Коли забудовник стає неплатоспроможним: що насправді відбувається з Вашими коштами
За 30 секунд
Коли іспанський забудовник входить у процедуру concurso de acreedores, Ваші кошти розподіляються на дві групи. Усе, що покривається чинною банківською гарантією, повертає банк або страховик, незалежно від того, що станеться із забудовником. Усе, що не покривається гарантією, стає звичайною вимогою і чекає своєї черги після всіх інших кредиторів.
Що означає, коли забудовник «стає неплатоспроможним»?
Це означає, що суд відкрив щодо компанії офіційне провадження у справі про неплатоспроможність, яке називається concurso de acreedores. Це конкретна юридична подія з точною датою. Це не чутки, не проблема з грошовими потоками і не будівельний майданчик, де припинилися роботи. Ця відмінність має значення, оскільки лише офіційне провадження змінює юридичне становище будь-якої особи. Забудовник може істотно відставати від графіка і водночас залишатися повністю платоспроможним. Роботи на майданчику також можуть бути призупинені на кілька місяців через питання планування, які не мають нічого спільного з коштами.Після відкриття процедури concurso відбуваються дві події, які Вас стосуються. По-перше, управління або нагляд за компанією переходить до адміністрації у справі про неплатоспроможність. Люди, з якими Ви спілкувалися, можуть більше не ухвалювати рішень. По-друге, вже підписані з покупцями договори включаються до процедури. Адміністрація може продовжити їх виконання, переглянути їх або офіційно припинити. Це не означає, що договори просто зникають. Подання заяви не впливає на зобов'язання перед Вами особи, яка не є забудовником. Саме тому питання про гарантію нижче має вирішальне значення.
Гарантований платіж
- Подано на банкрутствоВаша вимога не змінюєтьсяЗобов'язання належить банку або страховикові, а не забудовникові.
- Вимогу поданоПряма вимога до гарантаЦе відбувається окремо від провадження у справі про неплатоспроможність.
- РезультатПовернення коштів і законні відсоткиСплачує банк або страховик, незалежно від того, що станеться із забудовником.
Негарантований платіж
- Подано на банкрутствоСтає вимогою до майна боржникаТепер Ви один із багатьох кредиторів.
- Вимогу зареєстрованоРейтинг адміністрації з питань неплатоспроможностіЧерговість залежить від конкретної справи.
- РезультатУгода або ліквідаціяПовернення коштів можливе, але ні сума, ні строки не гарантуються.
| Що відбувається | Що це означає | Чого це не означає |
|---|---|---|
| Компанія подає заяву про concurso або її примусово переводять у цю процедуру | Суд визнає неплатоспроможність і призначає адміністрацію у справах про неплатоспроможність, яка перебирає на себе рішення компанії або здійснює нагляд за ними. | Це не означає автоматично, що проєкт покинуто. Деякі проєкти продовжують реалізовуватися під управлінням адміністрації або продаються новому забудовнику, який їх завершує. |
| Ваш договір купівлі-продажу | Адміністрація у справах про неплатоспроможність може вирішити продовжити дію договору або розірвати його. Вона ухвалює рішення, виходячи з того, що найкраще для всього процесу щодо неплатоспроможності, а не для окремого покупця. | Це не означає, що ваш договір без пояснень зникає. Рішення є офіційним актом із формальним наслідком: вашим правом отримати свої гроші назад. |
| Ваші гроші | Те, що з ними станеться, повністю залежить від того, чи була кожна конкретна оплата покрита банківською гарантією до того, як кошти залишили ваш рахунок. | Це не означає: «у компанії немає грошей, тож ніхто не отримає виплат». За гарантованою оплатою зобов’язані розрахуватися банк або страховик, тобто компанія, яка за визначенням не є тією, що перебуває у стані неплатоспроможності. |
Ваші гроші зникають разом із компанією чи гарантія продовжує діяти?
Вона продовжує діяти, якщо існувала. Банківська гарантія або страховий поліс щодо ваших платежів до завершення угоди є зобов’язанням банку чи страховика перед вами. Це інша компанія, ніж забудовник. Неплатоспроможність однієї компанії не скасовує борг, який вам винна інша компанія. Саме тому двоє покупців в одному проєкті й у той самий момент можуть опинитися в абсолютно різних ситуаціях.Це працює протилежно до того, що спочатку припускає більшість покупців, і варто точно пояснити чому. Сплачені вами гроші не перебувають усередині збанкрутілої компанії в очікуванні розподілу між кредиторами. Якщо платіж гарантований, ваша вимога від самого початку була не до забудовника. Тому справжнє питання ніколи не звучить так: «чи є забудовник неплатоспроможним». Справжнє питання таке: «чи був кожен здійснений мною платіж покритий чинним сертифікатом, оформленим на моє ім’я?» Відповісти на це питання можна до того, як будь-які кошти залишать ваш рахунок, а не лише після цього.
Що припускають покупціЩо справді переживає банкрутство
- Якщо у забудовника більше немає грошей, мої платежі теж зникли
- Не якщо вони були гарантовані. Банківська гарантія є зобов’язанням банку або страховика перед вами, а це окрема від забудовника компанія. Це зобов’язання не зникає лише через те, що компанія забудовника стала неплатоспроможною. Рішення Верховного суду Іспанії підтвердило, що банки залишаються відповідальними навіть після неплатоспроможності забудовника і навіть у разі, коли адміністрація у справах про неплатоспроможність офіційно припинила дію договору. Кілька незалежних юридичних джерел підтверджують цей принцип, але ми не ознайомилися з точним посиланням на справу в першоджерелі. Сприймайте це як обґрунтований коментар, а не як судову практику, на яку можна посилатися. Ваш юрист має підтвердити конкретне правове підґрунтя.
- Мені потрібно чекати завершення процесу щодо неплатоспроможності, перш ніж я отримаю гроші назад
- Не щодо гарантованого платежу. Ви або ваш юрист подаєте вимогу безпосередньо до банку чи страховика, який видав гарантію. Це окремий процес, не тотожний самому провадженню у справі про неплатоспроможність. Вимоги до змісту гарантійного документа та порядок його перевірки повністю описані на окремій сторінці.
- Коли я маю гарантійний сертифікат, мені більше не потрібно думати про неплатоспроможність
- Це все одно має значення для всього, чого гарантія не покриває, наприклад для завдатку за резервування, сплаченого до появи будь-якої гарантії, або платежу, здійсненого без належної гарантії. Ця частина ваших грошей підпадає під дію процесу щодо неплатоспроможності та має власні строки.
- Для цього платежу існує чинна гарантіяWhat it grantsПерейти до наступної перевіркиIf noВи є незабезпеченим кредитором конкурсної маси. Дивіться розділ нижче.
- Видано на ваше ім’яWhat it grantsПідтверджує індивідуальний захистIf noГруповий поліс, у якому зазначено лише проєкт, не надає вам власної індивідуальної вимоги.
- Покриває всю сплачену вами сумуWhat it grantsУвесь платіж захищеноIf noБудь-яка сума понад покриту є негарантованими коштами, і наступний розділ присвячений їй.
- Заявити вимогу безпосередньо до банку або страховикаWhat it grantsПовернення коштів плюс законні відсотки, незалежно від неплатоспроможностіIf noОчікування спочатку завершення процесу щодо неплатоспроможності лише затримує вимогу, яка взагалі не залежала від цього процесу.
Якщо частина ваших грошей ніколи не була гарантована, у якому становищі ви опиняєтеся?
Ви опиняєтеся в черзі разом з усіма, кому винна компанія. Негарантований платіж дає вам вимогу до конкурсної маси забудовника, а не до банку. Ця вимога розглядається в межах провадження у справі про неплатоспроможність на одному рівні з вимогами постачальників, кредиторів і податкового органу. Повернення коштів можливе. Але воно не гарантоване й не буде швидким. Скільки ви отримаєте назад, залежить від вартості конкурсної маси та черговості вашої вимоги.У більшості посібників англійською мовою цю частину пропускають. Саме тут чесна відповідь є справді менш визначеною, і краще прямо про це сказати, ніж приховувати. Ніхто не може заздалегідь повідомити вам, яка частка негарантованого платежу повернеться. Це залежить від конкурсної маси, інших кредиторів і рішень, яких адміністрація у справах про неплатоспроможність ще не ухвалила. Ми можемо впевнено сказати, які платежі найчастіше опиняються в такому становищі, і кожного з них можна уникнути до того, як гроші залишать ваш рахунок.
- Ви стаєте кредитором конкурсної маси забудовникаВаше право повернути негарантований платіж є вимогою, «crédito», у межах процесу щодо неплатоспроможності. Це така сама вимога, як вимога постачальника, банку-кредитора або податкового органу. TRLC розподіляє вимоги кредиторів за такими категоріями: вимоги до конкурсної маси, з особливим привілеєм, із загальним привілеєм, звичайні та субординовані, приблизно в такому порядку пріоритетності виплат. До якої категорії належить конкретна вимога покупця, справді залежить від обставин справи. Це визначає адміністрація у справах про неплатоспроможність, а в разі спору категорію визначає суд. Фіксованого правила, що застосовувалося б до кожної справи, не існує.
- Найімовірніше в такому становищі опиняється завдаток за резервуванняЗавдаток за резервування навмисно залишається поза системою гарантій під час кожної купівлі, незалежно від наявності неплатоспроможності. Якщо забудовник стає неплатоспроможним до появи будь-якої гарантії, саме суму завдатку за резервування вам доведеться заявляти в межах процесу щодо неплатоспроможності, а не вимагати від банку.
- Відсутній або недійсний гарантійний сертифікат має такий самий наслідок, як і повна відсутність гарантіїДокумент, у якому зазначено лише об'єкт загалом, а не Вас особисто, або документ, який ніколи не оновлювали для покриття наступного платежу, не дає Вам права вимагати виплату від банку. На практиці Ви опиняєтеся в такому самому становищі, як покупець без гарантії, і дізнаєтеся про це в найгірший момент. Саме тому сертифікат слід перевіряти перед кожним платежем, а не після того, як проблеми забудовника стають публічними.
- Підтвердити відсутність чинної гарантіїВаш адвокат перевіряє, чи було коли-небудь видано сертифікат і чи покриває він саме цей платіж.
- Зареєструйте свою вимогу в адміністрації у справі про неплатоспроможністьНезареєстрована вимога не включається до провадження автоматично.
- Where
- Подання Вашим адвокатом безпосередньо керуючому у справі про неплатоспроможність
- Watch out
- Якщо Ви пропустите кінцевий строк подання вимоги, то можете втратити її повністю.
- Дочекайтеся класифікаціїАдміністрація розподіляє Вашу вимогу до одного з кількох рівнів.
- Watch out
- Розподіл справді залежить від обставин справи. Заздалегідь жодне фіксоване правило його не визначає.
- Отримайте відшкодування через санацію або ліквідаціюПовне або часткове відшкодування можливе у строки, встановлені процедурою неплатоспроможності, а не Вами.
Усе це не означає, що вимога без гарантії не має жодної цінності. Покупці дійсно отримують кошти в процедурах неплатоспроможності, іноді повністю через convenio, тобто угоду з кредиторами, а іноді частково через liquidación, тобто ліквідацію. Це означає, що результат і строки залишаються справді невизначеними, на відміну від вимоги, забезпеченої гарантією. Саме тому гарантія є юридичною вимогою, а не просто проявом доброї волі.Служба юридичної координації Arevont перевіряє наявність чинного персоналізованого сертифіката для кожного платежу до того, як кошти залишать Ваш рахунок. Завдяки цьому Вам ніколи не доведеться опинитися в описаній вище невизначеній ситуації.
Чи краще бути одним із багатьох покупців у тому самому проблемному об'єкті, ніж єдиним покупцем?На практиці так, хоча не тому, що закон по-різному ставиться до об'єднаних вимог. Покупці, які діють спільно через власних адвокатів або неформально, зазвичай швидше привертають увагу адміністрації у справі про неплатоспроможність і можуть розподілити витрати на встановлення фактів щодо стану об'єкта. Це не змінює рівень, до якого віднесено Вашу індивідуальну вимогу, але часто впливає на швидкість такого розподілу.
Що робити в перші тижні після того, як Ви дізналися про проблеми у забудовника
Чотири дії, приблизно в такому порядку, незалежно від того, чи вже було офіційно відкрито провадження concurso.| Зробіть це | Чому | Чим Вам коштує зволікання |
|---|---|---|
| Негайно знайдіть свій гарантійний сертифікат | Якщо в ньому Вас зазначено особисто і він покриває здійснені Вами платежі, Ви маєте вимогу до банку або страховика, а не до неплатоспроможної компанії. | Дізнатися лише тоді, коли він Вам знадобився, що сертифікат ніколи не видавали або не оновили для покриття наступних платежів. |
| Попросіть адвоката підтвердити, чи справді було відкрито провадження concurso | Чутки про те, що забудовник має «проблеми», та офіційно відкрите провадження concurso є різними юридичними ситуаціями, для яких передбачено різні можливі дії. | Діяти на підставі неофіційної інформації або, навпаки, вважати, що все гаразд, лише тому, що про відкриття провадження ще не повідомляли. |
| Якщо Ви можете заявити вимогу за гарантією, розпочніть цей процес, а не чекайте на процедуру неплатоспроможності | Вимога за гарантією розглядається окремо від строків процедури неплатоспроможності. Пізніше подання не дає Вам жодних переваг. | Чекати на завершення процедури неплатоспроможності, перш ніж заявляти вимогу за гарантією, яка ніколи від неї не залежала. |
| Якщо чинної гарантії немає, офіційно зареєструйте свою вимогу в процедурі неплатоспроможності через адвоката | Незареєстровані кредитори не включаються до провадження автоматично. Ви повинні подати вимогу у строки, встановлені самою процедурою. | Вважати, що адміністрація у справі про неплатоспроможність уже знає про Ваш платіж і включить його без будь-яких дій з Вашого боку. |
Гарантовані та негарантовані кошти після настання неплатоспроможності
Неплатоспроможність забудовника є тією самою подією в обох випадках. Повністю відрізняється лише те, хто Вам винен кошти і як розглядається ця вимога.| Платіж без гарантії | Платіж, забезпечений гарантією | |
|---|---|---|
| Хто Вам винен кошти | Неплатоспроможний забудовник через ліквідаційну масу. | Банк або страховик, платоспроможна компанія, не пов'язана з фінансами забудовника. |
| Який процес визначає долю Вашої вимоги | Саме провадження у справі про неплатоспроможність, за власним графіком. | Пряма вимога до гаранта, незалежна від неплатоспроможності. |
| Наскільки визначеним є результат | Справді невизначено. Це залежить від черговості вимоги та розміру майнової маси. | Це визначається умовами самої гарантії. Тому важливо заздалегідь перевірити ці умови. |
| Що визначає, який варіант застосовується до Вас | Чи існувало дійсне індивідуалізоване свідоцтво щодо конкретного платежу. | Той самий факт, розглянутий з боку, який Вас захищає. |
Це описує загальну правову позицію, а не конкретну справу Вашого забудовника
Це чинне іспанське законодавство про неплатоспроможність і гарантії станом на серпень 2026 року, викладене на основі загальних положень TRLC та законодавства про гарантії, докладно розглянутих у посібнику щодо банківських гарантій. Це не аналіз конкретного забудовника, конкретного подання заяви про concurso чи конкретного гарантійного документа. Лише незалежний адвокат, який працює з Вашою фактичною справою, може повідомити, чи гарантовані Ваші платежі та як конкретна адміністрація у справі про неплатоспроможність класифікує незабезпечену вимогу.Arevont не є стороною Вашої гарантії, коштів на рахунку клієнта чи будь-якого провадження у справі про неплатоспроможність, і ми не звертаємося до суду щодо вимог кредиторів. Ще до того, як Ви опинитеся в такій ситуації, наша служба юридичної координації забезпечує перевірку адвокатом гарантійного свідоцтва щодо Ваших конкретних платежів до їх списання з Вашого рахунку. Саме ця перевірка визначає, на якому боці наведеного вище порівняння Ви опинитеся.
Поширені запитання про неплатоспроможність забудовника
- Якщо щодо мого забудовника розпочато concurso, чи слід мені негайно припинити подальші платежі?
- Майже напевно, так. Адвокат має підтвердити це для Вашого конкретного договору, а не Ви повинні вирішувати самостійно. Продовження платежів компанії, яка офіційно перебуває у стані неплатоспроможності, створює ризик додати незабезпечений платіж до ситуації, з якої Ви намагаєтеся вийти, особливо якщо рахунок більше не функціонує як захищений будівельний рахунок, передбачений законом. Прийміть це рішення разом з адвокатом протягом кількох днів, а не тижнів.
- Чи може хтось інший завершити будівництво після неплатоспроможності первісного забудовника?
- Іноді так. Банк, інвестор або інший забудовник час від часу купує призупинений проєкт у межах процедури неплатоспроможності та завершує його. Це може означати, що об'єкт, який Ви замовили, зрештою буде збудовано за новим графіком і часто за новим договором. Це не врегульовує питання заборгованості перед Вами за первісну затримку, але це справді інший результат, ніж повне незавершення проєкту. Дивіться посібник щодо незавершених і призупинених проєктів, щоб зрозуміти, що насправді означає придбання такого проєкту або очікування його завершення.
- Чи має значення, чи я платив готівкою, банківським переказом або коштами іпотеки, що видавалися поетапно?
- Захист за гарантією прив'язаний до самого платежу, незалежно від способу його фінансування. Важливо, чи була конкретна сума покрита дійсною індивідуалізованою гарантією на момент її списання з Вашого рахунку, а не походження коштів. Видача іпотечним кредитором коштів поетапно не додає жодного захисту понад той, який уже надає гарантія. Це ще одна причина перевіряти свідоцтво перед кожним поетапним платежем, а не припускати, що Ваш банк уже це зробив.
