Переговори щодо ціни нерухомості на Costa del Sol
Переговори тут не є хитрощами, і ніхто не може обіцяти Вам знижку: ціну встановлює продавець або забудовник, а не агентство. На результат впливає знання того, за якою ціною нерухомість такого типу в цьому населеному пункті справді продається, від яких пропозицій продавець уже відмовився та що, крім ціни, реально можна змінити. На цьому узбережжі це часто графік платежів, строки, меблі й умови резервування. Ми ведемо переговори із забудовником або агентом продавця на Вашому боці столу, а коли чесна відповідь полягає в тому, що пропозицію не варто робити, ми саме це Вам і повідомляємо.
Хто по той бік
Забудовник, продавець і агент продавця прагнуть завершити угоду. У цьому полягає їхня роль, і в цьому немає нічого поганого. Однак варто чітко це усвідомлювати, адже саме тому покупцеві вигідно мати поруч людину з протилежною роллю.Наша роль полягає в тому, щоб з’ясувати умови, додати те, чого бракує в пропозиції, порівняти альтернативи й повідомити Вам, чи має сенс саме ця покупка.
- Забудовник і його відділ продажівВони володіють переліком доступних об'єктів і цін та вирішують, які об’єкти й коли виставляти. У сильному проєкті з листом очікування у них немає причин знижувати ціну, і вони цього не робитимуть.
- Агент продавцяВін представляє продавця, а не Вас. Він організовує перегляд нерухомості, відповідає на Ваші запитання та представляє інтереси продавця. Його робота полягає в тому, щоб продати конкретний об’єкт на найвигідніших для продавця умовах.
- ПродавецьУ вторинній нерухомості це головний чинник. Обсяг можливого торгу значно більше залежить від причин продажу та тривалості спроб продати, ніж від будь-чого, сказаного за столом переговорів.
- МиМи не маємо власного портфеля об'єктів, який потрібно продавати, а в рідкісних випадках, коли оголошення належить нам, повідомляємо про це до того, як Ви його переглянете. Агентства на цьому узбережжі спільно працюють з оголошеннями, тому ціна однакова незалежно від того, через кого Ви звертаєтеся. Отже, єдина справжня змінна полягає в тому, хто представляє Ваші інтереси.
Хіба агент продавця не має допомагати й мені?Він допомагатиме і може бути з Вами цілком відвертим. Проте його все одно уповноважує та оплачує сторона продавця, щоб продати цей об’єкт на найвигідніших для продавця умовах. Це його робота, і вказати на це не означає його критикувати.
У Вас є власні об’єкти, які потрібно продавати?Ні. Ми не маємо власного запасу об’єктів. Тут це важливіше, ніж може здатися, адже агентство з власним переліком має причину схиляти Вас до його об’єктів, а в нас такого переліку немає.
Звідки беруться цифри
Жити тут цілий рік означає не просто мати рядок на вебсайті. Це означає щодня контактувати з агентами, забудовниками та угодами, що перебувають у процесі, і саме завдяки цьому ми знаємо, за скільки насправді продається нерухомість певного типу в конкретному населеному пункті та де ще має сенс говорити про ціну.Рекламована ціна та ціна, яку зрештою фактично сплачують наші клієнти, зазвичай відрізняються. Більшість корисної інформації про цю різницю відсутня в оголошенні та на будь-якому порталі.
Що показує порталЩо з’ясовуємо ми
- Ціна продавця
- Рекламована ціна, очікування продавця та ціна, за якої справді має сенс розпочати розмову, це три різні цифри. Ми запитуємо сторону продавця, з якою з них маємо справу сьогодні.
- Об’єкт виставлено на продаж
- Чи справді він досі доступний за цією ціною і що змінилося від моменту публікації оголошення. Переговори щодо вже зарезервованого об’єкта марнують і Ваш, і наш тиждень.
- Нічого про вже зроблені пропозиції
- Коли це доречно, ми з’ясовуємо, від яких пропозицій продавець уже відмовився. Одна відхилена цифра розповість про можливості угоди більше, ніж будь-яка техніка переговорів.
- Нічого про причини непродажу
- Ми запитуємо сторону продавця, чому об’єкт досі на ринку. Іноді відповідь полягає в ціні. Іноді це те, про що Ви хотіли б дізнатися ще до того, як зробити пропозицію.
- Об’єкт продано
- Не кожен забудовник відкрито повідомляє, що насправді вже продано. Об’єкти виставляють партіями, найкращі часто притримують, а позначений як проданий об’єкт може згодом знову з’явитися. Ми повідомимо Вам, коли об’єкт, який Вам сподобався, радше притримують, ніж продали, і стежитимемо за важливими для Вас проєктами, щоб Ви дізналися про появу нового об’єкта.
- Ціна за квадратний метр, якщо пощастить
- Ми розраховуємо медіанну ціну за квадратний метр за власним каталогом, а не за національною статистикою. Медіана означає, що половина пропозицій у цьому населеному пункті дешевша, а половина дорожча. Це не найнижча ціна, за якою там можна купити нерухомість, і не оцінка конкретного об’єкта.
А тепер про обмеження всього цього, адже воно важливіше за решту. Ціни проданих об’єктів в Іспанії не є публічними. Не існує реєстру, у якому Ви або ми могли б перевірити, за скільки насправді продали квартиру поверхом нижче. Усе наведене вище ґрунтується на щоденній роботі на ринку, а не на перевірених даних, і кожен, хто називає фіксований відсоток нижче ціни продавця як універсальне правило, насправді висловлює лише своє припущення.Вам також не потрібно просто довіряти всьому цьому. Якщо є зіставні об’єкти, ми знаходимо їх, повідомляємо Вам ціну кожного та пояснюємо, що саме в них справді можна порівняти, а не лише те, що вони розташовані поруч. Потім ми кажемо, з якої ціни, на нашу думку, слід розпочати переговори, і пояснюємо чому. Іноді немає жодного об’єкта, з яким можна чесно порівняти нерухомість. У таких випадках ми так і кажемо, замість того щоб створювати для Вас порівняння з несхожих об’єктів.
Як дізнатися, за якою ціною нерухомість насправді продається?Завдяки щоденному спілкуванню з агентами, забудовниками та учасниками угод, які зараз укладаються на цьому узбережжі. Саме тому ми не називаємо Вам письмово цифру так, ніби її було виміряно: в Іспанії немає відкритого реєстру цін продажу, тож ніхто на цьому узбережжі не має підтвердженої цифри, що б Вам не казали.
У новобудові ціна змінюється в останню чергу
У забудовника є перелік доступних об'єктів і цін, а проєкт із листом очікування не має причин робити знижку. Це не означає, що немає про що запитати. Це означає, що варто запитувати не про ціну, і майже всі ці питання потрібно порушити до внесення завдатку, адже після цього відповідь зазвичай буде негативною.
- Графік платежівСкільки і коли сплачувати. Перерозподіл суми між внесками під час будівництва та залишком після завершення угоди часто дає покупцеві більше, ніж невелике зниження ціни, і саме на це забудовник найімовірніше погодиться.
- Покращення комплектаціїКухня, ванні кімнати, підлогове покриття, кондиціонування, підігрів підлоги, душові перегородки. Якщо замовити це через забудовника під час будівництва квартири, вартість становитиме лише частину ціни таких самих робіт після завершення будівництва, а в деяких проєктах це пропонується пакетом, а не позиційно.
- Паркомісце та комораУ багатьох проєктах їх оцінюють окремо та пізніше зазначають як додаткові опції. Чи включені вони у вартість і скільки саме паркомісць передбачено, має реальне фінансове значення для угоди, але це питання часто відкладають доти, коли його вже запізно ставити.
- Пакет меблівДеякі забудовники пропонують для проєкту пакет меблювання. Варто з'ясувати до внесення завдатку, чи існує такий пакет, що саме до нього входить і чи можна включити його в угоду. Це особливо важливо, якщо Ви плануєте здавати нерухомість в оренду.
- Зміни, поки все ще на паперіПеренести стіну, змінити розташування розеток, замінити ванну на душ. На ранньому етапі це можливо, а пізніше вже ні. Перелік того, що конкретний забудовник готовий і не готовий зробити, оформлюється окремим документом, і Ви можете його попросити.
- Період оплати внеску громадиХто сплачує внесок на утримання комплексу в період між завершенням угоди з Вами та моментом, коли забудову завершено і комплекс належно функціонує. Щомісячна сума може бути невеликою, але за кілька років вона стає суттєвою, тож цілком справедливо порушити це питання, поки договір ще можна змінити.
Жоден із цих пунктів не є обіцянкою, і ми не будемо вдавати, що забудовник зобов'язаний надати Вам щось із цього. Насправді це перелік питань, які ми з'ясовуємо з ним від Вашого імені, і саме тому просимо надати перелік індивідуальних змін до внесення завдатку, а не після нього.
Коли ми радимо Вам взагалі не робити пропозицію
Ми не прагнемо супроводжувати кожну покупку аж до нотаріуса. Іноді ми рекомендуємо вести переговори. Іноді радимо зачекати. А іноді не купувати взагалі. Якщо, на нашу думку, нерухомість переоцінена, має серйозний недолік або її ціна не відповідає ринку, ми скажемо Вам про це, а також повідомимо, чи бачимо можливість для переговорів, чи вважаємо, що пропозицію взагалі не варто робити.
- ЦінаНа ринку є краща альтернатива. Нерухомість може бути цілком якісною, але ціна саме цього об'єкта не витримує порівняння з тим, що можна придбати за такий самий бюджет в іншому місці.
- МісцеТе, чого Ви не бачите в оголошенні, змінює зміст покупки. Питання не в тому, що сьогодні розташоване поруч із нерухомістю. Часто важливіше, що там дозволено буде розташувати завтра.
- ПеревіркиЮридичний або технічний висновок змінює рекомендацію. На цьому етапі розмова вже зовсім не про ціну, і наполягати на її зниженні було б неправильно.
Один із наших клієнтів розглядав вторинну нерухомість у Марбельї за ціною 1.100.000 €, причому значну частину вартості становив відкритий краєвид. Виявилося, що земельна ділянка перед об'єктом придатна для забудови, і те, що на ній можна було законно звести, суттєво змінило б цей краєвид. Ціна раптом постала в іншому світлі: клієнт купував би не лише квартиру та краєвид, а й ризик втратити одну з двох переваг, за які він платив надбавку. Ми рекомендували не купувати цей об'єкт.Іноді найкращий результат це угода, яка не відбулася. Правильна відповідь не завжди є ствердною.
Ви справді відмовляєте клієнтів від покупок?Так, і ми робили це щодо угод, за які отримали б винагороду. Є окрема сторінка з такими випадками, і ми публікуємо їх, тому що принципи не переконують того, хто витрачає кількасот тисяч євро. Переконують конкретні приклади.
Чи впливає розмір Вашої винагороди на Ваші рекомендації?
Наша винагорода не однакова для кожного об'єкта. Вона залежить від пропозиції та умов, погоджених із забудовником або агентством продавця, і якщо Ви запитаєте, якою вона є щодо конкретного об'єкта, ми Вам скажемо.Тож цілком справедливо запитати, чи може її розмір вплинути на те, який об'єкт ми Вам рекомендуємо. Ні, не може, і для цього є причини, які не вимагають від Вас просто повірити нам на слово.
- Кращий об'єкт важливіший за більшу винагородуЯкщо об'єкт, який більше Вам підходить, є тим, щодо якого наша винагорода нижча, ми рекомендуємо саме його. Зазвичай це стосується вторинної нерухомості, де наша винагорода, як правило, нижча, ніж за деякі проєкти забудовників.
- Немає планів продажу окремих проєктівМи не отримуємо бонусів за обсяг продажів або винагород за продаж певної кількості об'єктів у конкретному проєкті, тому немає жодного проєкту, до якого ми повинні були б Вас схиляти.
- Є конкретні випадкиМи радили клієнтам відмовитися від покупки, коли юридична або технічна перевірка виявляла серйозну проблему, а також рекомендували інший об'єкт, навіть якщо це означало нижчу винагороду для нас, оскільки вважали його кращим вибором для клієнта.
Який саме завдаток Ви фактично підписуєте
В іспанській практиці існує кілька видів завдатку, і вони мають різні правові наслідки. Від того, який саме вид передбачено договором, залежить, чи можете Ви взагалі відмовитися від угоди, скільки коштуватиме така відмова і що продавець буде Вам винен, якщо відмовиться він. Це єдиний механізм на цій сторінці, який захищає кошти, і його узгоджують до того, як хтось підписує договір.
| Що передбачає договір | Що означає, якщо хтось відмовляється | Що ми з цим робимо |
|---|---|---|
| Пенітенціальні arras | Будь-яка зі сторін може відмовитися за заздалегідь визначеною ціною. Покупець втрачає завдаток, а продавець повертає його в подвійному розмірі. Можливість виходу існує, і її вартість зазначена в договорі. | Саме такий варіант пропонує юрист, з яким ми працюємо, оскільки лише він залишає Вам можливість вийти з угоди заздалегідь відомою ціною. Який тип підходить саме до Вашої ситуації, він визначає на основі договору, а ми стежимо, щоб це питання було поставлене до підписання будь-яких документів, а не після. |
| Підтверджувальні arras | Ніхто не придбав право відмовитися. Завдаток є частковою оплатою вже погодженого продажу, тому інша сторона може звернутися до суду, щоб зобов'язати Вас завершити угоду. | Ми звертаємо на це увагу одразу, щойно воно з'являється в проєкті, а Ваш юрист пояснює, що це змінює для Вас, до підписання або сплати будь-чого. |
| Штрафні arras | Відмова вважається порушенням із погодженою неустойкою, і залежно від формулювання інша сторона може мати право вимагати, щоб продаж усе одно відбувся. | Знову те саме: ми називаємо це своїм іменем, а не дозволяємо видати за формальність, і юрист читає фактичне формулювання, а не заголовок над ним. |
Що ми узгоджуємо для Вас
Ціна є лише одним із шести пунктів, і в новобудові зазвичай це пункт, який найважче змінити. Ось повний перелік із поясненням, що реально можна змінити в кожному пункті, адже сторінка, присвячена лише ціні, описує переговори, яких тут здебільшого не буває.| Що | Що реально можна змінити | Новобудови та вторинна нерухомість |
|---|---|---|
| Гроші | ||
| Ціна | Визначається продавцем або забудовником. Наше завдання полягає в тому, щоб знати, за якою ціною продається аналогічний об'єкт поблизу, від яких пропозицій уже відмовилися і чи варто взагалі робити пропозицію. | У новобудові зниження ціни покупки є радше винятком, ніж правилом, найчастіше це стосується останніх об'єктів у завершеному проєкті, які забудовник хоче продати. У вторинній нерухомості зазвичай є більше простору для переговорів, хоча не завжди, і його обсяг значною мірою залежить від мотивації продавця. |
| Графік платежів | Скільки Ви сплачуєте і коли. У новобудові це змінюється частіше, ніж ціна, і для більшості покупців має більшу цінність, ніж невелика знижка. | У новобудові графік визначає забудовник: зазвичай спочатку резервування, потім більший платіж під час укладення договору, далі внески протягом будівництва і залишок у нотаріуса. У вторинній нерухомості це резервування, потім зазвичай від 10 до 20 % за приватним договором купівлі-продажу, а решта суми сплачується у нотаріуса. |
| Терміни та умови | ||
| Резервування та його умови | Резервація знімає нерухомість з продажу та закріплює її за Вами, поки адвокат проводить юридичну перевірку. Зазвичай це 6 000-11 000 €, а для дорожчої нерухомості сума може становити близько 1 % від ціни. Це єдиний платіж, який здійснюється поза системою гарантій, тому він має бути невеликим. | В обох випадках використовується той самий інструмент, але вирішальне значення має договір: у ньому має бути чітко зазначено, що станеться із завдатком, якщо юридична перевірка виявить проблему. Саме тому юрист читає його до того, як гроші залишать Ваш рахунок, а не після. |
| Строки | Коли Ви отримаєте ключі і що станеться, якщо ця дата зміститься. На цьому узбережжі перенесення дати є звичайною ситуацією, а не винятком. | У вторинній нерухомості дата завершення угоди справді обговорюється і часто має більшу цінність, ніж невелика зміна ціни. У новобудові дату визначає забудовник, і вона залежить від дозволів та підключень, які не підконтрольні йому, тому плануйте затримку на кілька місяців, а не домовляйтеся про дату, яку Вам пообіцяли. |
| Сам об’єкт нерухомості | ||
| Меблі та зміни | Що входить до складу об'єкта і що Вам дозволено в ньому змінити. У новобудові це часто найцінніше з того, що реально можна узгодити. | У новобудові: оздоблення, іноді планування, поки воно ще існує лише на папері, а також практичні доповнення, які під час будівництва коштують значно дешевше. Попросіть цей перелік до резервування, а не після. У вторинній нерухомості: те, що залишається в об'єкті, є реальною частиною ціни, але в оголошенні це часто вказують нечітко. |
| Передача об'єкта | Стан, у якому передається об'єкт, і порядок дій щодо всього, що буде виявлено в день передачі об'єкта. | У новобудові це перелік дефектів під час передачі об'єкта, від якої починають діяти гарантійні строки. У вторинній нерухомості це те, що вивозиться, що ремонтується, а що просто приймається в наявному вигляді. |
| Що не обговорюється | ||
| Ваш правовий захист | Це не предмет переговорів, і важливо, щоб ніхто не стверджував протилежне. У новобудові гроші, які Ви сплачуєте до завершення угоди, захищені іспанським законодавством і банківською гарантією, а не пунктом, за який хтось домовився. | Більшість забудовників не змінюватимуть стандартний договір купівлі-продажу, а в проєкті на сто об'єктів вони фактично не можуть цього зробити. Завдання юриста тут полягає в тому, щоб підтвердити чинність гарантії та її оформлення на Ваше ім'я, що є однією з найважливіших перевірок у всьому процесі покупки. |
Де відбуваються переговори під час покупки
Увесь процес покупки складається з п'ятнадцяти кроків від першого дзвінка до отримання ключів. Взаємодія з продавцем триває до п'ятого кроку, рішення приймаєте Ви на шостому, а все погоджене оформлюється на восьмому кроці, під час резервування. На одинадцятому кроці ці умови стають обов'язковими. Починаючи з дев'ятого кроку, до роботи долучається юрист.Кроки 5, 6, 8 і 11 із 15
- Взаємодія з продавцемПід час перегляду об'єктівСаме тут зосереджена більшість фактичної роботи, і майже ніщо з неї не схоже на переговори. Йдеться про запитання, які допомагають з'ясувати, що насправді доступно, за якою ціною і на яких умовах.New buildМи організовуємо перегляд нерухомості з забудовником і ведемо комунікацію за Вас.ResaleМи спілкуємося з агентом продавця та з'ясовуємо те, чого Ви не знайдете в оголошенні, зокрема чому нерухомість досі не продана.
- Рішення без тискуУ будь-який момент у процесіВам не потрібно купувати під час першої чи другої поїздки. Ми можемо працювати з Вами місяцями. Якщо серед того, що зараз є на ринку, немає достатньо обґрунтованого варіанта, ми так і скажемо. Іноді правильне рішення полягає в купівлі, іноді в зміні запиту, а іноді просто в очікуванні.
- РезервуванняКоли Ви знайшли потрібний об'єктРезервування знімає нерухомість з ринку та утримує її для Вас, поки юрист проводить юридичну перевірку. На цьому етапі умови перестають бути предметом розмови й стають документом, тому договір резервування має чітко визначати умови, зокрема те, що станеться із завдатком, якщо юридична перевірка виявить проблему.New buildДоговір резервування із забудовником. Сума залежить від проєкту.ResaleЗавдаток за резервування та погоджені умови. Тут визначаються ціна, строки й будь-які меблі.
- Обов'язковий договірПісля успішної перевіркиЛише на цьому етапі з'являється договір, який визначає умови завершення угоди, строки, платежі та наслідки недотримання домовленостей. У ньому має бути зазначено те, про що домовилися раніше, а перевірка цього належить Вашому юристу, а не нам.New buildГрафік платежів встановлює забудовник. Він може передбачати кілька платежів під час будівництва або більшу частину лише після завершення угоди. Точна структура залежить від проєкту.ResaleЗазвичай це договір arras і додатковий завдаток. Умови, зокрема наслідки відмови, зазначаються безпосередньо в договорі.
Одна й та сама переговорна ситуація, але два підходи
Та сама нерухомість і той самий продавець, але два способи роботи.| Самостійно | З Arevont | |
|---|---|---|
| Кого представляє агент | Вони представляють продавця або забудовника. | Ми представляємо лише Вас. |
| У чому полягає їхня роль | Їхня роль полягає в продажу конкретної нерухомості. | Наше завдання полягає в тому, щоб з'ясувати, чи має сенс її купувати. |
| Що Ви знаєте до початку | Ціна, яку просить продавець, і все, що про неї сказано в оголошенні. | За якою ціною насправді продається аналогічна нерухомість, від яких пропозицій продавець уже відмовився, якщо це вдається з'ясувати, і чому нерухомість досі не продана. |
| Хто повідомить Вам погані новини | Людина, яка розповідає Вам про нерухомість, водночас має її продати. | Ми скажемо Вам, коли нерухомість є невдалим вибором, і пояснимо чому. Навіть якщо це означатиме втрату угоди. |
| Мова та відстань | Іспанською або англійською, із комунікацією з Вашої країни відповідно до часового поясу іншої сторони. | Чеською, від людей на узбережжі, які особисто взаємодіють з іншою стороною. |
| Скільки це Вам коштує | Безпосередньо нічого. Комісія продавця все одно вже включена в ціну. | Нічого. Комісія залишається такою самою, але її частина надходить тому, хто представляє Вас. |
Остання хороша квартира за 720.000 €
Новобудова в Естепоні. Клієнту сподобався проєкт, а конкретна квартира відповідала більшості його запиту. Також на нього тиснула необхідність швидко ухвалити рішення, оскільки подібних квартир залишалося небагато. Це найпоширеніша переговорна ситуація на цьому узбережжі, і вона взагалі не стосується ціни.- Що було на конуКвартира за 720.000 € і причина ухвалити рішення швидко. Обмежена пропозиція є реальним фактом щодо хорошого проєкту, але водночас це найдавніша причина в цьому бізнесі припинити порівняння.
- Що ми порівнялиЦіна, орієнтація, планування, вид і умови проєкту порівняно з іншими доступними на той момент варіантами в подібному бюджеті. Сама квартира не була проблемою. За 720.000 € ми могли знайти альтернативи, де клієнт отримував більше за аналогічні кошти в аспектах, які для нього справді мали значення.
- Що ми рекомендувалиНе резервувати її через страх, що вона зникне з ринку. Натомість ми показали йому конкретні альтернативи та пояснили, у чому кожна з них була кращою за той самий бюджет.
- Що сталосяВін не став резервувати квартиру. Ми продовжили пошук, і він купив іншу нерухомість, яка відповідала тому, чого він насправді хотів від покупки. Рішення було ухвалено на основі порівняння, а не дедлайну, встановленого іншою стороною за столом переговорів.
Ми не вирішуємо, чи є нерухомість хорошою. Ми вирішуємо, чи є вона хорошою саме для Вас за цією ціною.
Скільки це Вам коштує?
- Покупець0 €Жодної комісії, жодної абонентської плати, нічого після завершення угоди і нічого, якщо Ви відмовитеся від угоди, над якою ми працювали тижнями.
- Забудовник або продавець
- Новобудова
- 2,5 to 6 %
- Вторинна нерухомість
- 1,5 to 4 %
- ArevontНаш гонорар є частиною цієї комісії та сплачується лише у разі купівлі. Порада відмовитися від покупки позбавляє нас гонорару, саме тому така порада має цінність.
Усе просто. Продавець погодив комісію зі своїм агентством. Якщо Ви приходите без власного представника, уся ця сума зазвичай залишається в агентства продавця. Якщо ми представляємо Вас, агентство продавця сплачує нашу частину з тієї самої комісії. Ціна нерухомості для Вас не змінюється, і Вам не потрібно нічого доплачувати.Те, хто сплачує нашу винагороду, не визначає, кого ми представляємо. Агентство продавця представляє продавця. Ми представляємо Вас. Ми не працюємо на основі власного портфеля об'єктів, які потрібно продати, тому, якщо вважаємо, що певний об'єкт не варто купувати, ми скажемо Вам про це, навіть якщо тоді не заробимо на цій угоді нічого.Однак є один нюанс. Деякі агентства на Costa del Sol також стягують комісію з покупця. У нас Ви з таким не зіткнетеся.
Ціна об'єкта нерухомості буде такою самою, навіть якщо Ви звернетеся безпосередньо. Щодо новобудови, не соромтеся попросити у забудовника перелік доступних об'єктів і цін та перевірити його самостійно.
Чого тут не дасть переговорний процес
Ніхто не може гарантувати Вам певний відсоток знижки, і Вам слід сприймати це як попереджувальний знак, якщо хтось це робить. Ціну встановлює продавець або забудовник, а не агентство, і в новобудові вона однакова незалежно від того, через яке агентство Ви звертаєтеся. Агент, який обіцяє велику знижку на проєкт, ще навіть не знаючи його особливостей, використовує знижку як приманку.У новобудові простір для переговорів обмежений. Найчастіше можна скоригувати графік платежів, покращити меблювання або додати певні додаткові опції. Зниження ціни є радше винятком, ніж правилом, наприклад для останніх об'єктів у завершеному проєкті, які забудовник хоче продати. Після стрімкого зростання останніх років ринок поступово сповільнюється, тому деякі забудовники можуть бути більш відкритими до розмови про ціну, але заздалегідь розраховувати на знижку не варто. Так виглядає ринок станом на середину 2026 року, і це речення на цій сторінці найшвидше втрачає актуальність, тому через рік перевірте його за останнім квартальним звітом, а не покладайтеся на нього.У вторинній нерухомості зазвичай більше простору для переговорів, ніж у новобудові, хоча не завжди. Ціна, дата передачі об'єкта, меблювання та інші умови купівлі підлягають обговоренню, і дуже багато залежить від мотивації продавця. Саме це ми можемо з'ясувати, а Ви самостійно не можете.І важлива межа. Резервування не означає, що все перевірено. До резервування ми не можемо перевірити все, саме тому наступним етапом є юридична перевірка, а в договорі резервування має бути зазначено, що станеться з Вашим завдатком, якщо під час цієї перевірки буде виявлено проблему.
Найпоширеніші запитання про переговори
- Чи можна насправді домовитися про ціну об'єкта нерухомості в Іспанії?
- У вторинній нерухомості зазвичай так, хоча розмір можливої поступки значно більше залежить від мотивації продавця, ніж від способу подання пропозиції. У новобудові рідко можна змінити саму ціну. Той, хто відповідає на це запитання певним відсотком, просто вгадує.
- Чи можна щось узгодити із забудовником?
- Певною мірою, але зазвичай не ціну. Забудовники встановлюють фіксований перелік доступних об'єктів і цін, а сильний проєкт із листом очікування не має причин змінювати її. Можна змінити графік платежів, меблювання та комплектацію, а іноді й додаткові послуги. Зниження ціни трапляється переважно для останніх об'єктів у завершеному проєкті.
- Що можна узгодити, крім ціни?
- Графік платежів, строки, резервування та його умови, меблювання і зміни, а також передача об'єкта. У новобудові це зазвичай важливіше за обговорення ціни, і перелік доступних індивідуальних змін варто попросити до резервування, а не після нього.
- Скільки коштують переговори?
- Нічого. Ви не сплачуєте нам нічого на жодному етапі купівлі. Наша винагорода є частиною комісії, яку продавець і так сплачує, а об'єкт коштує Вам стільки само, навіть якщо Ви звернетеся безпосередньо.
- Який розмір завдатку за резервування і чи підлягає він поверненню?
- Зазвичай це 6 000-11 000 €, а для дорожчої нерухомості сума становить близько 1 % від ціни. Чи буде ця сума повернена, залежить від формулювання договору резервації та відрізняється залежно від забудовника і продавця. Це єдиний платіж поза системою гарантій, тому він має бути невеликим, а в договорі повинні бути чітко зазначені умови його повернення. Саме тому адвокат читає договір до переказу коштів, а не після нього.
- Чи будете Ви вести переговори щодо об'єкта, який я знайшов самостійно?
- Так. Надішліть нам посилання з Idealista, вебсайту іншого агентства або безпосередньо від забудовника. Ми перевіримо, чи об'єкт справді ще доступний і за якою ціною, повідомимо Вам, про що ми просили б сторону продавця, а якщо це має сенс, проведемо переговори та супроводжуватимемо Вас до отримання ключів.
