Агентство нерухомості покупця на Costa del Sol

Для новобудови закладайте приблизно 12 до 14 % понад ціну купівлі, а для вторинної нерухомості 9 до 10 %. Найбільша різниця полягає в податках: для новобудови Ви сплачуєте 10 % ПДВ і в Андалусії 1,2 % гербового збору, тоді як для вторинної нерухомості діє податок на передачу права власності у розмірі 7 %.

Це залежить від того, чи купуєте Ви новобудову, чи вторинну нерухомість. У новобудові найважливішою є банківська гарантія. Платежі, які Ви надсилаєте забудовнику до завершення будівництва, мають бути захищені відповідно до встановленого режиму платежів, а до переказу коштів юрист перевіряє рахунок, документацію та те, яке забезпечення застосовується до конкретного платежу. За платежі, покриті банківською гарантією, Ви отримуєте сертифікат на відповідну суму та конкретного покупця. Щодо вторинної нерухомості порядок інший. Юрист контролює договори, дати та спосіб переказу, щоб продавець отримав кошти лише в момент, коли відповідно до умов угоди їх можна вивільнити. Тож йдеться не лише про те, куди Ви надсилаєте кошти. Перед кожним значним платежем юрист перевіряє, чому Ви його здійснюєте, кому і на яких умовах.

Це залежить від формулювання договору резервування та відрізняється залежно від забудовника й продавця. Резервування є єдиним платежем поза системою гарантій, тому його сума має бути невеликою, а в договорі повинно бути чітко зазначено, коли він повертається. Саме тому юрист читає його до переказу коштів, а не після.

Це залежить переважно від того, чи купуєте Ви новобудову або вторинну нерухомість. Якщо йдеться про новобудову, варто мати приблизно 20 to 40 % від ціни придбання для платежів, які можуть бути потрібні до завершення проєкту. Крім того, Вам знадобляться власні кошти на сплату податків і додаткових витрат на придбання, зокрема 10% ПДВ та інших витрат, пов’язаних із переоформленням. Під час купівлі вторинної нерухомості як нерезиденту Вам реалістично варто розраховувати, що банк профінансує приблизно половину визначеної ним вартості самої нерухомості. Тож решту ціни купівлі та витрати на придбання Вам потрібно буде сплатити власними коштами. Отже, якщо нерухомість коштує 500.000 €, необхідна Вам сума готівки часто становить не 100.000 або 150.000 €, а значно більше. Саме тому ми з'ясовуємо можливості фінансування до внесення завдатку, а не після того, як Ви вже зупинилися на конкретному об'єкті.

Так, але як нерезидент не розраховуйте автоматично на фінансування 70 або 80 % ціни. Якщо Ваш дохід надходить в іншій валюті, а не в євро, реалістично очікувати фінансування близько 50 % визначеної банком вартості. Для деяких клієнтів пропозиція може бути кращою, а для інших гіршою залежно від доходу, наявних зобов'язань, віку, валюти доходу та конкретного банку. Важливо й те, що банк розраховує іпотеку не від ціни купівлі, а від власної оцінки. Тож якщо Ви купуєте нерухомість за 500.000 €, але банк оцінює її у 470.000 €, фінансування розраховуватиметься від суми 470.000 €. Саме тому ще до вибору нерухомості ми перевіряємо, на яке фінансування Ви реально можете розраховувати і скільки власних коштів Вам знадобиться.

Хто насправді є власником нерухомості, чи є на ній іпотеки, виконавчі провадження або інші обтяження, чи відповідають дані реєстру нерухомості дійсності, чи є заборгованість перед об'єднанням співвласників і чи відповідає юридичний статус тому, що Ви купуєте. Щодо конкретного об'єкта перевірки розширюються залежно від його типу та історії.

Так. Незалежний юрист, який представляє Ваші інтереси, а не інтереси забудовника чи продавця. Він перевіряє право власності, борги, обтяження, дозволи, договори та юридичний статус нерухомості до того, як Ви візьмете на себе зобов'язання щодо купівлі. Ми не наймаємо юристів і не отримуємо комісії за рекомендацію. Ми надамо Вам кілька варіантів, а оберете Ви самостійно.

Для готової нерухомості зазвичай слід очікувати від кількох тижнів до кількох місяців від внесення завдатку до отримання ключів. У новобудові все залежить від етапу проєкту: можна купити готову квартиру, а можна обрати проєкт, завершення якого потребуватиме ще двох років. Увесь шлях від вибору об'єкта через юридичну перевірку до нотаріуса описано вище.

Одного разу достатньо, а двічі ще краще. Увесь процес можна провести дистанційно за довіреністю, але ми все ж радимо Вам приїхати хоча б один раз.

Так. Купівля нерухомості та дозвіл на проживання в Іспанії є двома різними речами. Ви можете володіти нерухомістю як нерезидент, а значну частину процесу можна здійснити за довіреністю.

NIE, так. Іспанський рахунок на практиці дуже корисний. NIE є ідентифікаційним номером іноземця, який знадобиться Вам для купівлі, сплати податків та інших операцій, пов'язаних із нерухомістю. Ми оформлюємо його разом із юристом завчасно, адже очікування на нього безпосередньо перед підписанням документів є зайвим ускладненням процесу купівлі.

Найбільшу частину вартості купівлі Ви сплачуватимете в євро, тому під час переказу значної суми варто звертати увагу не лише на комісію за переказ, а передусім на реальний обмінний курс. Гроші можна переказати через власний банк або спеціалізований сервіс обміну валют, а для значних сум варто порівняти пропозиції. Передусім не відкладайте переказ до останнього моменту. Банк може попросити підтвердження походження коштів або затримати переказ для внутрішньої перевірки. Відповідно до графіка платежів ми заздалегідь повідомимо Вам, коли знадобиться кожна сума.

Так. Під час значної операції будьте готові до того, що банк та інші сторони попросять підтвердження походження коштів. Якщо гроші отримані від продажу компанії, дивідендів, інвестицій або іншої складнішої структури, підготуйте документи до початку переказу коштів.

На Ваше ім'я, на імена обох подружжя або за іншою схемою, залежно від Вашої сімейної та фінансової ситуації. Єдиної правильної відповіді немає. Спосіб володіння надалі може вплинути на спадкування, оподаткування та продаж, тому краще визначитися з юристом і податковим консультантом до підписання договору купівлі-продажу, а не у нотаріуса. Якщо Ви купуєте нерухомість у парі, маєте дітей, володієте значними активами в Іспанії або розглядаєте купівлю через компанію, повідомте про це юристу на самому початку.

Не автоматично. Це залежить від конкретного об'єкта, муніципалітету, правил об'єднання співвласників та чинних правил розміщення туристів. Тому до внесення завдатку ми перевіряємо, чи можлива короткострокова оренда, якщо здавання нерухомості є однією з причин її купівлі.

IBI, внески співвласників, вивезення відходів, страхування, комунальні послуги та вода, а для нерезидентів також податкові зобов'язання в Іспанії. Найбільша різниця між двома квартирами за схожою ціною часто полягає у внесках співвласників, тому для конкретного об'єкта ми показуємо реальні річні витрати, а не одну універсальну суму.

Так. Modelo 210, податок для нерезидентів на умовний дохід. Ця назва майже нічого не пояснює, і більшість власників дізнаються про нього надто пізно.

Ні. Саме по собі володіння нерухомістю не робить Вас податковим резидентом Іспанії. Податкове резидентство визначається з урахуванням Вашої фактичної ситуації, зокрема того, скільки часу Ви проводите в Іспанії та де розташований центр Ваших економічних і особистих інтересів. Якщо Ви хочете проводити тут більшу частину року або переїхати назавжди, обговоріть податкове резидентство з консультантом до переїзду. Це може вплинути на те, як Іспанія оподатковуватиме Ваші доходи та активи за межами країни.

За законом кожен платіж до завершення будівництва має бути забезпечений банківською гарантією, виданою на Ваше ім'я. Ваш адвокат перевіряє точне формулювання гарантії для Вашої квартири до здійснення будь-якого платежу та чітко пояснює, що саме вона покриває.

Деякі борги та зобов'язання, пов'язані з нерухомістю, можуть перейти до нового власника, тому перед купівлею перевіряють не лише продавця, а й сам об'єкт. Зокрема, адвокат перевіряє стан розрахунків за внесками співвласників і запитує відповідні довідки до підписання документів.

Ви можете продати її, коли захочете. Питання лише в тому, за якою ціною та як швидко. Найкраще перепродаються об'єкти, які мають те, чого захоче й наступний покупець: вдале мікророзташування, краєвид, правильну орієнтацію, можливість комфортно пересуватися пішки або хороший житловий комплекс. Тому під час купівлі ми оцінюємо не лише те, чи подобається Вам нерухомість сьогодні, а й те, кому Ви одного дня її продаватимете. Якщо Ви продаєте як нерезидент, також врахуйте витрати та податки, пов'язані з продажем.

Так, і це можна організувати заздалегідь. В Іспанії діє податок на спадщину, але Андалусія передбачає значні пільги для близьких родичів. У заповіті також можна обрати, щоб спадкування регулювалося законодавством Вашої країни, а короткий іспанський заповіт на додаток до нього заощадить родині місяці оформлення документів.

Якщо Ви приїжджаєте раз на рік на два тижні, а решту року нерухомість простоює, оренда може бути простішим варіантом. Але якщо Ви приїжджаєте кілька разів на рік або проводите значну частину року на Costa del Sol, володіння нерухомістю стає значно доцільнішим. Вам не доведеться щоразу шукати доступне житло в оренду, мати справу із сезонними цінами або переїжджати між різними квартирами. Ви приїжджаєте з невеликою сумкою, а все інше вже є вдома. Це ще помітніше, якщо Ви подорожуєте із собакою або дітьми чи хочете приїхати на кілька тижнів або місяців. Хорошу оренду на тривалий строк не завжди легко знайти, а у високий сезон вона може бути дуже дорогою. А якщо Ви законно здаєте нерухомість, коли не користуєтеся нею, дохід від оренди може покривати значну частину річних витрат на володіння. Тоді, якщо об'єкт обрано вдало, Ви не просто платите за місце для відпочинку, а володієте другим будинком, який може приносити дохід частину року. Тому з клієнтами, які хочуть регулярно приїжджати сюди, ми зазвичай з'ясовуємо, коли купівля стає доцільною, а не чи є вона доцільною взагалі.

Це залежить переважно від бюджету та від того, чого Ви хочете від Іспанії. Costa Blanca зазвичай дешевша, і за той самий бюджет там можна придбати значно більше. Costa del Sol дорожча, але пропонує активніше життя цілий рік, міжнародну інфраструктуру, аеропорт Малаги, гольф, школи, медичні послуги та велику іноземну спільноту. Якщо у Вас є менш як приблизно 250.000 € саме на нерухомість, ми відверто скажемо, що, найімовірніше, не радили б зосереджуватися на Costa del Sol. Вибір у цій ціновій категорії дуже обмежений, а на Costa Blanca той самий бюджет може бути значно доцільнішим. Починаючи приблизно від 300.000 €, на Costa del Sol з'являються реальні варіанти, але все ще залежить від розташування, відстані до моря, стану нерухомості та Ваших побажань щодо краєвиду або оренди.