Скільки коштує придбати нерухомість в Іспанії: новобудова чи вторинна нерухомість
За 30 секунд
Передбачте приблизно на 13 % більше для новобудови та приблизно на 9 % більше для вторинного житла. Це покриває податок, послуги нотаріуса, реєстрацію та послуги адвоката. Різниця між цими двома показниками майже повністю зумовлена податком.
| Новобудова | Вторинна нерухомість | |
|---|---|---|
| Податок11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Нотаріус і реєстрація | 1.500 € | 1.500 € |
| Юрист~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE і переклади | 150 € | 150 € |
| Переоформити комунальні | 600 € | 600 € |
| Усього додатково | 63.250 € | 42.250 € |
Що входить до додаткових 8-13 відсотків?
Шість статей витрат, і лише дві з них є податками. Решта: нотаріус, запис у реєстрі нерухомості, адвокат, NIE, переклади та переоформлення договорів на комунальні послуги на Ваше ім'я. Усі шість статей стосуються і новобудови, і об'єкта вторинної нерухомості. Змінюється лише податкова стаття.IVA - це іспанський ПДВ, і для абсолютно нового житла він становить 10 % ціни придбання. Це більша з двох податкових статей для новобудови. Детальніше про те, чому він застосовується, а також про базу розрахунку податку для вторинної нерухомості, розповідається на сторінці про податки.
| Позиція | Новобудова (від забудовника) | Вторинна нерухомість (від приватного власника) |
|---|---|---|
| Податок | 10 % IVA (іспанський ПДВ) плюс 1,2 % AJD (гербовий збір за підписаний документ) в Андалусії, разом 11,2 %. | 7 % ITP (податок на передачу майна), розрахований від більшої з двох величин: погодженої Вами ціни або офіційної референтної вартості об'єкта. |
| Нотаріус і реєстр нерухомості | Приблизно 1.000-1.700 € разом для цін 350.000-500.000 €, приблизно 1.400-2.200 € для ціни 1.000.000 €, згідно з офіційними тарифними шкалами. Сума зростає помірно разом із ціною, а не лінійно. | Той самий тариф. Нотаріус і реєстр не стягують іншу плату за об'єкт вторинної нерухомості. |
| Юрист | Близько 1 % ціни, включно з ПДВ, за незалежну юридичну перевірку та саме завершення угоди. | Така сама. Це єдина стаття, яка є ринковою платою, а не фіксованою державною ставкою. Саме її Ваш адвокат має письмово вказати до того, як Ви доручите йому роботу. |
| NIE і переклади | Близько 150 €, фіксована сума, а не відсоток від ціни. | Така сама фіксована сума. |
| Підключіть і переоформіть комунальні | Близько 600 € за реєстрацію водопостачання, електроенергії та, за потреби, інтернет-з'єднання на Ваше ім'я. | Така сама, хоча постачальник може взагалі не стягувати плату за просту зміну власника договору. Дивіться пояснення «Без прикрас» нижче. |
Скільки це становить для трьох реальних цін?
Окремо взятий відсоток приховує зміну індивідуальних витрат. Ось та сама таблиця, розрахована для 350.000 €, 500.000 € і 1.000.000 € за обома варіантами. У міру зростання ціни відсоток дещо зменшується. Це пояснюється тим, що три з шести статей (нотаріус і реєстр, мінімальний гонорар адвоката, NIE і переклади, а також переоформлення комунальних послуг) не зростають пропорційно ціні.
- 350.000 €Новобудова: разом 394.950 €, додатково 12,8 %. Об'єкти вторинної нерухомості: разом 380.250 €, додатково 8,6 %.
- 500.000 €Новобудова: разом 563.250 €, додатково 12,7 %. Об'єкти вторинної нерухомості: разом 542.250 €, додатково 8,5 %.
- 1.000.000 €Новобудова: разом 1.124.750 €, додатково 12,5 %. Об'єкти вторинної нерухомості: разом 1.082.750 €, додатково 8,3 %.
Ці три підсумки є опублікованими самим сайтом показниками, актуальними станом на серпень 2026 року (та сама таблиця наведена в калькуляторі витрат на головній сторінці). Вони передбачають стандартну ситуацію: без зниженої податкової ставки, несподіваної референтної вартості та зі стандартною, а не складною структурою власності. Якщо Ваша ситуація нестандартна, підсумкова сума змінюється. Саме тому наведений нижче список перевірки передбачає отримання письмової суми, а не опублікованого діапазону.
Коли сплачується кожна з цих сум?
У три або чотири окремі моменти, а не одночасно, причому порядок відрізняється залежно від варіанта. За об'єкт вторинної нерухомості більшість коштів сплачується під час завершення угоди. Спочатку невеликий резервний завдаток, потім решта завдатку за договором arras, поки тривають юридичні перевірки, а далі податок, збори та решта ціни сплачуються нотаріусу протягом одного дня. Для новобудови та сама загальна сума розподіляється на період будівництва у вигляді поетапних платежів, які можуть тривати два роки або більше, ще до готовності об'єкта та передачі ключів.Планування лише за загальною сумою вводить в оману, оскільки Ваш банківський рахунок має витримати не загальну суму, а платежі в кожну конкретну дату. Важливо, скільки коштів має бути доступно Вам на кожну дату, іпотека ж не однаково допомагає з усіма платежами. Вона значно легше покриває остаточний залишок, ніж поетапний платіж, внесений за два роки до завершення угоди. Єдиний платіж, який однаково працює в обох варіантах, - резервний завдаток, і саме цей платіж повністю перебуває поза системою гарантій.
Вторинна нерухомість
- БронюванняЗавдатокНевелика сума поза системою гарантій.
- Договір arrasЗалишок мінус завдатокЮридична перевірка триває паралельно.
- Завершення угодиПодатки, збори та решта вартостіITP, нотаріус, реєстр, адвокат і залишок суми, переважно одним платежем.
Новобудова
- БронюванняЗавдатокТа сама невелика сума, ті самі правила.
- Під час будівництваПоетапні платежіКожен із них забезпечується банківською гарантією до настання строку платежу.
- Завершення угодиIVA, AJD, збори та остаточний залишокСплачується лише наприкінці.
Що припускають покупціКоли настає строк кожного платежу
- Уся додаткова сума сплачується під час завершення угоди
- Завдаток за резервування сплачується першим і не охоплюється всією системою гарантій і податків. Це невелика сума, сплачена за зняття об'єкта з продажу, яка повертається на умовах, зазначених у договорі резервування. Ознайомтеся з посібником із банківських гарантій, щоб дізнатися, що саме захищає цю суму, а що ні.
- Новобудова оплачується так само, як об'єкт вторинної нерухомості
- Об'єкт вторинної нерухомості зазвичай передбачає один рахунок за податок на передачу та один комплект зборів, які сплачуються під час завершення угоди або приблизно в цей момент. Новобудова передбачає розподіл значних сум на поетапні платежі під час будівництва. Кожен платіж має бути юридично забезпечений банківською гарантією до настання строку його сплати, а податок і залишок суми сплачуються лише наприкінці. Ознайомтеся з посібником із захисту коштів, щоб дізнатися про повний шлях кожного євро.
- Гонорар адвоката сплачується наперед
- Зазвичай він сплачується разом із завершенням угоди, після завершення юридичної перевірки та укладення угоди купівлі. Попросіть надати це письмово до того, як залучати спеціаліста. Це єдина позиція в таблиці вище, яка є ринковою комісією, а не державною ставкою.
Що Вам слід отримати письмово, перш ніж покладатися на певну суму?
Чотири речі, усі письмово та доступні до того, як Ви на щось погодитеся. Відсоток у посібнику є орієнтиром для планування. Він приблизно показує розмір суми, чого достатньо для порівняння варіантів, але недостатньо, щоб підписувати договір. Реальною сумою він стає завдяки власній довідковій вартості об'єкта, письмовому розрахунку гонорару від адвоката, якого Ви справді наймаєте, графіку платежів забудовника з доданим формулюванням про гарантію, а також розрахунку витрат на нотаріуса й реєстрацію для Вашого цінового діапазону, а не скопійованого з іншого.Причина просити все письмово полягає не в недовірі. Усну суму неможливо згодом перевірити за виставленим Вам рахунком. Для кожного з чотирьох пунктів існує характерна незадовільна відповідь, і почути її корисніше, ніж почути саму суму. Це такі відповіді: ніхто не перевіряв довідкову вартість, округлений гонорар без розшифрування, графік платежів без документа про гарантію або сума за послуги нотаріуса, скопійована з іншого цінового діапазону. Будь-яка з них означає, що розрахунок, на який Ви спираєтеся, насправді ще не було зроблено.
| Запитайте | Що це Вам покаже | Як виглядає погана відповідь |
|---|---|---|
| Об'єкта valor de referencia | Чи буде податок на передачу вторинної нерухомості розраховано на основі погодженої Вами ціни чи вищої офіційної довідкової вартості. Повний опис механізму наведено на сторінці про податки. | Ніхто не перевіряв це або запевняв, що «зазвичай це не проблема». |
| Письмовий розрахунок гонорару адвоката | Реальний відсоток для Вашої конкретної ціни та ситуації, із розшифруванням, до залучення адвоката. | Округлена сума без розшифрування, названа усно. |
| Графік платежів забудовника та формулювання про гарантію (лише для новобудови) | Коли настає строк кожного поетапного платежу та що саме його покриває. Ознайомтеся з посібником із банківських гарантій. | Графік без доданого до нього документа про гарантію. |
| Розрахунок витрат на нотаріуса й реєстрацію для Вашого цінового діапазону | Єдина позиція в цій таблиці, яка змінюється ступінчасто, а не плавно разом із ціною. | Сума з іншого цінового діапазону, перенесена без перевірки. |
Що може здивувати покупців у цій сумі?
Три речі дивують іноземного покупця в цій сумі частіше за все, і всі три пов'язані зі строками, а не з арифметикою. Кожну з них легко перевірити до того, як Ви погодитеся на угоду, але дорого виявити після завершення угоди. Саме тому їх варто перелічити окремо від наведених вище відсотків.
- ДорогоНіхто не перевіряв valor de referencia об'єктаВ Іспанії податок на передачу вторинної нерухомості розраховується на основі більшої з двох величин: погодженої Вами ціни або офіційної довідкової вартості. Якщо довідкова вартість вища, сума податку перевищує 7 % фактично сплаченої Вами суми.What to do insteadПопросіть надати довідкову вартість письмово до того, як Ви погодитеся на угоду. У посібнику про податки наведено механізм розрахунку та джерело.
- ДорогоБюджет новобудови розраховано так, ніби всю суму потрібно сплатити наприкінціПоетапні платежі під час будівництва зазвичай передбачають сплату 20 до 40 % вартості готівкою ще до отримання ключів, додатково до податку, уже врахованого вище. Іпотека зазвичай не покриває ці платежі так, як вона покриває остаточний залишок.What to do insteadОтримайте графік платежів до резервування та точно перевірте, що й коли покриває Ваше фінансування.
- Можна уникнутиПлан перевезення коштів на купівлю готівкоюТранскордонне переміщення готівки на суму понад 10.000 € потребує подання митної декларації в Іспанії до поїздки, окремо від будь-яких запитів банку щодо походження коштів.What to do insteadПереказуйте кошти банківським переказом або подайте декларацію до вильоту. Технічні аспекти подання розглядаються в посібнику з податків.
Одна покупка, два способи завершення угоди
Два справді різні шляхи до отримання тих самих ключів, і відсоток податку є найменшою з відмінностей між ними.| Новобудова | Вторинна нерухомість | |
|---|---|---|
| Податок понад ціну | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), фіксований, без питання про референтну вартість. | 7 % ITP, але розраховується від більшої з двох величин: ціни або референтної вартості. Докладніше дивіться на сторінці про податки. |
| Коли потрібно сплатити кошти | Поетапно, у процесі будівництва. Кожен етап перед оплатою покривається банківською гарантією. | Переважно під час або ближче до завершення угоди, одним чи двома платежами. |
| Скільки готівки потрібно до іпотеки | Часто 20 до 40 % ціни, оскільки фінансування рідко охоплює платежі за етапи до завершення угоди. | Зазвичай лише завдаток і збори; іпотека може покрити більшу частину повного залишку. |
| Час від резервування до ключів | Приблизно від двох місяців до трьох років, залежно від етапу будівництва на момент резервування. | Roughly one to three months. |
| Що захищає кошти під час очікування | Захищений будівельний рахунок плюс індивідуальна банківська гарантія. Дивіться посібник із захисту коштів. | Окремий клієнтський рахунок адвоката, кошти з якого вивільняються у нотаріуса. |
Розрахунковий орієнтир, а не ваш рахунок
Ці ставки актуальні станом на серпень 2026 року. Їх визначено безпосередньо із законодавства Андалусії про податки, а не скопійовано з чеського блогу. Вони застосовуються до стандартної покупки фізичною особою. Це не є індивідуальною податковою консультацією. І Андалусія не є всією Іспанією: нерухомість в іншій автономній спільноті може мати іншу ставку ITP або AJD, оскільки обидві ставки встановлюються на регіональному рівні.Один із пунктів у таблиці вище для деяких покупців є меншим, ніж здається. Починаючи з 12 лютого 2026 року, постачальник не може стягувати жодної плати за просту зміну власника договору на електроенергію відповідно до Real Decreto 88/2026. Зазначена вище сума 600 € за переоформлення комунальних послуг є сукупною обережною оцінкою для водопостачання, електроенергії та інтернету. Ваш фактичний рахунок може виявитися нижчим.Жоден опублікований діапазон не може розрахувати за Вас точну суму. На сторінці про податки докладніше пояснюється, чому податковий рядок може змінюватися, а на сторінці про щорічні витрати розглядаються всі витрати, що починаються з місяця після завершення угоди. Адвокат має перевірити обидві сторінки за Вашими фактичними документами, а не за опублікованим діапазоном.
Поширені запитання про витрати на покупку
- Чому деякі джерела зазначають витрати від 10 до 16 %, а не від 8 до 13 %?
- Різні джерела враховують різні витрати. Деякі включають повний рік витрат на володіння (IBI, внески співвласників) до поняття «витрати на покупку». Це розширює діапазон і змішує одноразові витрати з регулярними. Наведені вище діапазони враховують лише те, що Ви сплачуєте для завершення самої покупки. Саме тому діапазон є вужчим і, на нашу думку, кориснішим для планування витрат на саму операцію.
- Чи є 13 % або 9 % точною ставкою для моєї конкретної ціни?
- Ні, і три наведені вище приклади показують чому. Відсоток дещо знижується зі зростанням ціни, оскільки кілька з шести пунктів майже не змінюються залежно від ціни. Використовуйте діапазон як орієнтир для планування, а наведений вище контрольний список, щоб перетворити його на реальну суму для конкретного об'єкта.
- Чи можна додати частину цієї додаткової суми до іпотеки?
- Частково, і це залежить від конкретного пункту. Іспанська іпотека розраховується на основі власної оцінки нерухомості банком, а не ціни разом із витратами. Тому наведені вище податки та збори зазвичай сплачуються з Ваших власних коштів, а не фінансуються іпотекою. Деякі покупці додають частину цієї суми до більшого кредиту, забезпеченого іншим активом. Це рішення щодо фінансування, яке слід обговорювати з іпотечним сервісом, а не питання витрат на покупку.
- Чи застосовуються ці суми так само до земельної ділянки або комерційного приміщення?
- Ні. Усі наведені тут суми стосуються покупки житлової нерухомості. На земельну ділянку або комерційну нерухомість нараховується 21 % IVA, а не 10 %, і порядок застосування ITP до земельної ділянки відрізняється від порядку для готового житла. Якщо Ви купуєте саме такий об'єкт, ці суми Вам не підходять.
