Координація юридичної перевірки об'єкта нерухомості в Іспанії
Ми не здійснюємо юридичну роботу і навмисно чітко про це повідомляємо: юридичну перевірку іспанського об'єкта нерухомості проводить незалежний адвокат, який представляє Вас, а не нас і не продавця. Наше завдання полягає в координації цього процесу: щоб договір резервування прочитали до переказу Ваших коштів, документи справді надійшли адвокату, строки дотримувалися, а Ви на кожному етапі знали, які питання ще залишаються відкритими. Сама перевірка зазвичай триває 2-4 тижні від моменту резервування, і до її завершення ми не рекомендуватимемо Вам нічого підписувати.
Хто проводить перевірку і кого представляє кожен із них
До юридичного боку купівлі нерухомості в Іспанії залучені три сторони, і насамперед важливо з'ясувати, кого представляє кожна з них. Одна представляє Вас. Одна не представляє нікого. Третя сторона - це ми, і ми не є юридичною фірмою.Фахівці забезпечують експертні знання. Ми стежимо, щоб усе взаємодіяло належним чином: щоб наступний потрібний крок було зроблено в правильному порядку і щоб ніщо не чекало на документ, який ніхто не витребував.Для юридичної перевірки ми зазвичай рекомендуємо Malaga Solicitors, незалежну іспанську юридичну фірму, що працює на Costa del Sol (офіс Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Адвокат представляє Вас, а не Arevont і не продавця, а Ви працюєте з місцевим адвокатом, який знає місцеві органи влади та реєстр нерухомості. Звичайно, Ви можете будь-коли обрати власного адвоката. Ми не отримуємо від цієї фірми ні комісійних, ні іншої винагороди за таку рекомендацію.
| Що потрібно зробити | Хто це робить | Що це означає для Вас |
|---|---|---|
| До резервування | ||
| Знайомство з адвокатом | Arevont | Ми зазвичай рекомендуємо Malaga Solicitors і не отримуємо за це винагороди за рекомендацію. Якщо Ви бажаєте скористатися послугами власного іспанського адвоката, Ви можете це зробити, і ніщо інше на цій сторінці не зміниться. |
| Ознайомлення з договором резервування | Ваш адвокат | Резервування є єдиним платежем, що здійснюється поза системою гарантій, тому в договорі має бути чітко зазначено, що станеться із завдатком, якщо під час перевірки буде виявлено проблему. Адвокат читає договір до переказу коштів, а не після нього. |
| Перевірка забудовника як компанії | Arevont | Чи є це відомий забудовник, з яким ми вже працювали, чи новий забудовник, який ще не має підтвердженої репутації, а також будь-який реальний позитивний або негативний досвід, який мали ми чи наші покупці. Якщо такого досвіду немає, ми прямо про це повідомляємо, а не створюємо хибне враження. |
| Під час юридичної перевірки | ||
| Сама юридична перевірка | Ваш адвокат | Право власності, обтяження та борги, законність будівництва і дозволи, правила спільноти власників, обмеження щодо користування та оренди. Це юридична робота, якою ми не займаємося. |
| Перевірка банківської гарантії | Ваш адвокат | У разі новобудови перевіряється, чи є гарантія, що покриває Ваші поетапні платежі, дійсною та виданою на Ваше ім'я, а не груповим полісом, що належить забудовнику. |
| Отримання документів від продавця | Arevont | Ми запитуємо у забудовника, агента продавця та адміністратора спільноти документи, які витребував адвокат. Саме на цьому етапі юридична перевірка фактично зупиняється, і це не є юридичною проблемою. |
| Дотримання строків | Arevont | Що має відбутися далі і до якого строку. Якщо щось потрібно від Вас, ми повідомимо про це заздалегідь, а не в день, коли це вже потрібно зробити. |
| Пояснення значення виявленого для купівлі | Arevont разом із Вашим адвокатом | Адвокат визначає юридичну ситуацію. Ми пояснюємо, що вона означає для саме цієї купівлі, зокрема коли рекомендуємо зупинити процес. |
| Під час підписання та після нього | ||
| Підписання у нотаріуса | Нотаріус | Державний службовець, який підтверджує особи сторін, належне здійснення підписання та правильність нотаріального акта. Це не Ваш радник і не представник жодної зі сторін. |
| Зберігання коштів до завершення угоди | Ваш адвокат | У разі вторинної нерухомості залишок коштів зазвичай зберігається на клієнтському рахунку Вашого адвоката, окремому рахунку під наглядом, і надходить продавцю лише у нотаріуса. |
| Адміністративні питання після переказу | Ваш адвокат | Документи після передачі об'єкта, переоформлення комунальних послуг і щорічні податкові зобов'язання. Тут, на узбережжі, ми залишаємося Вашим контактним представником. |
Ви отримуєте комісію за рекомендацію адвоката?Ні. Ми не отримуємо ані комісії, ані іншої винагороди від рекомендованої нами фірми. Варто поставити те саме запитання будь-якій агенції, адже адвокат, який платить за рекомендацію, має конфлікт інтересів, а через такий конфлікт можна замовчати проблему, яка мала б зупинити угоду. Надійна агенція відповість на це запитання прямо.
Чи можна залучити власного юриста?Так, на будь-якому етапі. Ми рекомендуємо фірму, з якою працюємо, тому що співпрацюємо з нею багато років і координація проходить злагодженіше, але вибір залишається за Вами, і в будь-якому разі адвокат діє у Ваших інтересах. Ми не радили б покладатися на адвоката, якого пропонує забудовник або агент продавця, оскільки їхній інтерес полягає в укладенні угоди.
Нотаріус не є Вашим адвокатом
Це найпоширеніше непорозуміння, з яким іноземні покупці підходять до купівлі в Іспанії. Його варто прояснити передусім, адже саме це визначає, хто насправді Вас захищає.Нотаріус є державним службовцем. Він перевіряє законність документа та стан реєстру на момент підписання і не представляє інтересів жодної сторони. Ваш адвокат представляє Вас і проводить перевірку до того, як Ви візьмете на себе зобов'язання. Дві незалежні перевірки, у два різні моменти, для виконання двох різних завдань. Вам потрібні обидві, і жодна не замінює іншу.
Що зазвичай припускаютьЯк це працює в Іспанії
- Нотаріус перевіряє купівлю для мене
- Нотаріус підтверджує особу, належне проведення підписання та правильність публічного документа, а також повторно перевіряє право власності й актуальний запис у реєстрі на цей момент. Це справжня перевірка. Але це не те саме, що юридична перевірка, проведена від Вашого імені за кілька тижнів до цього, коли Ви ще могли відмовитися.
- Нотаріус є різновидом юридичного радника
- В Іспанії нотаріус не є ані юридичним радником, ані представником будь-якої зі сторін. У Вашій країні це часто плутають, тому варто сказати про це прямо.
- Це може зробити адвокат із Вашої країни
- Вам потрібен іспанський адвокат, який знає іспанське право. Ви можете залучити до роботи свого адвоката з Вашої країни, але, відверто кажучи, зазвичай це мало що додає і часто сповільнює процес: адвокати, які працюють погодинно, схильні порушувати питання, давно врегульовані іспанською системою, а потім усе одно запитувати іспанського адвоката, як це працює тут.
- Агент з нерухомості вже сказав мені, що все гаразд
- Відповідь сторони продавця є інформацією, а не перевіркою. Вона цілком може бути правильною. Але це все одно не перевірка, за яку хтось несе відповідальність.
- Те, що обіцяли усно, буде виконано
- Усна обіцянка тут нічого не означає, якщо її не зафіксовано письмово. Ваш адвокат проходить із Вами кожен пункт, і чинним є те, що зазначено в договорі.
І ще одна річ, про яку майже ніхто не говорить вголос. Проблеми тут зазвичай виникають не через шахрайство. Причина полягає в незавершленому оформленні документів: прибудова, яку ніколи не зареєстрували, відсутня licencia de primera ocupación, борг перед об'єднанням співвласників, який переходить разом із нерухомістю. Саме це насправді виявляє перевірка, тому вона не має нічого ефектного й триває тижнями, а не один день.
Офіційні джерела
Чи може мій юрист підписати за мене у нотаріуса?Так, за наявності належної довіреності. Саме тому її варто оформити заздалегідь, поки Ви перебуваєте тут, а не в останній тиждень у своїй країні. Як саме проходить день завершення угоди, описано в сервісі передачі об'єкта.
Де зберігаються Ваші кошти під час перевірки
Іноземні покупці рано запитують про це, і цілком слушно. Нотаріального депозитного рахунку, який Ви знаєте зі своєї країни, тут у такій формі не існує. Система працює інакше, але не гірше.Під час купівлі вторинної нерухомості Ви зазвичай переказуєте кошти на клієнтський рахунок свого адвоката, а адвокат передає їх продавцеві лише в нотаріуса, у момент підписання договору купівлі-продажу. Іспанські адвокати зберігають кошти клієнтів на окремому рахунку під наглядом, а не на операційному рахунку.У новобудові забудовник не може вільно отримати доступ до Ваших коштів. За законом Ваші платежі надходять на спеціальний захищений рахунок для конкретного будівництва, і кожен із них має бути покритий банківською гарантією. Ваш адвокат перевіряє це до того, як після внесення резерваційного платежу буде сплачено перше євро.
- НовобудоваЗахищений будівельний рахунок із банківською гарантією, виданою на Ваше ім'я та такою, що покриває кожен поетапний платіж. Забудовник може використовувати кошти з нього лише відповідно до правил, установлених законом і договором.
- Вторинна нерухомістьКлієнтський рахунок Вашого адвоката, окремий і контрольований. Продавець отримує кошти в нотаріуса, а не раніше.
- РезервуванняЄдиний платіж, що залишається поза системою гарантій, і саме тому він має бути невеликим, а в договорі мають бути зазначені умови його повернення.
- Послідовність, яку ніхто не пояснюєНевеликий резерваційний завдаток часто сплачується до оформлення банківської гарантії, і це нормально. Захисту потребує саме приватний договір купівлі-продажу, за яким починаються значні поетапні платежі. До їх здійснення Ваш адвокат підтверджує наявність чинної гарантії, оформленої на Ваше ім'я.
Йдеться не лише про те, куди Ви переказуєте кошти. Перед кожним значним платежем Ваш адвокат перевіряє, чому Ви його здійснюєте, кому і на яких умовах. Це важливо, оскільки шахрайство, яке справді трапляється на цьому ринку, є буденним, а не драматичним: оголошення про об'єкт, який продавець не має права продавати, людина, що видає себе за власника, підроблена довіреність, електронний лист із повідомленням про зміну банківських реквізитів. Правило, яке охоплює все це, просте. Ніколи не сплачуйте кошти нікому, не перевіривши це спочатку зі своїм адвокатом або з нами.
Що станеться з моїми коштами, якщо забудовник так і не завершить будівництво?Саме для цього потрібна банківська гарантія, і саме тому Ваш адвокат перевіряє її до здійснення будь-якого поетапного платежу. Також варто знати, що захист не обмежується випадком банкрутства забудовника: якщо будівництво триватиме довше за дату завершення, зазначену у Вашому договорі, застосовується та сама гарантія. Ваш адвокат точно пояснить, що передбачає її формулювання щодо Вашого об'єкта.
Договір щодо об'єкта, який ми Вам не підбирали
Можливо, у Вас уже є резерваційна форма, договір arras або типовий договір купівлі-продажу забудовника щодо об'єкта, який не має до нас жодного стосунку. Усе одно надішліть його нам. Вам не обов'язково бути нашим клієнтом, і нам не потрібно брати участь у купівлі.Ми не є юристами, тому не будемо стверджувати, що документ юридично бездоганний. Ми є фахівцями, які постійно читають ці договори з позиції покупця, а це зовсім інша й корисна річ.
- Для чого ми це читаємоЩо станеться із завдатком, якщо під час юридичної перевірки щось буде виявлено. До чого насправді Вас зобов'язують строки. Скільки Вам коштуватиме відмова від угоди та чи поширюється така сама вартість на іншу сторону. У випадку новобудови, чи згадується взагалі банківська гарантія та на чиє ім'я вона оформлена.
- Що Ви отримуєтеЯкі положення ми рекомендували б змінити, які не підписали б у нинішньому вигляді та чи є документ типовим для цього узбережжя або незвичайним. Зокрема й тоді, коли відповідь полягає в тому, що ми не бачимо в ньому нічого, через що варто було б сперечатися.
- Де ми зупиняємосяМи не надаємо юридичних висновків і нічого не затверджуємо своїм підписом. Якщо для документа потрібен юрист, саме це ми Вам і скажемо, а також можемо організувати консультацію з юристом, незалежним як від нас, так і від продавця.
- Коли це надсилатиДо переказу коштів. Після сплати завдатку питання вже не в тому, що змінити, а в тому, що ще можна повернути, і це набагато гірше питання, яке доводиться собі ставити.
Що не охоплює юридична перевірка
Сторінка, де перелічено лише те, що перевіряється, непомітно створює враження, що перевіряється все. Це не так, і про прогалини варто сказати прямо, адже кожна з них означає окрему реальну перевірку, яку виконує хтось інший.
Що легко переплутатиХто саме це виконує
- Банківська оцінка
- Оцінювач банку працює на банк і визначає вартість нерухомості для іпотечних цілей. Пошук дефектів не входить до його завдань. Це не технічне обстеження і воно його не замінює.
- Стан будівлі
- Інженер-технік або архітектор оглядає конструкцію, дах, вологість, інженерні системи та басейн і описує виявлене. У старіших об'єктах саме так виявляють проблеми, які інакше проявилися б уже після Вашого заселення.
- Дефекти новобудови під час передачі
- Перелік недоліків snagging під час передачі об'єкта є окремою процедурою зі своїми строками. У деяких проєктах її проводять до переходу права власності, а в інших після нього, залежно від забудовника.
- Чи варто купувати
- Юрист відповідає на питання, чи є юридична ситуація безпечною. А те, чи відповідає ціна тому, що можна придбати за такий самий бюджет поблизу, і що дозволено збудувати по сусідству, є нашою частиною роботи.
- Гарантія, що все завжди буде гаразд
- Завершена перевірка не є обіцянкою. Вона означає, що все, що можна було перевірити, перевірено, а виявлене зафіксовано. Не кожен пункт стосується кожного об'єкта, і юрист перевіряє те, що має значення для конкретної операції.
Що перевіряє адвокат
Це робочий перелік. Перша група застосовується до кожного об'єкта. Друга стосується лише новобудови, додатково до першої, і так само пов'язана з компанією, що стоїть за проєктом, як і з самим об'єктом.| Що перевіряють | Навіщо ми цим займаємося | Що означатиме тут проблема |
|---|---|---|
| Для кожного об'єкта | ||
| Право власності | Хто насправді є власником нерухомості та чи відповідає запис у реєстрі особі, яка її продає. | Ви купували б нерухомість у особи, яка не може передати Вам те, що продає. |
| Обтяження та стягнення | Іпотека, арешти та інші обтяження, зареєстровані щодо нерухомості. | Обтяження, яке зберігається після продажу, пов'язане з нерухомістю, а не з попереднім власником. |
| Сервітути та обмеження | Право проходу та інші обмеження, зареєстровані щодо нерухомості. | Виявляється, що те, що Ви вважали складовою нерухомості, є спільним або обмеженим у користуванні. |
| Борги громади | Несплачені внески об'єднання співвласників та довідка від об'єднання співвласників перед підписанням. | В Іспанії борги пов'язані з нерухомістю, а не з особою. Несплачені внески об'єднання співвласників, податки або штрафи можуть перейти до Вас, іноді на десятки тисяч євро. |
| IBI та місцеві зобов’язання | Щорічний податок на нерухомість і відповідні місцеві збори. | Діє те саме правило: зобов'язання переходить разом із нерухомістю. |
| Відомості реєстру та кадастру | Чи описують Registro de la Propiedad і Catastro одну й ту саму нерухомість. | Розбіжності між двома записами є поширеними й зазвичай їх можна виправити, але виявити їх до підписання набагато дешевше, ніж після. |
| Законність будівництва | Чи відповідає наявна будівля дозволеній, а також чи зареєстровані зміни. | Незареєстрована прибудова є одним із найпоширеніших виявлених недоліків і впливає на вторинну нерухомість, іпотеку, а іноді й на комунальні послуги. |
| licencia de primera ocupación | Перша ліцензія на заселення нерухомості. | Без нього в нерухомості не можна законно проживати або підключити її до комунальних мереж, а продати її надалі значно складніше. |
| Правила comunidad і оренда | Статут comunidad, чинні договори оренди, а також правила користування та оренди для цієї нерухомості й цього муніципалітету. | Нерухомість може бути цілком законною для купівлі, але водночас мати обмеження на короткострокову оренду для відпочинку. Якщо оренда є однією з причин Вашої купівлі, саме цей пункт визначає, чи залишається придбання доцільним. |
| Також для новобудови | ||
| Забудовник | Хто стоїть за проєктом і що саме вони вже завершили раніше. | На цьому узбережжі багато забудовників є новими, а для деяких це перший проєкт. Про це варто знати до того, як Ви візьмете на себе зобов'язання, а не після. |
| Ліцензія на будівництво | Ліцензія на будівництво, яка дає змогу законно продовжувати роботи. | Початок будівництва без належних ліцензій є найгіршим випадком у всьому цьому переліку. |
| Класифікація земельної ділянки | Що земельна ділянка має статус suelo urbano, тобто віднесена до міських і придатних для забудови земель. | Захищена або сільськогосподарська земля є зовсім іншим придбанням, ніж те, яке Вам продають. |
| Банківська гарантія | Чинна гарантія або страховий поліс, що покриває кожен поетапний платіж, який Ви здійснюєте, і оформлений на Ваше ім'я. | Це захист, який повертає Ваші гроші, якщо будівництво не буде завершено. Ваш нотаріус запитує індивідуальний сертифікат на Ваше ім'я, а не груповий поліс забудовника. |
| Дата завершення угоди в договорі | Коли проєкт має бути офіційно прийнятий і чи підтверджує документація цю дату. | Гарантія також діє, якщо будівництво триває довше за дату, зазначену у Вашому договорі, тому важливішою є дата, записана в ньому, а не та, що вказана в брошурі. |
| Прийняття та ліцензія на заселення | Наприкінці будівництва: сертифікат про завершення робіт і ліцензія на перше заселення. | Саме вони перетворюють завершену будівлю на таку, у якій можна законно проживати та підключити воду й електроенергію. Вони оформлюються в самому кінці, і саме на цьому етапі зазвичай виникають затримки з новобудовою. |
На якому етапі нотаріус долучається до купівлі
Повний процес купівлі складається з п'ятнадцяти етапів: від першого дзвінка до отримання ключів. Чотири з них описані на цій сторінці: зустріч із нотаріусом та оформлення довіреності, резервування, сама перевірка й наступний обов'язковий договір. Послідовність має більше значення, ніж здається, оскільки перевірка відбувається після резервування, а не до нього.Етапи 7, 8, 9 і 11 з 15
- Зустріч із юристом і оформлення довіреностіКоли це має сенсЯкщо бажаєте, ми познайомимо Вас із незалежним нотаріусом, поки Ви ще перебуваєте тут. Ви зможете особисто обговорити з ним юридичні або податкові питання: як купувати, чи володіти нерухомістю особисто або через компанію, а також будь-які особливості Вашої ситуації. На кого буде оформлена нерухомість, також слід обговорити з нотаріусом і податковим консультантом, оскільки це згодом може вплинути на спадкування, податки та продаж. Якщо Ви вирішите продовжити, одночасно можете оформити довіреність у нотаріуса. Вам ще не обов'язково здійснювати купівлю. Довіреність можна підготувати заздалегідь, і це значно спрощує подальший процес. Її також можна підписати у своїй країні, але зазвичай це означає додаткові формальності, апостиль і переклад.
- РезервуванняКоли Ви знайшли потрібний об'єктРезервування знімає нерухомість із продажу та закріплює її за Вами, поки нотаріус проводить юридичну перевірку. Договір резервування має чітко визначати умови, зокрема те, що станеться із завдатком, якщо перевірка виявить проблему. Річ не в тому, що ми могли б перевірити все до резервування. Саме тому юридична перевірка відбувається після нього.New buildДоговір резервування із забудовником. Сума залежить від проєкту.ResaleЗавдаток за резервування та узгоджені умови. Саме на цьому етапі також визначаються ціна, строки й будь-які меблі.
- Юридична перевіркаЗазвичай 2-4 тижніПісля резервування починається детальна перевірка. Незалежний нотаріус вивчає юридичний статус нерухомості та умови купівлі, перш ніж рекомендувати Вам продовжувати процес. Залежно від типу нерухомості перевірка охоплює право власності, обтяження та борги, законність будівництва й дозволи, борги перед співвласниками, правила comunidad, обмеження щодо користування або оренди, відповідні податки та документацію. Причиною того, що це займає більше часу, ніж має, майже ніколи не є юридична робота. Затримки виникають через документи, які ще не надійшли, і саме їх отриманням ми займаємося.New buildЗабудовник, земельна ділянка та проєкт, ліцензії й дозволи, договірна документація та відповідні банківські гарантії.ResaleРеєстр права власності, обтяження та борги, документація, законність перепланувань, зобов'язання перед об'єднанням співвласників та будь-які інші актуальні обмеження.
- Обов'язковий договірПісля успішної перевіркиЛише після цього надходить договір, який визначає умови завершення угоди, строки, платежі та наслідки недотримання домовленостей. Без завершеної юридичної перевірки ми не рекомендуватимемо переходити до цього етапу. У ньому має бути записано те, про що домовилися раніше, а підтвердити це повинен Ваш нотаріус.New buildГрафік платежів встановлює забудовник. Він може передбачати кілька платежів під час будівництва або більшу частину лише після завершення угоди. Точна структура залежить від проєкту.ResaleЗазвичай це договір arras і додатковий завдаток. Умови, зокрема наслідки відмови, зазначаються безпосередньо в договорі.
Юридичний бік: два підходи
Та сама купівля, те саме законодавство й та сама робота нотаріуса, але два способи її організації.| Самостійно | З Arevont | |
|---|---|---|
| Хто рекомендує Вам нотаріуса | Вони рекомендують юриста, з яким співпрацюють. | Ми рекомендуємо незалежну юридичну фірму або Ви залучаєте власного нотаріуса. |
| Що їм дає рекомендація | Ви не можете знати, чи платить цей юрист за рекомендацію. | Ми нічого не отримуємо від рекомендованої нами фірми і підтвердимо це офіційно, коли б Ви не запитали. |
| Яка їхня роль | Їхня роль полягає в продажу конкретної нерухомості. | Наша роль полягає в тому, щоб з'ясувати, чи має сенс її купувати. |
| Хто займається документами | Ви, з іншої країни, мовою, яка не є Вашою, проти продавця, якому немає причин поспішати. | Ми, на узбережжі, особисто там, де це допомагає. Більшість затримок під час юридичної перевірки спричиняють документи, які ще не надійшли. |
| Мова | Спілкування зазвичай відбувається іспанською або англійською. | Ми проведемо Вас через увесь процес і перекладемо для Вас іспанською. |
| Коли перевірка щось виявляє | Людина, яка пояснює Вам, що це означає, також має завершити продаж. | Ми скажемо Вам, коли нерухомість є невдалим вибором, і пояснимо чому. Навіть якщо через це втратимо угоду. |
| Після завершення угоди | Після завершення продажу їхня роль зазвичай закінчується. | Ми залишаємося з Вами навіть після того, як Ви отримаєте ключі. |
Голосування, про яке ніхто не згадав, щодо квартири за 495.000 € у Міхасі
Квартира відповідала бюджету та способу використання, який обрав клієнт, а короткострокова оренда була частиною його плану. Її вже зарезервували, і завдаток було сплачено. Цей випадок пояснює, чому юридична перевірка відбувається після резервування і чому формулювання договору резервування має таке велике значення.- Що купував клієнтКвартира, що відповідала бюджету та запланованому способу використання, причому короткострокова оренда була однією з причин її купівлі. Нерухомість уже зарезервували, а завдаток за резервування було сплачено.
- Що ми з'ясувалиПрацюючи з юристом, ми з'ясували, що невдовзі після резервування мали провести збори об'єднання співвласників, на порядку денному яких було голосування щодо короткострокової оренди. Чи мала покупка взагалі сенс, мало вирішити відомості, яких не було в оголошенні.
- Що ми зробилиМи рекомендували не продовжувати процес лише тому, що нерухомість уже була зарезервована. Ми дочекалися результату голосування.
- Що сталосяГолосування не дозволило того, на що розраховував клієнт, тому ми рекомендували не продовжувати процес. Завдаток за резервування повернули, і він відмовився від угоди.
Клієнт не лише уникнув невдалої покупки. Він також не втратив завдаток за резервування.
Скільки це Вам коштує?
- Покупець0 €Наша координація безкоштовна. Жодної плати на будь-якому етапі покупки і жодної, якщо Ви вирішите не купувати.
- ЮристВи сплачуєте безпосередньо фірмі. Рекомендована нами фірма стягує близько 1 % від ціни покупки, включно з ПДВ, і це покриває всю роботу, а не погодинну оплату.
- Рекомендація юристаНічого. Ми не отримуємо від юридичної фірми ні комісії, ні іншої винагороди за її рекомендацію.
Юрист є Вашою витратою, а не нашою, і це одна з небагатьох статей витрат під час купівлі в Іспанії, яку справді можна заздалегідь спрогнозувати. Приблизно 1 % з урахуванням ПДВ становить близько 3.500 € при покупці за 350.000 €, близько 5.000 € при 500.000 € і близько 10.000 € при 1.000.000 €. Оскільки це частка ціни, а не погодинний рахунок, складна перевірка не перетвориться на більший рахунок.Ця плата охоплює не лише перевірку. Рекомендована нами фірма займається Вашим NIE, іспанським банківським рахунком, комунальними послугами та страхуванням житла, туристичною ліцензією, якщо Ви плануєте здавати нерухомість, а також щорічною звітністю щодо податків для нерезидентів і податків від оренди. Це один надійний контакт для більшості того, що Вам тут знадобиться, а не п'ять.Наша власна координація безкоштовна і залишається безкоштовною, якщо Ви вирішите не купувати. Нічого за пошук, нічого за перегляди, нічого за витрачений нами час. Єдиний виняток - внесок за резервування, уже сплачений продавцю або забудовнику. Ви дізнаєтеся, чи повернуть його і на яких умовах, до того, як щось сплатите.
Ми не отримуємо комісії чи іншої винагороди за рекомендацію юридичної фірми. Запитайте про це й інші юридичні фірми. Їхня відповідь покаже, що вони собою являють.
Чого не може юридична перевірка
Завершена перевірка не є гарантією. Вона повідомляє Вам, що все, що можна було перевірити, перевірено, а також що було виявлено. Не кожен пункт стосується кожної нерухомості, і юрист перевіряє те, що є важливим для конкретної угоди.Резервування не означає, що все вже перевірено. Ми не можемо перевірити все до нього, саме тому перевірка відбувається після резервування, а в договорі резервування має бути зазначено, що станеться з Вашим завдатком, якщо перевірка виявить проблему. Чи повернуть його, залежить від формулювання цього договору, і умови відрізняються у забудовників та продавців. Ніхто не може заздалегідь обіцяти Вам, що його повернуть.Ми перевіряємо все, що можна перевірити, повідомляємо Вам, що виявили і що це означає для покупки, а якщо щось істотне не підтвердиться, рекомендуємо не продовжувати, навіть коли Ви вже вирішили купувати. Ми так робили в угодах, за які отримали б винагороду.І ще одне обмеження, що стосується самої цієї сторінки. Правила в Іспанії змінюються, а також відрізняються залежно від місцевості, типу нерухомості та способу її використання. Сприймайте прочитане тут як пояснення принципів, а не як заміну перевірці Вашої власної покупки. Ваша угода регулюється правилами, чинними на той момент, і документацією щодо конкретної нерухомості.
Найпоширеніші запитання про юридичну перевірку
- Юридична перевірка відбувається до чи після резервування?
- Після. Резервування знімає нерухомість з ринку, щоб юрист міг провести детальну перевірку і ніхто інший не купив її тим часом. Резервування не означає, що Ви купуєте всліпу, а саме договір резервування захищає Вас: у ньому має бути зазначено, що станеться із завдатком, якщо перевірка виявить серйозну проблему.
- Скільки триває юридична перевірка?
- Зазвичай від 2 до 4 тижнів після резервування. Затримку майже ніколи не спричиняє сама юридична робота. Причина в документах, які не надійшли від продавця, забудовника або адміністратора об'єднання співвласників, а їх отримання є нашою, а не юриста, частиною роботи.
- Чи повертається завдаток за резервування, якщо юрист виявить проблему?
- Це залежить від формулювання договору резервування та відрізняється залежно від забудовника і продавця. Резервування є єдиним платежем, що здійснюється поза гарантійною системою, тому його сума має бути невеликою, а в договорі повинні бути чітко зазначені умови його повернення. Саме тому юрист читає його до переказу коштів, а не після.
- Чи можу я успадкувати борги попереднього власника?
- Деякі борги та зобов'язання, пов'язані з нерухомістю, можуть перейти до нового власника, тому перевірка охоплює нерухомість, а не лише продавця. В Іспанії борги пов'язані з нерухомістю, а не з особою, тому несплачені внески співвласників, податки або штрафи можуть перейти до Вас. Юрист перевіряє стан розрахунків зі спільнотою співвласників і запитує відповідні довідки до підписання.
- Чи потрібен мені власний юрист, чи достатньо Вашого?
- Вам потрібен незалежний юрист, який представляє Ваші інтереси, а не інтереси забудовника чи продавця. Зазвичай ми рекомендуємо Malaga Solicitors, незалежну іспанську юридичну фірму на узбережжі Costa del Sol, і не отримуємо за це комісії. Ви також можете залучити власного іспанського юриста, і в будь-якому разі юрист діятиме у Ваших інтересах.
- На чиє ім'я оформити нерухомість?
- На Ваше ім'я, на обох із подружжя чи інакше, залежно від Вашої сімейної та фінансової ситуації. Єдиної правильної відповіді немає. Форма володіння нерухомістю згодом може вплинути на спадкування, податки та продаж, тому краще визначити її разом із юристом і податковим консультантом до підписання договору купівлі-продажу, а не в нотаріуса. Якщо Ви купуєте нерухомість як подружжя, маєте дітей, володієте значними активами в Іспанії або розглядаєте купівлю через компанію, повідомте про це юристу від самого початку.
- Чи потрібно мені приїжджати до Іспанії для юридичного оформлення?
- Не для самої перевірки. За наявності довіреності юрист може виконати більшу частину процедури, зокрема підписання документів у нотаріуса. Водночас ми все ж радимо Вам приїхати хоча б один раз, а довіреність простіше оформити під час перебування тут, ніж у Вашій країні, де це зазвичай означає додаткові формальності, апостиль і переклад.
- Скільки коштує юридична перевірка і хто її оплачує?
- Її оплачуєте Ви безпосередньо юридичній фірмі, а не через нас. Фірма, яку ми рекомендуємо, стягує близько 1 % від ціни купівлі, включно з ПДВ, і ця сума покриває всю роботу, а не лише перевірку. Ми не отримуємо з цього жодної частки.
