Несанкціоновані прибудови на законному в іншому майні
За 30 секунд
Засклена тераса, басейн або додаткова кімната, збудовані без ліцензії в будинку, який в іншому є законним, зазвичай є проблемою, яку можна виправити, а не катастрофою. Але часто Ви дізнаєтеся про це в несприятливий момент: коли площа в квадратних метрах у реєстрі нерухомості, Catastro та фактичній будівлі не збігається. Виправлення записів також може призвести до нарахування IBI за попередні чотири роки.
Що вважається несанкціонованою прибудовою?
Будь-який фізично доданий до об'єкта елемент після отримання початкового дозволу, якщо для нього не було отримано окремого відповідного дозволу. Уздовж узбережжя така ситуація повторюється в кількох поширених варіантах.Солярій є приватною терасою на даху над квартирою, до якої зазвичай ведуть власні сходи і площа якої зазвичай включається до площі, зазначеної в оголошенні. Це одне з найпоширеніших місць, де ховається саме ця проблема: питання про те, чи були належним чином дозволені зведені на ньому пергола, кімната або засклена частина, є окремим від питання, чи є сам солярій юридично частиною Вашого об'єкта нерухомості, а несанкціонована конструкція на даху є недоліком, який покупець успадковує разом із терасою.
- Засклена терасаСкло або стіни, додані до спочатку відкритої тераси чи балкона для створення додаткового внутрішнього простору.
- БасейнБасейн, збудований без окремого дозволу. Для басейну такий дозвіл потрібен додатково до дозволу на будівництво будинку.
- Додаткова кімната або ще один поверхДодаткова площа, створена понад те, що дозволяв початковий дозвіл, іноді на плоскому даху або солярії.
- Межова стіна або господарська будівляКонструкція на земельній ділянці, яку ніколи не було дозволено зводити, навіть якщо сам будинок повністю законний.
Як покупцеві виявити це до завершення угоди, а не після?
Ознакою є невідповідність між двома документами. Вони мають описувати один і той самий об'єкт нерухомості, але часто не збігаються. Registro de la Propiedad містить юридичний опис, який Ваш юрист читає в nota simple. Catastro є окремою податково-кадастровою системою, що містить фізичний опис, який використовується для розрахунку IBI. Прибудову, збудовану без дозволу, рідко декларують у будь-якій із цих систем, тому така невідповідність часто є єдиною видимою ознакою проблеми.Технічний партнер Arevont оглядає об'єкт нерухомості, маючи справжнє планування об'єкта. Він вимірює фактично наявне та порівнює його з даними обох документів. Це важливо, оскільки таку невелику невідповідність легко не помітити в оголошенні, на фотографії або навіть під час звичайного перегляду нерухомості.
Дані в документахЩо фактично збудовано
- Registro de la Propiedad
- Юридичний опис, який Ваш юрист читає в nota simple. Після незадекларованого розширення його рідко оновлюють.
- Catastro
- Фізичний опис у податковому кадастрі, що використовується для розрахунку IBI. Іноді він містить більшу площу, ніж реєстр, а іноді досі показує лише початкову будівлю.
- Сам об’єкт нерухомості
- Те, що фактично стоїть на земельній ділянці сьогодні. Це можна підтвердити лише під час огляду із плануванням об'єкта.
| Модель розбіжностей | Що це зазвичай означає | Наскільки це зазвичай серйозно |
|---|---|---|
| Catastro показує більше квадратних метрів, ніж Registro de la Propiedad | Це найпоширеніший варіант. Справжню прибудову збудували й не задекларували в жодній із систем, тому площа в податковому записі збільшилася, а юридичний опис залишився незмінним. | Варто безпосередньо перевірити. Саме цей варіант тут має найбільше значення. |
| Registro de la Propiedad показує більше, ніж Catastro | Зазвичай це означає, що запис у Catastro просто не оновили після знесення або зміни межі. Як правило, це не прихована прибудова. | Ризик нижчий, але все одно варто підтвердити це, а не робити припущення. |
| Обидва документи збігаються, але сам об'єкт нерухомості більший | Це трапляється рідше й є серйознішим випадком. Прибудову взагалі ніде не задекларували, тому перевірка документів без виїзду на об'єкт не може її виявити. | Це можна виявити лише під час фізичного огляду на об'єкті за плануванням об'єкта. |
Ми описуємо загальну процедуру узгодження Реєстру та Кадастру так, як вона зазвичай відбувається. Опис ґрунтується на кількох джерелах від практикуючих фахівців, які однаково описують цей процес, а не на одній конкретній статті Ley Hipotecaria. Ваш юрист може повідомити Вам точну норму, що застосовується до Вашого об'єкта нерухомості.
Чи можна зараз узаконити стару незадекларовану прибудову?
Часто так. Застосовується адміністративна процедура, а не отримання нового дозволу на будівництво. Через нотаріуса оформлюється «декларація про нове будівництво за давністю», підтверджена технічним сертифікатом із зазначенням віку об'єкта. В Андалусії її також подають через окрему процедуру Catastro щодо невідповідностей, Modelo 900D. Це працює, оскільки той самий шестирічний строк, який відповідно до законодавства Андалусії застосовується до незаконної будівлі в цілому, поширюється і на окрему несанкціоновану прибудову. Після спливу цього строку на звичайній земельній ділянці прибудову зазвичай можна зареєструвати як наявний факт замість її знесення.Тут застосовуються ті самі винятки, що й до незаконної будівлі в цілому, тому перевірте їх, а не припускайте, що вони не діють. Для прибудови на землі під спеціальною охороною, у прибережній зоні впливу або такої, що зачіпає зареєстрований сервітут, шестирічний строк взагалі не застосовується, незалежно від її віку. Повний набір правил, а також невелику групу видів земель, щодо яких неможлива легалізація, ми один раз пояснюємо в окремому посібнику на сайті, присвяченому споруді в цілому, замість того щоб повторювати це тут.
- Замовте технічну довідку про давністьКваліфікований фахівець підтверджує, коли було збудовано прибудову.
- Where
- Архітектор або топограф
- Підпишіть декларацію про нове будівництво за давністюНотаріальний акт, що засвідчує прибудову як факт, що вже існує.
- Where
- Нотаріус
- Подайте заяву про розбіжність у CatastroModelo 900D оновлює запис у податковому кадастрі відповідно до дійсності.
- Where
- Catastro
- How long
- Тижні після отримання довідки та акта
- Підтвердьте класифікацію земельної ділянки під прибудовоюДо окремої прибудови застосовуються ті самі винятки для охоронюваних земель, що й до всієї незаконної будівлі.
- Watch out
- На охоронюваній або прибережній землі цей шлях узагалі недоступний.
Що припускаютьЩо насправді потрібно зробити
- Якщо воно достатньо старе, воно автоматично стає законним
- Її можна зареєструвати через спеціальну нотаріальну та кадастрову процедуру, яку хтось має пройти. Нічого не відбувається автоматично лише через плин часу.
- Засклена тераса або невеликий басейн надто незначні, щоб мати значення
- Розмір не визначає результат. До окремого басейну чи тераси на тій самій земельній ділянці застосовуються ті самі винятки щодо класифікації землі, що й до всієї незаконної будівлі.
Якщо нинішній власник уже намагався легалізувати прибудову багато років тому, але не завершив процес, чи переходить ця незавершена процедура до покупця?Зазвичай так, якщо говорити практично. Невідповідність зберігається, доки процес повністю не завершено, незалежно від того, хто його розпочав. Обов’язково з’ясуйте, на якому етапі зупинилася попередня спроба легалізації: продовжити незавершений процес зазвичай швидше, ніж починати все з нуля. Але питання не вирішується автоматично лише тому, що хтось колись розпочав процедуру.
Скільки коштує незадекларована прибудова, якщо її ніколи не легалізувати?
Є три окремі витрати, а не одна. Жодна з них не виникає в момент спорудження прибудови.Юридична координація Arevont стандартно передбачає отримання витягу з Catastro разом із nota simple у межах юридичної перевірки. Це дає змогу виявити невідповідність, поки ще є час врахувати її у ціні, замість того щоб виявити її після завершення угоди.
| Де це коштує Вам | Як | Наскільки далеко в минуле |
|---|---|---|
| Іпотечне фінансування | Оцінка кредитора враховує зареєстровану площу нерухомості, а не площу, зазначену в рекламі. Тому для фінансування незадекларована прибудова взагалі не враховується. | Це не має зворотної сили. Це лише зменшує суму, яку банк готовий позичити сьогодні. |
| Заборгованість за IBI | Після виправлення невідповідності в Catastro, незалежно від того, чи це зробить майбутній власник, чи буде здійснено продаж або перевірку мерією, податкова служба може нарахувати несплачений податковий борг за минулі роки. | До чотирьох років тому. Це загальний строк для податкового нарахування. Після виправлення відлік у минуле припиняється. |
| Вартість вторинної нерухомості | Це найскладніша для оцінки з трьох витрат. Незадекларована прибудова ускладнює майбутній продаж вторинної нерухомості та може зменшити суму, яку погодиться сплатити обачний покупець після проведення тієї самої перевірки, описаної вище. | Постійно, доки невідповідність не буде виправлена. |
Чи зменшує незадекларована прибудова суму, яку позичить банк?Таке можливо. Іпотечна оцінка зазвичай ґрунтується на юридично зареєстрованій площі нерухомості, а не на фактичній площі чи площі, зазначеній в оголошенні. Якщо нерухомість фактично більша, ніж указано в документах, банк не оцінює додаткову площу, доки її належним чином не задекларують.
Хто має оплачувати це виправлення, покупець чи продавець?
За звичайних переговорів витрати на виправлення відомої незадекларованої прибудови є проблемою продавця, виявленою до завершення угоди, а не покупця, який виявив її після цього. Після виявлення невідповідності нормально й розумно попросити продавця або завершити виправлення до підписання, або зменшити ціну на орієнтовну вартість цих робіт. Це краще, ніж прийняти нерухомість у наявному стані та взяти на себе і витрати, і оформлення документів.Ні Arevont, ні адвокат не виконують саме виправлення. Технічний фахівець, зазвичай архітектор або топограф, готує довідку про давність і плани. Решту опрацьовують нотаріус і відповідна процедура Catastro. Координація з боку адвоката забезпечує належне узгодження строків із купівлею, щоб переговори відбулися до того, як Ви візьмете на себе зобов’язання, а не після.
- Option 1РекомендованоПродавець легалізує до завершення угодиПродавець, який спричинив проблему або прийняв її від попереднього власника, виправляє її до того, як Ви станете власником нерухомості.
- Вартість
- Продавець сплачує
- Ризик
- Lowest
- Швидкість
- Додає тижніДля довідки, акта та подання до Кадастру
- Option 2Зниження ціниВи приймаєте об'єкт у наявному стані за ціною, що враховує витрати на виправлення.
- Вартість
- Враховано в ціні
- Ризик
- MediumВи успадковуєте документи
- Швидкість
- Без затримки
- Option 3Покупець бере на себе, без оцінкиПрийняття об'єкта без будь-яких переговорів.
- Вартість
- Платить покупець
- Ризик
- Highest
- Швидкість
- Без затримки
Що підтвердити, перш ніж покладатися на ці цифри
Чотири речі, перевірені щодо Вашого конкретного об'єкта, а не за опублікованим діапазоном.| Підтвердити | Що це Вам покаже | Як виглядає погана відповідь |
|---|---|---|
| Зареєстровані квадратні метри порівняно з даними Кадастру | Чи справді ці дві системи, які мають збігатися, збігаються щодо цього конкретного об'єкта. | Ніхто їх не порівнював, або ж припускали, що заявлена в рекламі площа є юридичною. |
| Фізичний огляд у порівнянні зі справжнім плануванням об'єкта | Єдина перевірка, яка виявляє добудову, невидиму одночасно в обох документах. | Покладатися на заявлену в оголошенні площу, не перевіривши об'єкт на місці за планом. |
| Чи має будь-яка добудова статус AFO або завершену декларацію про нове будівництво за давністю | Чи була наявна невідповідність уже усунена належною процедурою, чи досі залишається невирішеною. | Усне запевнення, що «все гаразд», без підтверджувального документа. |
| Цільове призначення землі під кожною добудовою, перевірене окремо | Ті самі винятки для земель під особливою охороною, що застосовуються до всієї незаконної будівлі, застосовуються і до окремої прибудови, а не лише до всієї будівлі. | Припущення, що невелика добудова автоматично є надто незначною, щоб винятки мали значення. |
Зазвичай це можна виправити, але все одно варто перевірити
Це загальна інформація про те, як непогоджена добудова розглядається відповідно до андалузького та іспанського податкового законодавства, актуальна станом на 17 серпня 2026 року. Ми вивчили процес розбіжностей між реєстром і кадастром за кількома джерелами практиків, які описують стандартну практику. Шестирічний строк є спільним із посібником сайту щодо всієї будівлі та має таке саме застереження про необхідність підтвердження юристом, як і та сторінка. Це не є юридичною консультацією щодо конкретного об'єкта.Більшість таких виявлених випадків є саме такими, як ми описали вище: їх можна виправити, їхню вартість можна врахувати в ціні, і на цьому узбережжі вони трапляються достатньо часто, щоб рідко бути причиною відмови від купівлі загалом хорошого об'єкта. Справжня помилка полягає не в самій добудові. Вона полягає в тому, що Ви дізнаєтеся про неї після завершення угоди, а не до нього, коли єдиним варіантом залишається повністю оплатити її самостійно.Ця сторінка не проводить описану перевірку. Технічний інспектор Arevont і служба юридичного супроводу перевіряють конкретний об'єкт для Вас безкоштовно, перш ніж Ви сплатите резервувальний внесок.
Найпоширеніші запитання про непогоджені добудови
- Чи завжди закрита тераса є непогодженою добудовою?
- Не завжди. Деякі житлові комплекси від самого початку передбачають закриту терасу в початковому затвердженому проєкті. У такому разі вона просто є частиною законного об'єкта. Справжнє питання полягає в тому, чи була конкретна огорожа на конкретному об'єкті частиною того, що спочатку було дозволено. Саме це перевіряють шляхом порівняння реєстру з кадастром і під час фізичного огляду.
- Чи завжди басейн потребує окремої ліцензії?
- У більшості муніципалітетів так. Для басейну потрібна власна будівельна ліцензія, окрема від ліцензії на будинок. Старий басейн, збудований без такої ліцензії, є одним із найпоширеніших випадків на цьому узбережжі. До нього застосовуються ті самі правила щодо шестирічного строку та класифікації землі, що й до будь-якої іншої непогодженої добудови.
- Якщо я куплю об'єкт із відомою та врахованою в ціні непогодженою добудовою, чи переходить цей борг або ризик до мене?
- Фактичний стан переходить до того, хто володіє об'єктом. Саме тому його слід врахувати в ціні, а не ігнорувати. Будь-які податки за минулі періоди, нараховані до Вашої купівлі, зазвичай має сплатити попередній власник під час завершення угоди. Але подальше юридичне врегулювання статусу добудови стає Вашою відповідальністю. Саме тому Вам слід вести переговори щодо ціни, а не просто погоджуватися на нижчу ціну, не розуміючи причини.
- Чим це відрізняється від загальної невідповідності між Registro і Catastro, описаної в іншому розділі цього сайту?
- На тій сторінці пояснюється загальна різниця між цими двома системами та чому вони можуть не збігатися з багатьох причин, зокрема через звичайну адміністративну затримку. На цій сторінці розглядається конкретний і найсерйозніший варіант такої невідповідності: спричинений фізичною добудовою, яку ніколи не вносили до жодної з систем, із власною вартістю та окремим способом виправлення.
