Нотаріус під час купівлі в Іспанії
За 30 секунд
Іспанський нотаріус підтверджує Вашу особу, зачитує escritura вголос і того самого дня подає її до реєстру нерухомості. Він не перевіряє заборгованість перед співвласниками, документацію на будівлю чи обґрунтованість ціни. Це завдання Вашого юриста.
escritura купівлі-продажуПублічний акт: перша сторінка
- Сторони договору
- ІМ’Я ПРІЗВИЩЕ · NIE X XXXXXXX L
- Ціна купівлі-продажу
- XXX.XXX €
- Заяви
- Без обтяжень, за словами продавця
- Підпис і дата
- Нотаріус · ДД/ММ/РРРР
- Сторони договору. Особи покупця та продавця, підтверджені за паспортом і NIE. Це основна частина роботи нотаріуса.
- Ціна купівлі-продажу. Ціна, зазначена в escritura. Нотаріус фіксує її, але не оцінює, чи є вона справедливою.
- Заяви. Власна заява продавця, перевірена за nota simple, яку запитує нотаріус. Це не є незалежною гарантією понад відомості з реєстру.
- Підпис і дата. Підписано, зачитано вголос і того самого дня в електронному вигляді надіслано до реєстру нерухомості.
Що перевіряє іспанський нотаріус?
Іспанський нотаріус засвідчує підписання та перетворює угоду купівлі-продажу на публічну escritura. Він не перевіряє, чи є нерухомість вдалим придбанням. Іспанський нотаріус перевіряє значно менше, ніж припускає більшість іноземних покупців, і в цій угоді захист забезпечує Ваш юрист, а не нотаріальна контора. Саме тому це розрізнення має значення: слово "нотаріус" у більшості країн означає знайому роль, а тут воно описує справді іншу функцію.Що він робить у день укладення угоди: підтверджує особу та цивільну дієздатність покупця і продавця, сам запитує nota simple, щоб підтвердити, що продавець справді є власником нерухомості без обтяжень, які Ви вже перевірили, готує публічну escritura, зачитує її вголос перед підписанням обома сторонами та того самого дня надсилає електронну копію до реєстру нерухомості. Чого він не робить: не перевіряє, чи повністю сплачено внесок співвласників, понад те, що видно з наданих йому документів, не підтверджує відповідність будівлі містобудівному дозволу, не оцінює справедливість ціни та не радить жодній зі сторін, чи є угода хорошою ідеєю.
За що відповідає нотаріусНе його обов'язок
- Підтвердження особи обох сторін та їхнього права законно підписувати документи
- Так, це основна частина його роботи.
- Запит на nota simple та читання escritura вголос перед підписанням
- Так, це відбувається під час самого підписання, а не раніше.
- Передання escritura до реєстру нерухомості
- Так, в електронній формі, того самого дня.
- Перевірка сплати продавцем внесків до спільноти та місцевих податків
- Ні. Ваш юрист окремо запитує ці довідки до цього дня.
- Підтвердження відповідності будівлі її ліцензії та містобудівного статусу земельної ділянки
- Ні. Це юридична й технічна перевірка, яку Ви організовуєте заздалегідь.
Хто обирає нотаріуса і чи змінює іпотека відповідь?
Під час звичайної купівлі за готівку право обирати нотаріуса зазвичай залежить від розподілу витрат: обирає той, хто сплачує більшу частку, а на практиці це зазвичай покупець. Якщо продавець без поважної причини наполягає на власному нотаріусі, покупець може звернутися з цим питанням до служби підтримки клієнтів місцевої Colegio Notarial.Під час ІПОТЕЧНОЇ купівлі відповідь визначається юридичним правом, а не звичаєм. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario чітко гарантує позичальникові вільний вибір нотаріуса та не дозволяє кредитору нав’язувати такий вибір. Приблизно в той самий час закон також поклав більшість пов’язаних витрат на банк: декрет 2018 року переніс гербовий збір за іпотекою на кредитора, а з набуттям чинності закону 2019 року кредитор також сплачує послуги нотаріуса, внесення запису до реєстру нерухомості та послуги gestoría щодо самого кредиту. Єдина витрата, яка залишається за позичальником, це власна оцінка нерухомості банком.
Як оплачується купівля?
- Готівка, без іпотекиЦе звичай, а не формальне право: обирає той, хто сплачує більшу частку витрат, а на практиці це зазвичай Ви.
- З іпотекоюЮридичне право згідно з Ley 5/2019: Ви вільно обираєте нотаріуса, а закон не дозволяє кредитору схиляти Вас до вибору бажаного ним нотаріуса.
Що передається в приміщенні та чи обов’язково Вам бути присутнім?
Публічна escritura є нотаріально посвідченою escritura купівлі-продажу, документом, підписаним у присутності нотаріуса, який передає Вам право власності. Під час купівлі вторинної нерухомості Ви зазвичай сплачуєте залишок суми саме в цей момент: гроші та ключі передаються в тому самому приміщенні й одночасно.cheque bancario це банківський чек, виписаний на Ваш іспанський рахунок, і саме ним часто передають залишок вартості купівлі нотаріусу.Вам не обов’язково особисто бути в тому приміщенні. Протягом усього процесу купівлі суворо необхідною є лише одна поїздка до Іспанії, і найчастіше люди натомість делегують участь у цій зустрічі. Якщо Ваш юрист має довіреність, що охоплює підписання escritura, він або вона може повністю пройти цю процедуру від Вашого імені. Саме тому оформити довіреність на ранньому етапі процесу варто більше, ніж може здаватися спочатку.
- Вторинна нерухомістьВи сплачуєте залишок cheque bancario або, дедалі частіше, підтвердженим банківським переказом, заздалегідь організованим так, щоб кошти надійшли до зустрічі. Нотаріус підтверджує в тексті escritura, який спосіб оплати було використано.
- Готова новобудоваЗастосовуються ті самі правила. Крім того, саме з цього дня починається відлік десятирічної гарантії конструктивних елементів, трирічної гарантії на інженерні системи та однорічної гарантії на snagging. Тому точна дата завершення угоди має значення не лише для самої операції.
Скільки коштують послуги нотаріуса додатково до всього іншого?
Уряд Іспанії встановлює нотаріальні тарифи за фіксованою шкалою, тому вільно домовитися про них неможливо. Англомовні джерела зазвичай описують цю шкалу як приблизно 0,2-0,5 % від ціни, причому частка зменшується зі зростанням ціни. У нашій опублікованій оцінці плата нотаріусу об’єднана з платою за внесення запису до реєстру нерухомості, яка сплачується після цього, оскільки покупець бачить їх як один рядок у підсумковому розрахунку. Для орієнтиру: плата за внесення до реєстру становить приблизно 60 % нотаріальної плати.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Нотаріус + реєстр нерухомості разомДержавна шкала тарифів, без узгодження | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Що має бути врегульовано до Вашого візиту до нотаріуса
До цього дня належний процес передбачає завершення цих чотирьох справ, оскільки зустріч у нотаріуса не є слушним моментом для їх виявлення.- У продавця немає несплачених боргів перед громадою чи податковоюНотаріус зачитує документ, але не збирає для Вас довідки. Ваш адвокат запитує їх до призначеної зустрічі. За поганого процесу в день угоди виявляється несплачений залишок, хоча cheque bancario вже виписано.
- Свідоцтво про банківську гарантію для новобудовиВаш адвокат мав перевірити цей платіж за платежем задовго до останнього. День у нотаріуса є лише формальністю, якщо цю роботу належно виконано заздалегідь. За поганого процесу текст гарантії вперше переглядають у день завершення угоди.
- Присяжний перекладач, якщо Ви не читаєте іспанською та присутні особистоПеред підписанням Ви маєте право отримати належне пояснення змісту документа мовою, яку розумієте. За поганого процесу підписують, покладаючись на довіру, бо атмосфера здається дружньою і всі начебто поспішають.
- Хто присутній і на яких підставахЯкщо Ви не присутні особисто, довіреність Вашого адвоката має чітко передбачати підписання цього документа. За поганого процесу вважають, що довіреність, складена для іншого, попереднього етапу, також охоплює цей етап.
Нотаріус захищає інтерес держави в угоді, а не Ваші інтереси
Це загальна інформація про роль нотаріуса станом на 17 серпня 2026 року, а не юридична консультація щодо Вашого конкретного завершення угоди. Нотаріус є справді нейтральною посадовою особою: він не діє в інтересах покупця чи продавця. Очікувати, що він виявить проблему, яку мав знайти Ваш власний адвокат, є найпоширенішим непорозумінням щодо цієї ролі.Ми присутні особисто або забезпечуємо присутність особи з належними повноваженнями та контролюємо передачу документів і ключів. Ми не є адвокатами й самостійно не перевіряємо право власності, борги чи відповідність плануванню. Ця робота виконується раніше незалежним адвокатом, якому платите Ви, щоб зустріч у нотаріуса була належною формальністю, а не моментом виявлення проблем.
Найпоширеніші запитання про нотаріуса
- Хто обирає нотаріуса?
- За звичаєм це робить той, хто сплачує більшу частину витрат, а під час звичайної купівлі це зазвичай покупець. У разі купівлі з іпотекою це вже не звичай, а законне право: Ley 5/2019 чітко гарантує позичальнику вільний вибір і не дозволяє кредитору спрямовувати його до бажаного нотаріуса.
- Чому слід використовувати cheque bancario, а не звичайний банківський переказ?
- Банківський чек, виписаний з Вашого власного іспанського рахунку, дає змогу передати гроші й ключі в одній кімнаті та в один момент. Це традиційний спосіб оформлення завершення угоди в Іспанії. Натомість дедалі частіше використовують підтверджений переказ, організований так, щоб кошти надійшли до зустрічі, і він є так само дійсним. У будь-якому разі нотаріус точно зазначає в документі, який спосіб було використано.
- Чи можу я запросити присяжного перекладача під час підписання?
- Так, і варто організувати це заздалегідь, а не просити про це в день підписання. Ви маєте право отримати належне пояснення змісту документа до його підписання, а присяжний перекладач є офіційним способом гарантувати це, на відміну від покладання на двомовного друга чи поспішний переказ у кімнаті.
- Що станеться, якщо нотаріус виявить проблему з документами безпосередньо в день підписання?
- Підписання не відбувається, доки проблему не буде вирішено. Це рідкість саме тому, що належно організований процес усуває проблеми з документами за кілька тижнів до цього, під час юридичної перевірки та етапу приватного договору. Саме тому не слід сприймати зустріч у нотаріуса як першу справжню контрольну точку.
