Що перевіряє юрист перед купівлею нерухомості в Іспанії
За 30 секунд
Незалежний іспанський адвокат виконує приблизно 15 перевірок, перш ніж повідомити Вам, чи варто продовжувати. Ці перевірки охоплюють право власності, обтяження, законність будівлі та заборгованість перед об'єднанням співвласників. Вони тривають 2 до 4 тижнів і коштують приблизно ~1 % ціни.
Перші п’ять із п’ятнадцяти, повний перелік нижче
- Право власностіЧи відповідає запис у реєстрі особі, яка продає нерухомість.
- Обтяження та стягненняІпотека, арешти та інші зареєстровані обтяження, які можуть стосуватися самої нерухомості.
- Сервітути та обмеженняЗареєстровані права проходу або інші обмеження, про які ніхто не згадав в оголошенні.
- Борги громадиНесплачені внески comunidad, які в межах установленого законом ліміту можуть перейти до нового власника.
- IBI та місцеві зобов’язанняЩорічний податок на нерухомість, перевірений за тим самим принципом переходу боргів разом із нерухомістю.
Як юрист підтверджує, кому належить нерухомість?
Він вивчає nota simple, а потім перевіряє, чого в ній немає. Nota simple є простим витягом з іспанського реєстру нерухомості, у якому зазначено власника нерухомості та зареєстровані щодо неї обтяження, і це перший документ, який юрист вивчає до того, як Ви щось сплатите. Registro de la Propiedad є офіційною назвою іспанського реєстру нерухомості, установи, що веде записи про право власності. У цьому сайті для позначення іспанського реєстру нерухомості використовується чеський термін Cadastre, тобто запис про те, кому належить нерухомість і які обтяження щодо неї зареєстровано.Nota simple має інформаційний характер. Це не гарантія права власності в тому розумінні, якого може очікувати іноземний покупець. Документом, що має повну юридичну силу, є certificación registral, повніший і повільніший у отриманні витяг, який зазвичай запитують лише на етапі завершення угоди. Щоб вирішити, чи продовжувати процес, юрист використовує nota simple. Варто попросити витяг, якому не більше кількох тижнів, замість того щоб покладатися на копію, яка випадково є у продавця.
Інформаційний витяг nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular (власник)
- ІМ'Я ПРІЗВИЩЕ
- Descripción
- Finca urbana · XXX м²
- Обтяження
- Іпотека · Банк X · XXX.XXX €
- Titular (власник). Розділ про право власності: хто, згідно з реєстром, наразі є власником нерухомості.
- Descripción. Розділ з описом: площа та межі, перевірені за даними Catastro і фактичним станом нерухомості.
- Обтяження. Розділ про обтяження: будь-яка іпотека, арешт або сервітут, зареєстровані щодо нерухомості. Саме це підтверджує nota simple.
Що легко переплутатиЯк це працює насправді
- Cadastre та Registro de la Propiedad є одним і тим самим
- Це дві окремі іспанські системи. Для зручності цей сайт об’єднує їх під одним чеським словом. Registro de la Propiedad реєструє право власності та обтяження. Catastro містить фізичний опис нерухомості та вартість, яка використовується для розрахунку місцевих податків. Дані двох систем щодо однієї нерухомості можуть відрізнятися. Виправлення цієї невідповідності є поширеним результатом перевірки, і зазвичай це можливо зробити.
- Якщо nota simple не містить проблем, то й нерухомість є юридично чистою
- У ньому зазначено лише те, що зареєстровано. Дещо може бути правдивим, але незареєстрованим, наприклад прибудова, щодо якої ніхто не подав документів, або спір про межу, якого ніхто не зафіксував, і nota simple цього не покаже. Саме тому наведений нижче список перевірок містить інші пункти, крім самого запису в реєстрі.
Що саме зазначено в nota simple?Хто зареєстрований як власник, фізичний опис нерухомості в реєстрі та будь-які обтяження: іпотеки, арешти, сервітути або інші обмеження. Незареєстровані факти тут не зазначаються. Саме тому це лише одна з кількох перевірок, а не вся перевірка.
Чи може чужий борг стати вашим?
Так, у двох конкретних і добре встановлених випадках, і саме цей висновок найбільше дивує іноземних покупців. У цих двох сферах іспанська практика пов'язує певні борги безпосередньо з нерухомістю, а не лише з особою, яка їх мала.
- Іпотеки, арешти та інші зареєстровані обтяженняОбтяження, не зняте до продажу, залишається пов'язаним із нерухомістю, тому покупець може стати власником майна, обтяженого боргом попереднього власника. Це перевіряється за nota simple і додатково підтверджується нотаріусом під час завершення угоди.
- Unpaid community feesБорги перед comunidad власників можуть перейти до нового власника в межах, установлених законом. Зазвичай ідеться про поточний рік плюс визначену кількість попередніх років. Це підтверджується довідкою від адміністратора comunidad, яку запитують до підписання.
- Несплачені місцеві податки, як-от IBIВважається, що це зобов'язання переходить разом із нерухомістю, а не залишається лише за особою, яка його мала, так само як і борги comunidad. Це підтверджується довідкою про своєчасну сплату IBI. Андалузьке законодавство окремо зобов'язує продавця надати таку довідку ще до виставлення нерухомості на продаж.
Точні законодавчі межі щодо кількості років, за які несплачені внески співвласників переходять до нового власника, є технічним питанням. Вони залежать від конкретних обставин угоди, тому ми свідомо не зводимо їх до єдиної цифри. Ваш юрист підтвердить межу, що застосовується до вашої купівлі, на підставі актуальної довідки.
Чи можна дізнатися про борг comunidad до того, як його буде зазначено в довідці?У протоколах останніх загальних зборів зазвичай згадується борг або запланований додатковий внесок ще до того, як він стане предметом офіційної довідки. Запросити два останні комплекти протоколів разом із самою довідкою є стандартною практикою і варто це зробити незалежно від того, чи вже запитував їх ваш юрист.
Що означає «законно збудовано» щодо нерухомості в Іспанії?
Це означає, що чотири складові мають послідовно узгоджуватися. Одного «НІ» в цьому ланцюжку достатньо, щоб зупинити процес. licencia de primera ocupación є дозволом на перше заселення, який потрібен новобудові до її законного заселення та підключення до комунальних мереж. Щодо вторинної нерухомості питання полягає в тому, чи відповідає фактично наявна на земельній ділянці будівля тому, що коли-небудь було дозволено та зареєстровано.
- Дозвіл на будівництво (licencia de obra) видано до початку будівельних робітWho decidesМуніципалітет на момент будівництваWhat it grantsБудівництво взагалі було дозволенеIf noБудівництво відбулося без дозволу. Це найсерйозніший висновок у цьому переліку.
- Дозвіл на перше заселення (licencia de primera ocupación) виданоWho decidesМуніципалітет після завершення будівництваWhat it grantsНерухомість може бути законно підключена до водопостачання та електропостачання і використовуватися для проживанняIf noУ нерухомості не можна законно проживати або підключати її до комунальних мереж, незалежно від того, наскільки завершеною вона виглядає
- Опис у реєстрі відповідає фактично збудованомуWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsНа папері ви купуєте те, що існує фактичноIf noНезареєстрована прибудова або зміна, одна з найчастіших проблем під час юридичної перевірки в Іспанії
- Дані Catastro узгоджуються з реєстромWho decidesCatastro, Міністерство фінансівWhat it grantsПодаткові розрахунки та дані реєстру збігаютьсяIf noНевідповідність. Це поширена й зазвичай виправна ситуація, але її варто усунути до підписання, а не після.
Чи справді незареєстрована прибудова може призвести до припису про знесення?У найсерйозніших випадках на цьому узбережжі так, особливо коли будівництво порушує правила щодо охоронюваних земель, а не просто не має дозволу. Більшість проблем менш серйозні й вирішуються шляхом реєстрації вже наявного, хоч і з певними витратами. У будь-якому разі про це варто дізнатися до підписання, а не після.
Яку інформацію продавець зобов'язаний надати вам за законом ще до того, як ваш юрист розпочне перевірку?
Вісім конкретних пунктів у два різні моменти, незалежно від того, що юрист з'ясує самостійно. Андалузьке законодавство про захист прав споживачів уже надає покупцеві право вимагати конкретні документи від продавця, коли продаж здійснюється через професійного учасника або агентство. Приватний продавець, який одноразово діє самостійно, звільнений від дії цього конкретного правила. Але іноземний покупець, який працює через будь-яке агентство, зокрема це агентство, має повне право на такі документи.
- Хто є власником нерухомостіРозкривається ще до того, як ви зробите пропозицію, відповідно до Decreto 218/2005, Anexo V.
- Будь-які зареєстровані обтяженняТакож зазначається в тому самому інформаційному листі про вторинну нерухомість, який надається до пропозиції.
- Площа за nota simple, виданою не більше трьох місяців томуРозкривається до подання пропозиції, тому сума, на якій Ви ґрунтуєте свою пропозицію, перевірена.
- Поточний внесок співвласниківРозкривається до подання пропозиції, тому Ви знаєте фактичні регулярні витрати.
- Довідка про те, що IBI сплачено в повному обсязі на поточну датуПотрібна до подання пропозиції. Перед підписанням також повторно потрібна довідка про IBI.
- Відповідні ліцензіїМає бути надано щонайменше за три робочі дні до підписання, а не в сам день.
- Статут comunidad та довідка адміністратора про наявність заборгованостіТакож має бути надано щонайменше за три робочі дні до підписання.
- Libro del EdificioВласний технічний і ремонтний журнал будівлі. Це останній документ, який потрібно надати до підписання, у той самий триденний робочий період.
Практична цінність цього права полягає в тому, що воно не залежить від того, чи поставить Ваш адвокат правильне запитання у правильний момент. Якщо сторона продавця або агентство, яке її представляє, не може надати ці документи на запит, сприймайте це як самостійну важливу інформацію задовго до початку юридичної перевірки. Ця інформація актуальна станом на 17 серпня 2026 року та ґрунтується на тексті декрету і власних опублікованих роз'ясненнях Junta de Andalucía, а не на чиємусь коментарі. Це поширюється на агентські та професійні продажі в Андалусії. Приватний одноразовий продавець звільнений від цієї вимоги відповідно до формулювання самого регламенту. Контроль здійснюють регіональні інспектори із захисту прав споживачів, які можуть перевіряти дотримання вимог, не розкриваючи своєї особи. Реалістичне покарання за найлегший рівень порушення становить штраф від 200 до 5.000 €, а не велику суму.
Чи застосовується це право, якщо я купую безпосередньо у приватного власника без участі агентства?Ні. Регламент звільняє від цієї вимоги справді приватний одноразовий продаж. Він застосовується щоразу, коли в продажі бере участь професійний продавець або агентство, а це охоплює більшість угод, які іноземний покупець, імовірно, укладатиме на цьому узбережжі.
Що я можу зробити, якщо продавець або агентство відмовляється надати ці документи?Сприймайте це як серйозну попереджувальну ознаку, а не як незначну проблему з документами, і обговоріть це зі своїм адвокатом до здійснення будь-яких платежів. Регіональний орган із захисту прав споживачів в Андалусії є установою, яка забезпечує виконання самого регламенту. Однак найдієвіший негайний захист полягає просто в тому, щоб не продовжувати угоду, у межах якої приховують базову інформацію, на отримання якої Ви маєте право.
П'ятнадцять питань, які зазвичай охоплює юридична перевірка в Іспанії
Не кожен пункт застосовується до кожного об'єкта. Адвокат перевіряє те, що актуально для Вашої конкретної операції, за гонорар приблизно ~1 % ціни, без реферальної комісії для нас у розмірі 0 €. У новобудові цей список стає довшим і включає компанію, яка стоїть за проєктом.- Право власностіЧи відповідає запис у реєстрі особі, яка продає нерухомість. Купівля у особи, яка юридично не може передати право власності на те, що продає.
- Обтяження та стягненняІпотека, арешти та інші обтяження, зареєстровані щодо нерухомості. Обтяження, яке не було зняте до продажу і залишається пов'язаним із нерухомістю, а не з її попереднім власником.
- Сервітути та обмеженняЗареєстровані права проходу або інші обмеження щодо нерухомості. Те, що Ви вважали винятково своїм, виявляється спільним або обмеженим у використанні.
- Борги громадиНесплачені внески до comunidad власників та довідка перед підписанням. Борги, які можуть перейти до нового власника і в окремих випадках сягати десятків тисяч євро.
- IBI та місцеві зобов’язанняЩорічний податок на нерухомість і відповідні місцеві збори. Застосовується той самий принцип переходу боргів разом із нерухомістю.
- Відомості реєстру та кадаструЧи описують Registro de la Propiedad і Catastro одну й ту саму нерухомість. Розбіжність між ними, яка є поширеною і зазвичай підлягає виправленню, але виявити її до підписання дешевше.
- Законність будівництваЧи відповідає те, що збудовано на земельній ділянці, виданому дозволу і чи зареєстровано зміни. Незареєстрована прибудова, одна з найчастіших виявлених проблем, яка може вплинути на вторинну нерухомість та іпотеку.
- licencia de primera ocupaciónЛіцензія на введення нерухомості в експлуатацію. Без неї в нерухомості не можна законно проживати або підключити її до комунальних мереж.
- Правила комуни та обмеження короткострокової орендиСтатут comunidad та будь-які обмеження щодо використання або короткострокової оренди. Нерухомість, яку законно можна придбати, але в якій усе ж обмежена або заборонена оренда для відпочинку.
- Забудовник, лише для новобудовиХто стоїть за проєктом і що ця компанія вже реалізувала. Новий або недосвідчений забудовник, про що варто знати до ухвалення рішення, а не після нього.
- Licencia de obra, лише для новобудовиЛіцензія на будівництво, яка юридично дозволяє розпочати будівельні роботи. Будівництво розпочали без належних ліцензій, що є найсерйознішим порушенням у цьому списку.
- Класифікація земельної ділянки, лише для новобудовиПідтвердження того, що земельна ділянка має статус suelo urbano, тобто є міською та придатною для забудови. Земля природоохоронного або сільськогосподарського призначення, придбання якої суттєво відрізняється від придбання об'єкта, що продається.
- Банківська гарантія, лише для новобудовиЧинна гарантія, що покриває кожен поетапний платіж і видана саме на ім'я покупця. Захист, який повертає кошти, якщо будівництво не буде завершено. Груповий поліс, оформлений на ім'я забудовника, не забезпечує такого самого захисту.
- Дата завершення угоди в договорі, лише для новобудовиКоли проєкт має бути офіційно прийнятий після перевірки відповідності документації. Гарантія також діє, якщо будівництво триватиме після дати, зазначеної в договорі, тому письмово зафіксована дата важливіша за оцінку в рекламній брошурі.
- Офіційне прийняття та ліцензія на заселення, лише для новобудовиСертифікат про завершення будівельних робіт і ліцензія на перше заселення після завершення будівництва. Саме вони перетворюють будівлю, яка має вигляд завершеної, на таку, у якій можна законно проживати. Затримки з новобудовами зазвичай виникають саме на цьому етапі.
Місце юридичної перевірки в процесі придбання
Повний процес придбання складається з п'ятнадцяти етапів: від першого дзвінка до отримання ключів. Юридична перевірка є дев'ятим етапом і відбувається після бронювання, а не до нього.Етап 9 із 15
- Юридична перевіркаЗазвичай 2-4 тижніНезалежний юрист опрацьовує наведений вище перелік перед тим, як рекомендувати продовжити придбання. Зазвичай процес затягується не через саму юридичну роботу, а через документи, які ще не надійшли від продавця, забудовника або адміністратора співвласників.
Що повідомляє Вам завершена перевірка, а чого вона не повідомляє
Це загальна інформація про те, що охоплює юридична перевірка в Іспанії, а також про конкретне андалузьке положення щодо захисту прав споживачів. Інформація актуальна станом на 17 серпня 2026 року та опрацьована за першоджерелом, а не скопійована з коментаря. Це не юридична консультація щодо Вашої власної купівлі і не опис того, що перевіряли або не перевіряли щодо конкретного об'єкта нерухомості.Завершена перевірка не є гарантією. Вона підтверджує, що все, що можна було перевірити, було перевірено, а також показує виявлені факти. Не кожен пункт наведеного вище списку стосується кожного об'єкта нерухомості. Розділ про права покупця описує те, що закон зобов'язує надати сторону продавця, а не те, що фактично надав конкретний продавець у Вашій угоді.Ця сторінка не проводить перевірку і ми не є юридичною фірмою. Незалежний юрист проводить фактичну юридичну перевірку Вашої купівлі. Якщо Ви шукаєте допомогу в координації цього процесу, цьому присвячено окремий посібник.
Найпоширеніші запитання про перевірки юриста
- Чи проводить нотаріус таку саму перевірку, як юрист?
- Ні. Нотаріус повторно підтверджує особу та запис у реєстрі під час підписання, виступаючи як державна посадова особа, що не представляє жодну зі сторін. Юрист проводить перевірку за кілька тижнів до цього, спеціально для Вас, коли від угоди ще реально можна відмовитися.
- Яку найпоширенішу проблему виявляє така перевірка?
- Незареєстровану зміну будівлі: прибудову, засклену терасу або роботи, виконані без подання відповідної ліцензії. Зазвичай це не відверте шахрайство. Набагато частіше йдеться про незавершене оформлення документів, які просто ще не приведено у відповідність до фактичного стану об'єкта.
- Що саме юрист запитує в адміністратора співвласників?
- Зазвичай запитують два документи: довідку про поточний стан заборгованості та протоколи двох останніх загальних зборів. Довідка підтверджує точну суму. Протоколи часто містять інформацію про борг або запланований додатковий внесок ще до того, як це буде офіційно відображено в довідці. Саме тому спільний запит обох документів дає змогу виявити більше, ніж сама довідка.
- Чим це відрізняється від технічного або будівельного обстеження?
- Це цілком різні речі. Перевірка юриста є юридичною: право власності, борги, ліцензії, статус планування. Технічний огляд, який проводить архітектор або експерт, стосується фізичного стану самої будівлі: вологи, даху, інженерних систем. Жодна з цих перевірок не замінює іншу.
- Чи однаково це застосовується до земельної ділянки та готового об'єкта нерухомості?
- Перевірка класифікації земельної ділянки ще важливіша для земельної ділянки, оскільки саме її статус suelo urbano визначає, чи взагалі можливе будівництво на ній. Кілька інших пунктів, зокрема ліцензія на заселення, стають актуальними лише після спорудження об'єкта.
