Реєстр нерухомості в Іспанії (Registro de la Propiedad)
За 30 секунд
В Іспанії є два реєстри, хоча звичний для Вас досвід підказує, що має бути один. Registro de la Propiedad фіксує, кому належить нерухомість і які обтяження на неї накладено. Catastro містить її опис для податкових цілей. Юридично їхні дані можуть не збігатися.
| Registro de la Propiedadюридичний реєстр | Catastroподатковий реєстр | |
|---|---|---|
| Що реєструє | Право власності, іпотеки, арешти, сервітути | Опис, межі, вартість для оподаткування |
| Хто веде | Незалежні реєстратори, Міністерство юстиції | Міністерство фінансів |
| Для чого використовується | Підтвердження того, кому що належить і які обтяження накладено | Розрахунок IBI та довідкової вартості для податку на передачу майна |
| Документ, який Ви бачите | Nota simple / реєстраційна довідка | Certificado catastral |
Скільки реєстрів нерухомості має Іспанія?
Реєстр нерухомості є чеським скороченим позначенням, яке цей сайт використовує для іспанського реєстру нерухомості, де зазначено, кому належить нерухомість і які обтяження на неї накладено. В Іспанії це єдине чеське слово охоплює дві окремі системи: іспанська система розділяє те, що іноземний читач вважає одним реєстром нерухомості, на реєстр права власності та податковий кадастр, і їхні дані можуть не збігатися.Registro de la Propiedad є ЮРИДИЧНИМ реєстром. Він фіксує, кому належить нерухомість і які іпотеки, арешти або сервітути на неї накладено. Його веде Міністерство юстиції через незалежних реєстраторів. Catastro є ПОДАТКОВИМ реєстром. Він містить опис нерухомості, її межі та вартість для оподаткування, а ведеться окремо Міністерством фінансів. Обидва реєстри оновлюються незалежно, за різними графіками та різними особами. Розбіжність між ними, найчастіше у зареєстрованій площі або описі меж, є поширеним, а не рідкісним явищем.
Що насправді підтверджує nota simple?
Nota simple підтверджує те, що зареєстровано щодо нерухомості. Вона не підтверджує бездоганність права власності. Це простий витяг з іспанського реєстру нерухомості, де зазначено, кому належить нерухомість і що щодо неї зареєстровано, та перший документ, який читає Ваш адвокат, перш ніж Ви щось сплатите. Nota simple має інформаційний характер, а не підтверджує право власності. Документом, який має справжню юридичну силу, є certificación registral, і це не той самий документ. На практиці nota simple запитують на кожному стандартному етапі. Certificación registral використовують у ситуаціях, коли потрібен юридично обов’язковий документ, наприклад у судовому провадженні або під час офіційного спору.Будь-хто, хто має законний інтерес, може його запитати. Вам не потрібно жити в Іспанії або бути власником нерухомості. Запит можуть подати потенційний покупець, кредитор або агент, причому зробити це можна онлайн з-за меж Іспанії. Якщо запит подано онлайн, документ зазвичай видають одразу. Якщо запит подано поштою або особисто, передбачте від одного до трьох робочих днів.
Інформаційна nota simpleRegistro de la Propiedad
- Titular (власник)
- ІМ'Я ПРІЗВИЩЕ
- Descripción
- Finca urbana · XXX м²
- Обтяження
- Іпотека · Банк X · XXX.XXX €
- Дата видачі
- DD/MM/AAAA
- Titular (власник). Кому, згідно з реєстром, наразі належить нерухомість.
- Descripción. Зареєстрований опис і площа. Порівнюйте їх із даними Catastro та результатом вимірювання рулеткою, а не лише між собою.
- Обтяження. Будь-яка іпотека, арешт або сервітут, зареєстровані щодо нерухомості. Саме це підтверджує витяг nota simple, а не відсутність будь-якої можливої проблеми.
- Дата видачі. В Андалусії витяг nota simple, наданий покупцеві до підписання, має бути виданий не раніше ніж три місяці тому.
| Офіційний онлайн-запит | Через нотаріуса, gestoría або агентство | |
|---|---|---|
| Вартість | 9,02 € + IVA, приблизно 10,91 € | Зазвичай 15-30 €, за додаткову послугу |
| Строк виконання | Зазвичай негайно | Те саме плюс націнка посередника |
Скільки часу після підписання потрібно, щоб Ви стали зареєстрованим власником?
Не того самого дня. Цей проміжок є визначеним законом строком, а не непередбачуваним очікуванням. Registro de la Propiedad є офіційною назвою іспанського реєстру нерухомості, установи, яка веде записи про право власності. Нотаріус надсилає підписаний Вами акт до нього в електронній формі того самого дня, коли його підписано. У результаті створюється попередній запис (asiento de presentación), який майже негайно забезпечує Вам пріоритетний захист від подальших претензій. Повна реєстрація, тобто етап, на якому Ви остаточно зазначаєтеся як власник, є окремою і тривалішою процедурою.Відповідно до Ley Hipotecaria реєстратор має до 15 робочих днів від моменту попереднього внесення, щоб перевірити та офіційно зареєструвати акт. Сам попередній запис залишається чинним протягом 60 робочих днів, що дає Вам час виправити будь-яку проблему, на яку вкаже реєстратор, не втрачаючи своєї черги. Увесь цей процес починається лише після завершення юридичної перевірки, яка сама триває приблизно 2 до 4 тижнів, і підписання акта.
Після підписання акта
- День 0Акт підписано у нотаріусаНадіслано до реєстру в електронній формі того самого дня.
- За кілька годинЗапис про поданняПопередній запис, який майже негайно забезпечує Вам пріоритетний захист від подальших претензій.
- До 15 робочих днівКваліфікаціяРеєстратор перевіряє акт і офіційно реєструє його. Це звичайний передбачений законом строк.
- До 60 робочих днівПопередній запис залишається чиннимЧас на виправлення будь-якої проблеми, на яку вкаже реєстратор, без втрати Вашої черги.
Що виявляє перевірка реєстру, а чого вона не виявляє?
Витяг nota simple чітко відповідає на три запитання: хто насправді є власником нерухомості, які обтяження щодо неї зареєстровані та що вказано в реєстрі про її фізичні характеристики. Він не відповідає на запитання, чи відповідають самі реєстрові дані дійсності. Саме для виявлення цієї невідповідності потрібні технічна перевірка та зіставлення з даними Catastro.
- Типова прогалинаВитяг nota simple не містить зауваженьВін підтверджує відсутність зареєстрованої іпотеки, арешту або сервітуту, і не більше. Незареєстрована прибудова, недокументована зміна цільового використання або спір щодо меж можуть повністю залишитися поза межами зафіксованих у ньому даних.What to do insteadПоєднуйте його з технічним оглядом фактичної будівлі, а не лише з перевіркою документів.
- Найвищий ризикНіхто не зіставив опис у реєстрі з описом у CatastroНевідповідність є поширеною, а не рідкісною, найчастіше щодо площі або меж. Саме до такої невідповідності призвів один із наших найдорожчих випадків, коли ми відмовилися від угоди.What to do insteadЗробіть порівняння окремим етапом юридичної перевірки, а не припущенням.
- Варто з’ясувати причинуПлоща нерухомості на місці більша або менша, ніж зазначено в nota simpleДані Registro та Catastro можуть відрізнятися від результатів фізичного вимірювання з суто адміністративних причин або через незареєстровану прибудову.What to do insteadЗ’ясуйте причину та порівняйте всі три показники, перш ніж покладатися на будь-який із них.
- Можна врегулюватиІпотека або арешт зазначені в nota simpleЇї потрібно скасувати під час завершення угоди або до нього, зазвичай погасивши її з коштів від продажу в нотаріуса. Це умова, яку потрібно врегулювати, а не автоматична причина відмовлятися від угоди.What to do insteadПопросіть чітко назвати процедуру скасування та встановити її строки, а не просто пообіцяти все усно.
Що попросити Вашого юриста підтвердити за даними реєстру
Чотири перевірки на додаток до простого одноразового прочитання nota simple. Вони доповнюють юридичний контрольний список із 15 пунктів, який виконується протягом 2 до 4 тижнів комплексної перевірки, за гонорар адвоката приблизно ~1 % від ціни.- Nota simple є актуальною, їй не більше трьох місяцівСтара виписка може не містити обтяження, зареєстрованого після її видачі. Неналежною відповіддю буде копія, датована багатьма місяцями раніше, яку подають як актуальну.
- Опис у Registro відповідає опису в CatastroРозбіжність у площі або межах є відомою невідповідністю між двома системами, а не автоматичною ознакою проблеми, але на це запитання потрібно отримати відповідь, перш ніж покладатися на будь-який із показників. Неналежною відповіддю буде те, що ніхто не порівнював ці два показники, а в оголошенні просто наведено один із них.
- Для кожного зареєстрованого обтяження є план скасуванняІпотеку або арешт, зазначені в nota simple, потрібно врегулювати під час завершення угоди або до нього, чітко визначивши процедуру, а не покладаючись на припущення. Неналежною відповіддю буде усна запевненність, що «все владнається», без визначеної процедури або строків.
- Що відбувається між підписанням і повною реєстрацієюПопередній запис захищає Вас із цього моменту, але підтвердження строків допоможе уникнути несподіванок, якщо протягом 60 робочих днів потрібно буде виправити недолік. Неналежна відповідь виходить із того, що підписання договору є тим самим моментом, коли Ви стаєте зареєстрованим власником.
Вілла вартістю чотири мільйони євро, де документи та нерухомість не повністю відповідали одне одному
Одна з чотирьох угод купівлі, щодо яких ми порадили клієнту не завершувати угоду, була пов’язана саме з такою невідповідністю: те, що стояло на земельній ділянці, не повністю відповідало задокументованим даним. Сама вілла виглядала завершеною та якісною. Але юридична й технічна перевірка виявила частини та зміни, реєстраційний і адміністративний статус яких потрібно було перевірити, перш ніж можна було визначити, що саме насправді купується.Цей випадок належним чином описано на сторінці, де повністю розглянуто всі чотири випадки, із зазначенням того, що було виявлено і що ми зробили.
Чиста nota simple є відправною точкою, а не остаточним висновком
Це загальна інформація про роботу іспанської реєстраційної системи, актуальна станом на 17 серпня 2026 року та підготовлена на основі першоджерел, а не скопійована з іншого посібника. Це не юридична консультація щодо конкретної нерухомості. Лише Ваш незалежний юрист може відповісти, чи має значення для нерухомості, яку Ви розглядаєте, розбіжність між Registro та Catastro і як насправді скасовується зареєстроване обтяження, після отримання ним обох документів.Ми самостійно не перевіряємо реєстр і не замінюємо перевірку юриста. Ми стежимо за тим, щоб nota simple, кадастровий номер Catastro і технічний стан нерухомості порівнювалися разом, а не розглядалися окремо. Це важливо, оскільки саме в розбіжності між задокументованим і реальним полягала наша найдорожча відмова від угоди.
Найпоширеніші запитання про кадастр і реєстр нерухомості
- Чи можу я самостійно замовити nota simple із Чехії, ще до залучення юриста?
- Так, будь-хто, хто має законний інтерес, може замовити її онлайн, без вимоги проживати в Іспанії, і зазвичай її видають негайно. Саме за правильне прочитання документа, зокрема за його перевірку за даними Catastro та фактичним станом нерухомості, варто платити юристу, а не просто за отримання документа.
- Площа нерухомості на місці більша або менша, ніж зазначено в nota simple. Це нормально?
- Таке трапляється досить часто, тому це не завжди є причиною для занепокоєння. Дані Registro та Catastro можуть відрізнятися від результатів фізичного вимірювання з суто адміністративних, а не підозрілих причин. Однак завжди варто з’ясувати чому, оскільки іноді чесна відповідь полягає в тому, що є незареєстрована прибудова, яка змінює те, що Ви насправді купуєте.
- Чи замінює certificación registral документ nota simple, чи це додатковий документ?
- Це інший документ, призначений для іншої мети. Nota simple є звичайною інформаційною випискою, яку використовують на всіх стандартних етапах купівлі. Certificación registral є юридично обов’язковою версією, призначеною для ситуацій, у яких вона конкретно потрібна, наприклад для судового провадження або офіційного спору щодо змісту реєстру. Для звичайної купівлі вона не потрібна.
