Борги співвласників, що переходять разом із квартирою в Іспанії
За 30 секунд
Якщо Ви купуєте іспанську квартиру, Ви успадковуєте несплачені попереднім власником внески співвласників. Це охоплює поточний рік і три повні календарні роки до нього. За борг відповідає сама квартира. Єдине, що перешкоджає переходу цього боргу до Вас, це довідка про відсутність заборгованості. Нотаріус має побачити цю довідку, якщо Ви прямо не відмовитеся від цього права.
Які борги продавця стають моїми і на який строк?
comunidad de propietarios є спільнотою власників, яка управляє спільними частинами комплексу та встановлює щомісячний внесок, і вона подібна до чеського SVJ, хоча це не те саме. Лише одна категорія її боргу переходить до Вас, і цього разу період чітко встановлений законом, а не домовленістю. Стаття 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal (LPH) встановлює, що покупець іспанської квартири відповідає самою нерухомістю за несплачені попереднім власником внески співвласників. Це охоплює несплачену частину року купівлі та три календарні роки перед ним. Якщо Ви купуєте у 2026 році, Ваша відповідальність поширюється на 2023, 2024, 2025 роки та вже минулу частину 2026 року.Важливими є слова «разом із нерухомістю». Це не особисте зобов'язання, яке Ви на себе берете. Воно має юридичний зв'язок із квартирою. Тому воно автоматично зберігається після зміни власника. Спільнота може вимагати сплати від того, хто сьогодні володіє об'єктом, незалежно від того, хто створив цей борг.
Понад 4 роки томуСьогодні (рік купівлі)
- Переходить до покупця3 роки плюс поточний рік
- 3 роки тому
- Борг, старший за цей строк, не переходить разом із нерухомістю
- Борг пов'язаний із нерухомістю, а не з особою, яка його створилаБагато хто вважає, що відповідальність несе лише особа, яка була винна гроші. Але за нього відповідає поточний власник, незалежно від того, хто його створив, оскільки та сама стаття 9.1.e пов'язує борг із самою квартирою.
- Борг, якому п'ять років, не може перейти до Вас, але останні три роки можуть, у повному обсязіЦе правильно. Неправильно лише вважати цей строк невизначеним. Він охоплює поточний рік і три попередні календарні роки повністю, відповідно до тієї самої статті.
- Новий покупець не завжди автоматично починає з чистого аркушаЛише якщо наведену нижче довідку було отримано і вона підтвердила відсутність заборгованості. Оформлення без довідки, відповідно до тієї самої статті, нічого не доводить.
Станом на 17 серпня 2026 року, на підставі консолідованого тексту Ley 49/1960 у BOE, а не коментаря. Це загальна інформація про дію закону. Вона не стосується конкретної квартири чи спільноти власників. Лише описана нижче довідка, запитана для Вашої купівлі, покаже Вам фактичну суму.
Чи поновлюється трирічний строк щоразу, коли квартира переходить до іншого власника?Ні. Строк відлічується назад від дати Вашої власної купівлі. Тому купівля в особи, яка сама придбала квартиру два роки тому, не скорочує цей строк. Дещо справді може допомогти: довідка, отримана та очищена під час тієї попередньої купівлі, уже мала врегулювати все, що було старше за неї. Саме тому варто попросити показати весь ланцюг довідок, а не лише найновішу, якщо він існує.
Що заважає нотаріусу посвідчити купівлю квартири без боргів, якщо вони є?
Тут важливим є один документ: certificación sobre el estado de deudas. Це довідка, яку видає адміністратор спільноти власників, підтверджуючи точний розмір заборгованості за об'єктом, якщо вона є. Стаття 9.1.e вимагає від продавця надати її відповідно до його власної заяви. Нотаріус не може посвідчити договір без неї. Це звучить як надійна гарантія. Але в ній є реальна прогалина, про яку варто знати до підписання будь-яких документів.
Довідка про стан заборгованостіВидано адміністратором спільноти
- Власник
- ІМ'Я, ПРІЗВИЩА
- Виписка з рахунку
- СПЛАЧЕНО / ЗАБОРГОВАНІСТЬ
- Підпис адміністратора
- [ПІДПИС]
- Клауза про звільнення
- [Клауза про відмову]
- Власник. Ім'я продавця, що відповідає його власній заяві для спільноти.
- Виписка з рахунку. Чи є заборгованість і якщо так, то в якому розмірі.
- Підпис адміністратора. Без цього нотаріус не може посвідчити акт.
- Клауза про звільнення. Якщо покупець підписує це, нотаріус продовжує оформлення без довідки, і ніхто з вас не знає суму.
Що припускають покупціВід чого насправді відмовляються
- Нотаріус ніколи не дозволить провести продаж, приховавши заборгованість перед спільнотою
- Нотаріус не дозволить провести продаж БЕЗ довідки, якщо покупець прямо не відмовиться від цієї вимоги безпосередньо в акті. Така відмова є законною і трапляється на практиці. Це головна причина, через яку покупець зрештою стає власником боргу, про який він не знав.
- Якщо продавець каже, що зі спільнотою все гаразд, цього достатньо
- Саме таку гарантію має замінити довідка. Довідку видає власний адміністратор спільноти, а не продавець, і вона має відповідати заяві, яку продавець подає окремо. Усна гарантія не є документом і ніде не згадується у статті 9.1.e.
- Відмова від довідки лише пришвидшує оформлення документів без реальних недоліків
- Відмова від довідки усуває перевірку нотаріуса. Вона не скасовує трирічну відповідальність, передбачену законом. Якщо згодом з'явиться борг, спільнота все одно зможе вимагати його від Вас. Ви лише відмовилися від єдиного документа, який заздалегідь повідомив би Вам суму.
Запит довідки про заборгованість перед об’єднанням співвласників, її перевірка за власною декларацією продавця та відмова від рекомендацій клієнту відмовитися від неї є стандартною частиною юридичної перевірки. Це не додаткова послуга. Це один із п’ятнадцяти пунктів, які юрист перевіряє під час кожної купівлі, яку ми супроводжуємо.
Чому покупець взагалі погоджується відмовитися від довідки?Зазвичай для пришвидшення стислих строків завершення угоди, а іноді тому, що агент продавця представляє це як формальність. Жодна з цих причин не змінює закон. Відмова усуває лише документ, який підтвердив би відсутність боргу за квартирою або показав би суму заборгованості. Юрист, який діє в інтересах покупця, а не заради швидкого завершення угоди, не має підстав рекомендувати таку відмову.
Чи продається квартира банком без заборгованості перед спільнотою?
Ні, і це один із найстійкіших міфів на цьому узбережжі. Ні консолідований текст BOE статті 9.1.e, ні перевірені нами незалежні юридичні коментарі не встановлюють коротшого або іншого строку відповідальності для банку, його підрозділу з нерухомості чи будь-кого іншого, хто набуває об'єкт через аукціон з примусового продажу (adjudicación). Формулювання закону не робить винятків залежно від того, хто є покупцем.
- Конфіскований об'єкт не звільняється від боргів автоматичноБанк, який набув квартиру через примусове стягнення, може мати точно таку саму накопичену заборгованість перед спільнотою, як і будь-який інший продавець. Повторний продаж не стирає цю історію.
- Застосовується та сама довідка і той самий ризик відмовиПропозиція від банку все одно є продажем за статтею 9.1.e. Якщо вже на те пішло, великий інституційний продавець, який щомісяця опрацьовує десятки справ, скоріше представить відмову як стандартне оформлення документів, а не навпаки.
- Конкретний продаж через примусове стягнення може мати власні процесуальні ускладненняПитання про те, як саме враховується борг у механізмі судового аукціону з примусового продажу, на відміну від повторного продажу банком об'єкта, яким він уже володіє на правах повної власності, є вузьким юридичним питанням, яке досі залишається відкритим. Уточніть точну позицію щодо конкретного об'єкта у свого юриста. Не припускайте, що конфіскована квартира автоматично є більш або менш ризикованою.
Чи є квартири, що належать банкам, загалом невдалим вибором через це?Не з цієї конкретної причини. Перевірка довідки про заборгованість є такою самою, як і для будь-якого об'єкта вторинної нерухомості. Зазвичай у банку-продавця легше отримати документи, ніж у приватної особи, а не складніше, оскільки банк дотримується стандартної процедури. Суть у тому, що не слід сприймати вислів «продано банком» як синонім вислову «без боргів».
Що станеться, якщо спільнота вимагатиме сплати непогашеного боргу?
Спільноті не потрібно вести переговори або чекати на добру волю боржника. Стаття 21 LPH надає їй швидкий спеціальний судовий шлях: proceso monitorio, створений саме для такого виду заборгованості. В іспанській практиці витрати на це провадження зазвичай покладаються на боржника, а не на спільноту.
- Позов подається проти того, хто наразі володіє об'єктомНе обов'язково проти особи, яка накопичила борг. Якщо на момент надходження позову Ви є власником квартири, відповідачем будете Ви, незалежно від того, коли виникла відповідна заборгованість.
- Процедура monitorio є швидкою за іспанськими міркамиЦе потрібно для того, щоб спільноті співвласників не доводилося проводити повноцінний звичайний судовий процес через відносно невеликий, належно документований борг. Така швидкість обертається проти нового власника, який не передбачив ці витрати у своєму бюджеті.
- Витрати зазвичай несе боржник, а не спільнота співвласниківСаме тому довідка та трирічний строк мають значення до купівлі. Сам борг часто є меншою сумою, якщо додати до нього судові витрати.
Як стягують несплачений борг
- Нараховуються боргиВнески не сплачуютьсяВід цього моменту борг закріплюється за квартирою.
- Рішення зборівСпільнота співвласників офіційно підтверджує боргРішення зборів спільноти співвласників встановлює суму заборгованості.
- Наказне провадженняПодано швидкий позовЦей механізм спеціально створено для такого виду боргу, і позов подається проти того, хто є власником квартири на цей момент.
- Обтяження нерухомостіВитрати зазвичай несе боржникДодатково до самого боргу.
Чи можуть на мене подати до суду через борг, про існування якого я справді не знав на момент купівлі?Так. Сам борг усе одно може бути стягнутий за рахунок квартири, оскільки відповідальність пов'язана з об'єктом, а не з тим, чи знали Ви про борг. Чи маєте Ви окрему вимогу до продавця, який мав повідомити про нього, це інше юридичне питання. Ваш адвокат висуває цю вимогу до особи, яка продала Вам квартиру, а не до спільноти співвласників.
Що саме запросити до підписання щодо боргу перед спільнотою співвласників
Чотири документи, відмінні від списку з шести документів, уже наведеного в посібнику про внески спільноти співвласників. Цей список стосується лише стану заборгованості, а не поточного бюджету.| Запитайте | Що це Вам покаже | Як виглядає погана відповідь |
|---|---|---|
| Саме засвідчення стану заборгованості, а не його стислий виклад | Точний документ, зазначений у статті 9.1.e, виданий адміністратором спільноти співвласників і узгоджений із власною заявою продавця. | Усне запевнення, стислий виклад електронною поштою або довідка, якій на момент завершення угоди вже більше кількох тижнів. |
| Письмове підтвердження того, що Вас НЕ просять відмовитися від довідки | Відмова є законною, але саме вона усуває власну перевірку нотаріусом стану заборгованості. | Пункт у проєкті нотаріального акта, який звільняє продавця від надання довідки, без пояснення причин. |
| Чи є незавершена або подана протягом останніх трьох років вимога в порядку наказного провадження | Борг, щодо якого вже триває судовий процес, можна оцінити та врахувати в ціні до завершення угоди, а не виявити після нього. | У протоколах про це нічого не сказано, і ніхто не поставив адміністратору прямого запитання. |
| Така сама перевірка довідки для головної спільноти співвласників, якщо вона існує | Окремий блок у складі більшого житлового комплексу може мати заборгованість перед двома різними спільнотами співвласників, і довідка від однієї з них нічого не говорить про іншу. | Надано одну довідку без зазначення того, чи існує друга спільнота співвласників. |
Довідка на руках проти завершення угоди без неї
Та сама квартира, однаковий трирічний ризик в обох випадках. Відмінність лише в тому, чи знаєте Ви суму до того, як станете власником.| Без довідки | З довідкою | |
|---|---|---|
| Що Вам відомо про стан заборгованості | Нічого не підтверджено. Слово продавця не є документом відповідно до статті 9.1.e. | Точна сума, видана власним адміністратором об'єднання співвласників і така, що відповідає заяві продавця. |
| Ваш трирічний ризик | Ідентично. Відмова від довідки не означає відмову від відповідальності. | Ідентично, але це відомо й враховано у ціні, а не виявлено згодом. |
| Важелі для переговорів до завершення угоди | Жодних. Неможливо домовлятися про суму, якої Ви не бачили. | Реальний. Підтверджений борг є сумою, яку слід відняти від ціни або яку продавець має погасити до підписання. |
| Що станеться, якщо вимога monitorio надійде після того, як Ви станете власником | Справжня несподіванка, до того ж зазвичай раптова й із додатковими витратами. | Не несподіванка. Або це вже було зазначено в довідці, або виникло після набуття Вами права власності, і тоді саме Вам очевидно доведеться відповідати. |
Це положення закону, а не висновок щодо Вашої конкретної квартири
Це загальна інформація про статтю 9.1.e та статтю 21 Ley de Propiedad Horizontal. Вона актуальна станом на 17 серпня 2026 року та ґрунтується на тексті першоджерела, а не скопійована з коментаря. Це не юридична консультація щодо конкретної квартири, конкретного об'єднання співвласників або конкретної довідки. Положення про звільнення від відповідальності є юридично чинним і іноді має реальні підстави. Лише Ваш незалежний юрист, ознайомившись із оригіналом документа, може сказати, чи має сенс відмовлятися від нього під час Вашої купівлі.Тут свідомо не зроблено одного твердження: про коротший або інший строк відповідальності для банків, adjudicatarios у справах про звернення стягнення або будь-якого іншого типу продавця. Ні текст першоджерела, ні незалежні коментарі цього не підтверджують, тому таке твердження тут не опубліковане. Вважати, що об'єкт у власності банку автоматично є безпечнішим, є помилкою, яку варто виправити.Юрист запитує цю довідку в межах юридичної перевірки купівлі, яку ми супроводжуємо. Ми її не видаємо, не перевіряємо самостійно й не замінюємо юриста, який зіставляє її з офіційними реєстрами об’єднання.
Поширені запитання про борги зі сплати внесків співвласників
- Якщо після завершення угоди я виявлю борг, який мав бути зазначений у довідці, хто відповідає за нього?
- Довідку видав адміністратор об'єднання співвласників і звірив із власною заявою продавця. Тому помилка в ній спочатку є питанням до того, хто її засвідчив, а окремо, до продавця, якщо його заява була неправдивою. Ваш юрист заявляє цю вимогу від Вашого імені. Водночас це не змінює права об'єднання співвласників вимагати сплати боргу від поточного власника.
- Чи дає мені погашення успадкованого боргу перед об'єднанням співвласників після завершення угоди можливість повернути гроші?
- Лише через окрему вимогу до продавця, зазвичай на підставі того, що він неправдиво повідомив про стан заборгованості або що довідка була неправильною. Це реальна юридична можливість, але вона повільніша й менш певна, ніж просто перевірити довідку до підписання. Саме тому існує ця перевірка.
- Чи такий самий ризик становить борг перед головним об'єднанням співвласників, як і борг перед об'єднанням мого будинку?
- У фінансовому сенсі так. Обидва види боргу обтяжують Ваш об'єкт відповідно до одного правила статті 9.1.e, і для обох діє однаковий трирічний строк. На практиці відрізняється лише доступність інформації. Власні рахунки будинку продавцеві зазвичай легше швидко надати, ніж рахунки головного об'єднання співвласників. Саме тому наведений вище перелік вимагає обидві довідки, а не передбачає, що одна замінює іншу.
- Чи може об'єднання співвласників взагалі відмовитися видати довідку?
- Ні, це не буде законним, якщо справжній власник або його представник запитує її для продажу. Довідка є документом, який продавець зобов'язаний надати відповідно до статті 9.1.e, а її видача на підставі власних рахунків об'єднання співвласників є обов'язком адміністратора. Якщо об'єднання співвласників або адміністратор затягує її підготовку, сприймайте це саме по собі як попередження щодо управління будинком.
