Ми використовуємо файли cookie, щоб покращити Ваш досвід, аналізувати використання сайту та надавати персоналізований контент.
Посібник
Короткострокова оренда на Costa del Sol
Можливість короткострокової оренди визначають три окремі органи: правила Андалусії та її туристичний реєстр, будь-які обмеження конкретного муніципалітету, а з 3 квітня 2025 року також згода об'єднання власників, ухвалена більшістю у три п'ятих, якщо діяльність розпочинається вперше.
Ви купуєте нерухомість, щоб здавати її в короткострокову оренду, і лише потім дізнаєтеся, що це заборонено.
Як усе насправді
Можливість короткострокової оренди визначають три окремі органи: правила Андалусії та її туристичний реєстр, будь-які обмеження конкретного муніципалітету, а з 3 квітня 2025 року також згода об'єднання власників, ухвалена більшістю у три п'ятих, якщо діяльність розпочинається вперше.
Що це змінює
Нове правило застосовується до власників, які вперше починають короткострокову оренду. Ситуації, що виникли раніше, можуть оцінюватися інакше з юридичного погляду, а перехідні випадки слід розглядати в посібнику, а не на головній сторінці. Якщо будинок не дозволяє короткострокову оренду, Ви можете здавати нерухомість у довгострокову оренду, але не через Airbnb або Booking. Андалусія також зазначає, що її туристичний реєстр не дозволить реєстрацію в муніципалітетах, які запровадили власні обмеження.
Що ми з цим робимо
Щодо об'єкта вторинної нерухомості ми вивчаємо статут об'єднання власників, а юрист перевіряє його. Щодо новобудови ми заздалегідь запитуємо забудовника, чи передбачив він таку можливість. До внесення за резервування ми перевіряємо, чи буде оренда, яку Ви плануєте, фактично можливою та належним чином зареєстрованою.
За 30 секунд
Із 3 квітня 2025 року співвласники будинку мають активно проголосувати більшістю 3/5, щоб дозволити НОВУ короткострокову оренду в будівлі. До цієї дати правило діяло навпаки: оренда була дозволена, якщо співвласники не проголосували за її заборону. Це реальний актуальний ризик, а не застаріла інформація.
Чому дві схожі квартири можуть отримати протилежні відповіді?
Ні ціна, ні площа, ні стан оздоблення об'єкта нерухомості не показують, чи можна законно здавати його туристам. Це незалежно одна від одної визначають три окремі органи, і всі троє мають надати позитивну відповідь.Регіон сам веде туристичний реєстр, систему VUT. Після реформи в лютому 2025 року об'єкту також потрібен чинний муніципальний дозвіл або декларація про зміну призначення, що дозволяє туристичне використання, і лише після цього можна подати заяву на регіональну реєстрацію. З 3 квітня 2025 року діє третя вимога: ваше об'єднання співвласників має проголосувати більшістю у три п'ятих голосів власників і часток участі, щоб прямо дозволити нову туристичну орендну діяльність у будівлі. До цієї дати діяло протилежне правило: об'єднання мало проголосувати за її ЗАБОРОНУ, а мовчання означало, що оренду дозволено. Тепер мовчання означає протилежне.
1
Регіональна реєстрація (VUT)
Who decidesУряд Андалусії
What it grantsЗареєстрований номер туристичної оренди
If noЖодної законної короткострокової оренди, незалежно від двох інших погоджень.
2
Муніципальний дозвіл або зміна призначення
Who decidesМіська рада відповідно до Decreto-ley 1/2025
What it grantsПідтверджує, що об'єкт нерухомості можна перевести на використання для туристичної оренди
If noРегіональну реєстрацію навіть неможливо подати.
3
Рішення співвласників, більшість 3/5
Who decidesВаше об'єднання співвласників станом на 3 квітня 2025 року
What it grantsДозволяє НОВУ діяльність з туристичної оренди в будівлі
If noОренду заблоковано на рівні будівлі, навіть якщо регіональна влада та мерія її дозволяють.
Одне «НІ» на будь-якому етапі зупиняє весь план, незалежно від рішень на двох інших етапах.
Голосування об'єднання співвласників справді є новим, а не правилом, яке завжди існувало, але залишалося непоміченим. До 3 квітня 2025 року об'єднання співвласників мало активно проголосувати за заборону туристичної оренди. Якщо такого голосування не проводили, оренду просто дозволяли. Від цієї дати закон змінив підхід: тепер об'єднання співвласників має активно проголосувати за дозвіл, причому тією самою більшістю у три п'ятих голосів. Будівля, де це питання взагалі не обговорювали, тепер за замовчуванням є будівлею, де нова туристична оренда не дозволена, а не будівлею, де її мовчки дозволено.Вважається, що об'єкт нерухомості, який уже законно працював як туристична оренда до 3 квітня 2025 року, зазвичай продовжує працювати за правилами, що діяли на момент початку його роботи. До нього не потрібно застосовувати нове голосування заднім числом. Це твердження ґрунтується на послідовних юридичних коментарях, а не на перевірці первинного тексту стаття за статтею в межах цієї роботи. Попросіть власного юриста підтвердити це для конкретної будівлі, перш ніж покладатися на нього, особливо якщо йдеться про вторинну нерухомість, яку рекламують як таку, що вже має історію оренди.
До 3 квітня 2025 рокуЗ 3 квітня 2025 року
Об'єднання співвласників, яке ніколи не обговорювало туристичну оренду, фактично дозволяло її за замовчуванням.
Тепер мовчання означає протилежне: НОВУ туристичну орендну діяльність заблоковано, якщо власники активно не проголосують більшістю 3/5 за її дозвіл.
Єдиною реальною можливістю об'єднання співвласників було проголосувати за заборону оренди, чого більшість із них так і не зробила.
Тепер саме об'єднання співвласників ухвалює остаточне рішення в будь-який бік, тому твердження продавця, що «об'єднання співвласників не заперечує», має підтверджуватися фактичним протоколом, а не припущенням.
Чи впливає правило про голосування об'єднання співвласників у квітні 2025 року на власника, який уже здає свою квартиру?Послідовні юридичні коментарі розглядають об'єкт нерухомості, який уже законно працював як туристична оренда до 3 квітня 2025 року, як такий, що продовжує працювати на існуючій правовій підставі, без необхідності застосовувати нове голосування заднім числом. У цьому посібнику це твердження не перевіряли незалежно за первинним юридичним текстом, стаття за статтею. Юрист має підтвердити його для будь-якої конкретної будівлі, перш ніж Ви на нього покладатиметеся, особливо якщо в оголошенні про вторинну нерухомість заявлено про наявну історію оренди, яку Ви не бачили документально підтвердженою.
Чи можуть деякі міста додатково обмежувати це, на додачу до регіональних правил і правил об'єднання співвласників?
Місто Малага пішло далі за регіональні правила. Зміни до містобудівного плану, остаточно затверджені в серпні 2025 року, назавжди блокують нові реєстрації туристичної оренди у 43 визначених районах, зокрема в історичному центрі та кількох центральних районах. Це райони, де туристичні квартири вже становлять понад 8 відсотків житлового фонду. Окремий загальноміський мораторій на будь-які нові ліцензії для готелів або туристичної оренди на землях житлового призначення остаточно затвердили 16 липня 2026 року. Він діятиме три роки або до завершення містом нового планування міської території. Туристична оренда, законно зареєстрована до запровадження цих заходів, може продовжуватися за умови дотримання звичайних вимог щодо придатності житла, безпеки та сплати податків.Чи запровадило якесь інше місто Costa del Sol подібне обмеження, потрібно перевіряти окремо для кожного міста. Це не можна припускати на підставі прикладу Малаги. У цьому посібнику немає підтвердженої інформації про конкретне обмеження для Марбельї. Це не означає підтвердження того, що в Марбельї взагалі немає обмежень: чесна відповідь полягає в тому, що це питання не перевірене й не вирішене. Перш ніж покладатися на цю інформацію щодо конкретної адреси, зверніться до мерії або місцевого юриста, щоб отримати актуальну позицію.
Що це означає для податку на дохід від оренди, коли оренда фактично стане можливою?
Чи дозволена оренда законом і як оподатковується дохід, є двома окремими питаннями. Лише друге залежить від Вашого власного податкового резидентства. Податковий резидент ЄС або ЄЕЗ сплачує 19 % із ЧИСТОГО доходу від оренди після вирахування витрат, безпосередньо пов'язаних із ним. Нерезидент, який не є податковим резидентом ЄС або ЄЕЗ, сплачує 24 % із ВАЛОВОГО доходу без вирахування витрат за стандартним правилом. Судове рішення 2025 року мало б поширити можливість вирахування витрат і на нерезидентів з країн, що не входять до ЄС. Але держава оскаржила його, і практика податкового органу не змінилася. Вища ставка без вирахування є тією, що фактично застосовується сьогодні до цієї групи.Усе це не має значення, доки не пройдено перші три етапи перевірки. Перш ніж рекомендувати або резервувати об'єкт нерухомості саме через його потенціал для оренди, ми перевіряємо фактичний статус або можливість отримання VUT, відповідні муніципальні правила, а також протоколи об'єднання співвласників і його позицію щодо туристичної оренди. Ми не покладаємося лише на слова в оголошенні чи агента. Також ми не вважаємо, що фраза «попередній власник здавав його» доводить Ваше право робити те саме. Правила, які це визначають, змінилися після початку багатьох таких історичних домовленостей.
Так, і до нього варто поставитися серйозно, а не вважати малозначущою деталлю. Голосування об'єднання співвласників, яке набуло чинності 3 квітня 2025 року, є реальною структурною зміною: раніше будівля, де туристичну оренду просто ніколи не обговорювали, за замовчуванням дозволяла її. Тепер за замовчуванням вона її блокує. Додайте до цього необхідність отримання муніципальної ліцензії, що з'явилася кількома тижнями раніше, а також власний загальноміський мораторій Малаги на нові ліцензії, затверджений 16 липня 2026 року на три роки. Потенціал об'єкта нерухомості для оренди більше не можна припускати на підставі того, що робить схожа на вигляд квартира неподалік.Це загальна інформація про те, як наразі діють андалузькі та загальнонаціональні правила, а не гарантія щодо конкретного об'єкта нерухомості. Два наведені вище положення ґрунтуються на послідовних юридичних коментарях, а не на перевірці первинного тексту стаття за статтею в межах цієї роботи. Перш ніж Ви зобов'яжетеся придбати нерухомість заради доходу від оренди, юрист має підтвердити актуальну правову ситуацію. Arevont перевіряє статус VUT об'єкта нерухомості, правила відповідного муніципалітету та позицію об'єднання співвласників, перш ніж рекомендувати його для цієї мети. Ми не стягуємо додаткову плату за те, що кажемо «ні», коли відповідь саме така.
Найпоширеніші запитання про короткострокову оренду
Якщо продавець показує мені чинний реєстраційний номер VUT, це остаточно вирішує питання?
Це підтверджує наявність регіональної реєстрації, яка є одним із трьох етапів перевірки, але не всіма трьома. Саме по собі це не підтверджує, що об'єднання співвласників наразі дозволяє цю діяльність або що щодо цієї адреси згодом не запровадили нове муніципальне обмеження. Попросіть також протокол об'єднання співвласників щодо цього питання, а не лише реєстраційний номер.
Чи може об'єднання співвласників скасувати рішення, яким уже було дозволено туристичну оренду?
Реформа від 3 квітня 2025 року стосується НОВОГО дозволу. Послідовні юридичні коментарі розглядають об'єкт нерухомості, який уже законно працював до цієї дати, як такий, що продовжує працювати на існуючій правовій підставі, без необхідності нового голосування. Загальне право об'єднання співвласників регулювати або обмежувати вже наявну діяльність є окремим юридичним питанням, не тотожним самому голосуванню щодо нового дозволу. Для конкретної будівлі варто отримати окреме підтвердження юриста, а не робити припущення в будь-який бік.
Якщо я куплю квартиру, у якій об'єднання співвласників уже проголосувало «за», це назавжди вирішить питання?
Це відповідає на питання щодо етапу перевірки на рівні об'єднання співвласників у його нинішньому стані, але не назавжди. Об'єднання співвласників може з часом переглянути власні правила, і ні регіональна реєстрація, ні муніципальна ліцензія не усувають такої можливості. Сприймайте позитивне голосування як поточну позицію, підтверджену на момент купівлі, а не як незмінну гарантію на весь період Вашого володіння.
Інші три побоювання
okupas
Незаконні поселенці захоплять Вашу квартиру, поки Ви будете вдома, і Ви не зможете виселити їх роками.