Передача об'єкта під час купівлі нерухомості в Іспанії
За 30 секунд
Завершення угоди відбувається під час однієї зустрічі в нотаріуса, де Ви підписуєте документ і сплачуєте залишок суми. Ключі мають переходити з рук у руки лише після того, як Ви оглянули об'єкт і письмово зафіксували всі недоліки. Ніколи не раніше.
Завершення угоди: поетапно
- До призначеної зустрічіОб'єкт перевірено відповідно до погодженого стануУсі недоліки спочатку вносять до письмового списку із зазначенням дати.
- У нотаріусаОсоби підтверджені, документ зачитано
- У ту саму митьЗалишок сплачено
- У ту саму митьДокумент підписано
- Та сама зустрічОб'єкт переданоЛише після зазначеного вище огляду, ніколи до нього.
- Того самого дняДокумент подано на реєстраціюНадіслано до реєстру нерухомості в електронному вигляді. Повний запис буде внесено пізніше.
Хто присутній у кімнаті в день завершення угоди та що робить кожен із них?
У кімнаті присутні до чотирьох сторін, і лише одна з них захищає Ваші інтереси. Іспанський нотаріус засвідчує підписання та перетворює продаж на публічний документ, але не перевіряє, чи є цей об'єкт вдалим рішенням. Завершення угоди, день підписання, зазвичай займає менше часу, ніж очікують люди. Нотаріус уголос зачитує істотні умови документа, підтверджує особи сторін і наявність довіреностей. Залишок суми сплачують, документ підписують, і ключі переходять з рук у руки. Більшість іноземних покупців дивує не сама процедура, а те, хто в цій кімнаті захищає їхні інтереси, а хто ні.
- НотаріусПосадовець, який не представляє нікого
- Чим вони займаються
- Підтверджує особу, повторно перевіряє запис у реєстрі на цей момент і надає документу юридичної форми.
- Чого вони НЕ роблять
- Вести переговори за будь-яку зі сторін або оцінювати, чи є купівля хорошою ідеєю.
- Хто їм платить
- Визначається державною шкалою зборів. Зазвичай за звичаєм платить покупець або кредитор у разі іпотеки.
- Ваш адвокатВи і тільки Ви
- Чим вони займаються
- Підтверджує, що юридична перевірка залишається чинною, пояснює зміст документа та може підписати його замість Вас за довіреністю.
- Чого вони НЕ роблять
- Діяти від імені продавця або банку на будь-якому етапі чи прийняти усну обіцянку замість письмової.
- Хто їм платить
- Ви, зазвичай приблизно ~1 % від ціни.
- Продавець або представник забудовникаСторона продавця
- Чим вони займаються
- Підписує та передає об'єкт нерухомості й ключі.
- Чого вони НЕ роблять
- Обіцяти щось понад те, що вже передбачено договором.
- Хто їм платить
- Їхні власні витрати. У новобудові ці витрати вже включені до сплаченої Вами ціни.
- БанкЯкщо є іпотека
- Чим вони займаються
- Надсилає представника для підписання кредитного документа одночасно з договором купівлі-продажу та в цей момент вивільняє кошти.
- Чого вони НЕ роблять
- Вивільняти кошти до підписання документа
- Хто їм платить
- Ви, через власні витрати на оформлення кредиту.
Чи перевіряє нотаріус, чи відповідає нерухомість своїй ціні?Ні. Нотаріус підтверджує особу, повторно перевіряє запис у реєстрі на цей момент і надає документу юридичної форми. Чи є ціна справедливою, чи будівля перебуває в належному стані та чи має об'єднання співвласників борги, це окремі питання. На них заздалегідь відповідають Ваш адвокат і оцінювач, а не нотаріус у день підписання.
Чому перевірка відбувається до підписання, а не після?
Тому що після підписання та оплати Ви втрачаєте важелі впливу, які робили перевірку доцільною. Завершення угоди в неправильному порядку зовні виглядає так само: підпис і комплект ключів. Різниця полягає в тому, хто несе ризик у момент, коли щось виявляється неправильним. Усе зводиться до трьох кроків, виконаних у правильному порядку.
- Об'єкт нерухомості перевіряють на відповідність домовленостямДля вторинної нерухомості це означає підтвердити, що її стан відповідає договору, а все, що зазначено в описі майна, зокрема побутова техніка, меблі та обладнання, залишається на місці. Для новобудови це означає проведення інспекції snagging. Час її проведення залежить від забудовника: у деяких проєктах вона відбувається до переходу права власності, в інших після нього.
- Усе невідповідне вносять до письмового спискуУсна запевняння, що щось буде виправлено "наступного тижня", після підписання нічого не варта. Список дефектів із датою, переданий іншій стороні до завершення угоди, є документом, який перетворює спір на узгоджений перелік невиконаних пунктів.
- Лише після цього документ, залишок суми та ключіПідписання та оплата відбуваються одночасно, а ключі мають бути передані під час тієї самої зустрічі. Якщо зробити навпаки, покупець уже втрачає важелі впливу, які робили другий крок доцільним.
Жоден окремий закон не встановлює саме такий порядок як обов'язковий. Але це стандартна та обґрунтована практика, і Ваші договори резервування та купівлі мають прямо його передбачати. Договір, у якому порядок не визначено, змушує Вас покладатися на добру волю, а не на документ.
Що робити, якщо дефект виявлено лише після того, як ключі вже передано?Це складніша розмова у випадку вторинної нерухомості, ніж у випадку новобудови. Вторинна нерухомість майже не має гарантій, за винятком вимоги щодо прихованих дефектів, про які продавець знав і які приховав. Для новобудови передбачені нижче законодавчі гарантії все ще діють незалежно від того, коли виявлено дефект, у межах відповідних строків.
Які гарантії Ви маєте після отримання ключів?
У новобудові є три окремі гарантійні періоди, що відлічуються від дня завершення будівництва, і для самої конструкції вони тривають до 10 років. У разі перепродажу гарантії майже немає, за винятком вузької вимоги щодо дефекту, про який продавець знав і який приховав. Це найбільша юридична відмінність між двома видами купівлі, і саме вона визначає, наскільки ретельно варто проводити огляд до завершення будівництва.
Передача об'єктаЧерез 10 років
- Оздоблення: фарбування, плитка, столярка1 рік
- Комунікації та готовність до проживання3 роки
- Конструкція: фундаменти, балки, несучі стіни10 років
НовобудоваВторинна нерухомість
- Десятирічна гарантія від дефектів, що впливають на конструктивну безпеку будівлі: фундаменти, балки, несучі стіни.
- Законодавчої гарантії такого виду немає. Продавець відповідає лише за приховані дефекти, про які він знав і які приховав під час продажу. Це вузька підстава для позову, яку важко довести.
- Трирічна гарантія від дефектів інженерних систем або елементів будівлі, що порушують вимоги до придатності для проживання, безпеки чи функціональності.
- Не застосовується. Ви володієте всім, що є в нерухомості на момент завершення угоди, разом із його віком і зносом.
- Річна гарантія від дефектів оздоблення: фарбування, плитка, столярні роботи, яку надає забудовник.
- Не застосовується з тієї ж причини.
- Дворічний строк для пред’явлення вимоги після виявлення дефекту, на який поширюється гарантія, що обчислюється з цього моменту, а не із завершення угоди.
- Еквівалентною підставою тут є прихований дефект, про який знав продавець. Це факт, який Вам доведеться довести, а не гарантійний строк, що автоматично спливає.
Цей практичний наслідок безпосередньо випливає із закону, а не з чиєїсь думки. У вторинній нерухомості робота, яка Вас захищає, виконується до підписання, оскільки після нього за Вами залишається дуже мало захисту. У новобудові гарантії діють у будь-якому разі, але вони все одно залежать від документального підтвердження дефекту. Саме для цього потрібні snagging інспекція та письмовий перелік.
Хто відповідає за десятирічну гарантію на новобудову?Усі учасники будівельного процесу, зазвичай забудовник, підрядник і технічні спеціалісти, несуть за законом солідарну відповідальність за конструктивні дефекти протягом десяти років. Ваш юрист точно визначить, до кого висувати вимогу щодо конкретного дефекту, оскільки одночасно відповідальними можуть бути кілька сторін.
Чи потрібно Вам бути в Іспанії для власного завершення угоди?
Ні. Якщо довіреність, якою володіє Ваш юрист, охоплює це питання, він може підписати нотаріальний акт від Вашого імені, і завершення угоди відбудеться без Вашої присутності в країні. Це одна з найкорисніших можливостей, передбачених іспанською практикою, і одна з найменш зрозумілих для покупців, які купують нерухомість уперше. Вибір між трьома наведеними нижче варіантами є особистим рішенням, а не професійною рекомендацією.
- Option 1Особиста присутністьВи самі оглядаєте нерухомість і приміщення в день, коли вони безповоротно стають Вашими.
- Поїздки до Іспанії
- Один раз, у цей день
- Хто підписує
- Ви особисто
- На що зважати
- Лише звичайна логістика подорожі
- Option 2РекомендованоДовіреністьВаш юрист повністю завершує процедуру від Вашого імені.
- Поїздки до Іспанії
- Нуль разів, для цього етапу
- Хто підписує
- Ваш адвокат
- На що зважати
- У довіреності має бути прямо зазначено завершення угоди
- Option 3Гібрид, відеодзвінокВи дистанційно стежите за процедурою, а Ваш юрист підписує документи на підставі тієї самої довіреності.
- Поїздки до Іспанії
- Нуль, але Ви спостерігаєте
- Хто підписує
- Ваш адвокат
- На що зважати
- Потрібна та сама довіреність, що й для повного делегування
Що слід підтвердити, перш ніж вважати нерухомість переданою?
Саме це потрібно перевірити, незалежно від того, чи присутні Ви особисто, чи покладаєтеся на звіт Вашого юриста. Це не пропозиція послуг. Саме це юридично має включати завершення угоди.| Що підтвердити | Чому це важливо | Як виглядає погана відповідь |
|---|---|---|
| До підписання | ||
| Нерухомість відповідає погодженому стану | Ви купуєте нерухомість у тому стані, в якому вона була на момент погодження ціни, а не в тому, у якому вона випадково опинилася після виїзду попереднього мешканця. | Немає письмового підтвердження перевірки перед завершенням угоди або замість нього надано лише усне запевнення. |
| Є датований список недоліків, якщо щось не так | Цей документ перетворює погоджений список невиконаних пунктів на те, що Ви зможете згодом довести, а не на спір без доказів. | Нічого не зафіксовано письмово, лише обіцянка, що все владнають «пізніше». |
| У новобудові є сертифікат завершення будівництва та ліцензія першого заселення | У нерухомості не можна законно проживати або підключати її до комунальних мереж без licencia de primera ocupación, і зазвичай її видають уже наприкінці будівництва. | Обіцяна дата заселення до видачі будь-якого з цих документів. |
| Безпосередньо на зустрічі | ||
| Усі ключі та картки доступу враховано | У житловому комплексі з контрольованим доступом часто видають більше карток і брелоків, ніж той комплект, який Вам передають у день угоди. | Лише один ключ без підтвердження загальної кількості ключів. |
| Показники лічильників знято та зафіксовано із зазначенням дати | Саме тут після завершення угоди зазвичай виникає суперечка про те, хто і що використовував. | У день угоди показники не знято, тому перший рахунок для обох сторін буде припущенням. |
| Залишок сплачено одночасно з підписанням документа про право власності | Це механізм, який робить угоду безпечною: гроші та ключі передаються одночасно, а не на основі попередньої довіри. | Будь-яка вимога передати кошти до зустрічі, поза гарантійною системою під час купівлі новобудови або рахунком клієнта Вашого юриста під час купівлі вторинної нерухомості. |
| У наступні дні | ||
| Документ про право власності фактично подано для реєстрації | Підписання документа у нотаріуса не завершує оформлення. Податок потрібно сплатити, а документ подати до реєстру нерухомості, перш ніж нерухомість буде офіційно зареєстрована на Ваше ім’я. | Через кілька тижнів ніхто не може підтвердити, що зареєстрований примірник повернувся. Ваш юрист має проконтролювати це, і варто прямо запитати про результат. |
| IBI та внесок співвласників розподілено за роком продажу | Обидва платежі нараховуються за періоди, а не за дні, тому частина вже сплаченої за рік суми належить покупцеві, а частина продавцеві. | Усне «усе владнано» без жодних сум. Попросіть Вашого юриста показати розподіл. |
Місце завершення угоди в процесі купівлі
Повна купівля складається з п’ятнадцяти кроків, від першого дзвінка до отримання ключів. Завершення угоди охоплює останні три з них після періоду очікування, що настає за обов’язковим договором.Кроки 13, 14 і 15 з 15
- Фінальна перевіркаДо завершення угодиНерухомість перевіряють на відповідність погодженому стану, а в новобудові складають список недоліків. Цей крок детально описано нижче.
- Нотаріус і ключіДень завершенняПублічний документ підписано, залишок сплачено, і нерухомість стає Вашою. Ключі мають бути передані на тій самій зустрічі, після завершення перевірки та врегулювання всіх пунктів списку недоліків.
- Після завершення угодиВід першого дняДокумент ще потрібно оподаткувати та зареєструвати, переоформити комунальні послуги й виконувати щорічні податкові обов’язки. Ніщо з цього не завершується після Вашого виходу з нотаріальної контори.
Загальна інформація, а не матеріали завершення угоди
Це загальна інформація про те, як відбувається завершення угоди відповідно до іспанського законодавства. Вона актуальна станом на 17 серпня 2026 року та ґрунтується на першоджерелі, а не скопійована з блогу. Це не юридична консультація щодо Вашої купівлі. Описані тут гарантійні періоди, роль нотаріуса та порядок подій є загальними положеннями. Насправді Вашу угоду регулюють документи щодо конкретної нерухомості та Ваш конкретний договір.Ніщо з цього не описує послугу, і тут немає обіцянки, що хтось представлятиме Вас під час завершення угоди. Чи буде це організовано та ким саме, є окремим питанням, якому присвячено окремий посібник.Правила та стандартна практика щодо завершення угоди можуть відрізнятися залежно від нотаріуса, забудовника та типу нерухомості, а саме законодавство час від часу змінюється. Незалежний юрист підтвердить, які правила застосовуються до Вашої купівлі, перш ніж Ви щось підпишете.
Часті запитання про передачу об'єкта
- Через який строк після підписання приватного договору настає завершення угоди?
- Для вторинної нерухомості зазвичай потрібно від одного до трьох місяців. Для новобудови все залежить від етапу будівництва: часто близько двох місяців, якщо будівля майже завершена, і приблизно до трьох років, якщо будівництво починається з нуля. Жоден із цих строків не встановлений законом. Обидва випливають із того, як зазвичай укладають договори на цьому узбережжі.
- Чи може продавець відмовитися передати ключі під час призначеної зустрічі?
- Договір купівлі-продажу має прив'язувати передачу ключів до того самого моменту, що й підписання та сплата залишку коштів. Якщо це прямо не зазначено, це прогалина, яку варто попросити Вашого юриста усунути до підписання. Не вважайте автоматично, що все одно так станеться.
- Чи є перелік snagging тим самим, що й десятирічна гарантія?
- Ні. snagging - це практичний огляд, який проводять приблизно під час завершення угоди, щоб виявити незавершені або неякісно виконані роботи, поки ще можна домогтися їх виправлення. Десятирічна гарантія є окремим передбаченим законом правом відповідно до Ley de Ordenación de la Edificación. Вона діє незалежно від того, що було виявлено під час snagging, і поширюється саме на конструктивні дефекти, а не на косметичні.
- Що станеться, якщо забудовник не отримає дозвіл на перше заселення до обіцяної дати?
- Без нього в об'єкті не можна законно проживати або підключити його до комунальних мереж, незалежно від того, що в брошурі було сказано про дату заселення. Це питання договору та дозвільних документів, а не гарантії. Варто підтвердити наявність дозволу, а не лише те, що будівля виглядає завершеною.
- Чи має вторинна нерухомість взагалі якісь гарантії?
- Лише обмежену: вимогу до продавця щодо прихованого дефекту, який існував на момент продажу, був відомий продавцю та прихований ним. Це реальне право, але довести його значно складніше, ніж право на передбачений законом гарантійний строк. Саме тому огляд перед завершенням угоди для вторинної нерухомості важливіший, ніж для новобудови.
