Банківські гарантії для новобудов: що вони мають покривати та як їх перевірити
За 30 секунд
Кожен платіж, який Ви здійснюєте на користь іспанського забудовника до завершення будівництва, має бути покритий банківською гарантією або страховим полісом. Ця гарантія має бути видана індивідуально на Ваше ім'я, на повну суму разом із податком і законними відсотками. Якщо в документі перед Вами цього не зазначено, це не та гарантія, яку вимагає закон.
Банківська гарантія / страховка порукиГарантія авансових платежів, LOE, додаткове положення перше
- Бенефіціар
- ІМ'Я ПРІЗВИЩЕ
- Гарантована сума
- XX.XXX € + IVA
- Емітент
- Банк / Страховик X, уповноважений
- Відсотки
- Законні, з кожного платежу
- Запланована дата передачі
- [ порожньо ]
- Бенефіціар. Має зазначати Вас особисто, а не об'єкт будівництва загалом.
- Гарантована сума. Уся сплачена авансом сума, включно з усіма податками, вже сплаченими з неї.
- Емітент. Видана уповноваженим банком або страховиком, але ніколи не самим забудовником.
- Відсотки. Законні відсотки, нараховані від дати кожного платежу до запланованої дати передачі.
- Запланована дата передачі. Проблемний випадок: гарантію без зазначеної дати передачі неможливо зіставити з датою завершення угоди у Вашому договорі.
Що забудовник зобов'язаний надати Вам за законом?
Це має бути конкретний документ із конкретним змістом, наданий Вам у конкретний момент, а не просто обіцянка в договорі. Його має видати уповноважений банк або страховик, але ніколи не сам забудовник. У документі має бути зазначено Вас особисто та конкретні платежі, а не груповий поліс, що покриває весь об'єкт будівництва. Він має покривати всю суму, сплачену Вами на цей момент, включно з усіма податками, вже сплаченими з неї, а також законні відсотки від дати кожного платежу до запланованої дати передачі. Ви отримуєте його під час підписання приватного договору купівлі-продажу, до початку поетапних платежів.Право на вимогу виникає, якщо будівництво не розпочалося або не було завершене й передане до дати, зазначеної в договорі. Ley 20/2015 посилив це правило після фінансової кризи 2008 року, яка показала, наскільки часто попереднє правило 1968 року, Ley 57/1968, фактично не виконувалося.
Від чого захищає гарантія?
Два помилкові припущення ведуть у протилежних напрямках. Один покупець вважає, що гарантія покриває менше, ніж насправді. Інший вважає, що вона покриває більше.
Що припускають покупціЩо насправді покриває гарантія
- Гарантія виплачує кошти лише в разі банкрутства забудовника.
- Вона також виплачує кошти, якщо забудовник просто затримує виконання. Якщо завершення угоди виходить за дату, зазначену у вашому договорі, та сама гарантія дає вам змогу повернути сплачені кошти разом із законними відсотками, не чекаючи, щоб з’ясувати, чи завершить забудовник проєкт зрештою.
- Гарантія, згадана в брошурі, є тією, що захищає мене.
- Вас справді захищає лише документ, у якому вас зазначено як окрему особу та вказано конкретні суми ваших платежів. Загальна заява про те, що «об’єкт гарантований банком», є маркетинговим формулюванням, а не юридичною гарантією, доки ви не отримаєте індивідуальний сертифікат.
- Щойно я отримую сертифікат, кожен наступний платіж автоматично покривається.
- Сертифікат слід оновлювати або перевидавати, щоб у ньому зазначалася кожна нова сума після її сплати. Застарілий сертифікат, який більше не відповідає фактично сплаченій вами сумі, є прогалиною в захисті. Виявляйте це до наступного платежу, а не після нього.
- Завдаток за резервування покривається цією самою системою.
- Ні. Ви сплачуєте кошти за резервування до появи будь-якої гарантії, тому цей платіж повністю перебуває поза межами системи. Саме тому сума резервування має бути невеликою, а договір резервування повинен містити окреме чітке положення про повернення коштів.
Що додають до повернення коштів «законні відсотки»?Це передбачена законом процентна ставка, що застосовується до ваших коштів за період їх утримання. Її розраховують від дати сплати кожного внеску до дати використання гарантії. Вона потрібна для того, щоб після невдалого проєкту ви отримали назад не просто ту саму суму в євро, а й компенсацію за час, що минув. Це не бонусна виплата. Вона компенсує вам затримку, а не розчарування.
Як перевірити гарантію за п’ять хвилин?
Чотири речі, які потрібно перевірити безпосередньо в документі, а не в тому, що вам про нього розповіли. Якщо чогось із цього бракує, повідомте про це до здійснення наступного платежу, а не після нього.
- Назва та дозвіл емітентаБанк або страховик, уповноважений видавати гарантії такого типу в Іспанії, а не власний документ забудовника.
- Ваше ім’я та точна сумаСертифікат має бути оформлений індивідуально на вас і відповідати сумі, яку ви фактично сплатили на цей момент, а не округленій або загальній цифрі.
- Запланована дата завершення угодиВона має відповідати даті завершення угоди, зазначеній у вашому договорі купівлі-продажу. Таку невідповідність варто з’ясувати до здійснення будь-яких подальших платежів.
- Підтвердження перед кожним новим поетапним платежемГарантію потрібно оновити, щоб вона покривала нову суму, до того, як ви її надішлете, а не після. Якщо вас просять спочатку сплатити, а потім обіцяють, що «документи надійдуть», це сигнал зупинитися.
Де система не працює на практиці?
Не в самому законі. Закон чіткий, і його положення перевіряються з 2015 року. Система дає збій, коли ніхто не звіряє документи з вимогами закону.
- Вважати незахищенимУ сертифікаті зазначено об’єкт, а не васЦе найпоширеніша прогалина. Це документ, що підтверджує наявність гарантій для проєкту загалом, але в ньому немає вашого імені та конкретних сум ваших платежів. Це не індивідуальний сертифікат, якого вимагає закон.What to do insteadВважайте його відсутнім, доки його не замінять документом, у якому зазначено вас.
- Вважати незахищенимНовий платіж вимагають до оновлення сертифікатаНа практиці цей конкретний платіж не захищений, доки документи не буде оформлено належним чином.What to do insteadПідтвердьте, що сертифікат покриває платіж, ПЕРЕД його здійсненням, а не після.
- Варто уточнитиПлатіжну гарантію плутають із гарантією конструкціїЦя гарантія захищає ваші ГРОШІ до завершення угоди. Вона повністю окрема від 10-річної гарантії на конструкцію, 3-річної гарантії на інженерні системи та 1-річної гарантії на оздоблення, які діють ПІСЛЯ того, як ви станете власником нерухомості, відповідно до статей 17 і 18 того самого закону.What to do insteadРозмежовуйте ці два ризики. Невдалий проєкт і дефект завершеної нерухомості передбачають різні способи правового захисту.
Перевірена гарантія проти тієї, яку лише припускають
Закон однаковий в обох випадках. Відмінність полягає в тому, чи перевірив хтось, що документ справді містить усе, чого вимагає закон.| Неперевірена гарантія | Перевірена гарантія | |
|---|---|---|
| Кого в ній зазначено | Невідомо, доки хтось її не прочитає. У ній може бути загалом зазначено об’єкт будівництва. | Ви особисто підтвердили це безпосередньо в документі. |
| Що це охоплює | Вважається відповідним на підставі слів забудовника, а не змісту документа. | Підтверджено відповідність фактично здійсненим Вами на сьогодні платежам, включно з податком. |
| Якщо завершення угоди затримано | Спір щодо того, чи справді наявна гарантія поширюється на Вашу ситуацію. | Чіткий перевірений шлях до повернення кожного сплаченого євро разом із законними відсотками. |
| Ціна помилки | Потенційно вся авансова сума, виявлена лише тоді, коли вона знадобиться. | Час, витрачений на перевірку документа перед кожним платежем. |
Закон забезпечує захист. Документи все одно потрібно перевіряти.
Це чинне іспанське законодавство станом на серпень 2026 року, викладене на основі консолідованого тексту LOE зі змінами, внесеними Ley 20/2015. Це загальна інформація, а не перевірка конкретної гарантії, пов’язаної з об’єктом нерухомості, який Ви розглядаєте. Чи відповідає конкретний документ цим вимогам, має визначити Ваш власний юрист, ознайомившись із конкретним сертифікатом, а не зі сторінкою, що описує законодавство загалом.Сфера цього матеріалу навмисно обмежена: тут розглядається лише гарантія платежів за новобудову. Три пов’язані теми висвітлено натомість в окремих посібниках. Сторінка про захист коштів описує обидва шляхи придбання, новобудову та вторинну нерухомість, і показує, де зберігаються кошти в кожному випадку. Сторінка про рахунок клієнта юриста детально пояснює механізм для вторинної нерухомості. На сторінці про будівельні дефекти розглядається окрема гарантія конструктивних елементів, яка починає діяти після набуття Вами права власності на об’єкт. Перед тим як будь-який поетапний платіж буде здійснено, Ваш юрист має перевірити точне формулювання гарантії для конкретного об’єкта. Жодне загальне ознайомлення з матеріалами не замінює цього кроку.
Поширені запитання про банківські гарантії
- Чи охоплює гарантія податок, який я вже сплатив із кожного внеску, чи лише базову суму?
- Закон вимагає, щоб гарантія охоплювала всю сплачену суму, включно з податком, сплаченим із неї на той момент, а не лише базову ціну внеску. Якщо гарантія, схоже, охоплює тільки базову суму без податку, вона не відповідає вимогам закону. З’ясуйте це до здійснення будь-яких подальших платежів.
- Чи можу я попросити ознайомитися з гарантією до підписання приватного договору купівлі-продажу, а не після?
- Вам варто це зробити. Закон вимагає, щоб забудовник передав документ про гарантію під час підписання договору. Але немає жодних підстав, які б заважали Вашому юристу заздалегідь перевірити проєкт документа або зразок формулювання в межах юридичної перевірки до підписання. Ознайомитися з гарантією вперше під час зустрічі для підписання договору означає зробити це пізніше, ніж потрібно.
- Чи є банківська гарантія тим самим, що й страхування від такого самого ризику?
- Закон допускає обидва варіанти: солідарну банківську гарантію або страховий поліс поручительства, і обидва забезпечують однаковий результат. Обидва варіанти прийнятні, якщо їх видала уповноважена установа, у документі Вас зазначено особисто, а гарантія охоплює всю сплачену суму плюс законні відсотки. Назва документа менш важлива, ніж відповідність цим чотирьом вимогам.
- Що станеться, якщо забудовник стане неплатоспроможним, а не просто затримуватиме виконання?
- Чинність індивідуальної гарантії не залежить від платоспроможності самого забудовника. Банк або страховик виплатить кошти незалежно від того, що станеться під час процедури неплатоспроможності. Будь-яка сума, не охоплена гарантією, стає звичайною вимогою, яка розглядається в черзі після вимог інших кредиторів. Повні відомості про неплатоспроможність забудовника є окремою темою, висвітленою на власній сторінці.
