Договір резервування під час купівлі нерухомості в Іспанії
За 30 секунд
Договір резервування вилучає нерухомість із ринку на кілька тижнів в обмін на депозит у розмірі 6 000 до 11 000 €. Жоден іспанський закон не визначає, що саме має містити такий договір. Саме тому формулювання визначає, чи повернете Ви свої кошти.
Договір резервуванняПриватна угода про резервування, без встановленої законом форми
- Об'єкт визначено
- Реф. XXXX · Calle ______
- Завдаток і місце його зберігання
- X.XXX € · Рахунок клієнта
- Повернення коштів при невдалій перевірці
- [ порожньо ]
- Дата закінчення
- DD/MM/AAAA
- Об'єкт визначено. Повна адреса або кадастровий номер, а не просто «квартира, яку ми оглядали у вівторок».
- Завдаток і місце його зберігання. Зазначає суму І називає рахунок: клієнтський рахунок юриста, а не особисті кошти продавця.
- Повернення коштів при невдалій перевірці. Пункт, який найчастіше пропускають. Якщо тут нічого не написано, Вам нічого не повернуть, якщо Ваш юрист виявить проблему.
- Дата закінчення. Без неї статус «зарезервовано» може тривати тижнями, і ніхто не буде впевнений, чи він досі чинний.
Що таке договір резервування і чи повернуть мені мої кошти?
Це повністю залежить від того, що саме Ви обидва записали, оскільки жоден іспанський закон не визначає, що має містити договір резервування. Договір резервування вилучає об'єкт із ринку на короткий період в обмін на невеликий платіж. На відміну від договору arras, який зазвичай укладають після нього, цей документ існує на підставі загального принципу свободи договору, закріпленого у статті 1255 Цивільного кодексу. Це та сама стаття, яка дозволяє двом сторонам домовлятися практично про що завгодно, якщо це не є незаконним, аморальним або таким, що суперечить громадському порядку.Відсутність встановленого шаблону є найважливішим фактом щодо резервування. Договір резервування є саме тим, що записали обидві сторони. Якщо він сформульований нечітко, Ви дізнаєтеся, наскільки саме, лише тоді, коли Вам знадобиться точність. Наведений нижче зразок демонструє чотири пункти, які насправді визначають відповідь, причому пункт, який найчастіше залишають порожнім, також показано порожнім.
Що припускають покупціЩо насправді визначає договір
- Резервування є невеликою формальністю, фактично платою за бронювання
- Це договір із реальними коштами і, якщо його погано складено, реальними наслідками. Сума невелика порівняно з ціною купівлі, але наслідки можуть бути значними, якщо формулювання нечіткі.
- Резервування та підписання договору купівлі-продажу є одним і тим самим етапом
- Це два різні документи на двох різних етапах процесу. Спочатку укладають договір резервування, зазвичай до юридичної перевірки. Обов'язковий приватний договір, яким за іспанською практикою зазвичай є договір arras, укладають після успішного завершення перевірки.
- Іспанське законодавство встановлює мінімальні умови для резервування, як і для договору arras
- Ні. Для договору arras існує конкретна стаття Цивільного кодексу. Для резервування такої статті немає. Увесь захист, який Ви отримуєте, Ви самі передбачили в договорі або це зробив Ваш юрист від Вашого імені.
Який розмір завдатку і хто його зберігає?
Згідно з опублікованими нами власними даними, очікуйте резервний внесок приблизно від 6 000 до 11 000 €, або близько 1 % від ціни дорожчої нерухомості. Англомовні джерела загалом наводять ширший діапазон, найчастіше від 1 до 5 % від ціни, або фіксовану суму приблизно від 3 000 до 12 000 €. Це пояснюється тим, що практика між агентствами та забудовниками відрізняється значно більше, ніж між країнами.У будь-якому разі це єдиний платіж у всій процедурі купівлі, на який не поширюються гарантії банку та захист клієнтського рахунку, що охоплюють усі наступні платежі. Саме тому його сума має залишатися невеликою, а особа, яка його зберігає, має більше значення, ніж сама сума.
- Option 1РекомендованоКлієнтський рахунок юристаВаш незалежний юрист зберігає кошти окремо від усіх, хто має інтерес у здійсненні продажу.
- Хто ним розпоряджається
- Ваш адвокатЗберігаються окремо від власних коштів юридичної фірми відповідно до професійного правила.
- Порядок повернення
- Пряма вказівкаВивільнення коштів здійснюється лише з Вашого дозволу відповідно до погодженого Вами положення про повернення коштів.
- Ризик
- LowestЄдиний варіант без конфлікту інтересів щодо того, хто зберігає кошти.
- Option 2Агентство продавцяПоширена практика, але це не такий самий захист, як рахунок клієнта адвоката.
- Хто ним розпоряджається
- АгентствоКомпанія, зацікавлена в завершенні продажу.
- Порядок повернення
- Залежить від агентстваНемає професійного правила, яке зобов'язувало б зберігати кошти окремо, як це передбачено для адвоката.
- Ризик
- MediumПопросіть письмову квитанцію із зазначенням рахунку, перш ніж переказувати будь-які кошти.
- Option 3ЗабудовникЗвичайний варіант для новобудови, коли завдаток сплачується до поетапних платежів, які згодом покриє банківська гарантія.
- Хто ним розпоряджається
- ЗабудовникЩе не покривається банківською гарантією, яка починає діяти лише після початку будівництва.
- Порядок повернення
- Визначається проєктомФіксованої формули немає. Запитайте, що з ним станеться, якщо реалізація проєкту зупиниться.
- Ризик
- HighestЦе єдиний платіж за новобудову, який узагалі не забезпечений гарантією.
Як довго діє бронювання?
Резервування зазвичай утримує нерухомість на Costa del Sol приблизно на 2 до 4 тижнів. Це не випадковість. Приблизно стільки часу займає юридична перевірка, яка проводиться після цього. Резервування існує для того, щоб надати цій перевірці необхідний час, і не більше.Цей строк є нормою, а не правилом, оскільки іспанське законодавство його не встановлює. Фактична тривалість визначається датою закінчення строку дії, зазначеною в договорі. Саме тому фіксована дата є одним із чотирьох положень, від яких залежить, чи виконує документ своє завдання. Бронювання без визначеного кінцевого строку, за якого не встановлено дату, до якої має щось відбутися, може тривати тижнями, і ніхто не буде цілком упевнений, чи воно досі чинне. Це нікому не допомагає, а найменше Вам.
Що Ви маєте право побачити до сплати завдатку за бронювання?
В Андалусії, якщо Ви купуєте нерухомість через агентство нерухомості, а не безпосередньо у приватної особи, сторона продавця повинна надати Вам інформаційний лист із документально підтвердженими відомостями до отримання будь-якої оплати. Це право не застосовується, коли продавцем є приватна особа, яка продає безпосередньо, без участі агентства. Майже кожна угода, з якою ми стикаємося, проходить через агентство, і саме в такому випадку це право застосовується. Тому варто попросити інформаційний лист, назвавши його прямо, а не припускати, що Вам його запропонують.
- Справжня особа власникаВ інформаційному листі має бути зазначено, кому належить нерухомість, а не лише описано об'єкт. Його передають до здійснення Вами будь-якої оплати.
- Площа за nota simple, виданою не більше ніж три місяці томуЗазначена в листі площа має бути підтверджена актуальним витягом із земельного реєстру, а не цифрою, вказаною в оголошенні.
- Поточний внесок співвласниківФактичні регулярні щомісячні витрати, зазначені в тому самому листі до внесення Вами будь-яких коштів.
- Підтвердження сплати IBI, місцевого податку на нерухомістьДовідка, яку агентство додає до листа, щоб Ви не виявили несплачений податковий борг пізніше за власний рахунок.
- Будь-яка умова, пов'язана з Вашим візитомЯкщо така умова є, наприклад період ексклюзивності, її потрібно зазначити виділеним текстом, а не приховувати в дрібному шрифті.
Усі п'ять пунктів містяться в одному документі, який передають одночасно, якщо в продажу бере участь професійний посередник або агентство. Станом на серпень 2026 року це право випливає з андалузьких норм щодо захисту прав споживачів. Повністю приватний продаж без участі агентства звільнений від цього обов'язку відповідно до формулювання самих норм.
Що може піти не так із завдатком за бронювання?
Майже кожне невдале бронювання зривається з однієї з чотирьох причин, і кожну з них можна побачити до сплати коштів, а не після.
- Найвищий ризикЗавдаток має бути сплачений безпосередньо на особистий рахунок продавцяЗахист у вигляді рахунку клієнта або ескроу не застосовується. Якщо угода не відбудеться, повернення коштів означатиме спір, а не звичайну банківську процедуру.What to do insteadНаполягайте на рахунку клієнта адвоката, зазначеному в договорі, перш ніж переказувати будь-які кошти.
- Найвищий ризикУмова про повернення коштів не пов'язана з юридичною перевіркою, а кінцеву дату не зазначеноЯкщо юридична перевірка виявить реальну проблему, завдаток може просто залишитися без письмового захисту, а статус «зарезервовано» може тривати безстроково.What to do insteadВимагайте обидва документи в письмовій формі, перш ніж переказувати гроші.
- Перевірте до сплатиВас просять заплатити готівкою або розділити платіж на два переказиІспанське законодавство обмежує великі готівкові платежі для покупців. Точний ліміт, який застосовується саме до резервування, не встановлено однозначно, тому уточніть його у свого юриста. Розділення платежу, щоб обійти правило щодо готівки, є окремою проблемою.What to do insteadЗдійсніть один банківський переказ, який можна відстежити, і попросіть свого юриста підтвердити чинне правило щодо готівки, перш ніж щось надсилати.
- Варто уникатиВи не оглядали нерухомість особисто або під час належного відеопереглядуІспанське законодавство не забороняє підписувати договір резервування дистанційно, тож це не прогалина в правовому захисті, а ризик вкласти гроші в те, чого Ви насправді не бачили.What to do insteadОгляньте нерухомість особисто або під час справжньої відеоекскурсії, перш ніж будь-який завдаток залишить Ваш рахунок.
Що має містити договір резервування, щоб захистити Вас
Шість пунктів. Якщо будь-який із них відсутній або сформульований нечітко, попросіть додати його письмово до оплати, а не після неї.- Точний об'єкт нерухомості, однозначно ідентифікованийЗа адресою, зареєстрованим описом або кадастровим номером, а не просто як «квартира, яку ми переглядали у вівторок». У разі подальшого спору саме цей пункт стане першочерговим. Розпливчастий опис, який може стосуватися кількох об'єктів у комплексі, є невдалим формулюванням.
- Сума та спосіб зберіганняБажано, щоб це був клієнтський або ескроу-рахунок, а не особисті кошти продавця, щоб у разі зриву угоди можна було встановити, де перебувають гроші. Фраза «Сплатити безпосередньо власнику» без зазначення рахунку або розписки є невдалим формулюванням.
- Умова повернення коштів, пов'язана з юридичною перевіркоюГоловна причина укладення договору резервування на такому ранньому етапі полягає в тому, що ще ніхто нічого не перевірив. У договорі має бути чітко зазначено, що відбувається із завдатком, якщо перевірка виявить реальну проблему. Повна відсутність згадки про юридичну перевірку або положення про повернення коштів, яке охоплює лише зміну рішення продавцем, є невдалим формулюванням.
- Фіксована дата закінченняБез неї статус «зарезервовано» може тривати тижнями, і ніхто не буде точно знати, чи він досі чинний. Безстрокове резервування без дати, до якої має щось відбутися, є невдалим формулюванням.
- Що буде, якщо продавець відмовитьсяНа відміну від договору arras, для резервування не існує передбаченого законом правила про подвоєння повернення коштів. Будь-яку передбачену санкцію потрібно прописати в договорі, інакше її не існує. Повна відсутність відповідальності продавця, коли штрафні санкції передбачені лише для покупця, є невдалим варіантом.
- Мова, яку Ви читаєтеВи маєте право попросити документ мовою, яку Ви читаєте, або засвідчений переклад до підписання. Документ лише іспанською мовою, переданий за кілька хвилин до підписання, коли переклад пропонують лише після цього, є невдалим варіантом.
Договір резервування новобудови та договір резервування об'єкта вторинної нерухомості не є одним і тим самим документом
В обох випадках нерухомість знімають з продажу в обмін на завдаток. Відмінність полягає в тому, з ким Ви укладаєте договір і що відбувається з грошима.| Новобудова | Вторинне житло | |
|---|---|---|
| З ким підписуєте | Із забудовником або за його власним договором продажу | Із агентством, яке продає нерухомість, або безпосередньо з продавцем |
| Що визначає суму | Проєкт. Стандартної суми не існує. Запитайте про неї заздалегідь, а не робіть припущень | Приблизно від 6 000 до 11 000 €, більше для дорогої нерухомості |
| Що далі | Далі здійснюються поетапні платежі, кожен із яких після початку будівництва має бути забезпечений банківською гарантією | Після успішного завершення юридичної перевірки укладається обов'язковий приватний договір, зазвичай arras |
| Найбільший ризик у формулюванні | Положення про повернення коштів, яке не діє у разі затримки дозволу на будівництво або дати завершення угоди | Положення про повернення коштів, яке не діє у разі виявлення проблеми під час юридичної перевірки, або завдаток, сплачений безпосередньо продавцеві, а не на клієнтський рахунок |
Загальна інформація, а не Ваш договір резервування
Це загальна інформація про те, як працює резервування нерухомості в Іспанії, актуальна станом на 17 серпня 2026 року. Це не юридична консультація щодо Вашого конкретного договору. Жоден закон не встановлює мінімальних умов для резервування, на відміну від arras або норм щодо співтовариства власників. Тому наведений вище контрольний список є підсумком належної практики, а не підсумком права, яке Ви вже маєте. Незалежний адвокат повинен прочитати точне формулювання до того, як Ви сплатите кошти. Це не формальність, від якої ми радимо Вам відмовитися.Один реальний випадок показує, що насправді поставлено на карту, хоча ми не переказуватимемо його тут: завдаток за резервування квартири повернули в повному обсязі після того, як виявилося, що рішення співтовариства власників безпосередньо впливає на те, для чого покупцеві потрібна нерухомість, оскільки формулювання про повернення коштів у договорі охоплювало таку ситуацію. Повний опис справи, з виявленими обставинами та нашими діями, належно викладено на одній сторінці, а не повторено скорочено на кількох.Ми самі не зберігаємо завдатки за резервування і не беремо за них комісію з жодної зі сторін. Ми стежимо за тим, щоб адвокат прочитав договір до переказу коштів, і прямо повідомляємо Вам, якщо формулювання не захищає Вас належним чином.
Поширені запитання про договір резервування
- Чи має договір резервування юридичну силу в Іспанії?
- Так, як звичайний приватний договір, навіть якщо його зміст не регулюється спеціальним законом. Обидві сторони можуть бути зобов'язані виконувати все, що вони підписали. Це працює в обох напрямках: договір захищає Вас, якщо його формулювання належні, і захищає продавця, якщо вони неналежні. Саме тому наведений вище контрольний список важливіший за те, що документ є коротким.
- Чи замінює договір резервування приватний договір купівлі-продажу?
- Ні, це два різні документи, що укладаються на різних етапах. Резервування відбувається першим, зазвичай до проведення будь-якої юридичної перевірки. Обов'язковий приватний договір, який за іспанською практикою майже завжди є договором arras, укладається після успішного завершення перевірки та має власні передбачені законом наслідки відповідно до Цивільного кодексу. Підписання договору резервування не є таким самим зобов'язанням, як підписання договору arras, хоча обидва передбачають завдаток.
- Чи можу я підписати договір резервування дистанційно, до того як уперше особисто відвідаю нерухомість?
- Так, іспанське законодавство не вимагає Вашої фізичної присутності для підписання договору резервування. Зазвичай це роблять електронною поштою або через адвоката, який діє від Вашого імені. Набагато важливіше за місце підписання те, чи справді Ви оглянули нерухомість особисто або за допомогою належного відеоперегляду нерухомості до того, як внесли за неї навіть невеликий завдаток.
- Чи може продавець прийняти вигіднішу пропозицію після отримання мого завдатку за резервування?
- Ні, якщо це порушує підписаний вами обома договір, а в ньому зазначено, що нерухомість знімається з продажу на період резервування. Чи коштуватиме це продавцеві щось понад повернення Вашого завдатку, цілком залежить від того, яку саме санкцію, якщо взагалі якусь, передбачено в договорі для продавця. Саме це питання охоплено наведеним вище контрольним списком: резервування без наслідків для продавця зобов'язує лише Вас, а не продавця.
