Шахрайство з нерухомістю в Іспанії
За 30 секунд
Навмисне шахрайство на цьому узбережжі трапляється рідко. Воно має чотири форми: фіктивний продавець, який продає нерухомість без права її продавати, що за одним із законів карається ув'язненням на строк від одного до чотирьох років; викрадений завдаток; фіктивна оренда; а також шахрайство з об'єктом на етапі будівництва, коли вимагають поетапні платежі без банківської гарантії.
Що тут вважається шахрайством, а що ним не є?
Більшість того, що здається підозрілим в оголошенні про нерухомість в Іспанії, не є шахрайством. Це може бути спільна рекламна мережа, застаріла ціна або техніка продажу, і цій темі присвячена окрема сторінка. Ця сторінка охоплює лише випадки, коли хтось отримує Ваш підпис або гроші за те, що не має права Вам надати: фіктивний продавець, викрадений завдаток, фіктивна оренда або платіж за об'єкт на етапі будівництва без відповідної гарантії.Одна стаття іспанського кримінального законодавства одночасно охоплює перші три випадки. Стаття 251.1 Código Penal карає кожного, хто неправдиво заявляє про право розпоряджатися нерухомістю, якою не володіє, а потім продає її, обтяжує або здає в оренду іншій особі, завдаючи їй збитків. Продаж, обтяження та оренда названі разом в одному реченні закону. Саме тому фіктивний продавець і фіктивна оренда юридично є одним і тим самим злочином у двох різних формах.
- Фіктивний продавець
- Як виглядає
- Підпис ставить особа, яка не є зареєстрованим власником, часто за підробленою або простроченою довіреністю.
- Законодавча підстава
- Кримінальний кодекс, ст. 251.1: від 1 до 4 років ув'язнення за продаж нерухомості без права її продавати.
- Що допомагає виявити
- Зареєстрований власник у nota simple, перевірений на відповідність особі, яка підписує документ.
- Викрадений завдаток
- Як виглядає
- Гроші вимагають до того, як юрист прочитав договір резервування, і сплачують на рахунок, який не відповідає даним продавця.
- Законодавча підстава
- Кримінальний кодекс, ст. 251.2, разом із тим самим злочином розпорядження чужим майном.
- Що допомагає виявити
- Назва рахунку, перевірена на відповідність продавцеві або агентству, зазначеному в договорі.
- Фіктивна оренда
- Як виглядає
- Оголошення про відпочинкову або довгострокову оренду, у якому просять переказати кошти до перегляду нерухомості або відеодзвінка.
- Законодавча підстава
- Та сама стаття 251.1, її частина про оренду.
- Що допомагає виявити
- Відеодзвінок у режимі реального часу з об'єкта, організований до того, як Ви сплатите кошти.
- Обман у новобудові
- Як виглядає
- Поетапні платежі забудовнику без індивідуальної банківської гарантії.
- Законодавча підстава
- Закон 38/1999, перше додаткове положення, посилене Законом 20/2015.
- Що допомагає виявити
- Сам гарантійний документ, перевірений до настання строку кожного платежу.
Схоже на шахрайствоЩо це насправді означає
- Цю саму квартиру виставлено шість разів за різними цінами
- Це проблема спільного оголошення, а не шахрайство. Їй присвячено окремий посібник із перевірками, які допоможуть розібратися за десять хвилин.
- Об'єкт, проданий кілька місяців тому, досі рекламують
- Це старе оголошення, яке ніхто не видалив. Посібник з розміщення оголошень пояснює цю проблему, а не злочинні схеми, описані на цій сторінці.
- Хтось просить гроші до того, як Ви побачили об'єкт або документи, що підтверджують право власності
- Ось справжня злочинна схема: гроші або підпис отримує особа, яка не має права їх отримувати.
Як хтось може продати нерухомість, яку не має права продавати?
Проблема майже завжди стосується особи, а не самого об'єкта: підроблений паспорт або посвідчення особи, довіреність, яку було скасовано, строк дії якої закінчився або яку насправді ніколи не видавали, чи претензія на спадкові права, які насправді не були врегульовані. Об'єкти, на які зазвичай націлені такі схеми, мають спільні ознаки: вони тривалий час порожні, належать особі, яка живе за кордоном, або нещодавно успадковані, але ще не оновлені в реєстрі. Саме в таких ситуаціях ніхто не стежить достатньо уважно, щоб помітити сторонню особу, яка діє від імені власника.Захистом є та сама перевірка реєстру, яку юрист уже проводить, хоча й з інших причин. У nota simple зазначено зареєстрованого власника. Довіреність, використана для підписання від імені іншої особи, має бути справжньою, чинною та виданою саме для цього продажу. Юрист перевіряє її за нотаріальним записом, на підставі якого її було видано, а не просто довіряє документу. Безкоштовна перевірка оголошення Arevont підтверджує, хто насправді стоїть за оголошенням, зокрема перевіряє ім'я зареєстрованого власника, перш ніж Ви надішлете гроші або забронюєте переліт, щоб оглянути об'єкт.
- Зупиніться й перевіртеІм'я продавця не збігається з ім'ям зареєстрованого власника в nota simpleПідписати намагається особа, яка не має права продаватиWhat to do insteadОтримайте nota simple і порівняйте імена до переказу будь-яких коштів
- Перевірте спочаткуПродавець підписує документи за довіреністю, якої Ви не бачилиДокумент могли скасувати, строк його дії міг закінчитися або його насправді ніколи не видавалиWhat to do insteadПеревірте номер нотаріального протоколу в нотаріуса, який його видав
- Перевірте спочаткуОб'єкт перейшов у спадщину, а дані в реєстрі, схоже, застарілиУ реєстрі може бути не зазначено, хто насправді може продати об'єкт сьогодніWhat to do insteadПопросіть надати спадковий документ разом із записом у реєстрі
Чи виявить нотаріус автоматично фальшивого продавця без попередньої перевірки моїм власним юристом?Нотаріус повторно перевіряє особу та запис у реєстрі безпосередньо під час підписання. Це справжня незалежна перевірка, але вона відбувається наприкінці процесу, коли завдаток зазвичай уже перейшов з рук у руки. Ваш власний юрист проводить перевірку на кілька тижнів раніше. Це означає, що фальшивого продавця буде виявлено тоді, коли від угоди ще реально можна відмовитися, а не після переказу грошей.
Що відбувається з викраденим завдатком і чим він відрізняється від справжнього?
Справжній завдаток за резервування є реальними грошима, якими свідомо ризикують: це єдиний платіж під час купівлі в Іспанії, що залишається поза всією системою гарантій, створеною для захисту всього, що відбувається після нього. Саме тому шахрайство спрямоване на цей платіж. Схема майже завжди однакова: гроші просять до того, як юрист прочитав договір резервування, сплачують на рахунок, ім'я якого не збігається з ім'ям продавця або агентства, а іноді описують як такі, що підлягають поверненню, або як гроші «лише для утримання об'єкта», замість справжнього зобов'язання, яким насправді є резервування.Законний завдаток за резервування сплачується на рахунок, зазначений у самому договорі резервування, після того як Ваш юрист ознайомився з умовами повернення коштів за договором. Служба юридичної координації Arevont безкоштовно перевіряє цей договір до списання будь-яких коштів з Вашого рахунку, оскільки юрист представляє Вас, а не продавця чи агентство.
Де насправді знаходяться Ваші гроші
- БронюванняСплачено до того, як їх захистить будь-яка гарантія або клієнтський рахунокЄдиний платіж під час купівлі в Іспанії, який повністю залишається поза системою гарантій. Саме тому шахрайство спрямоване на цей платіж.
- Юридична перевіркаЮрист читає договір резервуванняПідтверджує назву рахунку та умови повернення коштів до подальшого переказу грошей.
- arras / договір купівлі-продажуЗберігається на окремому клієнтському рахунку юристаВивільняється лише після завершення угоди, під захистом, якого резервування ніколи не мало.
- Завершення угодиСплачено нотаріусуЗалишок коштів переходить з рук у руки під час самого підписання, а не через неконтрольований переказ за кілька днів до цього.
Що люди вважають нормальною обережністюЩо насправді захищає завдаток
- Сплатити невелику суму, щоб утримати нерухомість до того, як її хтось побачить, здається просто нормальною обережністю.
- Справжній завдаток сплачується лише після того, як Ваш юрист прочитав договір, і на рахунок, зазначений безпосередньо в договорі. Будь-яка сума, сплачена до цього моменту, не захищає нікого, крім того, хто її вимагав.
- Усна обіцянка, що завдаток можна повернути, нічого не варта без письмового підтвердження.
- Лише умови, викладені в договорі резервування, визначають, чи повернуть кошти. Усна обіцянка не має жодної сили після здійснення переказу.
- Назва рахунку не має значення, якщо ціна виглядає правильною.
- Справжній завдаток надходить на рахунок, назва якого відповідає назві продавця або агентства, що розмістило оголошення. Інша назва рахунку, особливо особиста або іноземна, є найчіткішою ознакою такої схеми.
Якщо мій завдаток справді викрали, чи є реальний спосіб повернути його?Існує два окремі шляхи, і жоден із них не є швидким. Ваш банк може спробувати відкликати переказ SEPA того самого дня, а шанси на успіх різко зменшуються після перших 24-48 годин, тому швидкість важливіша за будь-які інші Ваші дії. Окремо кримінальна заява (denuncia) про шахрайство за статтею 251 також відкриває шлях до повернення коштів у межах тієї самої кримінальної справи. Цим займається юрист, це не проста форма, тому варто розпочати процес негайно, а не чекати, поки кошти самі знову з'являться.
Чи може хтось вимагати орендну плату за нерухомість, якою не володіє?
Так, і іспанське законодавство прямо визначає це: стаття 251.1 охоплює здавання нерухомості в оренду під виглядом неправдиво заявленого права розпоряджатися нею, в одному реченні з її продажем і стягненням плати. Така схема зазвичай націлена на людей, яким потрібне житло, а не на покупців: це може бути оголошення про подобову або довгострокову оренду, іноді з фотографіями, скопійованими зі справжнього оголошення, де просять переказати кошти на особистий рахунок до будь-якого перегляду нерухомості та до того, як «орендодавець» погодиться на відеодзвінок із перебуванням у справжній нерухомості.Іноземний покупець стикається з цим ризиком переважно під час ознайомчої поїздки для перегляду нерухомості, коли виникає спокуса швидко забронювати житло там, де ціна здається найвигіднішою. Методи, що роблять оголошення про оренду переконливим, зокрема викрадені фотографії та повторно використані описи, є такими самими, як уже описані для оголошень про продаж у рекламному посібнику сайту. Відмінність полягає в тому, що під загрозою опиняються кошти за проживання, а не за нерухомість.
- Зупиніться й перевірте«Орендодавець» відмовляється від відеодзвінка наживо з нерухомостіСправжньому орендодавцю нічого приховувати й немає причин відмовлятися.What to do insteadПопросіть про дзвінок у реальному часі, а не про записану екскурсію.
- Зупиніться й перевіртеВас просять сплатити банківським переказом поза межами платформи бронюванняЯкщо Ви оминаєте платформу, то втрачаєте її платіжний запис і захист покупця.What to do insteadСплачуйте через власну систему платформи, а не безпосередньо власнику.
- Перевірте спочаткуЦю саму адресу десь іще рекламуюють під іншою назвоюОголошення може бути дубльованим або містити набір викрадених фотографійWhat to do insteadШукайте назву вулиці або житлового комплексу в інших оголошеннях
Чи міг забудовник просто зникнути з поетапними платежами до появи гарантії часів кризи?
Раніше це був найбільш руйнівний вид шахрайства з нерухомістю в Іспанії. Варто розуміти його історію, адже саме закон, який закрив цю лазівку, захищає покупця сьогодні. Вимога щодо гарантії поетапних платежів за новобудову існує відтоді, як було ухвалено Ley 57/1968. Однак до фінансової кризи 2008 року її дотримання було непослідовним. Забудовники регулярно збирали один платіж за іншим відповідно до етапів будівництва, не надаючи реальної гарантії на ім'я самого покупця. Коли проєкт зазнавав невдачі, покупці виявляли, що гарантії, на яку вони розраховували, або не існувало, або вона охоплювала груповий поліс, у якому їх не було названо особисто.Ley 20/2015 посилив це саме правило, яке тепер міститься в додатковому положенні першому Ley 38/1999. Він закрив саме ту лазівку, яка уможливлювала стару схему шахрайства. Тепер кожен платіж, здійснений до завершення угоди, має бути покритий гарантією, виданою на ім'я самого покупця та переданою під час підписання договору купівлі-продажу, а не обіцяною на майбутнє. Сам механізм, вимоги до змісту документа та наслідки подальшого невиконання забудовником своїх обов'язків сьогодні є окремою темою, детально висвітленою на іншій сторінці.
До Ley 20/2015Після Ley 20/2015
- Гарантія існувала на папері, іноді у вигляді групового поліса, що охоплював увесь житловий комплекс, але не конкретного покупця за іменем.
- Гарантія має бути видана індивідуально, на ім'я самого покупця, для покриття конкретних платежів покупця та передана під час підписання договору купівлі-продажу.
- Дотримання вимог було непослідовним. Покупець часто виявляв, що гарантія нічого не варта, лише після того, як проєкт уже зазнав невдачі.
- Сам документ можна перевірити до настання строку кожного платежу. Саме тоді слід його вимагати, а не після підписання.
- Чи існує взагалі документ про гарантію?Who decidesВи безпосередньо запитуєте забудовникаWhat it grantsПерейти до наступної перевіркиIf noНе сплачуйте. Відсутність документа означає відсутність захисту, що б Вам не казали усно.
- Чи видана вона саме на Ваше ім'я?What it grantsПідтверджує, що вона Ваша, а не груповий полісIf noГарантія, у якій зазначено житловий комплекс, а не Вас, не захищає Вас особисто.
- Чи покриває це всю суму, включно з податком?What it grantsПідтверджує покриття всієї сумиIf noЧасткова гарантія залишає саме ту прогалину, якою користуються шахраї.
- Її видали банк чи страхова компанія?What it grantsПідтверджує, що за цим стоїть справжній гарант, якого можна притягнути до відповідальностіIf noУсе інше не є гарантією, якої вимагає закон.
Версія цього шахрайства, яка досі трапляється, є менш помітною та складнішою для виявлення, ніж просте зникнення забудовника. Вона виглядає як графік платежів, що випереджає видачу гарантії, або як гарантійний документ, який існує, але ніколи не видавався саме для Ваших платежів. Попросіть показати його до настання строку платежу, а не після.
Чи зникає цей ризик, якщо купувати у великого, відомого забудовника?Це зменшує ризик. Великому забудовнику з публічною репутацією та іншими активними проєктами є набагато що втрачати через невиконання зобов'язань, ніж невеликому або нещодавно створеному. Але це не замінює саму перевірку. Закон вимагає тієї самої особистої гарантії незалежно від розміру забудовника. Документ захищає Вас, а не лише репутацію забудовника.
Що Ви можете перевірити самостійно, а де справді потрібна допомога на місці
Кожна наведена нижче перевірка є реальною, і Ви можете виконати її самостійно. Праворуч наведено не єдиний спосіб перевірки. Там показано, що змінюється, коли перевірка відбувається тут, на узбережжі, а не через екран здалеку.| Самостійно з Чехії | З місцевою перевіркою | |
|---|---|---|
| Чи є продавець власником нерухомості | Ви можете попросити nota simple і прочитати ім'я власника. Але саме самостійний переклад та розуміння іспанського реєстраційного документа є тим, на чому зупиняється більшість людей. | Безкоштовна перевірка оголошення Arevont порівнює зареєстрованого власника з особою або агентством, з якими Ви маєте справу, до переказу будь-яких коштів. |
| Чи є рахунок для завдатку за резервування справжнім | Ви можете попросити ім'я власника рахунку та письмово порівняти його з власним ім'ям продавця або агентства. | Юридичний супровід Arevont безкоштовно перевіряє умови договору резервування до того, як кошти залишать Ваш рахунок. |
| Чи є оголошення про оренду справжнім | Зворотний пошук зображень за фотографіями, така сама десятихвилинна перевірка, яка виявляє застаріле або дубльоване оголошення про продаж. | Відеодзвінок у режимі реального часу з об'єкта, організований від Вашого імені, якщо Ви ще не можете приїхати та зробити це самостійно. |
| Чи покриває гарантія забудовника Ваш платіж | Ви можете попросити показати документ і перевірити, чи зазначено в ньому особисто Вас та конкретну суму, до здійснення платежу. | Підтверджено в межах юридичного супроводу до настання строку кожного поетапного платежу, а не після нього. |
Наскільки це рідкість, чесно?
Не існує опублікованої статистики, яка б вимірювала навмисне шахрайство з нерухомістю щодо іноземних покупців саме на Costa del Sol. Вигадати таку статистику було б гірше, ніж чесно сказати про її відсутність. Чесно ми можемо сказати ось що: більшість того, що викликає тривогу під час купівлі тут, а саме спільні оголошення, старі ціни та методи продажу, взагалі не є шахрайством. Якщо вважати все це шахрайством, покупець непокоїтиметься про неправильні речі та буде необережним щодо справжніх ризиків.Чотири наведені вище схеми є реальними злочинами, і кожна з них має відповідну статтю Código Penal. Перевірки, які їх виявляють, а саме ознайомлення з реєстром, прочитання договору до здійснення платежу, відеодзвінок із «орендодавцем» та перегляд гарантії до настання строку платежу, є тими самими перевірками, які уважний покупець у будь-якому разі має виконувати під час кожної купівлі зі звичайних міркувань. Це загальна інформація про те, як іспанське законодавство розглядає такі схеми. Це не юридична консультація щодо конкретної операції, і жодна з наведених перевірок не виконується цим матеріалом. Від Вашого імені це робить незалежний адвокат. У власному посібнику сайту про перевірки, які здійснює адвокат, усе пояснено докладно.Arevont не отримує винагороди за рекомендацію від адвокатів, з якими співпрацює, і не стягує з покупця плату за описані вище перевірки. Це не робить жодну купівлю повністю безризиковою. Це означає, що перевірки, які виявляють ці чотири схеми, доступні Вам до того, як Ви на щось погодитеся.
Поширені запитання про шахрайство під час купівлі
- Як викрадене оголошення перетворюється на шахрайство, а не просто на недобросовісну рекламу?
- Саме оголошення, навіть зі скопійованими фотографіями, не є злочином. Злочин відбувається в момент, коли хтось використовує це фальшиве оголошення, щоб отримати кошти або підпис за нерухомість чи оренду, які він не має права Вам пропонувати. Викрадене оголошення, за яким Ви нічого не сплатили, є лише недобросовісною рекламою. Це саме оголошення стає шахрайством, щойно Ви надсилаєте завдаток на рахунок, не пов'язаний з угодою.
- Чи означає купівля через агентство на кшталт Arevont, що зі мною такого не станеться?
- Ні, і ніхто тут такого не стверджує. Безкоштовні перевірки Arevont підтверджують зареєстрованого власника, ознайомлюються з договором резервування до здійснення платежу та на запит перевіряють оголошення про оренду під час відеодзвінка, і все це до переказу коштів. Вони усувають конкретні прогалини в інформації, які має покупець у Чехії, переглядаючи дані через екран. Але вони не роблять шахрайство неможливим у всьому світі.
- Яка єдина найважливіша ознака того, що це одна з цих чотирьох схем, а не звичайне сумнівне оголошення?
- Вимога грошей або підпису до того, як стане можливою перевірка, незалежно від того, чи йдеться про перегляд нерухомості, ознайомлення адвоката з договором або відеодзвінок з об'єкта. Усі наведені вище схеми мають цю спільну ознаку. Сумлінний продавець, агентство або забудовник не має причин відмовлятися від послідовності «спочатку перевірка, потім оплата», адже перевірка також підтверджує для них реальність угоди.
- Чи можу я повернути викрадений завдаток через іспанські суди, а не лише через свій банк?
- Кримінальна заява про шахрайство за статтею 251 відкриває можливість повернути Ваші кошти в межах тієї самої кримінальної справи. Ваш адвокат може вести цю справу паралельно з окремим цивільним позовом або замість нього. Повернення коштів ніколи не гарантується, особливо якщо вони вже залишили Іспанію. Саме тому існують наведені вище перевірки: щоб запобігти втраті коштів із самого початку, а не виправляти ситуацію після цього.
- Я знайшов набагато дешевший варіант нерухомості, яка мені сподобалася, повторно розміщений десь у неформальному місці, наприклад у групі Facebook. Чи слід вважати, що це одне з таких шахрайств?
- Не обов’язково. Найчастіше це саме описана в рекламному довіднику сайту стара, неправильно оцінена або дубльована пропозиція, а не шахрайство. Це стає кримінальним шахрайством лише тоді, коли хтось просить Вас заплатити або підписати документи до того, як Ви чи Ваш адвокат зможете перевірити, ким вони є насправді. Розглядайте повторно розміщену пропозицію як привід для перевірки, а не як самостійний доказ наявності будь-якої з цих схем.
