Податки на оренду в Іспанії: ставки, відрахування та Modelo 210
За 30 секунд
Як податковий резидент Чехії або Польщі, Ви сплачуєте 19 % із доходу від оренди в Іспанії після дозволених витрат. Нерезидент ЄС/ЄЕЗ сплачує 24 % із валової суми без жодних відрахувань. Обидві категорії подають одну й ту саму форму, Modelo 210.
Яка податкова ставка застосовується до мого доходу від оренди?
Modelo 210 є іспанською податковою формою, яку подає власник-нерезидент, і її потрібно подавати навіть тоді, коли нерухомість ніколи не здається в оренду. Ставка залежить від Вашого податкового резидентства на момент виникнення доходу.
Ви є податковим резидентом ЄС або ЄЕЗ?
- Так (включно з резидентами Чехії та Польщі)19 % із чистого доходу від оренди після дозволених витрат, пов’язаних зі здаванням в оренду.
- Ні, резидент іншої країни24 % із валового доходу від оренди без жодного відрахування витрат.
| Ваше податкове резидентство | Ставка | База |
|---|---|---|
| ЄС, ЄЕЗ, Ісландія, Норвегія, Ліхтенштейн | 19 % | Чистий дохід після дозволених витрат, пов’язаних зі здаванням нерухомості в оренду. |
| Будь-яка інша країна | 24 % | Валовий дохід без відрахування витрат, "sin deducción de gasto alguno". |
Чи можу я відняти витрати з орендного доходу?
Якщо Ви оподатковуєтеся за ставкою 19 %, так. Це працює за тими самими правилами, що й іспанський податок на доходи фізичних осіб або підприємств, якщо країна Вашого резидентства має ефективний обмін податковою інформацією з Іспанією. Це стосується кожної держави-члена ЄС. Якщо Ви оподатковуєтеся за ставкою 24 %, наразі відповідь негативна. Податок нараховується на валовий орендний дохід без жодних відрахувань.
- Іпотечні відсоткиВи можете відняти їх лише за конкретний період оренди, який вони фінансували, а не за весь рік, якщо нерухомість здавалася лише частину року.
- Комісії за управління та орендні платформиКомісія, яку стягує керуючий або платформа, враховується, якщо вона документально підтверджена та пов’язана з відповідним доходом від оренди.
- Утримання та ремонтФактичні витрати на утримання, пов’язані зі здаванням нерухомості в оренду, враховуються. Поліпшення, що підвищують вартість, а не підтримують її, належать до іншої категорії та не підлягають відрахуванню.
- СтрахуванняСтраховий поліс щодо орендованої нерухомості враховується за період, протягом якого вона здавалася в оренду.
- Внески співвласників і місцеві податкиIBI та внесок comunidad можна відняти пропорційно до фактичного періоду здавання нерухомості в оренду протягом року.
Як повідомляється, рішення Audiencia Nacional від липня 2025 року поширює право на відрахування витрат також на резидентів країн поза межами ЄС. Це було б особливо важливо для власника з Великої Британії. Однак рішення оскаржується у Верховному суді та ще не є частиною офіційної опублікованої позиції Agencia Tributaria. Розглядайте це як подію, за якою варто стежити, а не як положення, яким слід керуватися під час подання декларації сьогодні.
Я є податковим резидентом Чехії. Чи маю я також декларувати цей дохід у своїй країні?Це питання до чеського податкового консультанта, а не до іспанського посібника. Але перед зверненням варто знати загальний принцип: між Чехією та Іспанією існує угода про уникнення подвійного оподаткування, саме для того, щоб один і той самий дохід не оподатковувався двічі. Зазвичай це працює через залік у Чехії вже сплаченого іспанського податку. Деталі отримання такого заліку належать до чеської податкової звітності, а не до іспанської.
Чи потрібно мені сплачувати податок, якщо нерухомість порожня?
Так, за кожен період, коли вона не здається в оренду і не є Вашим постійним житлом. Іспанія вважає, що друге житло, яке не здається в оренду, приносить умовний дохід, і з цієї умовної суми не можна вирахувати жодні витрати.
| Умовний дохід1,1 % кадастрової вартості | 1.650 € |
|---|---|
| Податок, резидент ЄС/ЄЕЗ19 % умовного доходу | 313,50 € |
| Податок, інші резиденти24 % умовного доходу | 396 € |
| Остання кадастрова оцінка | Умовний дохід | Що це означає на практиці |
|---|---|---|
| Чинна після 1 січня 2012 року | 1,1 % кадастрової вартості | Нижча, більш поширена база для новішої забудови та муніципалітетів із нещодавнім переглядом кадастрової вартості. |
| Не переглядалася або переглядалася раніше | 2 % кадастрової вартості | Вища стандартна база, яка досі застосовується до значної частини старого житлового фонду в центрах міст Costa del Sol. |
Хто подасть це за Вас?
Не Arevont. Ми не є податковими консультантами, а ознайомлення з поданням декларації не означає її подання. Існує три варіанти. Доцільність оплати залежить від того, наскільки простою насправді є Ваша декларація.
- Option 1Подайте самостійноМожливо для одного простого об’єкта без ускладнень.
- Вартість
- Без оплати послуг фахівця
- Зусилля
- HighІспанський податковий портал, іспанською мовою, щокварталу.
- Ризик
- HigherЛегко неправильно визначити категорію ЄС/ЄЕЗ або витрати, що підлягають вирахуванню.
- Option 2ГесторСтандартна послуга подання декларації для простої ситуації.
- Вартість
- Помірно, за декларацію
- Зусилля
- LowВи надаєте цифри, вони подають декларацію.
- Ризик
- LowerСтандартне подання декларацій, без податкового планування чи консультацій щодо угод.
- Option 3РекомендованоПодатковий консультантКваліфікований податковий консультант для всього, що виходить за межі найпростішого випадку.
- Вартість
- Вища плата за подання
- Зусилля
- LowЗаймається поданням і плануванням, пов’язаним із ним.
- Ризик
- LowestТакож консультує щодо позиції Чехії за договором у країні проживання.
Незалежна юридична фірма Arevont, яку зазвичай рекомендують для юридичної перевірки, також займається щорічним поданням декларацій нерезидентами та декларацій щодо орендного доходу. Це одна з причин, чому така рекомендація охоплює більше, ніж просто купівлю. Якщо нерухомість здається через службу управління орендою Arevont, щомісячний звіт, який вона формує, уже містить відомості про кожне бронювання, витрати та комісію у формі, необхідній податковому консультанту. Отже, цифри, які використовуються у вашій декларації, містяться в тому самому документі, який Ви вже отримуєте, а не відновлюються окремо під час подання декларації.
Що зібрати перед кожним поданням Modelo 210
Чотири позиції, незалежно від того, чи охоплює декларація місяці з орендою, чи місяці без неї.| Зібрати | Для чого це потрібно | Як виглядає прогалина |
|---|---|---|
| Ваше свідоцтво про податкове резидентство за відповідний рік | Саме воно визначає, до якої ставки, 19 % чи 24 %, Ви належите, а не Ваше громадянство або місце розташування нерухомості. | Припущення про резидентство замість наявності документа, який його підтверджує. |
| Кожен звіт про оренду за відповідний період | База 19 % є чистим доходом. Без вихідних цифр немає з чого віднімати витрати. | Єдина річна сума без помісячного обліку. |
| Квитанції за витратами, що підлягають відрахуванню, якщо Ви належите до категорії 19 % | Внески співвласників, страхування, комісія за управління та утримання враховуються, але лише за наявності підтверджень. | Заявлені витрати без рахунка, який їх підтверджує. |
| Кадастрова вартість і дата її останнього перегляду | Визначає, чи застосовується для декларації за період без оренди 1,1 % чи 2 %. | Використання ціни купівлі замість кадастрової вартості. |
Податкове резидентство змінює цифри, а не лише документи
Той самий дохід від оренди оподатковується двома різними способами залежно від місця Вашого проживання. Податковий резидент Чехії належить до правої колонки.| Резидент не з ЄС/ЄЕЗ | Резидент ЄС/ЄЕЗ (включно з резидентами Чехії) | |
|---|---|---|
| Ставка | 24 % | 19 % |
| База | Брутто, без відрахувань | Нетто, після дозволених витрат |
| Що це означає для річної орендної плати 12.000 € і витрат 3.000 € | Податок із повних 12.000 € за ставкою 24 % | Податок на 9.000 €, 19 % |
| Приписаний дохід за період простою | Оподаткування: 24 % від приписаної бази | Оподаткування: 19 % тієї самої приписаної бази |
Що може повідомити лише Ваш податковий консультант
Це загальна інформація про правила IRNR, опубліковані Agencia Tributaria 17 серпня 2026 року. Вона не є податковою консультацією щодо Вашої декларації. Ставки, порогові значення та правила відрахувань із часом змінюються. Обов’язки податкового резидента Чехії у країні проживання за договором про уникнення подвійного оподаткування тут взагалі не розглядаються.Питання щодо відрахування для нерезидентів не з ЄС/ЄЕЗ справді досі залишається відкритим. Викладена вище позиція є тією, яку сьогодні публікує Agencia Tributaria. Ми повідомляємо про незавершену судову справу, не займаючи жодної зі сторін. Кожному, хто належить до категорії 24 %, слід безпосередньо звернутися до свого податкового консультанта, а не покладатися на жодну з версій, наведених на вебсторінці.Жодна цифра тут не показує, який дохід, імовірно, приноситиме нерухомість. Відповідь наведено в посібнику про дохідність, а податкова ставка застосовується до фактичної суми, якою б вона не виявилася, а не до прогнозу.
Часті запитання про податки на оренду
- Чи застосовується ставка 19 % автоматично, щойно я стаю громадянином ЄС?
- Ні, це залежить від податкового резидентства, а не від громадянства. Громадянин Чехії, який став податковим резидентом за межами ЄС, підпадатиме під ставку 24 %. Зворотне також справедливе. Важливо те, де Ви є податковим резидентом у році, коли виникає дохід.
- Як часто подавати Modelo 210?
- Щокварталу за періоди, коли нерухомість приносила дохід від оренди. А окремо раз на рік за умовний дохід за будь-який період, коли вона не була здана. Нерухомість, орендована частину року, а решту року порожня, потребує обох видів подання в тому самому податковому році.
- Чи змінює податкову ставку короткострокова оренда замість довгострокової?
- Ні. Ставка IRNR і правило щодо відрахування залежать від Вашого резидентства, а не від того, чи є оренда короткостроковою орендою, зареєстрованою як VUT, чи довгостроковою орендою за LAU. Відмінність полягає в тому, чи існує дохід і як він формується, а не в тому, як він оподатковується після виникнення.
- Чи може Arevont подати Modelo 210 за мене?
- Ні, ми не є податковими консультантами й не подаємо податкові декларації. Юридична фірма, яку ми зазвичай рекомендуємо для юридичної перевірки, займається щорічною звітністю нерезидентів і орендною звітністю в межах своєї постійної роботи. Якщо нерухомість обслуговується в межах нашої послуги з управління орендою, Ви щомісяця отримуєте дані у формі, готовій для передачі тому, хто подає декларацію від Вашого імені.
