Новобудова чи вторинна нерухомість на Costa del Sol
Різниця полягає не лише в тому, чи є нерухомість новою. Змінюються податки, графік платежів, гарантії, термін очікування та можливості для переговорів. Жоден варіант не є кращим, вони підходять для різних планів.
Три варіанти, а не два
Люди кажуть «об'єкт на етапі будівництва чи вторинна нерухомість», ніби існує лише два варіанти. На Costa del Sol їх три, і більшість покупців не розглядали середній варіант.
- Off-planКупівля у забудовника до завершення будівництва, іноді ще до його початку. Ви платите поетапно в міру будівництва, а очікування є платою за нижчу початкову ціну та вибір об'єкта.
- Готова новобудоваТой самий проєкт, придбаний незадовго до або після завершення угоди. Оподаткування таке саме, як для об'єкта на етапі будівництва, очікування майже зникає, а вибір об'єкта обмежується тим, що залишилося. Часто це найрозумніший середній варіант.
- Вторинна нерухомістьКупівля у нинішнього власника. Інші податки, значно коротший шлях до отримання ключів, відсутність гарантії та єдиний спосіб придбати адреси, забудовані десятиліття тому.
Податок і графік платежів пов'язані з першими двома чинниками: для цілей оподаткування новобудова залишається новобудовою, незалежно від того, купуєте Ви її на етапі котловану чи за тиждень до завершення угоди.
Різниця в податках менша, ніж здається
Саме з цієї цифри починається більшість порівнянь, і саме її найчастіше неправильно розуміють. Купуючи новобудову, Ви сплачуєте 10 % IVA плюс 1.2 % AJD, тобто 11.2 % податку. За вторинну нерухомість Ви сплачуєте єдиний податок на передачу права власності, ITP, у розмірі 7 %.Чотирипунктова різниця в податках звучить вирішально. Але це не так, адже податок не становить усієї вартості купівлі. Якщо додати послуги юриста, нотаріуса, реєстру нерухомості та інші дрібні витрати, загальна сума становитиме близько 13 % понад ціну новобудови та близько 9 % за вторинну нерухомість.
Що порівнюють людиЩо насправді визначає вибір
- 11.2 % проти 7 % податку
- Близько 13 % проти близько 9 % з урахуванням усіх витрат, причому обидва показники обчислюються від ціни, яка сама по собі відрізняється.
- Перемагає нижчий податок
- Вторинна нерухомість, яка потребує нової кухні, нових ванних кімнат і нового кондиціонування, загалом може коштувати дорожче, ніж новобудова, від якої Ви відмовилися через податок.
- Податок є головною змінною
- Стан, розташування та витрати після передачі об'єкта впливають на загальну суму значно більше, ніж чотири пункти податку.
Тож не обирайте лише за податком. Порахуйте загальну вартість кожного конкретного об'єкта, включно з витратами після отримання ключів, і порівняйте ці дві суми.
Як і коли Ви платите
Графік платежів є практичною відмінністю, яку більшість покупців відчуває найперше, адже він визначає, скільки коштів Вам потрібно і коли саме.
| Етап | Новобудова | Вторинна нерухомість |
|---|---|---|
| Бронювання | Зазвичай від 6.000 до 11.000 €, залежно від проєкту. | Зазвичай від 6.000 до 11.000 €, а для дорожчих об'єктів сума може сягати 1 % від ціни. |
| Під час підписання договору | Зазвичай 20-40 % ціни плюс IVA. | Зазвичай загальна сума зростає до 10-20 % ціни. |
| Поки Ви чекаєте | Подальші платежі здійснюються за власним графіком проєкту. Деякі проєкти передбачають поетапні платежі під час будівництва, інші вимагають ще одного платежу, а залишок сплачується після завершення угоди. | Нічого. Ви очікуєте на дату завершення угоди, погоджену в нотаріуса. |
| У нотаріуса | Залишок сплачується після завершення угоди та передачі права власності. | Залишок під час підписання правочину. |
Наслідок, який варто врахувати під час планування: купуючи новобудову, Вам може знадобитися значна частина власних коштів на ранньому етапі, за місяці або роки до того, як Ви матимете об'єкт для використання чи здавання в оренду. За вторинну нерухомість кошти сплачуються пізніше, але швидше.
Що покривається після цього
Ця відмінність має найсерйозніші наслідки, і люди помічають її лише тоді, коли щось іде не так.На новобудову поширюються передбачені законом гарантії: десять років на конструкцію, три роки на інженерні системи та один рік на оздоблення. На вторинну нерухомість вони не поширюються. Продавець відповідає лише за приховані дефекти, про які він знав і які приховав, а довести це значно складніше, ніж заявити гарантійну вимогу.
Це не означає, що вторинна нерухомість є гіршим вибором. Це означає, що технічна інспекція для неї є обов'язковою, тоді як для новобудови вона лише бажана. У старішого об'єкта інспекція архітектором або технічним експертом є єдиною гарантією, яку Ви отримаєте.
Площа та хороші адреси
Два компроміси діють у протилежних напрямках, і саме вони визначають більше купівель, ніж податок.
- Вторинна нерухомість зазвичай дає більше простору всерединіСтаріші квартири будували просторішими. У новобудові більша частка площі припадає на тераси та спільні об'єкти комплексу, тому за ті самі кошти Ви часто отримуєте менше квадратних метрів усередині й більше простору зовні.
- Новобудова зазвичай має нижчі експлуатаційні витратиНайвищі енергетичні рейтинги, сучасна ізоляція та сучасні інженерні системи відображаються у рахунках і означають, що Вам не доведеться роками нічого замінювати.
- Найкращі адреси на першій лінії моря належать до вторинної нерухомостіЗемлю найближче до води забудували десятки років тому. Більшість нових проєктів розташована далі від A7. Новобудови на першій лінії є, але їх дуже мало, і ціна це відповідно відображає.
- Новобудова дає змогу обиратиПоки проєкт будується, Ви зазвичай обираєте матеріали, поверхні та кольори, а деякі забудовники можуть перенести міжкімнатну перегородку. Вторинну нерухомість купують у наявному стані; щоб змінити її, потрібен ремонт.
Скільки чекати до отримання ключів
У вторинній нерухомості шлях від бронювання до отримання ключів зазвичай займає від одного до трьох місяців. У новобудові все залежить від етапу проєкту: купівля на етапі, близькому до завершення угоди, може бути майже такою ж швидкою, тоді як купівля на етапі котловану може означати очікування від двох до трьох років.Очікування новобудови не є втраченим часом, але в цей період Ви володієте договором, а не нерухомістю. Якщо Вам потрібно мати житло для користування вже наступного літа, це саме по собі визначає вибір.
Де є простір для переговорів
НовобудоваВторинна нерухомість
- Знижка на ціну є винятком.
- Ціну зазвичай можна обговорювати, хоча й не завжди.
- Натомість можна змінити графік платежів, комплектацію та деякі додаткові послуги.
- Можна змінити ціну, дату завершення угоди, комплектацію та інші умови угоди.
- Найкращий варіант зазвичай це останні об’єкти в завершеному проєкті, які забудовник хоче якнайшвидше продати.
- Вирішальним є те, наскільки продавець зацікавлений у продажу, а саме цього покупець не може побачити самостійно.
Після стрімкого зростання останніх років ринок сповільнюється, тому деякі забудовники охочіше обговорюють ціну, ніж раніше. Це причина запитати, але не підстава розраховувати на знижку.
Що Вам підходить
Це не система оцінювання. Тут наведено умови, за яких кожен варіант є очевидною відповіддю.
Новобудова є простішою відповіддю, якщоВторинна нерухомість є простішою відповіддю, якщо
- Ви хочете сучасний стандарт без необхідності щось переробляти, із гарантіями.
- Ви хочете отримати ключі через місяці, а не роки.
- Ви хочете низьких експлуатаційних витрат і найкращого енергетичного рейтингу.
- Ви хочете бути якомога ближче до пляжу, наскільки це дозволяє берегова лінія.
- Ви хочете, щоб басейн, спортзал, спа-зона або коворкінг були частиною комплексу.
- Ви хочете отримати більше квадратних метрів усередині за ті самі гроші.
- Ви не проти почекати й хочете самостійно обрати планування та оздоблення.
- Ви радше зробите ремонт на власний смак, ніж погодитеся з чужим вибором.
- Ви хочете кілька років не витрачати значні кошти на ремонт.
- Ви хочете облаштований район зі зрілими насадженнями та сусідами, які справді там живуть.
Що перевірити в кожному
У цих двох варіантів різні ризики, тому юридична перевірка для них також відрізняється.
| У новобудові | Вторинна нерухомість | Чому це важливо |
|---|---|---|
| Забудовника, земельну ділянку, дозволи та договірну документацію. | Право власності, обтяження, приписи та борги перед об’єднанням власників. | Борг, пов’язаний із нерухомістю, може перейти разом із нею до Вас, а проєкт без необхідних дозволів може зупинитися. |
| Банківська гарантія, оформлена на Ваше ім’я та на конкретні платежі. | Законність будь-яких будівельних робіт і будь-якої незареєстрованої прибудови. | Саме в цих двох випадках гроші фактично втрачаються, і обидва можна перевірити заздалегідь. |
| Дата завершення угоди та положення договору на випадок затримки. | Статут спільноти, особливо якщо Ви плануєте здавати нерухомість в оренду. | Затримка із завершенням угоди коштує часу, а обмеження на оренду може позбавити сенсу Вашу покупку. |
Порівняння, якого хочуть покупці, є неправильним
Майже на кожну версію цього запитання в інтернеті відповідають податковою таблицею, адже податок є єдиним показником, однаковим для всіх. Водночас це показник, який має найменше значення.Невдалі покупки стаються не через те, що хтось заплатив 11.2 % замість 7 %. Вони стаються тому, що вторинна нерухомість потребувала ремонту на сорок тисяч євро, який ніхто не врахував у ціні, або тому, що об'єкт на етапі будівництва придбали за візуалізацією, а він виявився орієнтованим на північ, у бік схилу, або тому, що нерухомість купили для здавання в оренду, а спільнота вже проголосувала за обмеження оренди.Тому ми не відповідаємо на це запитання абстрактно. Ми порівнюємо дві конкретні нерухомості з урахуванням усіх витрат, включно з тим, що кожній із них буде потрібно після передачі об'єкта, і кажемо, яку з них придбали б ми.
Поширені запитання
- Чи дешевший об'єкт на етапі будівництва за готову новобудову в тому самому проєкті?
- Зазвичай так, і ця знижка є винагородою за очікування та прийняття будівельного ризику. У міру реалізації проєкту та завершення угоди решту об'єктів зазвичай оцінюють вище, ніж перші.
- Чи можу я отримати іпотеку на придбання об'єкта на етапі будівництва?
- Так, але ще не зараз. Банк схвалює кредит приблизно за два місяці до завершення угоди, тому рання подача заявки нічого не дає. Саме тому етапні платежі завдатку за новобудову мають здійснюватися з Ваших власних коштів.
- Чи сплачую я податок двічі під час купівлі новобудови, IVA та ITP?
- Ні. Нерухомість є або предметом першої передачі, що передбачає IVA плюс AJD, або предметом наступної передачі, що передбачає ITP. Ніколи не обидва.
- Що станеться, якщо забудовник не завершить будівництво?
- Кожен платіж, який Ви внесли до завершення угоди, має бути покритий банківською гарантією на Ваше ім'я, яка забезпечує повернення коштів із передбаченими законом відсотками. Ваш адвокат перевіряє точне формулювання цієї гарантії до здійснення будь-якого платежу.
- Чи завжди вторинна нерухомість дешевша за квадратний метр?
- Ні. Поблизу моря вона часто є дорожчою з двох варіантів, оскільки там давно забудували землю, і вторинна нерухомість є єдиним способом її придбати.
