Найпоширеніші помилки під час купівлі нерухомості в Іспанії
За 30 секунд
Помилки, які найдорожче обходяться іноземним покупцям в Іспанії, є звичайними. Вони планують бюджет лише за ціною пропозиції і не враховують нічого іншого, хоча реальна вартість є на 8 до 13 % вищою. Вони очікують, що нотаріус перевірить об'єкт нерухомості, але нотаріус цього не робить. А рішення ухвалюють в останній день ознайомчої поїздки для перегляду нерухомості, оскільки зворотний рейс у неділю.
- ПроцесПроцесПідписання документа про резервування до ознайомлення з умовами повернення коштів.What to do insteadПопросіть юриста прочитати його до того, як кошти буде перераховано.
- ГрошіГрошіПланування бюджету лише за ціною пропозиції без урахування додаткових 8 до 13 %.What to do insteadРозрахуйте повну вартість покупки до початку пошуку.
- Об'єктОб'єктВідмова від технічної інспекції, оскільки ніхто її не вимагає.What to do insteadПеревірте земельну ділянку та будівлю, а не лише ціну.
- РішенняРішенняРезервування в останній день поїздки, оскільки зворотний рейс у неділю.What to do insteadВизначте критерії до польоту, а не під час поїздки.
Що турбує покупців і що насправді коштує грошей?
Майже кожен іноземний покупець приїжджає з одним і тим самим коротким переліком побоювань, і майже жодне з них зрештою не стає причиною витрат. Варто спочатку розібратися з цим переліком, адже побоювання гучні, а справжні помилки непомітні.
Що турбує покупцівЩо насправді коштує грошей
- Самовільні поселенці захоплять квартиру, поки я перебуваю в Чехії
- Таке трапляється, але тут це рідше, ніж можна було б припустити з чеських медіа. Справжній ризик у цій сфері менш драматичний: правило, якого Ви не прочитали. Спільнота співвласників може обмежити те, що Ви робите з нерухомістю, а це рішення ухвалюють на зборах, на яких Ви не були присутні.
- Забудовник забирає мої гроші й ніколи не завершує будівництво
- Кожен платіж, який Ви здійснюєте до завершення новобудови, має бути забезпечений банківською гарантією на Ваше ім’я, а Ваш юрист перевіряє формулювання щодо Вашого об’єкта до переказу будь-яких коштів. Помилка з грошима, яка справді трапляється, є меншою і набагато поширенішою: планувати лише ціну, яку просить продавець, і нічого більше.
- Існує прихований юридичний дефект, якого ніхто не може виявити
- Хороший незалежний юрист виявляє такі проблеми, і саме за їх виявлення Ви платите. Що не охоплює жодна стандартна перевірка, якщо спеціально про це не запитати, так це те, що юридично можна побудувати на земельній ділянці перед Вами. Це не дефект нерухомості. Це факт щодо району.
- Я заплачу за нерухомість надто багато
- Можливо, і якщо Ви володієте нерухомістю достатньо довго, то зможете це компенсувати. Дорожчий варіант полягає в тому, щоб заплатити справедливу ціну за невідповідну нерухомість: неправильне мікророзташування, невдалу орієнтацію або квартиру, витрати на утримання якої роблять її дорожчою за подібне житло.
Яку з цих дванадцяти помилок Ви бачите найчастіше?Ми не будемо складати рейтинг, тому що не проводили підрахунків, а вигаданий рейтинг є саме тим, чого слід уникати. Ми можемо сказати, де зосереджуються помилки. Майже все найдорожче трапляється у двох моментах: протягом тижня, коли визначають бюджет, і в останні два дні ознайомчої поїздки для перегляду нерухомості. Юрист, який працює у Ваших інтересах, виявляє більшість помилок у документах.
Які помилки в процесі найчастіше виявляють покупці?
Іспанський нотаріус засвідчує підписання та перетворює продаж на публічний нотаріальний акт, але не перевіряє, чи є нерухомість хорошою ідеєю. Він не перевіряє, чи сплатив продавець внески співвласників, чи відповідає будівля документам або чи є ціна справедливою. Припущення протилежного є першою з чотирьох помилок. Усі чотири мають одну першопричину: процес здається знайомим, але насправді це не так.
- ПоширенаОчікувати, що нотаріус перевірить нерухомістьЦе слово існує у Вашій мові, але позначає там іншу роботу. Іспанський нотаріус підтверджує особи, зачитує акт уголос і фіксує факт підписання Вами документа. Він не перевіряє, чи сплатив продавець внески співвласників, чи відповідає будівля документам або чи є ціна справедливою.What to do insteadСприймайте візит до нотаріуса як день остаточного завершення продажу, а не як день його перевірки. Перевірка відбувається за кілька тижнів до цього, і хтось має отримати оплату за її проведення.
- СерйознаКористуватися юристом продавця або забудовникаТакий юрист є доступним, і це зручно. У багатьох країнах межа між сторонами часто нечітка. Тут юрист забудовника виконує свою роботу компетентно, але лише в інтересах забудовника.What to do insteadЗалучіть власного незалежного юриста, якому платите Ви. Зазвичай ми рекомендуємо Malaga Solicitors, але Ви можете обрати власного юриста. У будь-якому разі ми не отримуємо комісії за рекомендацію.
- СерйознаПідписати договір резервування, не прочитавши умови повернення коштівПлатіж за резервування невеликий порівняно з повною вартістю купівлі. Він здається формальністю, і покупці зазвичай підписують його в умовах нестачі часу. Але це єдиний платіж у всій операції купівлі, за яким немає жодної гарантії.What to do insteadПопросіть юриста прочитати договір резервування до переказу коштів, а не після нього. Важливо лише одне: які саме результати перевірки дають Вам право на повернення коштів, і це має бути зафіксовано письмово.
- ПоширенаПідписувати іспанські документи, які Ви не можете прочитатиУсі присутні доброзичливі та поспішають, тому прохання про переклад здається безпідставним уповільненням процесу.What to do insteadПопросіть заздалегідь надати документ мовою, яку Ви читаєте, а також, за бажанням, присяжного перекладача у нотаріуса. Уповільнити підписання нічого не коштує. Скасувати підписане вже не безкоштовно.
Від чого з цього я можу відмовитися, не платячи нікому?Від більшого, ніж очікує більшість людей. Правильно прочитати договір резервування, запитати, в інтересах кого працює юрист іншої сторони, і попросити документ мовою, яку Ви читаєте, можна безкоштовно. Незалежна юридична перевірка коштує грошей, і саме на ній ми ніколи не радили б заощаджувати.
Які помилки з грошима найдорожче обходяться покупцям?
Додайте приблизно 13 % до вартості новобудови та приблизно 9 % до вартості вторинної нерухомості. Потім додайте щорічні витрати на володіння нерухомістю. Далі перевірте, скільки банк справді позичить Вам, виходячи з його власної оцінки. Три з чотирьох наведених нижче помилок є простою арифметикою, а четверта стосується банку. Ви можете відповісти на всі чотири запитання ще до перегляду бодай однієї нерухомості.
- Планувати лише ціну продавця і нічого більшеДля новобудови очікуйте витрати приблизно 13 % понад ціну. Для вторинної нерухомості це приблизно 9 %. Різниця здебільшого полягає в податках. Новобудова оподатковується ПДВ у розмірі 10 % і в Андалусії AJD. Для вторинної нерухомості застосовується податок на передачу майна в розмірі 7 %. Потім додайте оплату юриста, нотаріуса, реєстрації та кількох інших менших статей витрат. Для квартири вартістю 500.000 € це не незначна похибка округлення. Це різниця між купівлею, яка відбудеться, і купівлею, умови якої Вам доведеться переглядати.
- Планувати купівлю та забути про володінняВолодіння нерухомістю передбачає безперервний потік платежів: місцевий податок на нерухомість, вивезення побутових відходів, страхування, електроенергію та воду, подання декларації нерезидента і внески співвласників. Розмір внесків співвласників змінюється найбільше: приблизно від 900 € до 6.000 € на рік. Саме тому дві квартири за однаковою ціною можуть відрізнятися щорічними витратами на тисячі євро. Порівнюйте загальну вартість, а не лише ціну.
- Відкладати переказ валюти до останнього тижняДля іноземного покупця найбільшою окремою витратою часто є зовсім не комісія. Це обмінний курс під час переказу великої суми. Другий за величиною ризик пов’язаний із часом. Банк може попросити Вас підтвердити походження коштів або затримати переказ для внутрішньої перевірки. І те, і інше є нормальним, але займає кілька днів. Найгірший момент, щоб це з’ясувати, це візит до нотаріуса.
- Припускати, що іспанська іпотека працює так само, як чеськаЯкщо Ваш дохід надходить у валюті, відмінній від євро, реалістично плануйте фінансування приблизно на половину вартості, яку сам банк визначає для нерухомості, а не 70 або 80 % від погодженої Вами ціни. Банк надає позику на основі власної оцінки. Отже, якщо Ви купуєте нерухомість за 500.000 €, а банк оцінює її в 470.000 €, позику розраховують від 470.000 €. Упорядкуйте фінансування до резервування, а не після вибору нерухомості.
Ви можете відповісти на всі ці чотири запитання ще до перегляду бодай однієї нерухомості. Саме тому їх наведено так рано. Бюджет, який уже враховує податки, щорічні витрати та реальне співвідношення позики до вартості, дає Вам змогу справді здійснювати пошук.
Джерела
Чи змінюються ці відсотки, якщо я купую через компанію?Можуть. Це питання, яке слід поставити іспанському податковому консультанту до підписання будь-яких документів, а не нам і не вебсторінці. Скажемо лише таке: купівля через корпоративну структуру заради економії на податках є одним із випадків, коли чеське припущення тут працює погано, а ціна помилки часто стає очевидною лише через роки.
Яких помилок покупці припускаються щодо самої нерухомості?
В Іспанії технічне обстеження не є обов'язковим. Вам не забороняють купувати нерухомість поруч із порожньою земельною ділянкою. І Вам не повідомляють, чи можете Ви здавати квартиру в оренду. Про все це Ви повинні запитати самостійно.
- СерйознаВідмова від технічної інспекції, бо ніхто її не вимагаєЗаконодавчої вимоги немає, як і загального очікування такої перевірки, тому більшість покупців її пропускає. Фотографії роблять у найвигідніший для нерухомості час, і вони не показують її віку. Дорогі проблеми приховані за стінами, під терасою та всередині інженерних систем.What to do insteadЗамовте незалежну технічну інспекцію будь-якого об'єкта, який Ви серйозно розглядаєте.
- СерйознаПеревірка будівлі, але не земельної ділянки перед неюСтандартна юридична перевірка розповідає Вам про нерухомість, яку Ви купуєте. Вона не повідомляє, що законно можна побудувати на сусідній землі. Невисока стара вілла перед Вашою терасою може стояти на земельній ділянці, де дозволено будівництво значно вищої споруди.What to do insteadДо того як врахувати вид із вікна у вартості, запитайте, що містобудівні правила дозволяють побудувати на земельній ділянці перед Вами.
- ПоширенаПрипущення, що Ви зможете здавати її туристамНе автоматично. Це залежить від нерухомості, муніципалітету, правил співвласників і чинної системи ліцензування. Співвласники можуть схвалити, обмежити, встановити умови або заборонити туристичну оренду більшістю у три п'ятих голосів.What to do insteadПеревірте право на оренду до резервування, якщо оренда є однією з причин Вашої купівлі.
Чи ризикованіша купівля об'єкта на етапі будівництва, ніж вторинна нерухомість?Це інший вид ризику, а не просто більший ризик. У разі купівлі об'єкта на етапі будівництва Ваші кошти залишаються під ризиком довше, а дата завершення може змінитися. Саме тому кожен платіж до завершення угоди має бути покритий банківською гарантією на Ваше ім'я. Купуючи вторинну нерухомість, Ви одразу отримуєте об'єкт, але також успадковуєте його історію: стан, документи та місце у спільноті співвласників, яка вже має ухвалені рішення й борги. Наведені нижче помилки трапляються в обох ситуаціях.
Яка одна помилка на цьому узбережжі є найдорожчою?
Розклад, а не документ. Це виглядає так: п'ять днів заплановано, вісім переглядів нерухомості на день, зворотний рейс у неділю та підписання резервування в суботу по обіді. Поїздка добігає кінця, і повернутися додому ні з чим здається невдачею. Жоден англомовний посібник не називає цієї помилки. З нашого досвіду, це найдорожча з чотирнадцяти помилок.Тут немає юридичної проблеми. Усі чесні, документи в порядку. Але покупець все одно ухвалив рішення з неправильної причини. Кінцевий термін, зумовлений рейсом, шкільними канікулами або черговим етапом ціноутворення забудовника, не є підставою вважати нерухомість підходящою саме Вам.Рішення просте й дієве. До поїздки визначте, завдяки чому нерухомість буде варта резервування. Запишіть це. І заздалегідь дозвольте собі повернутися додому без купівлі. У більшість днів перегляду нерухомості оглядають не більше шести об'єктів з тієї самої причини: після шести Ви перестаєте по-справжньому їх бачити. Якщо після поїздки у Вас є список обраних об'єктів, а не підпис, це була успішна поїздка.
Інша половина цієї проблеми полягає в тиску через обмежену доступність, і вона заслуговує на окрему назву. «Останній хороший об'єкт» є причиною, через яку продавець прагне швидкого рішення. Але сам по собі це не привід для Вас його ухвалювати.
Які з цих помилок є суто чеськими?
Чотири помилки, і жодна з них не згадується в англомовних посібниках, бо англомовні покупці їх не припускаються. Кожна з них є звичкою, яка добре працює в Чехії, але не працює тут.| Що переноситься з Чехії | Чому це тут не працює | Що робити натомість |
|---|---|---|
| Надійність реєстру нерухомості | У багатьох країнах перелік власників у реєстрі нерухомості є майже остаточним доказом, і до іспанської версії ставляться так само. Nota simple є простим витягом з іспанського реєстру нерухомості, що показує, кому належить об'єкт і які обтяження щодо нього зареєстровані. Це перший документ, який читає Ваш юрист до того, як Ви щось сплатите. Але це не остаточний доказ. Це лише моментальний знімок стану справ. Деякі обтяження потребують часу, щоб з'явитися в ньому, а фактична будівля може відрізнятися від зареєстрованих даних. | Розглядайте його як один із кількох джерел інформації. Юрист вивчає його разом із довідкою від співвласників, статусом ліцензій, кадастром і самою будівлею. Саме розбіжність між будь-якими двома з цих джерел виявляється під час перевірки. |
| Агент приблизно нейтральний | У багатьох країнах різниця між агентом покупця та агентом продавця майже відсутня, тому іноземний покупець не здогадується запитати. На цьому узбережжі особі, яка показує Вам нерухомість, зазвичай платить продавець, і вона належно виконує свою роботу в інтересах продавця. | Поставте кожному, хто показує Вам нерухомість, одне запитання: хто Вам платить? Потім вирішуйте, як сприймати його відповіді. Це не звинувачення, а факт, який Вам потрібно знати. |
| Бюджет у кронах | Бюджет, заснований на курсі, який Ви побачили одного разу, не є реальним бюджетом. Під час купівлі на кількасот тисяч євро невелика зміна обмінного курсу коштує більше, ніж усі збори на цій сторінці разом. А курс, який Ви отримаєте під час великого переказу, не є курсом, який Ви бачите в новинах. | Встановіть бюджет у євро, отримайте реальну пропозицію для тієї суми переказу, яку Ви справді здійснюватимете, і ще до подання пропозиції дізнайтеся, як зміна курсу вплине на Вашу максимальну суму. |
| Мій юрист, мій банк, мій брокер їдуть зі мною | Ваш власний юрист із дому не може провести іспанську операцію з передання права власності на нерухомість. Чеська іпотека не поширюється на іспанську нерухомість. І чеський страховик зазвичай не застрахує будівлю. Зазвичай люди дізнаються про це саме тоді, коли їм це потрібно. | Виходьте з того, що із собою Ви маєте лише гроші та документи. Заздалегідь підготуйте іспанські відповідники. Очікуйте, що NIE стане першим необхідним кроком, а не справою, яку можна відкласти. |
Кожну з виявлених тут проблем дешево усунути до резервування і дорого після нього.
Майже нічого з цього не є рідкісним. Вартість визначає момент, коли проблема стає відомою. Ось реальні категорії проблем, показані по обидва боки підписання.| До резервування | Після підписання | |
|---|---|---|
| Голосування громади щодо туристичної оренди | Ви чекаєте на збори, читаєте результат і приймаєте рішення, маючи його перед собою. Якщо через нього зникає причина, з якої Ви купували, Ви не купуєте. | Ви володієте квартирою, яку не можна використовувати за призначенням, заради якого Ви її придбали. Рішення не має зворотної сили для тих, хто вже законно здає житло, але це не допомагає тому, хто ще не почав. |
| Що можна побудувати на земельній ділянці навпроти | Містобудівний статус перевіряють, після чого визначають, чи відповідає ціна ризику, який вона містить. | Ви дізнаєтеся про це, коли з'явиться паркан. Краєвид становив значну частину вартості, і повернути його вже неможливо. |
| Документи не відповідають будівлі | Вимоги надсилають продавцеві, а наступний крок відкладають до їхнього врегулювання. Ризик залишається на його боці. | Ризик на Вашому боці. Ви є власником прибудови без належного оформлення і саме Вам доведеться її легалізувати. |
| Спільнота зі боргами або майбутнім цільовим збором | Запитують довідку, вивчають останні протоколи, а цільовий збір або включають до ціни шляхом переговорів, або відмовляються від купівлі. | Обмежений період заборгованості обтяжує нерухомість, а не продавця, і цільовий збір надходить уже на Ваше ім'я. |
| Фактична загальна вартість | Податок, збори та щорічні витрати на утримання враховані в бюджеті, тому встановлена Вами гранична сума є реальною. | Різницю доведеться покрити із завдатку, бюджету на меблювання або резерву, який Ви планували зберегти. |
| Сам завдаток за резервування | Спочатку вивчають умови повернення коштів, щоб визначити, чи захищений завдаток саме від таких проблем, і лише після цього його сплачують. | Це від 6.000 до 11.000 € поза системою гарантій, і їхнє повернення залежить від формулювання, якого ніхто не прочитав. |
Чотири рази ми радили клієнтам не купувати
Кожна наведена вище помилка є окремою категорією. Чотири випадки, що стоять за цими категоріями, реальні, і кожен із них повністю описаний на окремій сторінці. В одному випадку збори співвласників визначили результат. В іншому, з новобудовою, єдиним справді нагальним питанням був тиск, що змушував ухвалити рішення якнайшвидше. У випадку з вторинною нерухомістю на земельній ділянці навпроти законно можна було звести будівлю заввишки у три поверхи. А у випадку з віллою будівля та документи на неї не повністю відповідали одне одному. Ми не мали жодної вигоди від жодної з цих чотирьох розмов.Ми не подаємо їх тут у скороченому вигляді. Випадок, вартий прочитання, варто прочитати належно, і він доступний в один клік.
Помилки, від яких ми не можемо Вас уберегти
Ми можемо перевірити нерухомість, спільноту співвласників, земельну ділянку та комплект документів. Але ми не можемо сказати, чи захочете Ви й надалі прилітати сюди шість разів на рік у 2032 році, а саме це припущення лежить в основі більшості об'єктів для другого проживання. Якщо чесна відповідь полягає в тому, що Ви приїжджатимете раз на рік на два тижні, оренда часто є кращим вибором, і ми так Вам і скажемо.Інше питання полягає в бюджеті, і це найменш популярна з наших відповідей. Якщо сама нерухомість коштує приблизно менше ніж 250.000 €, вибір на Costa del Sol дуже обмежений, а Costa Blanca часто має більше сенсу за ті самі гроші. Починаючи приблизно від 300.000 €, тут з'являються реальні варіанти, але все одно багато залежить від міста, відстані до моря, стану об'єкта, а також від того, що Вам потрібно від краєвиду. Ми радше порадимо Вам інше узбережжя, ніж продамо найкращу нерухомість із невдалого списку обраних об'єктів.І ми не є адвокатами. Ми координуємо процес, ведемо календар і повідомляємо Вам свою думку. Юридичну перевірку здійснює незалежний адвокат, якому платите Ви і який працює для Вас, а ми не отримуємо жодної винагороди від адвокатів за те, що направляємо Вас до них.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Поширені запитання про помилки під час купівлі
- Чи можна не виправити якусь із цих дванадцяти помилок?
- Дві майже неможливо. Рішення спільноти співвласників, яке забороняє Вам здавати нерухомість, неможливо скасувати за гроші, як і містобудівний дозвіл на земельну ділянку навпроти. Усе інше можна виправити за певну ціну. Зазвичай це гроші, іноді рік, а часом продаж вторинної нерухомості в гірший момент, ніж Ви обрали б самі.
- Чи однакові помилки виникають під час купівлі за 300.000 € і за три мільйони?
- Список той самий, але значущість змінюється. У нижньому ціновому сегменті найбільше шкодять арифметичні помилки, оскільки додаткові до ціни витрати становлять більшу частку Ваших коштів. У верхньому сегменті найбільше шкодять помилки в документах, адже суми більші, а невідповідність між віллою та її документами дорого виправляти. Тому за великого бюджету ми перевіряємо більше, а не менше.
- Якщо я вже зарезервував нерухомість, чи не запізно перевірити її?
- Ні, і саме в цей момент до нас звертається найбільше людей. Змінюється Ваше становище, а не відповідь: перевірка виявляє те саме в будь-якому разі. Те, що Ви зможете зробити з результатами, залежить від того, що договір резервування передбачає щодо повернення коштів. Надішліть нам нерухомість і договір разом, і ми одразу повідомимо Вам про обидва питання.
- Чи характерні ці помилки саме для Costa del Sol?
- Помилки щодо процесу та грошей є іспанськими та застосовуються в будь-якій частині країни. Три мають місцевий відтінок: земельна ділянка перед Вами має більше значення на узбережжі, де краєвид є частиною ціни, діапазон внесків співвласників ширший у курортних комплексах, ніж у міському будинку, а помилка з графіком стосується кожного, хто купує в місці, до якого довелося летіти.
- Навіщо агентству публікувати список помилок, яких припускаються покупці?
- Тому що сам список є аргументом. Кожен його пункт є тим, що ми виявили б і повідомили Вам. Покупець, який прочитає його, а потім обережно самостійно проведе купівлю, усе одно отримає кращий результат, ніж той, хто його не читав. Нам платить сторона продавця з комісії, яка існує незалежно від того, який агент бере участь. Тож сторінка, після якої Вам важче щось продати, нічого нам не коштує.
