Податки під час купівлі нерухомості в Іспанії: ITP, IVA та AJD
За 30 секунд
Під час купівлі на узбережжі Коста-дель-Соль Ви сплачуєте один із двох податків. Який саме, залежить лише від того, хто продає нерухомість. Вторинне житло від приватного власника оподатковується ITP у розмірі 7 % ціни. Новобудова від забудовника оподатковується IVA 10 % плюс AJD 1,2 %, разом 11,2 %.
Хто продає Вам нерухомість?
- Приватний власник, вторинна нерухомістьITP у розмірі 7 % від ціни або від референтної вартості, якщо вона вища.
- Забудовник, новобудоваIVA у розмірі 10 % плюс AJD у розмірі 1,2 %, разом 11,2 %.
Який податок Ви сплачуєте і чому він залежить від продавця?
IVA, іспанський ПДВ, становить 10 % від ціни абсолютно нового житла. Він застосовується, коли продавцем є забудовник, оскільки продаж новобудови є господарською операцією, що оподатковується ПДВ, а не передачею між приватними особами.AJD є іспанським гербовим збором за підписаний правочин, невеликим відсотком від ціни. В Андалусії його сплачують разом із IVA за новобудову. Його ніколи не поєднують із наведеним нижче податком на передачу вторинної нерухомості: купівля передбачає сплату однієї податкової категорії або іншої, але ніколи обох.ITP є податком на передачу, який сплачують під час купівлі вторинної нерухомості. В Андалусії він становить 7 % від ціни. Він застосовується, коли продавцем є приватна особа, а не забудовник, що є звичайним випадком для нерухомості, яка вже була у використанні.
ПродавецьЩо Ви платите
- Забудовник, квартира в новобудові
- 10 % IVA плюс 1,2 % AJD, разом 11,2 %. Визначено національним і регіональним законодавством, предмет переговорів відсутній.
- Приватний власник, вторинна нерухомість
- 7 % ITP, розраховується від більшої з двох величин: узгодженої Вами ціни або офіційної референтної вартості об'єкта. Дивіться нижче.
Чи застосовуються до Вас нижчі ставки, про які Ви могли читати?
Іспанське та андалузьке законодавство передбачають знижені ставки податків, нижчі за основні ставки, наведені нижче, і іноземний покупець, який досліджує це питання, обов'язково їх знайде. Майже ніколи вони не застосовуються до купівлі житла для відпочинку або інвестицій. Варто знати чому, а не сподіватися, що вони застосовуватимуться.Наведені нижче чотири ставки вказано так, як їх зазвичай описують, а не процитовано з офіційного тексту закону, тому вважайте їх орієнтовними. На практиці це нічого Вам не коштує, оскільки жодна з них не є ставкою, яку Ви планували б закладати до бюджету.
| Знижений ITP, 6 % або 3,5 %Лише для резидентів | Знижений IVA, 4 %Соціальне житло | Підвищений IVA, 21 %Земля та комерція | |
|---|---|---|---|
| Що це передбачає | Нерухомість стане вашим основним і постійним місцем проживання, із граничною вартістю. | Призначено виключно для офіційно захищеного соціального житла (vivienda de protección oficial). | Застосовується до земельної ділянки або комерційного приміщення, а не до житлового об'єкта. |
| Чи поширюється на звичайного покупця | Ні. Нерезидент, який купує друге житло на Costa del Sol, не має права на цю пільгу, незалежно від того, що зазначено в оголошенні. | Ні. Не поширюється на звичайні новобудови на цьому узбережжі. | Це єдиний випадок, коли ставка для покупця вища, а не нижча. |
| Що з цим робити | Закладайте 7 %. Якщо агент повідомляє, що застосовується нижча ставка, попросіть надати це письмово та доручіть юристу перевірити. | Не беріть це до уваги, якщо об'єкт офіційно не визначений як захищене житло, що зазначається в його документах. | Перевірте, що саме Ви купуєте. Земельна ділянка або комерційне приміщення оподатковуються інакше, ніж житловий об'єкт, і в оголошенні це не завжди чітко зазначено. |
Практичне правило: закладайте 7 % для вторинної нерухомості та 11,2 % для новобудови, а будь-яку нижчу цифру вважайте особливим випадком, який не стосується Вас, доки юрист письмово не підтвердить інше.
Чому податок може бути вищим за 7 відсотків від сплаченої Вами суми?
valor de referencia є референтною вартістю, яку Іспанія встановлює для об'єкта нерухомості, і податок на передачу вторинної нерухомості розраховується на її основі, якщо вона вища за сплачену Вами ціну. Із 1 січня 2022 року податковою базою для ITP юридично є більша з двох величин, а не просто ціна, зазначена в договорі.Це потрібно, щоб перешкодити покупцеві та продавцеві занижувати заявлену ціну для зменшення податку. Для добросовісного покупця, який погодив справедливу ціну, наслідок простий і автоматичний: якщо власна референтна вартість Catastro вища за погоджену Вами суму, податок розраховується за референтною вартістю.
Що припускають покупціЩо визначає референтна вартість
- Податок становить 7 % від ціни в договорі
- Це 7 % від більшої з величин: ціни в договорі або референтної вартості. Зазвичай вони близькі, але інколи відрізняються.
- Нижча погоджена ціна означає менший податок
- Лише до рівня референтної вартості. Нижче цього рівня податок залишається незмінним незалежно від умов договору, тому заниження ціни не дає нічого, крім ризику.
| Погоджена ціна | Референтна вартість | |
|---|---|---|
| Базова сума | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP до сплати7 % від бази | 28.000 € | 30.100 € |
Чи можу я оскаржити референтну вартість, якщо вважаю її неправильною?Так, через сплачуваний Вами податок: Ви можете сплатити ITP на основі референтної вартості, а потім офіційно оскаржити її або в деяких випадках подати запит на виправлення. Ви маєте довести, що реальна ринкова вартість нижча. Це процедура, яку здійснює юрист, а не форма, яку Ви заповнюєте самостійно. Якщо цифри суттєво відрізняються, варто порушити це питання до завершення угоди, а не після того, як Ви вже сплатили податок.
Що станеться, якщо Ви самі привезете гроші на купівлю готівкою?
Майже ніхто, хто фінансує купівлю в Іспанії, не має перевозити готівку через кордон, і причина не лише в практичних труднощах. Іспанія вважає переміщення готівки понад установлений поріг операцією, про яку потрібно заздалегідь заявити окремо від будь-яких запитів банку чи юриста щодо походження коштів.До іноземного покупця застосовується іспанське право, а не положення ЄС, на які посилається більшість статей. Правило ЄС (Reglamento 2018/1672) регулює лише зовнішній кордон ЄС. Ввезення до ЄС або вивезення з нього готівки на суму 10.000 € або більше потрібно автоматично декларувати, якщо Ви перевозите її самостійно, або розкривати інформацію на запит, якщо вона переміщується без супроводу. Переміщення з Чехії до Іспанії не перетинає зовнішній кордон ЄС, тому це положення не застосовується до такої поїздки.Безпосередньо застосовується іспанське право: відповідно до Ley 10/2010 та Orden ETD/1217/2022 переміщення суми 10.000 € або більше на одну особу під час внутрішньодержавної або внутрішньоєвропейської поїздки декларується за формою Modelo S-1, яку подають заздалегідь, якщо в місці перетину немає митного поста. Окремий, вищий поріг у 100.000 € існує лише для переміщень, що повністю відбуваються в межах Іспанії, і не застосовується до поїздки з Чехії до Іспанії.
- Переміщення готівки від 10 000 €Who decidesТой, хто її перевозитьWhat it grantsВиникає обов'язокIf noНічого декларувати
- Подайте Modelo S-1 заздалегідьWho decidesВи, перед поїздкоюWhat it grantsЗаконне, зафіксоване переміщенняIf noКонфіскація та штраф
- Підтвердьте у свого юриста граничну суму готівкового платежуWho decidesВаш адвокатWhat it grantsДля цього платежу ліміту немаєIf noВи ризикуєте перевищити граничну суму, яку ніхто Вам не підтвердив
Варто звернути увагу ще на одне правило, а не подавати його як остаточно встановлене: Іспанія також обмежує частку ціни купівлі, яку можна сплатити готівкою, відповідно до ст. 7 Ley 7/2012 зі змінами. У загальному описі гранична сума становить 1.000 €, якщо стороною угоди є підприємство, або 10.000 €, якщо платником є фізична особа-нерезидент. Ми не знайшли цю цифру в офіційному тексті закону BOE, тому сприймайте її як вагому ознаку того, що великий готівковий платіж обмежений, і підтвердьте точну суму у свого юриста, перш ніж покладатися на неї.
Джерела
Чи потрібно мені щось декларувати, якщо я переказую кошти через банк, а не перевозжу їх із собою?Банківський переказ не є переміщенням готівки, тому Modelo S-1 до нього не застосовується. Ваш банк все одно запитає про походження коштів у межах звичайних перевірок щодо протидії відмиванню коштів. Це інше питання, ніж те, на яке відповідає цей розділ, і саме його розглянуто на сторінці поширених запитань у розділі "Чи потрібно буде документально підтвердити походження моїх коштів?" Банківський переказ також є способом, який рекомендує цей сайт: див. посібник із валютних переказів.
Що підтвердити, перш ніж покладатися на ці ставки
Чотири речі, перевірені щодо саме Вашої угоди, а не опублікованої ставки.| Запитайте | Що це Вам покаже | Як виглядає погана відповідь |
|---|---|---|
| Об'єкта valor de referencia | Catastro публікує цю інформацію, а Ваш юрист може перевірити її до того, як Ви щось підпишете. Вона показує, чи застосовуватиметься ставка 7 % до погодженої Вами ціни, чи до вищої суми. | Ніхто не перевірив, або є обіцянка "розібратися з цим пізніше". |
| Письмове підтвердження того, який вид податку застосовується | Чи є продавець забудовником (IVA та AJD), чи приватним власником (ITP), здається очевидним, але іноді це не так, наприклад у випадку вторинної нерухомості, якою є непроданий об'єкт у новобудові, що досі належить первісному забудовнику. | Припущення, засноване на способі продажу нерухомості, а не на тому, кого в договорі зазначено продавцем. |
| Як Ви плануєте переказати кошти на купівлю | Банківський переказ повністю усуває питання щодо Modelo S-1. Якщо план передбачає використання готівки хоча б частково, саме зараз слід з'ясувати обов'язок декларування та граничну суму платежу, а не після того, як Ви вже перетнули кордон. | Жодного плану, крім "Я привезу її, коли приїду". |
| Чи стосується Вашої ситуації податок на майно або податок на доходи нерезидентів | Обидва податки існують, обидва є окремими від наведеного вище рівня податків на купівлю, і кожному присвячено окрему сторінку: податок на майно та податок на доходи нерезидентів. | Мовчання або припущення, що купівля є єдиною податковою подією. |
Банківський переказ замість готівки
Два способи фізичного надходження коштів на купівлю, і лише один із них дає змогу уникнути декларування.| Готівка | Банківський переказ | |
|---|---|---|
| Обов'язок декларування | Modelo S-1, подається заздалегідь, понад 10.000 € на одну особу. | Нічого конкретного щодо переказу. |
| Ризик платіжного ліміту | Можливе обмеження понад низький поріг відповідно до ст. 7 Ley 7/2012; підтвердьте у свого юриста. | Не застосовується: переказ не є готівковим платежем. |
| Підтвердження походження коштів | Складніше: на момент прибуття готівка вже не має власного документального сліду. | Банківський документальний слід, який уже зберігається і у Вашому банку, і в іспанському. |
| Практичний ризик самої поїздки | Перевезення великої суми готівки через Європу, задекларованої чи ні. | Жодних, крім звичайного ризику подорожі. |
Ставка, а не Ваш рахунок
Усі наведені ставки є чинними станом на серпень 2026 року. Ми безпосередньо перевірили їх в андалусійському та національному податковому законодавстві, а не просто скопіювали з коментаря, і підтвердили їх за бюджетним законом Андалусії на 2026 рік, який не змінив ані ставку ITP у розмірі 7 %, ані ставку AJD у розмірі 1,2 %. Андалусія встановлює власні ставки ITP та AJD у межах національної системи. Та сама купівля в іншій автономній спільноті може оподатковуватися за іншою регіональною ставкою, хоча відповідне національне законодавство є однаковим.Це загальна інформація про застосування податку, а не розрахунок суми, яку особисто Вам належить сплатити. Довідкове значення, точна дата завершення угоди та будь-які особливі обставини Вашої купівлі мають бути предметом письмової консультації Вашого адвоката, а не опублікованого посібника. Один показник, а саме ліміт готівкового платежу, прямо позначено як неперевірений, а не як остаточно встановлений: не покладайтеся на цю цифру, доки її не підтвердить Ваш адвокат.Деякі теми розглядаються в окремих посібниках: посібник із витрат на купівлю охоплює повну суму витрат, зокрема гонорари нотаріуса, реєстратора та адвоката. Посібник із щорічних витрат охоплює IBI та декларацію для нерезидента, яку вперше подають у році після завершення угоди. Посібники з податку на майно та спадкування повністю розглядають ці два окремі податкові питання.
Найпоширеніші податкові питання
- Якщо я купую непроданий об’єкт у банку, а не в забудовника, який податок застосовується?
- Це залежить від того, хто юридично продає Вам об’єкт, а не від способу його рекламування. Банк або фонд, що володіє конфіскованим запасом новобудов, зазвичай продає як суб’єкт господарювання. Це може означати, що IVA все ще застосовується, навіть якщо правочин виглядає як купівля вторинної нерухомості. Саме для виявлення таких випадків до завершення угоди, а не після нього, і призначено наведений вище контрольний список.
- Чи змінюється податкова ставка, якщо я купую через іспанську компанію, а не особисто?
- Податок на купівлю, ITP або IVA плюс AJD, розраховується однаково незалежно від того, хто є покупцем. Якщо покупцем є компанія, змінюється зовсім інша сукупність питань: поточний корпоративний податок, щорічна звітність і оподаткування майбутнього продажу. Порівнянню цих аспектів присвячено посібник про купівлю через компанію.
- Чи однакова ставка AJD всюди в Іспанії?
- Ні. AJD, як і ITP, є ставкою, що встановлюється на регіональному рівні в межах національної системи, тому інша автономна спільнота може встановити інший відсоток. Наведена вище цифра 1,2 % стосується саме чинної ставки в Андалусії станом на серпень 2026 року.
