Покупка нерухомості через компанію: коли це має сенс
За 30 секунд
Для майже кожного покупця одного будинку або квартири для відпочинку відповідь негативна. Компанія додає щорічну звітність, оподатковує Ваше власне користування нерухомістю та ускладнює продаж. І вона не зменшує податок на покупку ані на одне євро.
Скільки іспанських об’єктів нерухомості та чи стоїть за цим справжній бізнес?
- Будинок для відпочинкуКупуйте як фізична особа. Це проста й звичайна відповідь майже для кожного покупця.
- Кілька об’єктів нерухомості, що здаються в оренду як справжній бізнесКомпанія може мати сенс. Перш ніж її засновувати, отримайте незалежну податкову консультацію на основі власних розрахунків.
Чи має компанія зазвичай сенс для одного будинку для відпочинку?
Ні, і про це варто сказати прямо, а не подавати як нейтральний вибір між двома однаково добрими варіантами. Якщо Ви купуєте один об’єкт нерухомості для власного користування та користування Вашої родини, особисте володіння майже завжди простіше, дешевше в утриманні та дешевше під час продажу. Кожна реальна перевага компанії стосується іншої ситуації, не Вашої.Це питання постійно виникає, зазвичай через поширене в Чехії припущення, що компанія може захистити від податків так само, як іноді це відбувається на батьківщині. В Іспанії, якщо йдеться про один будинок для відпочинку, зазвичай відбувається протилежне. Ви сплачуєте той самий податок на придбання, додатковий податок на власне користування нерухомістю та низку щорічних звітів, про які приватній особі ніколи не потрібно думати.
Що припускаютьЯкий вигляд насправді мають податки
- Компанія зменшує податок, сплачений під час купівлі нерухомості
- Ні. ITP або IVA плюс AJD, одноразовий податок на придбання, розраховується однаково незалежно від того, хто є покупцем: фізична чи юридична особа.
- Компанія захищає нерухомість від включення до особистого майна
- Самі частки все одно є активом, яким Ви володієте. Їх оцінюють за власним балансом компанії, і вони все одно враховуються для цілей податку на багатство. Механізм описано в окремому посібнику з податку на багатство.
- Використання нерухомості власником через власну компанію є податково нейтральною схемою
- Зазвичай ні. Якщо компанія володіє нерухомістю, а Ви або Ваша родина користуєтеся нею особисто, вважається, що компанія здає її Вам в оренду за ринковою ставкою, а цей умовний дохід від оренди оподатковується.
Коли компанія виправдовує витрати?
Є чотири реальні випадки, і їх об’єднує одне: жоден із них не стосується одного будинку для відпочинку. Компанія створює значний адміністративний і фінансовий тягар, який окупається лише тоді, коли масштаби діяльності виправдовують управління нею. Наведені нижче випадки спадкування та відповідальності названо як реальні міркування, але не деталізовано в цифрах, оскільки фактичний механізм залежить від транскордонних договірних правил та обставин, які неможливо врегулювати загальним правилом.
- Справжній портфель, а не один об’єктІнвестор, який володіє кількома об’єктами нерухомості в Іспанії для здавання в оренду, а не одним будинком для відпочинку, має більше підстав використовувати корпоративну структуру: спільне адміністрування, єдиний комплект рахунків для кількох активів і структура, яка може залучати фінансування під увесь портфель.
- Належне планування спадкування між поколіннямиУ деяких випадках передати частки компанії членам родини може бути простіше, ніж передати безпосередньо належний об’єкт нерухомості. Але це повністю залежить від конкретного договору між Іспанією та Вашою країною проживання щодо спадкування та податків на спадщину. Це питання для фахівця, який працює в обох країнах.
- Чинний операційний бізнес, якому вже потрібна присутність в ІспаніїКомпанія, яка справді веде діяльність в Іспанії, наприклад займається орендним бізнесом як основною діяльністю, має інший податковий статус, ніж підставна компанія, створена лише для володіння однією квартирою для відпочинку.
- Відокремлення відповідальності для орендного бізнесу з підвищеним ризикомЯкщо нерухомість здається в оренду на комерційній основі у значному масштабі та пов’язана з реальними операційними ризиками, деякі власники розглядають корпоративну структуру з міркувань відповідальності. Це обґрунтоване міркування. Але адміністративні витрати потрібно чесно зіставити з ризиком, який може бути дешевше покрити належним страховим полісом.
Зверніть увагу, чого немає в цьому списку: купівлі однієї квартири для сімейного відпочинку та періодичного здавання в оренду. Це звичайний випадок, для якого часто без потреби створюють компанію, хоча робити цього не слід.
Що і коли потрібно звітувати, якщо компанія володіє нерухомістю?
Є три регулярні звіти, і всі вони подаються в один період року. Після того як Real Decreto 609/2023 створив національний Registro de Titularidades Reales, кожна іспанська компанія повинна розкрити інформацію про свого бенефіціарного власника, тобто фізичну особу, яка зрештою володіє компанією або контролює її. Це відбувається двічі: спочатку в самому установчому акті, а потім як додаток до річної фінансової звітності, що щороку подається до Registro Mercantil, торгового реєстру. Це національна вимога, не пов’язана безпосередньо з нерухомістю, і вона застосовується незалежно від того, чи є компанія неактивною, чи веде діяльність.Крім того, компанія повинна щороку подавати декларацію з Impuesto sobre Sociedades до національного податкового органу AEAT. Це стосується навіть року, у якому взагалі не було діяльності, що називається нульовою декларацією. Пропуск подання не є безпечним варіантом. Що довше не подається обов’язковий звіт, то більшими стають штрафи. Це те саме правило, яке описано в податковому посібнику цього сайту для нерезидентів щодо щорічної декларації фізичної особи.
| січ | лют | бер | квіт | Травень | черв | лип | серп | вер | жовт | лист | груд | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Декларація з корпоративного податку (Impuesto sobre Sociedades) | лип | |||||||||||
| Річна звітність, подана до Registro Mercantil | лип | |||||||||||
| Розкриття інформації про кінцевих бенефіціарних власників (фактичне володіння) | лип |
- Декларація з корпоративного податку (Impuesto sobre Sociedades)
- До 25 липня для компанії з календарним роком. Нестандартний фінансовий рік змінює дату, тому уточніть її у свого бухгалтера.
- Річна звітність, подана до Registro Mercantil
- Подано разом із податковою декларацією або невдовзі після неї.
- Розкриття інформації про кінцевих бенефіціарних власників (фактичне володіння)
- Додається до подання річної звітності, а також ще раз під час реєстрації, якщо це припадає на відповідний рік.
Отримати NIE кожного директора та власний іспанський податковий номер компанії до реєстрації, а не виявити прогалину у нотаріуса, саме з цим допомагає адміністративна послуга Arevont щодо NIE та адміністрування під час такої купівлі.
Скільки коштує утримання компанії, крім самої купівлі?
Приблизно 500 до 1 000 € на рік лише за адміністрування неактивної компанії, додатково до податку на придбання, який є таким самим, як у разі купівлі фізичною особою. Неактивна компанія, яка володіє нерухомістю і більше нічого не робить, все одно має вести офіційний бухгалтерський облік, щороку подавати декларацію з корпоративного податку та подавати річну звітність до реєстру. Це реальні регулярні витрати, яких немає в разі особистого володіння нерухомістю, окрім звичайних щорічних витрат власника, які вже несе кожен покупець.Щорічний збір у розмірі 3 % від кадастрової вартості є тією цифрою, щодо якої варто бути точним, оскільки він лякає більше покупців, ніж мав би. Він застосовується лише до компанії, яка є резидентом країни, яку Іспанія класифікує як юрисдикцію, що не співпрацює, раніше звану податковою гаванню. Ні Чехія, ні Польща не входять до цього переліку, тому звичайна чеська або польська компанія, або іспанська SL, що належить чеському чи польському акціонеру, не спричиняє його застосування. Це варто чітко зазначити, оскільки побоювання щодо цього збору є поширеними, а реальний ризик для покупців, для яких написано цей сайт, фактично дорівнює нулю.
| Податок при купівлі (ITP або IVA плюс AJD)Як і купівля на фізичну особу | Без економії |
|---|---|
| Щорічне адміністрування неактивної компаніїБухоблік, податкова декларація, подання до реєстру | 500 до 1 000 € |
| Спеціальний збір 3 % від кадастрової вартостіЛише некооперативні юрисдикції, не Чехія чи Польща | Не застосовується |
| 25 % податку для компаній з орендиПорівняйте зі своєю ставкою для нерезидента з такого самого доходу | Залежить від оренди |
| Натомість володіти особистоБез корпоративного рівня | 0 €, без додаткового рівня |
Чи підійде чеська або польська компанія замість створення іспанської SL?Іноземна компанія може володіти нерухомістю в Іспанії, і жодних обмежень за національністю немає. На практиці більшість покупців, яким справді потрібна корпоративна структура, використовують іспанську SL, оскільки саме з нею іспанські банки, нотаріуси та реєстр щодня працюють за звичною процедурою. Іноземна компанія додає власний додатковий рівень транскордонної звітності до всього описаного вище. Який варіант справді простіший у Вашій ситуації, слід обговорити з юристом, який працює в обох юрисдикціях.
Що підтвердити перед вибором структури компанії
Це чесний перелік перевірок, а не рекламна пропозиція на користь будь-якого з варіантів. Більшість покупців, які його читають, підтверджують, що жоден із цих пунктів їх не стосується, і купують особисто.- Чи справді це один об’єкт для особистого та сімейного користування?Якщо так, це звичайний випадок, і наведена вище чесна відповідь застосовується: купуйте особисто. Це не означає, що компанія є незаконною чи незвичайною, лише те, що тут вона створює витрати без відповідної вигоди.
- Чи вже володієте Ви кількома об’єктами в Іспанії або плануєте ними володіти?Для портфеля адміністративні витрати компанії легше компенсувати отриманими перевагами. Навіть тоді це не означає автоматично, що компанія є правильним рішенням. Розрахунок все одно потрібно виконати.
- Чи є спадкування між поколіннями реальною проблемою найближчого часу?Це єдиний випадок, коли структура справді може допомогти, але лише за умови належної транскордонної консультації. Це не означає, що будь-яка структура працюватиме однаково за чеськими чи польськими правилами спадкування. Це потрібно перевірити окремо.
- Чи є об’єкт резидентом країни зі списку некооперативних юрисдикцій Іспанії?Це єдина ситуація, у якій щорічний збір у розмірі 3 % взагалі застосовується. Для звичайним чином зареєстрованої чеської або польської компанії відповідь негативна, і цей пункт до Вас просто не застосовується.
Особисто або через компанію
Та сама нерухомість, але два способи володіння. Для одного будинку для відпочинку права колонка є звичайною відповіддю.| Через компанію | Особисто | |
|---|---|---|
| Податок при завершенні угоди | Однаково: ITP або IVA плюс AJD, розрахунок такий самий. | Однаково: особиста купівля також не дає жодної економії. |
| Самостійне користування нерухомістю | Може спричинити нарахування умовної ринкової орендної плати, що оподатковується як дохід компанії. | Такої проблеми немає: Ви просто володієте власною нерухомістю та користуєтеся нею. |
| Щорічна звітність понад саму нерухомість | Щорічна декларація з корпоративного податку навіть за нульової діяльності, а також річна фінансова звітність і розкриття інформації про бенефіціарних власників. | Звичайна щорічна декларація нерезидента, про яку вже йдеться в податкових довідниках цього сайту, і нічого більше. |
| Поточні витрати понад нерухомість | приблизно 500 до 1 000 € на рік за базове адміністрування неактивної компанії. | Жодних, крім витрат на саме володіння нерухомістю. |
| Подальший продаж | Можна або продати нерухомість від імені компанії, або продати самі частки. Другий варіант є значно складнішою операцією та потребує спеціалізованої податкової консультації для обох сторін. | Звичайний продаж нерухомості, процес, описаний у довіднику цього сайту про витрати на продаж і вихід з інвестиції. |
| Оподаткування статків | Частки все одно враховуються, а їхня вартість визначається за балансом компанії. | Сама нерухомість враховується. Дізнайтеся з довідника про податок на статки, на кого саме поширюється цей податок. |
Що визначає загальне правило, а що можуть визначити лише Ваші власні цифри
Ставка корпоративного податку (25 %) і вимога щодо розкриття інформації про бенефіціарного власника є усталеними правилами, взятими з першоджерела. Спеціальний збір у розмірі 3 % та його застосування до юрисдикцій, що не співпрацюють, також взяті з першоджерела (Ley IRNR, ст. 40-45). Простий висновок про те, що цей збір не застосовується до звичайної чеської або польської компанії, безпосередньо випливає з цієї сфери застосування. Орієнтовна сума поточних витрат у розмірі приблизно 500 до 1 000 € на рік є ринковою оцінкою, перевіреною за двома джерелами, а не офіційно опублікованою цифрою. Реальні ціни залежать від постачальника.Жодне загальне правило не визначає, чи заощадить компанія кошти саме у Вашому випадку. Це залежить від того, чи здаєте Ви нерухомість в оренду взагалі, за якою орендною платою, від Вашої особистої податкової ситуації у Вашій країні, а також від питань транскордонного спадкування та застосування податкових угод, на які справді може відповісти лише податковий радник, що працює в обох юрисдикціях. Для звичайного випадку, тобто однієї нерухомості, особистого користування з періодичною здачею в оренду, чесним початковим припущенням є те, що це не заощадить Вам коштів. Саме структура компанії має обґрунтувати власні витрати.Ніхто тут не виконує описаний вище розрахунок. Юридична координація Arevont залучає незалежного радника до того, як Ви внесете завдаток за бронювання. Таке важливе рішення ухвалюється на основі реальних цифр, а не чеського припущення, яке випадково тут опинилося.
Часті запитання про купівлю через компанію
- Чи непокоюся я через податок у розмірі 3 % безпідставно?
- Для звичайної чеської або польської компанії майже напевно так. Щорічний збір у розмірі 3 % застосовується лише до компанії, яка є резидентом країни, яку Іспанія класифікує як юрисдикцію, що не співпрацює, а Чехія та Польща до цього переліку не входять. Це один із найпоширеніших необґрунтованих страхів у цій темі.
- Чи можу я продати частки компанії замість продажу нерухомості?
- Так, і покупці іноді структурують продаж саме так, щоб змінити порядок оподаткування операції. Це значно складніша операція, ніж звичайний продаж нерухомості. Вона потребує спеціалізованої податкової консультації як для продавця, так і для покупця. Покупцеві слід обережно погоджуватися на продаж часток замість продажу нерухомості, не з'ясувавши точно, які зобов'язання пов'язані з цими частками.
- Чи дає володіння нерухомістю через компанію змогу уникнути іспанського податку на статки?
- Ні. Самі частки є активом, яким володієте Ви особисто; їхня вартість визначається за власним балансом компанії, і вони враховуються так само, як нерухомість у прямій власності. Дізнайтеся з довідника про податок на статки, на кого саме поширюється цей податок. Для більшості звичайних покупців це взагалі ніхто, незалежно від того, чи використовується компанія.
- Що відбувається з мінімальним строком оренди, якщо компанія здає нерухомість у довгострокову оренду?
- Він змінюється. Мінімальний строк для орендодавця-компанії за іспанським орендним законодавством становить 7 років, а не 5 років, які надає орендодавець-фізична особа. У довіднику про орендовану нерухомість це питання розглянуто повністю. Це реальний і конкретний наслідок, про який варто знати, перш ніж вирішувати, як володіти нерухомістю, яку Ви плануєте здавати в довгострокову оренду.
