Поширені запитання про купівлю нерухомості в Іспанії
Це відповіді, які ми даємо телефоном, тими самими словами. Двадцять чотири запитання, які найчастіше ставлять іноземні покупці, згруповані за темами, над якими Ви працюєте, а не в алфавітному порядку. Кожна відповідь завершується посиланням на сторінку, де тема розглядається належним чином.
- приблизно понад ціну купівлі новобудови
- 13 %
- приблизно понад ціну купівлі вторинної нерухомості
- 9 %
- приблизно стільки від вартості фінансує банк для нерезидента
- 50 %
- Скільки разів потрібно приїхати до Іспанії
- 1×
Як насправді відбувається купівля в Іспанії і скільки це триває?
Для готової нерухомості шлях від бронювання до отримання ключів займає від кількох тижнів до кількох місяців, а новобудова може додати ще до двох років. Однієї поїздки достатньо, а дві будуть кращим варіантом, оскільки майже кожен етап можна підписати за довіреністю.Як відбувається весь процес купівлі і скільки він триває?
Для готової нерухомості зазвичай слід очікувати від кількох тижнів до кількох місяців від бронювання до отримання ключів. У випадку новобудови все залежить від етапу реалізації проєкту. Ви можете купувати готову квартиру, але також і об'єкт, будівництво якого завершать протягом наступних двох років. Вище ми описуємо весь процес, від вибору та юридичних перевірок до нотаріуса.
Скільки разів потрібно відвідати Іспанію?
Одного разу достатньо, а двічі ще краще. Увесь процес можна провести дистанційно за довіреністю, але ми все ж радимо Вам приїхати щонайменше один раз.
Чи можу я купити нерухомість, якщо не живу в Іспанії?
Так. Купівля нерухомості та іспанський дозвіл на проживання є двома різними речами. Ви можете володіти нерухомістю як нерезидент, а значну частину процесу можна провести за довіреністю.
Чи потрібні NIE та рахунок в іспанському банку для купівлі нерухомості?
Вам потрібен NIE. Рахунок в іспанському банку дуже корисний на практиці. NIE є ідентифікаційним номером іноземця, який знадобиться Вам для купівлі, сплати податків та інших питань, пов’язаних із нерухомістю. Ми завчасно оформлюємо його з адвокатом, адже очікування на нього безпосередньо перед підписанням документів є непотрібним ускладненням купівлі.
Хто має володіти нерухомістю?
Ви, обоє з подружжя або хтось інший, залежно від Вашої сімейної та фінансової ситуації. Єдиної правильної відповіді не існує. Структура власності згодом може вплинути на спадкування, податки та продаж, тому краще вирішити це з адвокатом і податковим консультантом до підписання договору купівлі-продажу, а не в нотаріуса. Якщо Ви купуєте нерухомість як пара, маєте дітей, володієте значними активами в Іспанії або розглядаєте купівлю через компанію, повідомте про це адвоката на самому початку.
Скільки коштуватиме купівля понад ціну нерухомості?
Приблизно 13 % понад ціну новобудови та близько 9 % для вторинної нерухомості. Якщо Вам потрібна іпотека як нерезиденту, розраховуйте приблизно на половину вартості, визначеної банком, а не на очікувані 70 або 80 %.Скільки загалом коштуватиме купівля понад ціну нерухомості?
Для новобудови передбачте приблизно 13 % понад ціну купівлі, а для вторинної нерухомості близько 9 %. Найбільша різниця полягає в податках: за новобудову сплачуються 10 % ПДВ, а також AJD в Андалусії, тоді як для вторинної нерухомості податок на передачу становить 7 %. Також потрібно додати витрати на адвоката, нотаріуса, реєстр нерухомості та кілька менших статей витрат. Повну вартість купівлі можна розрахувати вище на сторінці на основі ціни нерухомості.
Скільки власних коштів мені потрібно, якщо я хочу отримати іпотеку?
Це передусім залежить від того, чи купуєте Ви новобудову, чи вторинну нерухомість.Для новобудови варто підготувати приблизно 20-40 % ціни купівлі для платежів, які можуть бути належними до завершення проєкту. Також Вам знадобляться власні кошти на податки та додаткові витрати на купівлю, зокрема 10 % ПДВ та інші витрати, пов’язані з передачею права власності.Для вторинної нерухомості, якщо Ви нерезидент, реально очікувати, що банк профінансує приблизно половину вартості, яку він визначить для самої нерухомості. Тому решту ціни купівлі та витрати на купівлю Вам потрібно буде сплатити з власних коштів.Якщо нерухомість коштує 500.000 €, Ваші власні кошти часто становитимуть не 100.000 або 150.000 €, а значно більше. Саме тому ми організовуємо фінансування до резервування, а не лише після того, як Ви оберете конкретну нерухомість.
Чи можу я отримати іпотеку як громадянин ЄС?
Так, але як нерезидент не очікуйте автоматично фінансування в розмірі 70 або 80 % ціни.Якщо Ваш дохід надходить в іншій валюті, а не в євро, реально очікувати фінансування на рівні близько 50 % вартості, визначеної банком. Для одних клієнтів пропозиція може бути кращою, а для інших гіршою, залежно від їхнього доходу, зобов’язань, віку, валюти доходу та конкретного банку.Також важливо, що банк розраховує іпотеку не від ціни купівлі, а від власної оцінки. Якщо Ви купуєте нерухомість за 500.000 €, але банк оцінює її у 470.000 €, фінансування розраховується від 470.000 €.Тому до вибору нерухомості ми перевіряємо, на яке фінансування Ви реально можете розраховувати і скільки власних коштів Вам знадобиться.
Як переказати гроші з іншої валюти в євро?
Найбільшу частину купівлі Ви сплачуватимете в євро, тому для значної суми варто враховувати не лише комісію за переказ, а передусім фактичний обмінний курс. Ви можете переказати кошти через власний банк або спеціалізованого постачальника послуг з обміну валют, а для великих сум варто порівняти пропозиції. Передусім не відкладайте переказ до останньої хвилини. Банк може попросити Вас підтвердити походження коштів або затримати переказ через внутрішню перевірку. На основі графіка платежів ми заздалегідь повідомимо Вам, коли знадобиться кожна сума.
Чи потрібно буде підтвердити походження моїх коштів?
Так. Під час значної операції очікуйте, що банк та інші залучені до неї сторони попросять Вас підтвердити походження коштів. Якщо гроші походять від продажу компанії, дивідендів, інвестицій або іншої складнішої структури, підготуйте документи до початку переказу коштів.
Новобудова коштує приблизно на 13 % дорожче за ціну, а вторинна нерухомість приблизно на 9 % дорожчеТа сама відповідь, що й на перше запитання в цій групі, наведена так, щоб можна було порівняти два варіанти поруч. Орієнтовні показники з нашого калькулятора витрат на головній сторінці.
Застосуйте цей розрахунок до власної ціни, а не до прикладу. Калькулятор приймає ціну нерухомості й повертає повну вартість купівлі, стаття за статтею.
| Новобудова | Вторинна нерухомість | |
|---|---|---|
| Загалом понад ціну | близько 13 % | близько 9 % |
| Основний податок | 10 % ПДВ | податок на передачу 7 % |
| гербовий збір Андалусії | AJD | не стягується |
| Також сплачується | юрист, нотаріус, реєстр нерухомості та кілька дрібніших витрат | юрист, нотаріус, реєстр нерухомості та кілька дрібніших витрат |
Де насправді перебувають Ваші гроші під ризиком і що їх захищає?
Лише в одному місці: під час резервування, яке є єдиним платежем поза системою гарантій. Усі наступні платежі захищені або банківською гарантією, виданою на Ваше ім’я, або Вашим адвокатом, який визначає, коли можна вивільнити кошти.Як захищені мої кошти?
Це залежить від того, чи купуєте Ви новобудову, чи вторинну нерухомість.Для новобудови банківська гарантія є найважливішим захистом. Платежі, які Ви надсилаєте забудовнику до завершення будівництва, мають бути захищені відповідно до конкретної схеми платежів. До переказу коштів адвокат перевіряє рахунок, документацію та забезпечення, що застосовується до цього платежу. Для платежів, покритих банківською гарантією, Ви отримуєте підтвердження щодо конкретної суми та покупця.Для вторинної нерухомості процес організований інакше. Адвокат контролює договори, строки та спосіб переказу, щоб продавець отримав кошти лише тоді, коли відповідно до умов операції їх справді можна вивільнити.Отже, йдеться не лише про те, куди Ви надсилаєте гроші. Перед кожним значним платежем адвокат перевіряє, навіщо Ви його здійснюєте, кому надсилаєте кошти та на яких умовах.
Чи повертається внесок за резервування, якщо юрист виявить проблему?
Це залежить від формулювань договору резервування та різниться залежно від забудовника і продавця. Внесок за резервування є єдиним платежем поза системою гарантій, тому він має бути невеликим, а в договорі повинні бути чітко зазначені умови його повернення. Саме тому адвокат ознайомлюється з ним до переказу коштів, а не після.
Що перевірить адвокат, перш ніж я щось підпишу?
Хто насправді є власником нерухомості, чи є іпотеки, виконавчі провадження або інші зобов’язання, чи правильні дані в реєстрі нерухомості, чи є заборгованість перед об’єднанням співвласників і чи відповідає юридичний статус тому, що Ви купуєте. Для конкретного об’єкта перевірки розширюються відповідно до його типу та історії.
Чи потрібен мені власний юрист?
Так. Незалежний адвокат, який представляє Ваші інтереси, а не забудовника чи продавця. Перед тим як Ви зобов’яжетеся придбати нерухомість, адвокат перевіряє право власності, борги, обтяження, дозволи, договори та юридичний статус об’єкта. Ми не наймаємо адвокатів і не отримуємо від них комісійних за рекомендації. Ми надамо Вам кілька варіантів, а Ви самі зможете обрати.
Що буде, якщо забудовник не завершить проєкт?
Кожен платіж, здійснений до завершення будівництва, за законом має бути покритий банківською гарантією, виданою на Ваше ім’я. Ваш адвокат перевірить точне формулювання гарантії для Вашого об’єкта до здійснення будь-якого платежу та повідомить Вам, що саме вона покриває.
Чи можу я успадкувати борги попереднього власника?
Деякі борги та зобов’язання, пов’язані з нерухомістю, можуть вплинути на нового власника, тому перед купівлею ми перевіряємо не лише продавця, а й сам об’єкт. Зокрема, адвокат перевіряє його статус в об’єднанні співвласників і отримує відповідні довідки до підписання документів.
Чотири припущення, які коштують покупцям грошейНа кожне з них вище наведено повну відповідь. Разом це чотири речі, у яких іноземні покупці найчастіше помиляються ще до того, як хтось прочитає договір.
Що припускають покупціЩо є правдою насправді
- Кожен платіж захищено
- Бронювання є єдиним платежем, який здійснюється поза системою гарантій. Саме тому його сума має бути невеликою, а договір із умовами повернення коштів потрібно прочитати до переказу грошей, а не після нього.
- Девелопер бере на себе ризик незавершеної новобудови
- Лише якщо документи оформлено правильно. Кожен платіж до завершення будівництва має бути покритий банківською гарантією, виданою на Ваше ім'я, а Ваш юрист перевіряє точне формулювання для Вашої квартири до здійснення будь-якого переказу.
- Іпотека покриває 70-80 %
- Не для нерезидента, який сплачує в іншій валюті, а не в євро. Плануйте приблизно половину вартості, визначеної самим банком, і враховуйте, що банк надає кредит на основі власної оцінки, а не ціни, про яку Ви домовилися.
- Без орендного доходу є іспанський податок
- Декларацію все одно потрібно подати. Modelo 210, податок для нерезидентів на умовний дохід, застосовується до порожньої нерухомості, і більшість власників дізнаються про це надто пізно.
Чи можна здавати нерухомість туристам?
Не автоматично. Це залежить від конкретного об’єкта, муніципалітету та власних правил спільноти, тому це перевіряють до внесення резервного платежу, а не виявляють після нього.Чи можу я здавати нерухомість туристам на короткий строк?
Не автоматично. Це залежить від конкретного об’єкта, муніципальних правил, правил об’єднання співвласників і чинних вимог до туристичного розміщення. Саме тому, якщо однією з причин купівлі є оренда, ми перевіряємо можливість короткострокової оренди до внесення резервного платежу.
Скільки коштує володіння щороку?
IBI, внесок до спільноти, вивезення відходів, страхування, комунальні послуги та податкова декларація в Іспанії навіть у році, коли Ви взагалі не здаєте нерухомість в оренду. Внесок до спільноти зазвичай є тією статтею, яка пояснює, чому володіння двома схожими квартирами коштує по-різному.Скільки я сплачуватиму щороку?
IBI, внески об’єднання співвласників, плата за вивезення відходів, страхування, електроенергія та вода, а для нерезидентів також податкові зобов’язання в Іспанії. Найбільшу різницю між двома квартирами зі схожою ціною часто створюють внески об’єднання співвласників, тому для конкретного об’єкта ми показуємо фактичні річні витрати, а не одну універсальну суму.
Чи сплачую я податки в Іспанії, навіть якщо не здаю нерухомість в оренду?
Так. Modelo 210, податок на умовний дохід для нерезидентів. Вашою мовою це пояснює майже нічого, і більшість власників дізнаються про це надто пізно.
Що робити, якщо мені знадобиться продати нерухомість через два або три роки?
Ви можете продати її в будь-який час. Питання полягає в тому, за якою ціною і наскільки швидко. Найлегше знову продається нерухомість із характеристиками, які будуть потрібні й майбутнім покупцям: вдале мікророзташування, краєвид, правильна орієнтація, можливість пересуватися пішки або якісний житловий комплекс. Саме тому під час купівлі ми враховуємо не лише те, чи подобається Вам об’єкт сьогодні, а й те, кому Ви зрештою його продасте. У разі продажу нерезидентом також слід очікувати витрат і податків, пов’язаних із продажем.
Чи залишиться нерухомість у родині?
Так, і це можна підготувати заздалегідь. В Іспанії застосовується податок на спадщину, але Андалусія пропонує значні пільги для близьких родичів. У заповіті Ви також можете обрати, щоб спадкування регулювалося законодавством Вашої країни, а короткий іспанський заповіт може заощадити Вашій родині місяці бюрократичних процедур.
Що краще: купувати чи орендувати, і чи підходить Вам це узбережжя за бюджетом?
Якщо Ви приїжджаєте раз на рік на два тижні, оренда простіша. Якщо Ви приїжджаєте кілька разів на рік, володіння нерухомістю починає мати інший сенс, а якщо сама нерухомість коштує приблизно менше ніж 250.000 €, ми скажемо Вам, що Costa Blanca, ймовірно, буде кращим варіантом.Чи зробить купівля нерухомості мене податковим резидентом Іспанії?
Ні. Саме володіння нерухомістю не робить Вас податковим резидентом Іспанії. Податкове резидентство визначається відповідно до Вашої фактичної ситуації, зокрема з урахуванням того, скільки часу Ви проводите в Іспанії та де розташований центр Ваших економічних і особистих інтересів. Якщо Ви хочете проводити тут більшу частину року або переїхати назавжди, обговоріть своє податкове резидентство з консультантом до переїзду. Це може вплинути на те, як Іспанія оподатковуватиме Ваші доходи та активи за межами країни.
Що краще: купувати чи орендувати?
Якщо Ви приїжджаєте раз на рік на два тижні, а решту року нерухомість простоювала б порожньою, оренда може бути простішою.Але якщо Ви приїжджаєте сюди кілька разів на рік або проводите значну частину року на Costa del Sol, володіння нерухомістю починає мати набагато більше сенсу. Вам не потрібно щоразу шукати доступне житло в оренду, зважати на сезонні ціни чи переїжджати між різними квартирами. Ви просто приїжджаєте з невеликою валізою, а все інше вже чекає на Вас удома.Це ще важливіше, якщо Ви подорожуєте із собакою або дітьми чи хочете приїжджати на кілька тижнів або місяців. Хороше житло для довгострокової оренди не завжди легко знайти, а у високий сезон воно може бути дуже дорогим.А якщо, коли Ви не користуєтеся нерухомістю, законно здавати її в оренду, дохід від оренди може покривати значну частину щорічних витрат власника. Вдало обраний об’єкт дає Вам не лише місце для відпочинку, за яке Ви платите, а й другий дім, здатний приносити дохід протягом частини року.Саме тому з клієнтами, які хочуть регулярно приїжджати сюди, ми зазвичай більше зосереджуємося на тому, коли купівля почне мати сенс, ніж на тому, чи має вона сенс узагалі.
Costa del Sol чи Costa Blanca?
Це переважно залежить від Вашого бюджету та Ваших очікувань від Іспанії.На Costa Blanca зазвичай дешевше, і за той самий бюджет там можна придбати значно більше. Costa del Sol дорожчий, але пропонує комфортний спосіб життя протягом усього року, міжнародну інфраструктуру, аеропорт Малаги, поля для гольфу, школи, медичне обслуговування та велику міжнародну спільноту.Якщо у Вас є менш ніж приблизно 250.000 € саме на нерухомість, ми прямо скажемо, що, ймовірно, не радили б зосереджуватися на Costa del Sol. Вибір у цій ціновій категорії дуже обмежений, і той самий бюджет може бути значно доцільніше витратити на Costa Blanca.Починаючи приблизно від 300.000 €, на Costa del Sol з'являються реальні варіанти, але все ще мають значення розташування, відстань до моря, стан нерухомості та вимоги щодо краєвиду або оренди.
Що ми заробляємо на Вашій покупці?
Комісію сплачує забудовник або продавець, і вона вже включена до їхнього переліку доступних об'єктів і цін, тому покупець не сплачує нам нічого додатково. Ми не наймаємо рекомендованих нами юристів і також не отримуємо від них жодної комісії.Розгорнуту відповідь наведено на окремій сторінці, а не в цьому акордеоні, оскільки саме ці питання визначають, чи довірятимете Ви всьому іншому на цьому сайті, і вони заслуговують більш ніж на чотири речення.
Двадцять хвилин телефоном дають відповіді на те, чого не може дати загальний розділ запитань і відповідей
Майже кожне запитання на цій сторінці має іншу відповідь для конкретного об'єкта в конкретному місті, і саме ця відповідь Вам потрібна. Це ті самі слова, які ми використовуємо під час розмови; саме під час розмови вони застосовуються до Вашого об'єкта.Двадцять хвилин, жодних зобов'язань, і Ви можете запропонувати об'єкт, знайдений в іншому місці. Якщо перед Вами вже є оголошення, надішліть його нам, і Ви отримаєте відповідь щодо цього об'єкта, а не щодо нерухомості загалом.