Управління короткостроковою орендою на Costa del Sol, від ліцензії до виплати
Не кожну нерухомість на цьому узбережжі можна здавати туристам, і саме це потрібно з'ясувати насамперед. Андалусія, муніципалітет і об'єднання співвласників мають право вето, а з квітня 2025 року об'єднання співвласників може відхилити нову короткострокову оренду більшістю у три п'ятих голосів. Тому ми починаємо з перевірки того, чи дозволена оренда законом за Вашою конкретною адресою, і лише після цього обговорюємо управління нею. Якщо це можливо, ми організовуємо весь процес власною командою та власними прибиральниками: оформлення ліцензії разом із Вашим юристом, розміщення оголошень, встановлення цін, роботу з кожним гостем, прибирання між заїздами, реєстрацію гостей у поліції, яку вимагає Іспанія, а також один звіт на місяць із коштами на Вашому рахунку в Іспанії. Ми утримуємо 20 % + ПДВ з кожного бронювання і не беремо нічого, якщо бронювань немає.
Спочатку потрібно з'ясувати, чи взагалі дозволено здавати її в оренду
Купівля нерухомості на цьому узбережжі та її здавання туристам є двома різними дозволами, і другий не надається автоматично. Можливість короткострокової оренди за конкретною адресою визначають три окремі органи, і всі три мають надати згоду. Дві майже однакові квартири в одному житловому комплексі можуть отримати цілком різні відповіді.Це важливіше за все інше на цій сторінці, оскільки виправити це згодом неможливо. Розмір комісії можна обговорити, оголошення можна переписати, а прибиральника можна замінити. Об'єднання співвласників, яке проголосувало проти короткострокової оренди, вже ухвалило рішення, і нерухомість, яку Ви придбали саме з цієї причини, тепер належить Вам уже з іншою метою.
| Хто ухвалює рішення | Що воно вирішує | Хто і коли це перевіряє |
|---|---|---|
| Андалусія та її туристичний реєстр | Регіональні правила для vivienda de uso turístico та сама реєстрація. Без неї Ви не можете законно рекламувати короткострокову оренду. Із липня 2025 року існує також окремий національний реєстраційний номер із державного реєстру оренди, який платформи вимагають до публікації оголошення, тому сьогодні об'єкт, що відповідає вимогам, має обидва номери. Регіональний реєстр також не прийме реєстрацію в муніципалітеті, який запровадив власне обмеження. Саме так рішення мерії має перевагу над регіональним рішенням. | Ваш юрист подає документи разом із нами. Перед цим ми перевіряємо, чи можна взагалі зареєструвати нерухомість, адже заява на отримання ліцензії для об'єкта, який не може її отримати, означає витрачені даремно кошти й тижні. |
| Муніципалітет | Міста встановлюють власні обмеження, і кілька з них посилили правила щодо нової туристичної оренди у своїх найзавантаженіших районах. Відповідь залежить від міста, а іноді й від району, і саме вона змінюється найчастіше. | Ми перевіряємо правила за Вашою точною адресою до того, як будуть витрачені кошти на фотографування чи підготовку об'єкта. Правило, яке діяло в сусідньому місті або минулого року, не є відповіддю. |
| Об'єднання співвласників | З 3 квітня 2025 року для початку нової короткострокової оренди потрібна чітко виражена згода більшості співвласників у три п'ятих голосів. Ситуації, що існували до цього, можуть оцінюватися інакше. Це питання до Вашого юриста, а не до нас. | Щодо вторинної нерухомості ми вивчаємо статут і протоколи зборів, а Ваш юрист їх перевіряє. Щодо новобудови ми заздалегідь запитуємо забудовника, чи передбачена оренда правилами об'єднання співвласників. Щодо нерухомості, якою Ви вже володієте, ми вивчаємо рішення, ухвалені після її придбання. |
Джерела
Чи можу я взагалі здавати свою квартиру туристам?Не автоматично. Це залежить від конкретного об'єкта, муніципалітету, правил об'єднання співвласників і чинних правил щодо туристичного житла. Саме тому ми перевіряємо можливість короткострокової оренди до резервування, якщо оренда є однією з причин Вашої купівлі. Щодо нерухомості, якою Ви вже володієте, застосовуються ті самі три перевірки, просто тепер, а не тоді.
В оголошенні зазначено, що туристична ліцензія доступна. Чи достатньо цього?Ні. Наявна сьогодні ліцензія свідчить про те, що було чинним на момент її видачі, але не про рішення об'єднання співвласників на останніх зборах і не про заходи міста щодо нових реєстрацій відтоді. Вона також не переходить автоматично за кожної зміни власника, як часто припускають продавці. Ми письмово перевіряємо поточний статус конкретного об'єкта, а Ваш юрист його підтверджує.
Що є безкоштовним і за що насправді сплачуються 20 %
Тут є дві частини, і їхня вартість кардинально відрізняється. З'ясування того, чи можна здавати нерухомість, є безкоштовним і залишається безкоштовним незалежно від того, чи скористаєтеся Ви нашими послугами надалі, адже саме ця відповідь захищає Вас від єдиної помилки на цій сторінці, яку неможливо виправити. Управління орендою є платною послугою, і вона оплачується з доходу нерухомості.Перша частина є безкоштовною не через щедрість. Якщо оренда є причиною Вашої купівлі, а згодом виявиться неможливою, ми воліли б, щоб Ви дізналися про це до сплати завдатку за резервування, а не після. Ви також.
Безкоштовно, користуєтеся Ви нами чи ніПлатна послуга, 20 % + ПДВ з кожного бронювання
- Ви надсилаєте нам адресу, а ми повідомляємо, чи взагалі дозволена там короткострокова оренда законом
- Ми здійснюємо реєстрацію разом із Вашим юристом, створюємо оголошення, встановлюємо ціну та виводимо нерухомість на ринок.
- Якщо Ви купуєте з нами, законність оренди перевіряється до сплати завдатку за резервування як частина купівлі
- Після цього ми ведемо календар бронювань, підтримуємо чинність реєстрації та взаємодіємо з об'єднанням співвласників як оператор, а не як покупець.
- Ми повідомляємо, які об'єкти та міста виключаються, якщо нерухомість має приносити дохід
- Ми щотижня встановлюємо ціну на нерухомість відповідно до реальної ситуації на ринку в цей сезон.
- Ми прямо скажемо, якщо нерухомість не приноситиме належного доходу від оренди, навіть якщо інакше могли б продати її Вам
- Ми супроводжуємо кожного гостя від першого запитання до відгуку, а наші власні прибиральники приводять помешкання до ладу між заїздами.
- Якщо відповідь негативна, Ви отримуєте обґрунтування, і це нічого Вам не коштує.
- Раз на місяць Ви отримуєте один звіт із коштами на Вашому іспанському рахунку та детальним переліком усіх витрат у тому самому документі.
Водночас одна річ не змінюється. Відмова від послуги оренди не погіршує безкоштовну половину обслуговування. Контакти, відповіді та звичайна допомога після передачі ключів залишаються такими самими, як і раніше. Якщо ж Ви волієте, щоб помешкання просто стояло й за ним доглядали, це інша та дешевша послуга.
Я ще не купив помешкання. Чи можете Ви перевірити його до того, як я зроблю пропозицію?Так, і це найкорисніше, що ми робимо з цього питання. Повідомте нам про помешкання та про те, як Ви маєте намір його використовувати, і ми розкажемо, що кажуть усі три органи влади та що ще має перевірити юрист. Якщо Ви купуєте через нас, це стандартна процедура до внесення завдатку. Якщо ні, це все одно нічого не коштує.
Що саме ми робимо і на що витрачаються кошти
Короткострокова оренда не є пасивним доходом. Це невеликий готельний бізнес із Вашими вхідними дверима. Хтось має відповісти на повідомлення об одинадцятій вечора, вирішити, чи правильно встановлено ціну на бронювання за три тижні, бути на місці, коли гість не може відкрити ворота, зареєструвати кожного прибулого в поліції та забезпечити справжню чистоту помешкання через чотири години після від'їзду останнього гостя. Це і є робота, а 20 % є ціною за те, щоб Вам не доводилося її виконувати.Таблиця нижче охоплює весь обсяг послуг. Вона навмисно деталізована, адже різниця між одним і іншим керуючим майже ніколи не полягає у заявленому відсотку.
| Що | Як стягується плата | Що це означає на практиці |
|---|---|---|
| Що входить у 20 % | ||
| Оголошення та канали | Входить до комісії | Професійна фотозйомка, текст оголошення, а також розміщення помешкання на Airbnb, Booking.com та інших порталах здійснюються через одного менеджера каналів, тому один календар керує всіма платформами й унеможливлює подвійне бронювання помешкання. Ми також залучаємо власних гостей, за яких взагалі не сплачується комісія платформі. |
| Ціноутворення | Входить до комісії | Ціна встановлюється залежно від сезону, дня тижня та того, що фактично користується попитом цього місяця, і коригується в міру заповнення календаря. Фіксована нічна ціна є найпоширенішою причиною того, що помешкання приносить менший дохід, ніж сусіднє. |
| Кожен гість, від першого запитання до відгуку | Входить до комісії | Запити, бронювання, інструкції щодо прибуття, проблема опівночі, виїзд, спори та відгуки. Ми відповідаємо мовою гостя, якою не є чеська і часто також не англійська. |
| Заїзд і доступ | Входить до комісії | Прибуття організовується на місці, зокрема для гостей, які прилітають о першій ночі, та тих, хто не може відкрити ворота. Ми керуємо ключами, кодами й доступом, а не Ви організовуєте це з Чехії. Стандартний варіант передбачає сейф для ключів біля помешкання. Це просте й недороге рішення, яке не підводить, коли зникає Wi-Fi. Якщо Ви віддаєте перевагу розумному замку, це також можливо. Тоді прибуття відбувається в режимі самостійного заїзду за кодом, виданим для конкретного бронювання та деактивованим під час виїзду, що зручно для пізніх рейсів. Жоден із варіантів не впливає на суму, яку Ви нам сплачуєте. Комісія становить фіксовані 20 % + ПДВ незалежно від того, зустрічає хтось гостя біля дверей чи ні, оскільки саме зустріч ніколи не була найдорожчою частиною цієї роботи. |
| Реєстрація гостей у поліції | Входить до комісії | В Іспанії кожного гостя потрібно реєструвати під час кожного перебування, і цей обов'язок покладається на приймаючу сторону, а не на платформу. Реєстрація вноситься до SES.HOSPEDAJES, системи Міністерства внутрішніх справ, і ми подаємо її в цифровому вигляді під час заїзду для кожного гостя в кожному бронюванні. Це один із двох обов'язків, про існування яких власники, що здають житло самостійно, найчастіше не знають, і саме за його невиконання передбачено штраф. |
| Прибирання між заїздами | Входить до комісії | Наші власні прибиральники, а не найняте агентство, щоразу забезпечують однаковий стандарт, змінюють постільну білизну та фотографують помешкання після виїзду, щоб його стан був підтвердженим фактом, а не предметом суперечки. |
| Щомісячний звіт і виплата | Входить до комісії | Один документ на місяць: скільки надійшло за кожним бронюванням, скільки та на що було витрачено, наша комісія і сума, яка надходить на Ваш іспанський рахунок. Не просто загальна сума без деталізації. Звіт є підсумком, а не межею доступної Вам інформації, адже Ви також отримуєте доступ до порталу з календарем і бронюваннями: що підтверджено, що заплановано та які дати ще вільні, без необхідності когось про це запитувати. Власники, які хочуть перевіряти інформацію щотижня, можуть це робити, а власники, яким достатньо читати один документ на місяць і нічого більше, є типовим випадком. |
| Сплачує гість, не Ви | ||
| Плата за прибирання | Її сплачує гість | Кожне бронювання передбачає плату за прибирання, так само як і будь-яке помешкання, яке Ви коли-небудь бронювали самостійно. Її сплачує гість, вона не віднімається з Вашого доходу, а ми залишаємо її собі за вирахуванням витрат на прання, які становлять приблизно від 12 до 15 € з гостя за рушники та постільну білизну. |
| Сплачується з доходу від оренди та зазначається у Вашому звіті | ||
| Незначний ремонт під час оренди помешкання | Оплачується з доходу за собівартістю | Зламані жалюзі, несправний бойлер, заміна чайника. Це оплачується з доходу, отриманого помешканням, і зазначається у звіті з доданим рахунком. Ми нічого не нараховуємо понад цю суму та не отримуємо нічого від майстра за його рекомендацію. |
| Координація майстра для масштабнішої роботи | 25 € / год, плюс 25 € за виїзд | Та сама ставка, що й за управління нашим помешканням, а плата за виїзд не стягується, якщо він припадає на прибирання між заїздами, яке ми все одно виконували б. Його рахунок належить йому, а наш стосується лише часу, протягом якого хтось має бути присутнім на місці. |
| Не ми. Це робить інша сторона, з якою ми співпрацюємо | ||
| Туристична ліцензія та реєстрація | Ваш юрист, одноразово | Документи подає Ваш юрист, готуючи їх разом із нами. Це витрата, яку Ви сплачуєте один раз до приїзду першого гостя, і вона зазначена в таблиці цін нижче. |
| Податок на дохід від оренди | Ваш податковий радник | Ми не є податковими радниками, і ця сторінка не перетворюється непомітно на податкову консультацію. Ми надаємо вашому раднику цифри за кожен місяць у формі, яку він запитує. Що можна відняти від оподатковуваного доходу і за якою ставкою, залежить від вашого податкового резидентства. |
| Страхування | За рекомендацією | Поліс, оформлений для власника, який проживає в об'єкті, не підходить для нерухомості, де зупиняються платні гості, а повідомити страховика правду про використання об'єкта не є питанням вибору. Цим займається спеціаліст. |
Хто спілкується з гостями і якою мовою?Ми, якою б мовою не писав гість, хоча зазвичай це англійська, іспанська або німецька. Ви взагалі не берете участі в листуванні, якщо від вас не потрібне рішення, і вам ніколи не доведеться бути людиною, якій гість пише опівночі через несправний кондиціонер.
Ви користуєтеся послугами сторонньої компанії з прибирання?Ні. Прибиральники є нашими працівниками, отримують зарплату безпосередньо від нас, а прибирання є справою, якою ми займаємося самостійно, а не послугою, яку купуємо. Це найбільша практична відмінність між керуючими компаніями на цьому узбережжі, адже несвоєчасна підготовка об'єкта означає скасоване бронювання і відгук, який неможливо видалити.
Як насправді рухаються кошти
Це те, про що власники запитують в останню чергу, але найбільше хвилюються, тому ми покажемо весь ланцюжок. У ньому немає нічого незвичайного, проте майже ніхто його не публікує, а власник, який не знає послідовності цих кроків, не може зрозуміти, чи правильно складено звіт.
- Гість бронює і платитьГість сплачує вартість проживання за добу плюс плату за прибирання або платформі, або безпосередньо нам. На цьому етапі платформа утримує власну комісію. Її відсоток встановлює Airbnb або Booking, а не ми, і у вашому звіті він зазначається окремим рядком, а не включається до будь-яких наших сум.
- Проживання та підготовка об'єктаЗаселення, саме проживання, виселення, потім прибирання і заміна білизни. Плата за прибирання, сплачена гостем, покриває це і ніколи не входить до вашого доходу. Прання покривається з цієї плати і коштує приблизно 12-15 € з гостя.
- Витрати об'єкта віднімаютьсяРемонт, заміна, витратний матеріал або виїзд для доступу до об'єкта, який комусь довелося здійснити. Кожна позиція зазначається окремо, із відповідним рахунком. Ми нічого не додаємо до ціни роботи майстра і не утримуємо з нього плату за рекомендацію.
- Наші 20 % віднімаються із залишкуЦе частка доходу від оренди, тому в місяць без бронювань вам нічого не потрібно сплачувати. Комісія після вирахування власних витрат об'єкта, а не до цього, забезпечує узгодженість наших стимулів із вашими.
- Решта надходить на ваш рахунок в ІспаніїЩомісяця на рахунок в Іспанії, відкритий на ваше ім'я. Для цього потрібен іспанський рахунок, і ми можемо вказати вам сторінку про його відкриття, якщо ви ще його не маєте.
- Разом із ним надходить звітОдин документ: кожне бронювання, кожна витрата, комісія, виплата. Це також документ, який потрібен вашому податковому раднику, і ще одна причина деталізувати його, а не подавати лише узагальнення.
Ми навмисно не називаємо вам очікувану щомісячну суму. Дохід об'єкта залежить від ринку, самого об'єкта, його відгуків і встановленої ціни, а керуючий, який обіцяє конкретну цифру до початку першого сезону, не повідомляє правду про те, на що саме він може вплинути.
Скільки це коштує
Одна комісія, погоджена до початку роботи, і жодних платежів, доки об'єкт не почне приносити дохід. Немає плати за налаштування, щомісячної абонентської плати, плати за розміщення оголошення чи оплати фотографування.
| Що | Скільки | Що це означає |
|---|---|---|
| Наша комісія | 20 % + ПДВ з кожного бронювання | Фіксована. Утримується з доходу від оренди після вирахування власних витрат об'єкта. Точну суму для вашого об'єкта буде підтверджено до того, як ви щось вирішите, адже об'єкт, який потребує більше роботи для здавання, коштує дорожче в обслуговуванні. |
| Початок роботи | 0 € | Фіксована. Професійна фотозйомка, текст оголошення, налаштування цін і розміщення об'єкта на каналах продажу входять до комісії. Вам не потрібно сплачувати кошти, доки об'єкт нічого не заробив. |
| Місяць без бронювань | 0 € | Фіксована. Комісія є лише часткою доходу від оренди, тому порожній місяць нічого вам не коштує. Ви також можете піти в будь-який момент, а підтверджені бронювання будуть виконані під час завершення співпраці. |
| Управління об'єктом разом із орендою | 0 € | Фіксована. Якщо нерухомість приносить дохід через нас, наглядова частина вже покривається комісією за оренду, і окремої плати за управління немає. |
| Прибирання між проживаннями | Гість платить | Фіксована. Стягується з гостя як плата за прибирання під час кожного бронювання, тому не віднімається з вашого доходу. Ми залишаємо цю плату собі, за вирахуванням приблизно 12-15 € з гостя за прання рушників і білизни. |
| Організація роботи майстра | 25 € / год, плюс 25 € за виїзд | Фіксована, за тією самою ставкою, що й наше управління об'єктом. Не стягується, якщо робота припадає на підготовку об'єкта, яку все одно хтось мав виконувати. |
| Туристична ліцензія та реєстрація | 150-400 €, одноразово | Орієнтовна сума. Рахунок виставляє ваш юрист, готує його разом із нами, а ви сплачуєте один раз до приїзду першого гостя. Це гонорар юриста, а не наш платіж, і він залежить від об'єкта. |
| Комісія платформи | Встановлює платформа | Airbnb і Booking утримують власний відсоток до того, як гроші надходять нам. Ми його не встановлюємо і не отримуємо з нього частки. Він зазначається окремим рядком у Вашій виписці, а для прямого гостя цього платежу немає. |
Які умови і що станеться з моїми бронюваннями, якщо я піду?Є письмова угода, проста за змістом, і Ви можете розірвати її будь-коли. Уже підтверджені бронювання виконуються і після припинення співпраці, адже гість, який добросовісно забронював житло, не повинен втрачати відпочинок через зміну управителя. Жодне інше положення не передбачає строку попередження, а календар, оголошення та фотографії належать Вам.
Чотири запитання, які ставить кожен власник перед згодою
Щоразу вони виникають у такому самому порядку, і жодне з них не є безпідставним. Це Ваш дім, і пропонується, щоб у ньому спали незнайомі люди, поки Ви перебуваєте за дві тисячі кілометрів.
- Незнайомі люди в моєму доміКожного гостя ідентифікують і реєструють у поліції до його заселення в об'єкт. Це юридичний обов'язок, а не послуга, яку ми вигадали. Бронювання перевіряються, а запит, що більше нагадує вечірку, ніж відпочинок, відхиляється. Ми радше втратимо вихідні, ніж добросусідські відносини.
- Що, якщо щось пошкодять?Це покривається трьома різними інструментами, і те, який саме застосовується, залежить від джерела бронювання, тому варто знати про всі три. Бронювання через платформу покривається власною гарантією для господаря або страхуванням збитків цієї платформи, і претензія подається через неї. За прямого бронювання сплачується завдаток до прибуття, який повертається після перевірки об'єкта. А за обома варіантами стоїть Ваш власний страховий поліс. Він має бути оформлений для об'єкта, де проживають платні гості, а не для житла власника, оскільки поліс із неправильним описом використання не покриє претензію. Успішне застосування будь-якого з трьох інструментів залежить від доказів: після кожної зміни гостей об'єкт фотографують, тому зафіксовано, в якому стані гість прибув і в якому залишив об'єкт, із зазначенням дати. Дрібні речі постійно ламаються. Їх ремонтують за рахунок доходу й зазначають у виписці, а через келих для вина ніхто не подає претензію.
- Чи не стане це роботою?Це робота. Наша робота. Ви не берете участі у спілкуванні з гостями, не встановлюєте ціни в календарі, не шукаєте прибиральника і не реєструєте нікого ніде. Ви отримуєте щомісячну виписку та час від часу ухвалюєте рішення, що потребують витрат.
- Чи втрачаєте Ви доступ до власного житлаНі. Ви заздалегідь блокуєте потрібні дати перед початком сезону і користуєтеся об'єктом самостійно. Зазвичай усе відбувається навпаки, ніж очікують люди: власники приїздять у міжсезоння та на Різдво, коли на узбережжі й без того приємніше перебувати, а влітку здають об'єкт у ті тижні, коли навряд чи скористалися б ним самі.
Чи можу я залишати власні речі в об'єкті?Замкнена шафа власника є звичайною практикою, і більшість наших власників мають таку. Усе інше має бути замінним, адже рано чи пізно щось буде зламано або забране. Загальне правило таке: усе, що Вам було б шкода втратити, не слід залишати в об'єкті, яким користуються гості.
Коли об'єкт належить Вам
Спочатку Ви визначаєте власні дати, і календар формується навколо них. На практиці це означає повідомити нам до початку сезону, які тижні Вам потрібні, а все інше згодом заблокувати, якщо ці дати ще не продані. Підтверджене бронювання не можна скасувати, щоб звільнити місце для Вас. Це єдине реальне обмеження, і воно таке саме, як у будь-якого готелю.Варто чесно сказати про компроміс, адже саме він визначає рішення. Тижні, коли об'єкт приносить найбільший дохід, припадають на час, коли Вам найбільше хотілося б бути тут. Власник, який хоче приїжджати щороку в серпні й водночас прагне, щоб об'єкт покривав свої витрати, просить про дві різні речі. Краще знати це заздалегідь, ніж з'ясувати в червні. Власники, які приїжджають кілька разів на рік і обирають міжсезоння, зазвичай дуже задоволені такою домовленістю. Власники, чия єдина поїздка припадає на перші два тижні серпня, зазвичай щасливіші з об'єктом, який просто належить їм.І Ви приїжджаєте в об'єкт, який справді готовий до заселення, а це недооцінена перевага. Його прибрано за стандартом, передбаченим для платного гостя, білизна свіжа, а все, що перестало працювати в березні, відремонтовано ще в березні, а не виявлено Вами об одинадцятій вечора, коли валіза стоїть у коридорі.
Якщо короткострокова оренда неможлива
Іноді відповідь на перший розділ негативна. Громада проголосувала проти, місто припинило реєстрацію нових об'єктів або будівлю просто ніколи не пристосовували для цього. Це не кінець для об'єкта і не кінець розмови, а лише означає інший план.
- Довгострокова орендаЯкщо будівля не дозволяє короткострокову оренду, зазвичай Ви все одно можете здавати об'єкт на тривалий строк, просто не через Airbnb або Booking. Дохід за місяць буде нижчим, але значно стабільнішим, а замість сорока гостей буде один орендар. Компроміс полягає в головному: об'єкт буде зайнятий, тому Ви не зможете користуватися ним самостійно.
- Середньострокова оренда на кілька місяцівЗимова помісячна оренда є реальним ринком на цьому узбережжі, адже північні європейці приїздять сюди на зиму, коли літні відвідувачі вже поїхали. Це проміжний варіант: дохід вищий, ніж від довгострокової оренди, а об'єкт вільний у ті місяці, коли він Вам справді потрібен.
- І ми можемо взятися за будь-який із цих варіантів, якщо Ви попроситеОбидва варіанти доступні за запитом, а не як стандартна послуга, тому повідомте нам, і ми скажемо, чи підходить для них Ваш об'єкт. Якщо ми беремося за це, то розміщуємо об'єкт на Idealista, де орендарі на цьому узбережжі справді шукають житло, і самі оплачуємо фотографування. Немає плати за підключення чи будь-яких витрат на розміщення оголошення. Мета тут не в щедрості. Просто об'єкт, що простоює через невдалу оренду, не приносить користі нікому з нас.
- Володійте ним, а ми подбаємо про ньогоЯкщо об'єкт не приноситиме доходу, постає питання, хто наглядатиме за порожнім будинком. Це окрема й значно дешевша послуга, про яку йдеться на іншій сторінці.
- Зачекайте й перевірте зновуГромада може проголосувати повторно, а місто може змінити свої правила в будь-який бік. Якщо сьогодні відповідь негативна, варто знати, що має змінитися, щоб вона стала позитивною. Ми можемо сказати Вам про це, а не робити припущення.
Я вже сам здаю об'єкт. Що станеться з моїм оголошенням і відгуками?Ми перебираємо календар, а не починаємо все спочатку. Підтверджені бронювання виконуються на Ваших чинних умовах, а коли це можливо, ми зберігаємо наявне оголошення, щоб не втрачати історію відгуків, адже оголошення з відгуками за два роки приносить більше, ніж нове оголошення без них. Зазвичай першими змінюються ціна та фотографії. Повідомте нам до підписання будь-яких документів, адже передача об'єкта в середині сезону потребує планування з урахуванням уже наявних бронювань.
Що ми перевіряємо до початку будь-яких витрат
Це відбувається до фотографування, подання заяви на отримання ліцензії та будь-якого переміщення коштів. Процес займає дні, а не тижні, і здебільшого це робота з документами. Результат є простою відповіддю: так, і ось що потрібно, або ні, і ось чому. Якщо відповідь негативна, ми обоє заощадили багато часу, а Ви нічого не заплатили.| Що ми перевіряємо | Чому саме це визначає відповідь | Що Ви отримуєте |
|---|---|---|
| Сам об’єкт нерухомості | ||
| Документи про заселення та придатність | Нерухомість не можна зареєструвати для туристичного використання без документів, що підтверджують її законну придатність для проживання. У новобудові ці документи надходять під час передачі об'єкта, а у старішій вторинній нерухомості іноді повністю відсутні, і ця проблема виникла ще до вас. | Підтверджено документами із зазначенням прогалин. Усе відсутнє передається вашому юристу, а не нам. |
| Чи можлива реєстрація за цією адресою | Заява на отримання ліцензії щодо нерухомості, яка не може її мати, коштує кількох тижнів і гонорару юриста, а в результаті все повертається до початкової точки. | Перевірено за реєстром до подання будь-яких документів. |
| Планування, спальні місця та вимоги правил | Для туристичного житла встановлено мінімальні вимоги, а кількість гостей, яких ви можете законно приймати, більше визначає прибутковість нерухомості, ніж вартість проживання за ніч. | Письмово зазначена місткість і зміни, необхідні для її збільшення. |
| Місто та реєстр | ||
| Муніципальні обмеження | Кілька міст посилили правила щодо нової туристичної оренди, причому рішення ухвалюється для кожного міста, а іноді й для кожного району. Андалузький реєстр не прийме реєстрацію, якщо місто її обмежило. | Актуальна ситуація саме для вашої адреси із зазначенням дати, щоб ви знали, коли її перевіряли. |
| Чи переглядаються правила | Правило, яке ось-ось зміниться, має таке саме значення, як і те, що вже змінилося, і саме це визначає, чи витрачати кошти на облаштування зараз, чи чекати три місяці. | Що відомо, а що ні, викладено прямо, без видавання припущень за певність. |
| Об'єднання співвласників | ||
| Статут спільноти | Заборону можна вписати до статуту й просто ніколи не згадати під час продажу нерухомості. Це той самий документ, який ваш юрист читає перед купівлею. | Ознайомлено, відповідні положення процитовано для вас. |
| Протоколи засідань | Вирішальне голосування трьома п'ятими голосів уже могло відбутися або бути включене до порядку денного засідання, про яке вам ніхто не повідомив. Голосування, заплановане на наступний місяць, може визначити саму причину, з якої ви купуєте нерухомість. | Опрацьовано всі доступні протоколи, із зазначенням усього важливого. |
| Фактична позиція спільноти | Будинок, де оренда дозволена, але сусіди налаштовані вороже, перетворюється на будинок, де кожен гість означає скаргу. Це оцінка, а не документ, але її варто отримати. | Чесна оцінка, зокрема й тоді, коли саме вона є причиною сказати вам «ні». |
| Чи справді це спрацює | ||
| Реєстрація гостей та операційні обов'язки | Кожного гостя потрібно реєструвати під час кожного проживання, і цей обов'язок покладається на господаря. Саме про це власники, які здають нерухомість приватно, найчастіше не знають. | Налаштовано до першого бронювання, а під час кожного заселення все виконується в цифровому форматі. |
| Доступ, ключі та спосіб входу гостя | Житловий комплекс із закритою територією та кодом, який спільнота не видає, або будинок, де консьєрж відмовляється приймати туристів, перетворює хорошу нерухомість на таку, якою неможливо операційно управляти. | Перевірено на практиці, а не припущено. |
| Чи встигнемо ми все організувати | Виїзд о десятій і заселення о третій залишають чотири години на повне прибирання та заміну постільної білизни. Якщо наша команда не може надійно прибути вчасно, нерухомість не відповідає тому, що ми беремо в роботу, і ми вважаємо за краще сказати це, а не погодитися. | Однозначна відповідь «так» або «ні», з огляду на фактичне розташування нерухомості. |
| Що потрібно нерухомості до приїзду першого гостя | Спальні місця, постільна білизна, кухня, розрахована на шістьох, а не на двох, затемнення у спальнях і справна система кондиціонування, що пройшла технічне обслуговування. Нерухомість, облаштована для власника, рідко буває облаштована для гостей. | Перелік із розподілом на необхідне та те, що варто зробити пізніше. |
Як усе починається
Купівля складається з п'ятнадцяти кроків і завершується отриманням ключів. Ось що відбувається після цього. Якщо ви купили нерухомість через нас, перевірка можливості оренди на кроці 01 уже відбулася до бронювання, тому тут усе починається з кроку 02. Якщо ви купили її не через нас, усе починається з адреси та телефонного дзвінка.Крок 15 із 15 і далі
- Перевірка відповідностіБезкоштовно, приблизно днівВи надаєте нам адресу та повідомляєте, що хочете робити з об'єктом нерухомості. Ми перевіряємо три рівні та надаємо Вам письмову відповідь із обґрунтуванням. Це безкоштовно незалежно від того, чи вирішите Ви продовжити, і саме цей крок визначає все, що буде далі.New buildМи заздалегідь запитуємо забудовника, чи дозволена короткострокова оренда правилами спільноти, оскільки в новобудові протоколи зборів можуть бути ще відсутні, а статут є проєктом забудовника. Отримати відповідь до завершення угоди набагато простіше, ніж після неї.ResaleМи вивчаємо статут і протоколи зборів, а Ваш юрист їх перевіряє. Щодо об'єкта, який уже здавали в оренду, ми також перевіряємо, чи переходить чинна реєстрація, чи потрібно подавати нову заяву, оскільки продавці часто вважають перше правильним, хоча це не завжди так.
- Ми на об'єктіДо розміщенняМи не беремо в роботу об'єкт, якого не бачили. Саме під час огляду стає зрозуміло, як об'єкт виглядатиме на фотографіях, скільки людей зможуть комфортно в ньому спати, а не лише формально, чого бракує, чи є тераса причиною для бронювання і наскільки швидко наша команда зможе приїхати та виїхати в день зміни гостей.
- Ліцензія разом із Вашим юристомТижніВаш юрист подає документи на реєстрацію, а ми готуємо їх разом із ним. Паралельно ми повідомляємо Вам, що потрібно об'єкту до приїзду першого гостя, розділяючи необхідне та те, що може зачекати до завершення першого сезону.
- Фотозйомка, розміщення й цінаПриблизна кількість днівПрофесійні фотографії, оголошення, написане для кожного каналу, календар цін, сформований для сезону, в якому об'єкт починає працювати, і розміщення об'єкта на платформах через єдиний календар. Усе це входить до комісії, і Вам не виставляють за це окремий рахунок.
- Перший гість і перший звітВідтодіНадходять бронювання, між ними об'єкт готують до наступних гостей, а через місяць Ви отримуєте перший звіт і першу виплату. Після цього ми зв'язуємося з Вами, коли потрібно щось вирішити, а в інших випадках, як і раніше, раз на місяць.
Самостійно чи ні
Той самий об'єкт, той самий сезон, два способи. У лівій колонці показано, що насправді передбачає приватна оренда з Чехії, а не карикатурне уявлення про неї.| Самостійно чи через інше агентство | З Arevont | |
|---|---|---|
| Хто підтвердив ваше право здавати | Зазвичай ніхто. Агент сказав, що це дозволено, або в оголошенні зазначено, що ліцензія доступна, але жоден із цих варіантів не є документом. | Ми перевіряємо це на всіх трьох рівнях до того, як буде витрачено будь-які кошти. Ми не вважаємо відповідь агента підтвердженням. |
| Хто відповідає гостю об одинадцятій вечора | Ви, англійською, в іншому часовому поясі, з приводу бойлера, якого Ви ніколи не бачили. | Ми, мовою гостя, а Ви дізнаєтеся про це зі звіту. |
| Хто прибирає між заїздами | Клінінгова агенція, з якою Ви ніколи не зустрічалися, замовлена повідомленням, а про її неявку Ви дізнаєтеся від наступного гостя. | Наші власні прибиральники, які працюють у нас за трудовим договором, за графіком, який контролюємо ми. |
| Хто реєструє гостей у поліції | Ви, під час кожного перебування, а більшість приватних орендодавців навіть не знає про існування цього обов'язку. | Усе виконується в цифровому форматі під час кожного заїзду як частина послуги. |
| Хто оплачує зламаний бойлер у серпні | Ви, переказом із Чехії, після пошуку сантехніка, який відповідає мовою, якою Ви не розмовляєте. | Оплата здійснюється з доходу за собівартістю, витрати деталізуються у звіті, а хтось перебуває на місці під час виконання робіт. |
| Що відбувається в місяць без бронювань | 0 €, а оголошення й надалі залишається без уваги. | 0 €. Комісія є часткою доходу, тому за відсутності доходу немає і комісії. |
| Вартість, коли об'єкт здається | Комісія платформи плюс Ваш власний час, вартість якого ніхто не враховує. | 20 % + ПДВ від суми бронювання, плюс власна комісія платформи, тоді як із наших прямих гостей ми взагалі не сплачуємо комісію платформі. |
| Мова, якою все відбувається | Іспанською з міською радою, спільнотою та майстром. Англійською з гостями. | Чеською з нами, усе інше робимо ми. |
Квартира мала сенс. Результат визначила зустріч, про яку ніхто не згадував.
Це один із випадків, які вже є на нашій головній сторінці, але він належить саме цій сторінці більше, ніж будь-якій іншій, тому що короткострокова оренда була єдиною причиною купівлі для клієнта. Квартира в Міхасі вартістю 495.000 €, що відповідала бюджету та запланованому клієнтом способу використання. Її вже забронювали, і завдаток було сплачено.- Що купував клієнтКвартира, яка відповідала бюджету та плану. Короткострокова оренда була частиною цього плану. Об’єкт було зарезервовано, а завдаток за бронювання сплачено.
- Що ми з'ясувалиПрацюючи з юристом, ми з’ясували, що невдовзі після бронювання були заплановані збори спільноти, а порядок денний включав голосування щодо короткострокової оренди. Інформації, яка мала визначити доцільність купівлі, в оголошенні не було.
- Що ми зробилиМи рекомендували не продовжувати автоматично лише тому, що об’єкт уже було зарезервовано. Ми дочекалися результату голосування.
- Чим усе закінчилосяГолосування не дозволило того, на що розраховував клієнт. Ми рекомендували не продовжувати купівлю. Завдаток за бронювання повернули, і клієнт відмовився від угоди.
Клієнт уникнув не лише невдалої купівлі. Він також не втратив завдаток за бронювання.
Як це оплачується
- ГосподарГість сплачує вартість ночі та плату за прибирання. Платформа утримує власну комісію з цієї суми до її надходження нам, а гість, який бронює безпосередньо у нас, не сплачує нічого з цього.
- ВиНе сплачуйте нічого наперед і нічого щомісяця. Наші 20 % та власні витрати об’єкта покриваються з його доходу, і обидві суми зазначаються в одному звіті.
- Arevont20 % від кожного бронювання, плата за прибирання за вирахуванням прання та 25 € за годину, якщо хтось має бути присутнім в об’єкті під час роботи майстра. Це все. Більше надходжень немає, і з майстра нічого не стягується за знайомство.
Немає нічого, що потрібно сплачувати на початку, і нічого не потрібно сплачувати в місяць без бронювань. Договір діє безстроково, і Ви можете припинити його в будь-який момент, при цьому підтверджені бронювання будуть виконані.Якщо ми також здійснюємо короткострокову оренду нерухомості, окремої плати за управління взагалі немає: послуги з нагляду вже покриваються комісією за оренду. Це не знижка, придумана спеціально для цієї сторінки, а спосіб, у який ці дві послуги завжди поєднувалися.Усе, що Ви вже отримуєте від нас, залишається без змін. Контакти, відповіді та звичайна допомога після передачі ключів не мають ціни й ніколи її не матимуть, незалежно від того, приносить об’єкт дохід чи ні.
Ми самостійно займаємося управлінням об’єктом, прибиранням і повністю ведемо короткострокову оренду.
Чого ми Вам не скажемо і коли Вам не варто цього робити
Ми не гарантуємо заповнюваність і не гарантуємо дохід, як і не повинен жоден чесний керуючий. Дохід об’єкта залежить від ринку, самого об’єкта, його відгуків і ціноутворення, а ми контролюємо останні два з цих чотирьох чинників. Той, хто називає Вам суму до огляду Вашого об’єкта та до завершення першого сезону, повідомляє те, чого не може знати.Саме тому на цій сторінці немає жодної цифри щодо доходу. Немає показника заповнюваності, середньої ціни за ніч чи дохідності. У старій версії цієї сторінки ми мали подібні цифри, але це були неперевірені заповнювачі, а це гірше, ніж не мати жодних. Коли ми публікуватимемо тут цифри, вони будуть реальними даними з об’єктів, якими ми справді керуємо, а до того часу їхня відсутність є чесною відповіддю.Оренда є єдиним справжнім ризиком усієї купівлі, і про це варто нагадати як наприкінці, так і на початку. Ми бачили, як покупці будували весь бюджет на доходах від оренди, а потім з’ясовували, що їхня спільнота проголосувала проти короткострокової оренди. Якщо Ви купуєте саме заради оренди, перевірте це до сплати завдатку за бронювання, незалежно від того, робите Ви це з нами чи з кимось іншим.Ми працюємо лише на території від Манільви до Марбельї: Манільва, Касарес, Естепона, Бенахавіс і Марбелья. За межами цих п’яти місць ми відмовляємо. Керуючий, який не може забезпечити присутність прибиральника біля дверей у день зміни гостей, є лише номером телефону, а не службою, і брати за це Ваші гроші було б гірше, ніж узагалі не мати цієї сторінки. З тієї самої причини ми також беремо обмежену кількість об’єктів.Є й такі обставини, за яких Вам не варто цього робити. Якщо Ваша єдина поїздка на рік припадає на перші два тижні серпня, оренда забере саме ті тижні, які Ви хочете використовувати. Якщо об’єкт розташований у місці з низькою активністю поза сезоном, його можуть здавати десять тижнів, а сорок два тижні він простоюватиме, що означає багато роботи за невеликий результат. Якщо Ви просто не хочете, щоб хтось інший спав у Вашому ліжку, це цілком законне рішення, і для Вас є дешевша послуга: хтось доглядає за об’єктом, але ніхто в ньому не проживає.
Найпоширеніші запитання про короткострокову оренду
- Яка у Вас комісія і чи є ще якісь платежі?
- 20 % від кожного бронювання, що утримуються з доходу від оренди після покриття власних витрат об’єкта. Немає плати за початок роботи, щомісячної плати, плати за розміщення оголошення чи фотографування. Точний відсоток підтверджується для Вашого об’єкта до того, як Ви щось вирішите, оскільки об’єкт, здавання якого потребує більше роботи, коштує дорожче в обслуговуванні. Єдині інші суми, які коли-небудь з’являються у звіті, це власна комісія платформи, витрати самого об’єкта та 25 € за годину, якщо хтось мав бути присутнім там під час роботи майстра.
- Коли і як я отримуватиму оплату?
- Щомісяця на рахунок в Іспанії, відкритий на Ваше ім’я, зі звітом про кожне бронювання, кожну витрату та комісію. Для цього Вам потрібен іспанський банківський рахунок. Якщо у Вас його ще немає, це окреме нескладне питання, про яке є окрема сторінка.
- Хто реєструє гостей у поліції?
- Ми, у цифровому форматі, під час кожного заселення. В Іспанії це потрібно робити для кожного гостя під час кожного проживання, і цей обов’язок покладається на господаря, а не на Airbnb чи Booking. Це одна з двох речей, про які власники, що здають житло самостійно, найчастіше не знають. Інша полягає в тому, що об’єкт потрібно зареєструвати до того, як його взагалі можна буде рекламувати.
- Чи можу я сам користуватися об’єктом?
- Так. Ви заздалегідь блокуєте потрібні Вам дати на сезон і користуєтеся об’єктом. Єдине обмеження полягає в тому, що підтверджене бронювання не можна скасувати, щоб звільнити місце, і це те саме правило, за яким працює будь-який готель. Більшість власників, яких влаштовує така домовленість, приїжджають у міжсезоння та на Різдво, а влітку дозволяють об’єкту приносити дохід.
- Що станеться, якщо під час перебування гостя в об’єкті щось зламається?
- Ми цим займаємося. Незначні несправності усуваються того самого дня за рахунок доходу й відображаються у Вашому звіті з відповідним рахунком. За все, що коштує дорого, ми спочатку повідомляємо Вам ціну та надсилаємо повідомлення, якщо це не спричиняє активної шкоди. У такому разі ми спершу зупиняємо пошкодження, а потім телефонуємо Вам. Ви не та людина, якій гість має писати щодо бойлера.
- Чи гарантуєте Ви мінімальний дохід або мінімальну кількість ночей?
- Ні, і жоден чесний керуючий не повинен цього гарантувати. Результати залежать від ринку, об’єкта, його відгуків і ціноутворення. Ми повідомимо Вам до початку роботи, чи вважаємо, що об’єкт добре здаватиметься, зокрема й тоді, коли відповідь буде негативною. Ми радше втратимо об’єкт із портфеля, ніж візьмемо той, який призведе до розчарування власника.
- Скільки часу минає від першого дзвінка до першого гостя?
- Перевірка відповідності займає кілька днів. Ліцензія та реєстрація через Вашого юриста є найдовшим етапом і займають радше тижні, ніж дні. Фотографування, розміщення оголошень і встановлення ціни займають кілька днів, коли об’єкт готовий. Зазвичай строки визначає не оформлення документів, а готовність об’єкта до прийому гостей: для порожнього об’єкта, придбаного без меблів, це окрема робота зі своїми строками.
- Чи сплачую я податок в Іспанії з доходу від оренди?
- Так, і оподаткування відрізняється для періодів, коли об’єкт здається, і періодів, коли Ви ним користуєтеся або він порожній. Допустимі витрати можна відняти від доходу від оренди, якщо дотримано законодавчих умов, а розрахунок залежить від Вашого податкового резидентства та способу використання об’єкта. Ми не є податковими консультантами й не вдаємо, що є ними. Ми надаємо щомісячні цифри, необхідні Вашому консультанту, у потрібному для нього форматі.
