Договір купівлі-продажу під час придбання нерухомості в Іспанії
За 30 секунд
Під час купівлі вторинного житла в Іспанії використовується договір arras із депозитом у розмірі 10 до 20 % ціни. Іспанське право визнає три типи договорів arras, кожен із різними наслідками, якщо угода не відбудеться. У договорі обов'язково має бути зазначено тип, оскільки якщо нічого не вказано, застосовується тип, найбільш несприятливий для покупця.
| Пенітенціальні arrasСт. 1454 Цивільного кодексу | Підтверджувальні arrasмовчазне правило | Штрафні arrasгібрид | |
|---|---|---|---|
| Що це таке | Право відмовитися за фіксовану ціну | Звичайна часткова оплата | Штраф і право примусово завершити продаж |
| Якщо Ви відмовитеся | Ви втрачаєте завдаток | Вони ще можуть судитися за завершення | Ви сплачуєте штраф, але продаж усе ще можна примусово завершити |
| Якщо вони відмовляться | Вони повертають подвійну суму | Ви ще можете судитися за завершення | Вони сплачують штраф, але продаж усе ще можна примусово завершити |
| Оберіть це, якщо | Ви хочете просто вийти з угоди за відомою ціною | Жодна зі сторін не планує відмовлятися | Ви хочете умову, яка сильніше стримує відмову від угоди, ніж звичайний завдаток |
Який договір мені підписувати і що станеться, якщо мені доведеться відмовитися?
Ви підписуєте договір arras. Наслідки Вашої відмови повністю залежать від того, який із трьох передбачених законом видів зазначено в договорі. Договір arras є приватним договором про завдаток, який використовується під час придбання вторинної нерухомості. Покупець і продавець підписують його до звернення до нотаріуса, і в ньому визначається штраф у разі скасування угоди будь-якою зі сторін. Завдаток є значною сумою, що сплачується після бронювання та зобов’язує обидві сторони завершити продаж, а в іспанській практиці він розглядається як завдаток, а не як часткова оплата, від якої можна відмовитися. Arras не є тим самим, що чеський завдаток. Залежно від погодженого виду відмова може коштувати покупцеві завдатку, а продавцеві може коштувати подвійної суми. Для іноземного читача це набагато серйозніший наслідок, ніж можна припустити зі слова "завдаток".Стаття 1454 Цивільного кодексу описує вид, який використовується в більшості договорів: arras пенітенціальні. Якщо покупець відмовляється, він втрачає завдаток. Якщо відмовляється продавець, він має повернути подвійну суму завдатку. Цей вид дозволяє будь-якій стороні просто відмовитися від угоди за фіксовану ціну. Існують ще два види, які діють зовсім інакше. Усі три види повністю наведено поруч із цим абзацом.Якщо в договорі не зазначено, який вид застосовується, зазвичай вважається, що іспанські суди застосовують підтверджувальні arras. Цей варіант НЕ дозволяє Вам просто відмовитися від угоди, сплативши суму завдатку. Це правило за замовчуванням широко повторюється в юридичних коментарях. Однак сама стаття 1454 регулює лише пенітенціальні arras і не визначає, що відбувається за замовчуванням, якщо в договорі це питання не врегульовано. Справжнє правило за замовчуванням не було підтверджено за офіційним юридичним текстом BOE. Для покупця найбезпечніше виходити з того, що застосовуються підтверджувальні arras, доки адвокат не підтвердить інше. Саме тому вид має бути чітко зазначений у договорі окремим реченням, а не залишений на рівні припущень.
Який тип arras слід вимагати?Пенітенціальні arras, якщо для Вас важливо мати можливість відмовитися від угоди за заздалегідь відомою ціною. Саме цей тип також зазвичай використовують іспанські агенти з нерухомості та юристи. Тож на практиці Ви зазвичай просто просите свого юриста підтвердити, що це слово є в договорі, а не вимагаєте чогось незвичного.
Чи відрізняється новобудова?
Так. Документ, який укладається після резервації в новобудові, зазвичай називається приватним договором купівлі-продажу (contrato privado de compraventa), а не "arras". Наведені вище статті Цивільного кодексу до нього не застосовуються. Кожен платіж, який Ви здійснюєте забудовнику до завершення будівництва, з моменту надання дозволу на будівництво має бути забезпечений банківською гарантією або страховим полісом на Ваше ім'я, виданим уповноваженим банком чи страховиком. Якщо забудовник не завершить будівництво вчасно, гарантія повертає кожен сплачений Вами євро разом із передбаченими законом відсотками. Це інший вид захисту, ніж подвійне повернення завдатку. Завершення придбання новобудови зазвичай займає від 2 місяців до 3 років, залежно від етапу конкретного проєкту.Закон, що діє сьогодні, це перше додаткове положення (disposición adicional primera) Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, зі змінами, внесеними Ley 20/2015. Раніше це регулював Ley 57/1968, який досі згадується в багатьох старих матеріалах в Інтернеті. Його скасували 1 січня 2016 року, а його зміст перенесли до наведеного вище положення. Якщо договір або консультант досі посилається на закон 1968 року, вони цитують скасований закон. На це варто звернути увагу, а не вважати просто нешкідливим скороченням.
| Вторинна нерухомістьarras | НовобудоваПриватний договір купівлі-продажу | |
|---|---|---|
| Застосовне право | Código Civil, ст. 1454 | LOE, перше додаткове положення |
| Типова сума на цьому етапі | 10 до 20 % від ціни | Визначається графіком платежів забудовника |
| Якщо вони не можуть виконати | Завдаток повертається у подвійному розмірі, якщо зазначено пенітенціальні arras | Усі платежі повертаються повністю разом із законними відсотками за банківською гарантією |
| Що спершу перевіряє адвокат | Зазначення типу arras у договорі | Наявність справжньої банківської гарантії для конкретно Ваших платежів |
Скільки часу від підписання договору до отримання ключів?
У разі перепродажу весь шлях від резервації до отримання ключів зазвичай займає 1 до 3 місяців. Договір arras зазвичай підписують приблизно в середині цього періоду, після завершення юридичної перевірки, яка сама займає приблизно 2 до 4 тижнів. У новобудові цей шлях триває значно довше, від 2 місяців до 3 років, оскільки залежить від того, наскільки просунувся проєкт, а не від фіксованого календарного строку.Перевірка договору адвокатом до його підписання Вами, незалежно від обраного способу, зазвичай коштує приблизно ~1 % від ціни. Це невелика витрата порівняно з тим, що поставлено на карту: документом, який визначає, чи повернуть Вам завдаток взагалі, у подвійному розмірі чи ні.
Що може піти не так на цьому етапі і як юрист виявить це заздалегідь?
Майже все, що може піти не так тут, є типовим. Зазвичай це одна з небагатьох звичайних помилок. Кожну з них недорого виявити до підписання, але дорого виправляти після нього.
- Найвищий ризикУ договорі не зазначено, який тип arras застосовуєтьсяЗазвичай це тлумачать як confirmatorias, що не дає Вам просто відмовитися від угоди ціною завдатку.What to do insteadПідтвердьте, що в тексті зазначено слово "penitenciales" або потрібний Вам тип.
- Варто заперечитиЗавдаток сплачується безпосередньо на власний рахунок продавцяЯкщо продавець уже витратив ці кошти, судове рішення про повернення подвійного завдатку не означає, що Ви фактично отримали гроші назад.What to do insteadНатомість попросіть використовувати клієнтський або ескроу-рахунок, особливо з огляду на те, що продавець може бути зобов’язаний повернути подвійний завдаток.
- Найвищий ризикБанківська гарантія новобудови описана як "автоматична після оплати"Гарантія має існувати щодо конкретно Ваших платежів, бути виданою на Ваше ім’я та діяти з моменту отримання дозволу на будівництво. Це не просто загальна обіцянка компанії.What to do insteadПопросіть індивідуальний сертифікат. Не приймайте маркетингове твердження про існування гарантійної схеми.
- Варто заперечитиПропуск строку завершення угоди не має жодних наслідківДата без передбачених наслідків її пропуску не є реальним захистом у жодному з варіантів. Це лише надія.What to do insteadПереконайтеся, що в договорі зазначено, що станеться з коштами та угодою, якщо погоджений строк буде пропущено.
Що підтвердити перед підписанням обов’язкового договору
П’ять речей. Ваш юрист має перевірити їх, а не просто один раз прочитати й беззастережно їм довіритися, адже саме цей договір визначає реальні наслідки відмови від угоди.- Який тип arras зазначено для об’єкта вторинної нерухомостіУ тексті має бути слово "penitenciales" або інше однозначне формулювання права відмовитися від угоди щодо завдатку, а не лише непрямий натяк. У невдалому варіанті про arras говорять загалом і не називають їхній тип.
- Де насправді зберігається завдатокКлієнтський або ескроу-рахунок забезпечує вигіднішу позицію, ніж переказ коштів безпосередньо на особистий рахунок продавця, особливо якщо згодом продавцеві доведеться повернути подвійну суму. У невдалому варіанті рахунок узагалі не зазначено, лише сказано: "сплачено продавцеві".
- Свідоцтво про банківську гарантію для новобудовиУ ньому мають бути зазначені Ваш об’єкт і конкретні платежі, а гарантію має видати уповноважений банк або страховик, а не загальна корпоративна брошура про гарантії. У невдалому варіанті міститься маркетингове твердження, що "всі платежі гарантовані", але жодного сертифіката не додано.
- Кінцевий строк завершення угоди та наслідки його пропускуОбидва варіанти мають визначати, що станеться з коштами та угодою, якщо погоджену дату буде пропущено, а не лише описувати наслідки, якщо будь-яка зі сторін просто передумає. У невдалому варіанті зазначено дату, але не визначено наслідків її пропуску.
- Що письмово включено до об’єкта вторинної нерухомостіСтаціонарне обладнання, побутова техніка та все, на що натякав опис об’єкта, але що не переходить автоматично за договором. Це останній документ перед нотаріусом, у якому відсутній предмет ще можна недорого додати. У невдалому варіанті сказано "як оглянуто", але нічого не перелічено.
Це пояснення законодавства, а не Вашого конкретного договору
Це загальна інформація про іспанське договірне право станом на 17 серпня 2026 року, опрацьована за першоджерелом, а не скопійована з коментарів. Це не юридична консультація щодо документа, який Ви маєте перед собою. Який тип arras застосовується, чи є сертифікат банківської гарантії справжнім і чинним та якою насправді буде вартість пропущеного строку, це питання, на які може відповісти лише незалежний юрист, що ознайомиться саме з Вашим договором.Ми не укладаємо цей договір і не є його стороною. Ми дбаємо про те, щоб юрист ознайомився з ним до того, як Ви його підпишете. Ми також перевіряємо, щоб тип arras або сертифікат гарантії були конкретно зазначеним і перевіреним фактом, а не просто припущенням, яке всі роблять щодо всіх інших.
Найпоширеніші запитання про договір купівлі-продажу
- Чи є договір arras таким самим, як escritura, підписана у нотаріуса?
- Ні. Договір arras є приватним документом між покупцем і продавцем. Його підписують до етапу візиту до нотаріуса, без присутності нотаріуса. Публічний документ, escritura публічна, підписують пізніше в нотаріальній конторі, і саме він передає право власності. Договір arras встановлює умови, які потім виконує нотаріус під час зустрічі.
- Що станеться із завдатком arras, якщо продаж не відбудеться з причини, яку не контролює жодна зі сторін?
- Це залежить від того, що сам договір передбачає для такої ситуації. Саме тому добре складений договір arras охоплює не лише випадки "покупець передумав" і "продавець передумав". Причина, що не залежить від жодної зі сторін, наприклад відмова в іпотеці з причин, не пов’язаних із поведінкою покупця, потребує окремого конкретного пункту, а не залишення на розсуд загального правила penitenciales.
- Чи можу я домовитися про відсоток ціни, який сплачується на цьому етапі?
- Так, 10 до 20 % є поширеним діапазоном, а не фіксованим правилом. Точну суму погоджують між собою покупець і продавець. Нижча сума зменшує ризик, якщо Вам потрібно відмовитися від угоди відповідно до правила penitenciales. Продавець може вимагати більше, якщо вважає це вагомішим підтвердженням серйозності намірів.
