Коли ми відмовляли
Ми не прагнемо довести кожну купівлю до нотаріуса. Якщо під час пошуку, переговорів або юридичної перевірки виникає щось, що змінює сутність купівлі, ми повідомляємо Вам про це. Іноді рекомендуємо вести переговори. Іноді чекати. А іноді взагалі не купувати. Чотири об'єкти, чотири різні причини не продовжувати за початковим планом.
Не кожна вигідна пропозиція є тією, що доходить до завершення
Чотири об'єкти, чотири різні причини не продовжувати за початковим планом. З першою квартирою все було гаразд, і саме в цьому полягає сенс цього розділу, а не виняток із нього.
| Об'єкт | Що змінило рішення | Результат |
|---|---|---|
| Квартира · Mijas · 495.000 € | Через кілька днів після внесення завдатку до порядку денного було винесено голосування спільноти щодо короткострокової оренди, а причиною купівлі була здача в оренду. | Зачекати, а потім не купувати. Завдаток за бронювання повернули. |
| Новобудова · Estepona · 720.000 € | З об'єктом усе було гаразд. За такої ціни існували альтернативи, які давали клієнту більше того, що для нього мало значення. | Не резервувати. Клієнт придбав інший об'єкт. |
| Вторинна нерухомість · Марбелья · 1.100.000 € | На сусідній земельній ділянці дозволялося будівництво до трьох поверхів, хоча раніше там стояла одноповерхова вілла. Саме відкритий краєвид визначав ціну. | Не купуйте. |
| Вілла · Марбелья · 4.000.000 € | Те, що було на земельній ділянці, не повністю відповідало документації, а статус частин будинку потрібно було перевірити. | Призупиніть купівлю, доки сторона продавця не надасть пояснення. |
01 · Квартира, Міхас, 495.000 €
Квартира відповідала бюджету та способу, яким клієнт планував її використовувати. Короткострокова оренда була частиною плану. Нерухомість уже зарезервували, а клієнт сплатив завдаток за резервування.
Що ми перевірилиЩо ми з'ясували
- Порядок денний зборів об'єднання співвласників
- Разом із юристом ми з'ясували, що невдовзі після резервування мали відбутися збори об'єднання співвласників, а до порядку денного було внесено голосування щодо короткострокової оренди.
- Як голосування могло вплинути на купівлю
- Питання, чи мала купівля взагалі сенс, мало вирішитися завдяки інформації, якої не було в оголошенні.
Що ми зробили: ми рекомендували не продовжувати процес автоматично лише тому, що нерухомість уже була зарезервована. Ми дочекалися результату голосування.Результат: голосування не дозволило того, на що розраховував клієнт, тому ми рекомендували не продовжувати купівлю. Завдаток за резервування повернули, а клієнт відмовився від угоди.Клієнт не лише уникнув невдалої покупки. Він також не втратив завдаток за резервування.
02 · Новобудова, Естепона, 720.000 €
Клієнту сподобався проєкт, а конкретна квартира відповідала більшості його вимог. Водночас потрібно було вирішувати швидко, оскільки подібних квартир залишалося небагато.
Що ми порівнялиДо чого це зводилося
- Ціна, орієнтація, планування, краєвид і умови проєкту
- Ми порівняли їх з іншими доступними на той момент варіантами на ринку в аналогічному бюджеті.
- Чи була проблема саме у квартирі
- Ні. Нерухомість не обов'язково має бути поганою, щоб перестати мати сенс за певною ціною. За ціни 720.000 € ми бачили альтернативи, де клієнт отримував більше того, що справді мало для нього значення.
Наша рекомендація: не резервувати квартиру лише через страх, що вона зникне з ринку. Натомість ми показали клієнту конкретні альтернативи й пояснили, у чому кожна з них була кращою за аналогічного бюджету.Що сталося: клієнт не зарезервував квартиру за 720.000 €. Ми продовжили пошук, і зрештою він обрав іншу нерухомість, яка відповідала його реальним очікуванням від купівлі. Рішення ґрунтувалося на порівнянні того, що насправді можна було придбати за цей бюджет, а не на тиску через доступність.«Остання доступна квартира» є причиною швидко вирішувати для продавця. Не обов'язково для покупця.
03 · Вторинна нерухомість, Марбелья, 1.100.000 €
За ціни 1,1 мільйона нерухомість на перший погляд здавалася вигідною. Гарне розташування, відкритий краєвид і ціна, яка виглядала привабливо порівняно з аналогічними пропозиціями. Саме тому ми представили її клієнту як один із варіантів.Що можна було побачити на місці: перед нерухомістю стояла стара одноповерхова вілла. Тому з тераси відкривався краєвид, і ніщо не вказувало на те, що саме краєвид є проблемою.
Що ми перевірилиЩо ми з'ясували
- Не те, що сьогодні стоїть перед будинком
- Разом із юристом ми перевірили сусідню земельну ділянку та те, що на ній можна було б збудувати.
- Те, що законно може стояти там завтра
- Наявна стара одноповерхова вілла не відповідає тому, що дозволено на земельній ділянці. На її місці можна було б побудувати віллу до трьох поверхів.
Це докорінно змінило б відкритий краєвид, за який клієнт значною мірою платив, купуючи цю нерухомість.Що це змінило: ціна в 1,1 мільйона раптом виглядала інакше. Клієнт купував би не лише нинішню квартиру та нинішній краєвид. Він також купував би ризик того, що одна з головних переваг нерухомості докорінно зміниться після початку будівництва.Результат: ми рекомендували клієнту не купувати. Те, що спочатку здавалося дуже цікавою пропозицією за 1,1 мільйона, перестало мати сенс за цією ціною після перевірки сусідньої земельної ділянки.Саме інформація за межами нерухомості може повністю змінити оцінку доцільності її ціни.
04 · Вілла, Марбелья, 4.000.000 €
Готова вілла високого рівня. Будинок справляв враження нерухомості, яка не потребує значних робіт, і клієнт був готовий продовжити купівлю.
Що ми перевірилиЩо ми з'ясували
- Фактичний стан нерухомості та наявна документація
- Під час юридичної та технічної перевірки ми порівняли їх. Те, що було на земельній ділянці, не повністю відповідало тому, що підтверджувалося документацією.
- Частини та зміни будинку
- Статус деяких із них з юридичного та адміністративного погляду потрібно було перевірити. Щодо нерухомості такої вартості ми не радили клієнту брати на себе цю невизначеність лише тому, що будинок був завершений і мав належний вигляд.
Що ми зробили: разом із юристом і технічним спеціалістом ми точно визначили, що потрібно було підтвердити документами або виправити, і передали ці вимоги продавцю. Наступний крок ми поставили в залежність від того, чи буде до завершення купівлі з'ясовано фактичний і документально підтверджений стан об'єкта.Результат: клієнту не довелося всліпу обирати між купівлею та відмовою від неї. Поки не стало зрозуміло, які саме юридичні зобов'язання він на себе бере, ми рекомендували не продовжувати угоду. Тож ризик залишився на продавцеві, а не перейшов до клієнта під час підписання.За високого бюджету ми не перевіряємо менше лише тому, що об'єкт здається якісно збудованим. Ми перевіряємо більше, адже помилка коштує дорожче.
Іноді найважливіше знати, коли не варто купувати
Ми перевіряємо все, що можна перевірити. Ми розповідаємо Вам, що виявили та що це означає для купівлі. Якщо щось фундаментальне не відповідає вимогам, ми рекомендуємо не продовжувати, навіть якщо Ви вже вирішили купувати.Це наші власні розповіді про реальні випадки. Ми не публікуємо імена клієнтів, дати, адреси чи назви проєктів, а деталі, які могли б когось ідентифікувати, вилучено. У кожній розповіді зазначено тип об'єкта, населений пункт, ціну та те, що змінило рішення, щоб Ви могли самостійно оцінити логіку.Водночас це не твердження, що ми виявляємо абсолютно все. У трьох із чотирьох випадків проблему виявив незалежний юрист або технічний спеціаліст, який виконував свою роботу. Це аргумент на користь залучення таких фахівців, а не аргумент на нашу користь. Ми лише подбали про те, щоб перевірка відбулася до переказу коштів, а потім прямо пояснили, що виявлене означає для купівлі.І це не сторінка про те, що Іспанія небезпечна. Об'єкт може бути цілком хорошим і водночас перестати мати сенс після того, як Ви дізнаєтеся ще про одну обставину. Випадок 01 є найяскравішим прикладом: із квартирою все було гаразд.Жодна з цих чотирьох купівель не відбулася, тож жодна не принесла нам оплати. Це чесна перевірка моделі оплати, і саме тому існує ця сторінка, а не абзац про наші цінності.
Поширені запитання
- Як часто Ви насправді радите комусь не купувати?
- Ми не публікуємо відсотковий показник. Натомість ми публікуємо самі чотири випадки із зазначенням типу об'єкта, населеного пункту, ціни та того, що змінило рішення. Саме логіка міркувань заслуговує на оцінку.
- Чи втратив би я свій завдаток у першому випадку?
- У цьому випадку завдаток за резервування повернули, оскільки договір резервування визначав, що з ним станеться, якщо юридична перевірка виявить проблеми. Саме тому умови повернення мають бути передбачені в договорі до сплати завдатку, і це єдиний платіж, який не входить до системи гарантій.
- Чи стягуєте Ви плату за роботу, якщо купівлю зупинено?
- Ні. За пошук, перегляди, переговори чи витрачений час нічого сплачувати не потрібно. Якщо купівля не відбулася, комісія ніде не виникає, тож нам немає з чого платити.
- Чи міг би один юрист виявити все це?
- Юрист виявив інформацію про збори співвласників, а разом із технічним спеціалістом він також виявив розбіжність у документації на віллу. Перевірка земельної ділянки у випадку 03 стосувалася питання, яке хтось мав додуматися поставити, а порівняння у випадку 02 взагалі не було юридичним питанням. Юридична перевірка та представництво інтересів покупця відповідають на різні запитання, і друге не замінює перше.
