вам назвали | Власний роздрібний курс банку. Джерела в нашому матеріалі вказують на спред до 3 to 4 % під час переказу через звичайний банк. | Вигідніший, і щодо більших сум можна торгуватися. Економія полягає в курсі, а не в заявленій комісії. |
| Що вам кажуть про вартість | Зазвичай це комісія та курс, який вам доведеться самостійно порівнювати з ринковим. | Зазвичай це курс, вказаний у порівнянні з ринковим. Запитайте обидва показники в обох сторін і порівняйте, скільки євро надійде. |
| Фіксація курсу до платежу | Приватному клієнту пропонується рідко. | Форвардний контракт, зазвичай на строк до дванадцяти місяців, під завдаток близько 10 %. Для новобудови це головна причина скористатися ним. |
| Комплаєнс і джерело коштів | Ваш банк, у якому ви вже обслуговуєтеся, знає вас, тому великий переказ може бути простішим, а не складнішим. | Нові ділові відносини передбачають повну процедуру перевірки до здійснення першого переказу. Розпочніть її заздалегідь, а не в тиждень, на який припадає кінцевий термін. |
| Де перебувають ваші кошти під час переказу | Від банку до банку, із захистом завдатку з обох боків. | Через клієнтський рахунок постачальника. Перевірте його дозвільні документи та переконайтеся, що кошти клієнтів відокремлені, а спочатку протестуйте маршрут невеликим переказом. |
| Коли банк є кращим вибором | Невеликі суми, поточні витрати після купівлі та будь-які випадки, коли додатковий день адміністративної роботи коштує дорожче за різницю в курсах. | Завдаток, залишок суми та поетапні платежі за новобудову. Що більша сума, то більше курс переважає зручність. |
Ми не торкаємося ваших коштів і не отримуємо винагороди за цю пораду
Ми не переказуємо кошти, не обмінюємо валюту й не отримуємо частки від обміну. Сервісу Arevont з обміну валют не існує і не буде, адже щойно ми почнемо заробляти на курсі, який ви отримуєте, ви більше не зможете довіряти жодній нашій пораді щодо курсів.Ми також не називаємо тут конкретного постачальника. Якщо Ви не хочете починати з нуля, ми можемо познайомити Вас із тим, з ким уже працювали, а Ви можете скористатися послугами власного банку. Попросіть обидві сторони назвати суму в євро, яка фактично надійде, для Вашої реальної суми, того самого ранку, і оберіть більшу цифру.Натомість ми надаємо Вам календар. Повідомте нам ціну купівлі та приблизно коли Ви хочете придбати об'єкт, і Ви отримаєте послідовність дій: яка сума, куди й до якого терміну має надійти та хто її отримує. Саме ця частина коштує людям грошей, і саме її Вам ніхто не надсилає.
Часті запитання про переказ коштів до Іспанії
- Чи варто мені чекати на вигідніший обмінний курс?
- Ні, якщо у Вас уже є договірний строк. Очікування є ставкою на валютний ринок, зробленою грошима, які Ви вже пообіцяли іншій особі. Ризик полягає в тому, що Ви не зможете здійснити платіж. Якщо Ви хочете захиститися від курсових коливань, а не робити на них ставку, зафіксуйте суми, які Ви вже зобов'язалися сплатити, а невизначені залиште плаваючими.
- Чи варто укладати форвардний контракт на новобудову?
- Саме в цьому випадку це має найбільший сенс, оскільки поетапні платежі розподіляються на період від одного до трьох років, а загальна сума фіксується в євро з дня підписання. Форвард перетворює невідому вартість у кронах на відому. Є два застереження. Це зобов'язання, а не вибір, тому узгодьте його з платежами, які Ви зобов'язані здійснити за договором. Також перевірте, що станеться, якщо забудовник порушить свій графік, адже Ваші дати та його дати зазначені в різних документах.
- Яку суму понад ціну купівлі мені слід конвертувати?
- Достатню для покриття податків і зборів, які становлять приблизно 13 % для новобудови та приблизно 9 % для об'єкта вторинної нерухомості, а також меблювання й експлуатаційних витрат за перший рік. Володіння нерухомістю тут передбачає внески співвласників, оплату комунальних послуг, місцевий податок на нерухомість і страхування вже з першого місяця, і нічого з цього не входить у погоджену Вами ціну.
- Що станеться, якщо гроші надійдуть із запізненням для нотаріуса?
- Зустріч переносять, і всі присутні мають знову бути доступними: продавець, нотаріус, іноді банк. У найгіршому випадку договір із жорстким строком поставить Вас у становище порушника. Тоді розмова буде про Ваш завдаток, а не про курс. Саме тому залишок коштів планують у зворотному порядку від дати підписання, передбачаючи запас у тиждень, яким ніхто не планує користуватися.
- Чи можу я просто сплатити зі свого чеського рахунку й не робити всього цього?
- Для більшості платежів під час купівлі так, і багато покупців саме так і роблять. Платіж у євро з чеського рахунку надходить на іспанський рахунок так само, як внутрішній платіж. Саме відмова від планування коштує грошей. Конвертація все одно відбувається десь і за чиїмось курсом, а питання щодо дотримання вимог також виникають. Насправді Ви обираєте, хто і коли здійснить конвертацію, а не те, чи відбудеться вона.
