Фальшиві оголошення про нерухомість в Іспанії та як їх розпізнати
За 30 секунд
Більшість оголошень на Costa del Sol, які здаються фальшивими, такими не є. Агенції спільно використовують одну базу об'єктів, тому одну квартиру часто рекламують десятки офісів за різними цінами. Об'єкт, проданий у березні, може залишатися онлайн у вересні. Справжні примарні оголошення теж існують. У них ціну встановлюють на 20-40 % нижче ринкової, щоб отримати Ваші персональні дані.
Чому оголошення було недостовірним, хоча Вас ніхто не обманював
Спочатку просте пояснення, адже воно охоплює більшість випадків. Агенції на Costa del Sol поширюють свої оголошення через професійні мережі. Тому одна й та сама квартира одночасно з'являється на десятках вебсайтів. Кожен офіс складає власний опис, використовує власні фотографії, а іноді встановлює власну ціну. Ніхто не чинить шахрайства. Але на практиці це все одно виглядає так само, як фальшиве оголошення.Це важливо, оскільки рішення залежить від ситуації. Якщо оголошення розмістили спільно, перевірте, чи об'єкт ще доступний. Якщо це примарне оголошення, зупиніться й не продовжуйте.
Що Ви побачилиЩо сталося насправді
- Ціна в оголошенні не була справжньою
- Часто оголошення просто застаріло. Або офіс скопіював ціну з мережі й ніколи її не оновив. Ціни на цьому узбережжі змінюються протягом усього часу дії оголошення. Ціна, яку Ви знайшли, показує лише дату останнього оновлення файлу цим офісом, і нічого більше.
- Мені сказали, що об'єкт щойно продали, і запропонували щось інше
- Іноді це хитрість: прорекламувати один об'єкт, щоб залучити Вас, а потім запропонувати щось інше. Частіше це правда, і оголошення просто не видалили, адже видалення проданого об'єкта з тридцяти вебсайтів не є чиїмось пріоритетом. Щоб відрізнити ці ситуації, запитайте, коли на об'єкт надійшла пропозиція і чи було його оформлено у нотаріуса, та зробіть це до того, як сядете в літак.
- Ту саму квартиру розмістили шість разів за чотирма цінами
- Так працює спільна мережа, а не шість продавців, які конкурують між собою. Це також означає, що найнижча з чотирьох цін не є вигідною пропозицією. Це просто стара цифра одного офісу для того самого об'єкта. Продавець не погодиться на цю ціну лише тому, що Ви її знайшли.
- Фотографії зовсім не відповідали об'єкту
- Зазвичай це не навмисно. Ширококутні об'єктиви, яскравий день і обробка фотографій можуть зробити кімнату кращою, ніж вона є насправді, а фотографіям може бути вже кілька років. Ми оглядали об'єкт, який виявився просто значно старшим, ніж можна було припустити за фотографіями. Це не шахрайство. Це лише те, на що здатна фотографія. Саме тому відеоогляд у реальному часі може відповісти на запитання, на які фотографії не здатні.
Чому ту саму квартиру рекламують за трьома різними цінами?Тому що три офіси рекламують об'єкт одного продавця через спільну мережу, а кожен офіс востаннє оновлював свій файл в інший день. Реальна ціна, яку запитує продавець, лише одна, і встановлює її продавець. Різні ціни показують, який офіс стежить за інформацією, а не який із них дешевший. Купівля за найнижчим оголошенням не означає, що Ви заплатите найнижчу ціну.
Чотири види оголошень, які не такі, якими здаються
Недбалість, техніка продажу та справжній обман можуть однаково виглядати в результатах пошуку. Але це різні речі, щойно Ви поставите одне запитання. Нижче кожна колонка містить це запитання.
| Спільне оголошенняТут це законно й нормально | Застаріле оголошенняТут це законно й нормально | Ціна-приманкаЗаконно, але це техніка продажу | Оголошення-привидНезаконно й рідкісно | |
|---|---|---|---|---|
| Як це виглядає | Один об'єкт на багатьох сайтах, різні ціни та фотографії. | Ще онлайн, хоча його продали або зарезервували кілька тижнів тому. | Очевидно нижча за рівень цін у районі, але так і не доступна. | Повторно використані фото, на 20-40 % нижче ринкової ціни, зв’язок лише через месенджер. |
| Чи брехав хтось | Ні. Один продавець для всіх офісів. | Ні. Офіс нічого не виграє від його видалення. | Не брехня, а техніка. | Так. Створено, щоб збирати Ваші дані. |
| Запитання, яке все з'ясовує | Яка з цих цін є ціною продавця сьогодні? | На об'єкт надійшла пропозиція, його зарезервували чи оформлюють у нотаріуса? | Чи можу я отримати письмово початкову та поточну ціну? | Чи зустрінетеся Ви зі мною біля об’єкта, якщо мій юрист спершу перевірить документи? |
Нерухомість продали кілька місяців тому, а оголошення досі опубліковане. Чому?Тому що його видалення нічого не дає офісу, а оголошення й далі приносить запити. Коли один об’єкт розміщено на тридцяти вебсайтах, більшість із цих тридцяти ніколи не оновлювалися офісом, який опублікував оголошення. Не робіть жодних висновків лише тому, що оголошення досі доступне онлайн. Завжди підтверджуйте доступність об’єкта, а не припускайте її.
Тривожні сигнали в порядку появи
Один сигнал сам по собі зазвичай нічого не означає. Два разом є причиною не поспішати й попросити надати щось письмово.
- Варто запитати про цеЦіна значно нижча за рівень у районіНа двадцять відсотків або більше нижче за ціни аналогічних об’єктів, без пояснення в оголошенні. Справжні вигідні пропозиції зазвичай мають причину: продаж у спадщину, примусове відчуження, юридична проблема або орендар, який уже там проживає.What to do insteadЗапитайте, чому ціна така низька. Якщо ніхто не може пояснити знижку, це саме по собі є тривожним сигналом.
- Варто запитати про цеЗв’язок лише через месенджерНемає адреси офісу, стаціонарного телефону чи назви компанії, яку можна перевірити.What to do insteadСправжнє іспанське агентство має фізичний офіс, зареєстровану компанію та податковий номер. Нічого з цього не є таємницею. Запитайте ці дані.
- Зупиніться тутГроші до переглядуВимога внести платіж, резерваційний внесок або завдаток, перш ніж хтось побував у цьому об’єкті.What to do insteadЗупиніться. Це найчіткіший сигнал у всьому процесі.
- Не поспішайтеУдавана терміновістьЩе десять покупців, підвищення ціни в понеділок, ще один перегляд нерухомості сьогодні ввечері. Нічого з цього неможливо перевірити.What to do insteadСправжній дефіцит можна підтвердити документом. Попросіть показати цей документ.
- Легко перевіритиСтокові фотографії або фотографії без зображення нерухомостіІнтер’єри з інших оголошень, обрізаний водяний знак, добірка, на якій видно басейн, але немає жодної кімнати.What to do insteadВиконайте пошук двох із них за зображенням. Це займає хвилину.
- Варто запитати про цеНічого письмовоНемає реєстраційного номера, планування об’єкта, адреси чи готовності вказати ціну в електронному листі.What to do insteadУ справжнього оголошення все це десь зафіксовано, і агент продавця може надіслати ці дані за п’ять хвилин.
- Зупиніться тутГотівка або незвичний рахунокРахунок приватної особи, компанія в непов’язаній із вами країні або вимога сплатити готівкою.What to do insteadЖоден із цих трьох варіантів не є нормальним під час купівлі в Іспанії. Зупиніться.
Як працює реклама «ціна від» і як це виглядає чесно
Найефективніша оманлива ціна на цьому узбережжі не є вигаданою. Це справжня ціна на квартиру, яку майже ніхто не хоче: на першому поверсі з вікнами на північ, із найменшим плануванням у комплексі або поруч із приміщенням для сміттєвих контейнерів. Ця квартира справді продається за такою ціною, але всі інші квартири в житловому комплексі коштують значно дорожче.Ось чому ми публікуємо обидві цифри. Найнижча рекламована ціна є точкою входу для цього типу нерухомості. Реальний вибір починається з більшого бюджету. З нашого досвіду, саме за такого бюджету Ви починаєте знаходити те, заради чого люди справді приїхали: вид на море, коротку прогулянку до пляжу, сонце на терасі взимку, тиху вулицю.
| Квартири | Таунхауси | Пентхауси | Вілли | |
|---|---|---|---|---|
| Найнижча заявлена | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Де вибір стає реальнимВид на море, кілька хвилин до пляжу, орієнтація та приватність, кожен із цих чинників змінює ціну на сотні тисяч | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Чи вводить в оману комп’ютерна візуалізація в рекламі новобудови?Сама по собі ні, адже в незбудованому проєкті немає нічого реального, що можна було б сфотографувати. Важливо, чи зазначено в рекламі, що зображення є візуалізацією, чи відповідають зображення саме тій квартирі, яку Вам пропонують, а не лише демонстраційній квартирі, і що насправді входить до специфікації. Попросіть надати письмово плани, перелік матеріалів і орієнтовну дату завершення угоди. Якщо на зображенні є басейн, якого немає в планах, сприймайте це як малюнок, а не як обіцянку.
Перевірка на десять хвилин, яку Ви можете виконати самостійно
Для цього Вам не потрібні ми. Перевірте будь-який об’єкт, заради якого Ви збираєтеся їхати.
- Зворотний пошук зображень двох фотографійЯкщо вони з’являються в оголошеннях про іншу нерухомість, в іншому місті або у фотобанку, Ви отримали відповідь.
- Where
- Google Images або інструмент пошуку за зображенням.
- How long
- Менше хвилини.
- Знайдіть адресу або житловий комплекс на порталахКілька версій оголошення про одну й ту саму квартиру є нормальним явищем. Якщо Ви знаходите лише одну версію на одному сайті без реєстраційного номера, придивіться уважніше.
- Where
- Idealista та Fotocasa для іноземного покупця.
- Перевірте існування агентстваНазва компанії, податковий номер, фактична адреса офісу та відгуки на платформі, яку агентство не може редагувати.
- Where
- Власний сайт агентства та пошук на карті.
- Попросіть письмово надати реєстраційний номер і актуальну цінуСправжній продавець може швидко надати і те, і інше.
- Watch out
- Якщо Ви не отримуєте відповіді або отримуєте ухильну відповідь, це корисний результат перевірки, а не провал перевірки.
- Уточнити етапДоступний, перегляд нерухомості призначено, отримано пропозицію, зарезервований або нотаріально оформлений, тобто підписаний у нотаріуса. Попросити когось обрати один із цих п’яти варіантів є найшвидшим способом з’ясувати, чи справді об’єкт продається.
- Ніколи не надсилайте гроші за переглядЖодної плати за утримання, жодної плати за перегляд нерухомості, жодного завдатку до перегляду, жодних платежів на приватний рахунок.
- Watch out
- Саме це правило покликані захищати всі інші п’ять перевірок.
Що робити з оголошенням, яке Вам справді подобається
Для іноземного покупця це зазвичай починається з оголошення, яким поділилися у групі Facebook або яке знайшли на чеському сайті-агрегаторі. Часто йому вже кілька тижнів, а іноді ціна вказана в чеських кронах за обмінним курсом, яким нині ніхто не користується. Сама нерухомість може бути цілком реальною, навіть якщо реклама навколо неї нічого не доводить. Три прості кроки допоможуть з’ясувати це.
- Надішліть посилання, а не описURL-адреса містить реєстраційний номер, назву офісу та ціну, яку Ви бачили. Саме це робить перевірку можливою. На знімку екрана всі три дані втрачаються.
- Скажіть, що Ви хочете дізнатисяЧи об’єкт досі доступний? Яка ціна сьогодні? Чи це та сама квартира, що й в інших схожих оголошеннях? Ці три запитання охоплюють майже всі варіанти проблеми.
- Запитайте, перш ніж щось бронюватиПерельоти, готелі та відпустка на роботі є найдорожчою частиною помилки з оголошенням. Перевірка до бронювання коштує один день чийогось часу, і це не обов’язково має бути Ваш день.
Ми робимо це навіть для нерухомості, з якою не маємо жодного зв’язку, зокрема для об’єктів, виставлених іншими агентствами, і в будь-якому разі це нічого Вам не коштує. Ми можемо побачити те, чого не можете Ви: актуальну доступність у професійній мережі, ціну, яку продавець справді називає сьогодні, а також те, чи є чотири оголошення одним об’єктом або чотирма окремими.
Що Ви можете перевірити самостійно, а для чого потрібна професійна мережа
Половину цього списку Ви можете виконати краще за нас, адже саме Ви вирішуєте, чого хочете. Для іншої половини потрібен доступ до системи, у яку Ви не можете увійти.| Самостійно на порталах нерухомості | За участю сторони покупця | |
|---|---|---|
| Викрадені чи повторні фото | Зворотний пошук зображення вирішує це питання за хвилину. Для цього Вам ніхто не потрібен. | Та сама перевірка, без переваг. |
| Чи є агентство справжнім | Назва компанії, адреса офісу, відгуки, які Ви можете прочитати. Для об'єктів із Чехії це перевіряється без труднощів. | Зазвичай ми вже знаємо цей офіс, що швидше, але не краще. |
| Чи доступний об'єкт сьогодні | Ви покладаєтеся на того, хто відповість на телефонний дзвінок в офісі, який розмістив оголошення. | Актуальна інформація про доступність від професійної мережі, якою обмінюються агентства, а також прямий дзвінок до офісу, що розмістив оголошення. |
| Ціна, яку продавець називає зараз | Ви бачите ціну, яку востаннє вказав кожен офіс, і вона може бути місячної давності. | Поточна ціна пропозиції та інформація про її зміни протягом періоду розміщення оголошення. |
| Чотири оголошення чи чотири об'єкти | Важко визначити. Для одного й того самого об'єкта різні офіси можуть використовувати різні фотографії, площі та реєстраційні дані. | Виявлення дублікатів у різних агентствах, що перетворює заплутаний список обраних об'єктів на справжній. |
| Як довго об'єкт продається | На порталах цього не видно. | Це видно, і це одна з найкорисніших речей, про які варто знати перед поданням пропозиції. |
| Що приховують фотографії | З оголошення це взагалі неможливо визначити. | Хтось перебуває в об'єкті з камерою та відповідає на конкретне запитання, яке Ви поставили. |
Ця сторінка не про недобросовісних агентів
Більшість агентств на цьому узбережжі чесні, а описана вище поведінка здебільшого не є обманом. Це спільна мережа оголошень, тридцять офісів без причини оновлювати старі оголошення та один ефективний метод продажу. Якщо вважати все це шахрайством, покупець стає надто підозрілим щодо неправильних речей і необережним щодо справжніх ризиків.Ми також не можемо бачити всього. Ми можемо підтвердити доступність, поточну ціну, дублікати та те, як довго об'єкт перебуває на ринку. Ми не можемо сказати Вам з екрана, чи є стіна вологою, чи перекриває дах сусіднього будинку вид із зони біля басейну, або як звучить вулиця о восьмій ранку. Для цього хтось має особисто побувати на місці. Це інша послуга, і вона також безкоштовна.І портали все ще є правильним місцем для пошуку. Переглядайте їх, зберігайте те, що Вам подобається, і перевіряйте інформацію перед бронюванням авіаквитка, а не перед надсиланням запиту. Вартість помилкового оголошення полягає не в запиті. Вона полягає в поїздці.
Найпоширеніші запитання про оголошення щодо нерухомості в Іспанії
- Оголошення зникло. Чи означає це, що об'єкт продано?
- Не обов'язково. Оголошення зникають, коли об'єкт зарезервовано, продавець знімає його з продажу, переходить до іншого агентства або хтось нарешті оновлює дані. Пізніше воно також може з'явитися знову за іншою ціною та під іншим реєстраційним номером. Якщо об'єкт Вам сподобався, запитайте, що сталося, замість того щоб робити припущення. Знятий із продажу об'єкт іноді все ще можна придбати, якщо покупець відвідає його особисто.
- Продавець хоче завдаток, щоб притримати об'єкт до мого перегляду нерухомості. Це нормально?
- Завдаток для резервування є нормальним у випадку об'єкта, який Ви вирішили придбати, після того як Ваш юрист ознайомився з договором резервування, а кошти було сплачено на рахунок, зазначений у цьому договорі. Платіж для притримання того, чого Ви не бачили і що ніхто не перевіряв, є зовсім іншою справою. Якщо перегляд нерухомості залежить від попередньої сплати коштів, відповідь негативна, і Вам не потрібні жодні пояснення.
- Як перевірити, чи є іспанське агентство справжнім, перш ніж мати з ним справу?
- Знайдіть назву компанії та податковий номер на її власному вебсайті, адресу офісу, яку можна знайти на карті, і відгуки на платформі, яку агентство не контролює. В Андалусії також є відкритий реєстр агентств нерухомості, і відомий офіс охоче підкаже, де його знайти. Ви шукаєте не логотип на вебсайті. Ви шукаєте офіційні записи, які веде хтось інший.
- Чи відмовитися від іспанських порталів?
- Ні. Саме тут розташований ринок, і завдяки перегляду цих сайтів більшість наших клієнтів уперше розуміють, чого вони хочуть. Сприймайте їх як вітрину магазину, а не як базу даних. Фотографії, плани та розташування зазвичай точні. Ціна та доступність є двома деталями, які першими застарівають.
- Хтось повторно розмістив оголошення в чеській групі Facebook із ціною в чеських кронах. Це безпечно?
- Об'єкт часто є справжнім. Оголошення про нього зазвичай ніхто не підтримує в актуальному стані. Йому може бути кілька тижнів або місяців, ціна в чеських кронах може бути розрахована за обмінним курсом, яким уже ніхто не користується, а реєстраційний номер часто відсутній, тому неможливо пов'язати оголошення з продавцем. Сприймайте його як фотографію того, що колись існувало. Знайдіть оригінальне іспанське оголошення та перевіряйте інформацію вже там.
