Продаж нерухомості в Іспанії: податки та витрати на продаж
За 30 секунд
Продаж у статусі нерезидента означає три окремі платежі. Під час завершення угоди покупець утримує 3 % ціни. Податок на Ваш фактичний прибуток становить фіксовані 19 %. Також сплачується муніципальний plusvalía, і за законом він може стати відповідальністю покупця, якщо продавець є нерезидентом.
| Ціна продажу | 500.000 € |
|---|---|
| Утримання при завершенні3 % від ціни | 15.000 € |
| Податок на приріст19 % від фактичного прибутку | Сплачено після подання |
| plusvalía муніципальнаДо 30 % приросту вартості землі | Сплачено після подання |
Які існують три окремі платежі і чому їх плутають?
Кожен продаж нерухомості нерезидентом передбачає ті самі три платежі, і кожен із них регулюється окремим правилом та має власний строк. Найчастіше плутають утримання 3 % із податковим рахунком на 19 %. Утримання є АВАНСОМ, а не податком. Ці дві суми рідко збігаються.
| Оплата | Ставка | Хто сплачує |
|---|---|---|
| Утримання 3 % (Modelo 211) | 3 % погодженої ціни продажу. | УТРИМУЄ ПОКУПЕЦЬ під час завершення угоди та сплачує безпосередньо податковому органу, незалежно від того, чи виникне у вас зрештою податкове зобов'язання. |
| Податок на приріст (Modelo 210) | Фіксовані 19 % фактичного приросту, однакова ставка для кожного нерезидента. | Продавець, із зарахуванням уже утриманих 3 %: повернення, якщо було утримано забагато, або додатковий платіж, якщо замало. |
| plusvalía муніципальна (IIVTNU) | До 30 %, встановлюється місцевою мерією та застосовується до бази, розрахованої за одним із двох методів, залежно від того, який дає нижчу суму. | За законом сплачує продавець, але мерія може вимагати від ПОКУПЦЯ сплатити цей податок як замінника платника, якщо продавець є нерезидентом. Більшість продавців не очікує застосування такого правила. |
Як працює утримання 3 % і коли ви отримуєте його назад?
Під час завершення угоди покупець за законом має утримати 3 % узгодженої ціни та сплатити цю суму податковому органу протягом одного місяця, подавши Modelo 211. Це відбувається незалежно від результату продажу. Навіть у продавця, який не отримав прибутку або зазнав збитків від продажу, у нотаріуса утримують 3 % ціни продажу.Потім у Вас є чотири місяці від дати продажу, щоб подати Modelo 210. У цій декларації зазначається Ваш фактичний приріст капіталу та проводиться його звірка з утриманою сумою. Якщо податок у розмірі 19 % від Вашого фактичного приросту менший за вже утримані 3 %, що часто трапляється з нерухомістю, якою володіли кілька років на зростаючому ринку, Ви отримуєте повернення різниці. Якщо він більший, Ви сплачуєте недоплату в межах тієї самої декларації.
Утримання 3 %
- При завершенні угодиПокупець утримує 3 %Незалежно від результату.
- Протягом 1 місяцяModelo 211 подає покупецьСплачено до податкового органу.
- Протягом 4 місяцівВи подаєте Modelo 210Декларування фактичного приросту та його звірка.
- Після поданняПовернення або сплата недоплатиПовернення, якщо 19 % приросту менше за утримані 3 %.
Чотиримісячний строк і звірка є саме тим видом подання документів, який Arevont доручає незалежному юристу, а не здійснює безпосередньо. Arevont не займається податковими питаннями, і це подання не слід відкладати до наближення кінцевого строку.
Що оподатковує муніципальний plusvalía?
Муніципальний plusvalía - це податок на приріст вартості землі під нерухомістю, і його сплачує продавець, а не покупець. Проте на практиці цей витратний платіж може стати обов’язком покупця під час завершення угоди: якщо продавець є нерезидентом, мерія може зробити покупця замінюючим платником податку, що детально описано нижче. Це не має нічого спільного з будівлею або Вашим фактичним прибутком: оподатковується лише приріст вартості ЗЕМЛІ під нерухомістю, розрахований мерією за роки Вашого володіння нею.Після реформи 2021 року стара фіксована формула, за якою податок могли нарахувати навіть у разі збитку, більше не застосовується. Ви обираєте той із двох методів розрахунку, який дає нижчий результат. Об’єктивний метод використовує кадастрову вартість землі, помножену на коефіцієнт, установлений для періоду Вашого володіння, із максимальним обмеженням у 30 % після застосування місцевої ставки. Фактичний метод ґрунтується на реальному прирості між цінами купівлі та продажу. Якщо вартість взагалі не зросла, сама реформа податкового органу підтверджує, що за жодним із методів нічого сплачувати не потрібно.
Чи зросла вартість землі за час Вашого володіння?
- ТакПідлягає сплаті за тим із двох методів, який дає меншу суму, з обмеженням у 30 %, коли застосовується місцева ставка.
- Ні або Ви не можете це довестиЗа жодним методом нічого не сплачується, що підтверджено реформою 2021 року.
Що припускають продавціЩо змінила реформа 2021 року
- plusvalía завжди сплачується під час продажу
- Його потрібно сплачувати лише тоді, коли вартість землі зросла. Якщо Ви продаєте нерухомість зі збитком або за тією самою вартістю землі, за якою її придбали, нічого сплачувати не потрібно, якщо Ви можете це довести.
- Його завжди сплачує продавець, без винятків
- За законом це відповідальність продавця, але якщо продавець є нерезидентом, мерія може зробити ПОКУПЦЯ замінюючим платником податку. На практиці це часто означає, що суму утримують із ціни під час завершення угоди, а не виставляють окремим рахунком пізніше.
Скільки коштують послуги агентства та юридичний супровід продажу?
Поряд із податковими витратами є ще дві статті, і жодна з них не є податком: це ринкові комісії, такі самі, як і під час купівлі. Спосіб продажу впливає на обидві.
- Option 1Ексклюзивна агенціяОдне агентство, одна угода про розміщення.
- Вартість
- Від 1,5 до 4 %
- Швидкість
- Залежить від бази покупців цього агентства
- Охоплення
- Власна мережа цього агентства
- Option 2Multi-agencyОдночасно її рекламують кілька агентств.
- Вартість
- Від 1,5 до 4 %
- Швидкість
- Часто швидше, менше індивідуальної уваги
- Охоплення
- Найбільше охоплення з трьох
- Option 3Приватний продажБез агента взагалі.
- Вартість
- 0 €, без комісії
- Швидкість
- Зазвичай повільніше
- Охоплення
- Лише власна мережа та портали
- Комісія агента продавцяЗазвичай від 1,5 до 4% ціни продажу об'єкта вторинної нерухомості, сплачує продавець. Це ринковий діапазон, а не показник, установлений офіційним джерелом, оскільки жоден регулятор не публікує розмір комісії. Він залежить від агентства, регіону та конкретної угоди про надання послуг, тому сприймайте його як орієнтовний показник, який слід підтвердити в агентстві, а не як фіксовану витрату.
- Власний юрист для продажуПродавець, як і покупець, отримує переваги від незалежного юридичного представництва з тих самих причин: перевірка договору, координація утримання 3 % і завершення угоди, а також, за потреби, розрахунок plusvalía. Більшість послуг незалежного юридичного супроводу, що охоплюють купівлю, також застосовуються до продажу.
Що підтвердити перед оцінкою чистого доходу
Чотири речі, перевірені за Вашими реальними документами про купівлю, а не за загальним правилом.| Запитайте | Що це Вам покаже | Як виглядає погана відповідь |
|---|---|---|
| Початкова ціна придбання та витрати, зафіксовані письмово | Приріст капіталу розраховується як різниця між сумою, яку Ви сплатили, з урахуванням дозволених витрат на придбання та поліпшення, і сумою продажу, а не лише ціною продажу. Без початкових показників ніхто не зможе розрахувати фактичне зобов'язання зі сплати 19 %. | Немає підтверджень початкових витрат на придбання, гонорару нотаріуса чи рахунків за поліпшення. |
| Чи сплачені внески співвласників та IBI за об'єктом | Несплачений борг перед співвласниками або рахунок IBI може бути пов'язаний з об'єктом і ускладнити завершення угоди, так само як і під час купівлі. | Ніхто не перевірив, чи актуальний рахунок, перш ніж погоджувати дату продажу. |
| Який метод розрахунку plusvalía дає нижчу суму | За законом вибір залишається за Вами, а два методи можуть дати дуже різні результати залежно від того, як довго Ви володіли об'єктом і як змінювалася вартість землі на місцевому рівні. | Сума, наведена лише за одним методом, без розрахунку за іншим для порівняння. |
| Хто за договором відповідає за plusvalía в угоді купівлі-продажу | Оскільки муніципалітет може вимагати сплати від покупця як замінного платника податку, у договорі купівлі-продажу слід чітко зазначити, хто з покупця чи продавця несе ці витрати, а не залишати це на розсуд сторони, до якої муніципалітет спершу висуне вимогу. | Договір, у якому взагалі не згадано plusvalía. |
Прибуток замість збитку чи продажу без прибутку
Утримання 3 % у будь-якому разі виглядає однаково. Подальші події відрізняються.| Продаж із прибутком | Продаж без прибутку або зі збитком | |
|---|---|---|
| Утримання 3 % під час завершення угоди | Утримання за Modelo 211 у будь-якому разі. | Також утримується в будь-якому разі: обов'язок покупця не залежить від Вашого фактичного результату. |
| Податок на приріст капіталу | 19 % фактичного прибутку, імовірно менше за утримані 3 %, із поверненням різниці. | Нічого не потрібно сплачувати, усі утримані 3 % можна повернути. |
| plusvalía муніципальна | Сплачується з приросту вартості землі, розрахованого за нижчим із двох методів. | Нічого не потрібно сплачувати, якщо приросту вартості землі справді не було, що можна довести відповідно до реформи 2021 року. |
| Подання обов’язкове завжди | Modelo 210 протягом чотирьох місяців для звірки та подання заяви на повернення коштів. | Подати Modelo 210 протягом чотирьох місяців, щоб повернути утриману суму та, де це доречно, підтвердити відсутність приросту plusvalía. |
Механізм, а не Ваші чисті надходження
Ми безпосередньо перевірили ставку податку на приріст капіталу 19 %, утримання 3 % і реформу plusvalía на власних сторінках Agencia Tributaria та у відповідних текстах BOE станом на 17 серпня 2026 року. Варто звернути увагу на один момент: запропоноване урядом оновлення коефіцієнтів plusvalía на 2026 рік (RD-ley 16/2025) не було схвалене Конгресом. Отже, чинними залишаються коефіцієнти RD-ley 8/2023. Деякі перевірені нами джерела з коментарями ще не оновили цю інформацію.Це загальна інформація про оподаткування продажу, а не розрахунок Ваших власних чистих надходжень. Ваш фактичний прибуток залежить від початкової ціни придбання, витрат, які можна врахувати, та конкретних коефіцієнтів plusvalía, що застосовує Ваша мерія. Ці дані мають бути зазначені у письмовому розрахунку адвоката, а не в опублікованому діапазоні. Arevont не є податковим консультантом і не подає цю податкову декларацію. Цю роботу має виконувати незалежний адвокат.Деякі теми розглядаються в окремих посібниках: поточний податок на умовний дохід і дохід від оренди, що застосовувався, поки Ви володіли нерухомістю, що є окремим питанням від продажу; механізм покладення боргу об'єднання співвласників на нерухомість; а також окреме питання оподаткування володіння майном, а не реалізації прибутку. Кожна з них має власний посібник.
Найпоширеніші запитання про продаж і витрати під час виходу з інвестиції
- Якщо я продам зі збитком, чи повернуть мені всі 3 %?
- Так, якщо Ви можете підтвердити фактичний збиток. Податок на приріст капіталу дорівнює нулю, і Ви можете повернути всю утриману під час завершення угоди суму 3 % через подання Modelo 210 протягом чотиримісячного строку. Утримана сума не є мінімальною сумою, яку Ви повинні сплатити. Це авансовий платіж, який звіряється з фактичним результатом.
- Чи можуть вимагати від мене сплату plusvalía після того, як я вже виїхав з Іспанії?
- Так. Саме тому існує правило, яке дозволяє мерії стягувати plusvalía з покупця як із замінного платника податку: переслідувати продавця-нерезидента, який уже залишив країну, складніше, ніж стягнути цей податок під час продажу. Тому в договорі купівлі-продажу слід чітко зазначити, хто несе ці витрати, а не залишати це питання неврегульованим.
- Чи змінюється ставка 19 %, якщо на момент продажу я вже став податковим резидентом Іспанії?
- Так: податковий резидент Іспанії оподатковується з приросту капіталу за звичайною шкалою для резидентів, а не за фіксованою ставкою 19 % для нерезидентів. Для нього також діють власні правила щодо податкової пільги при реінвестуванні у основне житло, які не застосовуються до нерезидента. Це є принципово іншим розрахунком, і посібник цього сайту про податки для резидентів розглядає його в повному обсязі.
