Вологість у квартирі на Costa del Sol
За 30 секунд
Вологість на Costa del Sol зазвичай виникає не через протікання. Це конденсат: тепле вологе повітря стикається з холодними поверхнями у порожній квартирі з тонкими стінами. Саме тому сезон вологості тут триває з листопада до лютого, а не припадає на серпень. Також тому квартира, яка була ідеальною в травні, у січні може пахнути пліснявою.
У кімнатіНадворі
- Тепле вологе повітря в кімнаті
- Це сторона кімнати. Вона утримує вологу, яку холодна стіна не може утримати.
- СтінаБез утеплення, одношарова
- Її внутрішня поверхня достатньо холодна, щоб зимової ночі температура опустилася нижче точки роси.
- Точка роси
- Точка, у якій повітря, торкаючись холодної поверхні, віддає вологу у вигляді конденсату, а не через протікання.
- Надворі
- Прохолодніше нічне повітря. Саме тому внутрішня поверхня стіни охолоджується.
Чому тут сезон вологості припадає на зиму, а не на літо?
Покупці очікують проблем із вологістю в серпні, коли спекотно, а море тепле. Опубліковані показники свідчать про протилежне. Це власні нормативні значення AEMET для аеропорту Málaga, виміряні за період із 1981 до 2010 року. Вони пояснюють, чому зачинена квартира потерпає від вологості з листопада до лютого.
| Місяці | Середня відносна вологість | Що відбувається у закритій квартирі |
|---|---|---|
| З листопада до січня | 71 до 72 % | Найгірше поєднання: вологе повітря надворі, холодні стіни всередині, відсутність опалення і ніхто не відчиняє вікно. Саме тоді в кутах стелі та за шафами зʼявляється пліснява. |
| Лютий-березень | 67-68 % | Уночі все ще волого й холодно. Пошкодження, спричинені в грудні, зазвичай виявляє перший, хто навідується сюди. |
| Квітень-травень | 59-63 % | Квартира висихає, а стіни прогріваються. Саме в цей період відбувається найбільше переглядів нерухомості, тому такий перегляд майже нічого не говорить про вогкість. |
| Червень-липень | 58 % | Найсухіші місяці року на цьому узбережжі. Кондиціонер також видаляє вологу під час охолодження, тож у заселеній квартирі влітку сухо. |
| Серпень-вересень | 61-65 % | Вологість зростає разом із температурою моря, але залишається нижчою за зимові показники. Те, що люди запамʼятовують як «вологий серпень», є поєднанням спеки та вологості, а не піковим рівнем вологості. |
| Жовтень | 70 % | Переломний момент. Приходять осінні дощі, будівля охолоджується, і сезон вогкості починається знову. Саме цього місяця слід підготувати квартиру, а не в грудні. |
Серпень
- Середня вологість
- 61-65 %
- Поверхня стіни
- Тепла, майже як повітря
- Заселеність будівлі
- Заселена, з кондиціонером
- Що відбувається
- Сухо: кондиціонер видаляє вологу під час охолодження
Січень
- Середня вологість
- 71 до 72 %
- Поверхня стіни
- Холодно, часто нижче точки роси
- Заселеність будівлі
- Порожня, неопалювана
- Що відбувається
- Конденсат на найхолодніших поверхнях
Чи справді на узбережжі вологіше, ніж у внутрішніх районах Іспанії?Так, але цей показник нижчий, ніж стверджують в інтернеті. В аеропорту Малаги середній показник за рік становить 65 %, а максимум, близький до 72 %, припадає на грудень, тоді як у внутрішніх районах значення значно нижчі. Проблема узбережжя не в надзвичайно високій волозі. Вона полягає в мʼякій вологій зимі в поєднанні з будівлями, спроєктованими для літа, а також із сіллю в повітрі, яка по-своєму руйнує матеріали.
З яким видом вогкості Ви маєте справу?
Ці чотири види вогкості виглядають схоже, але це різні проблеми. Для них потрібні різні рішення, і рахунок не завжди оплачує одна й та сама особа. Майже вся вогкість на узбережжі належить до першого виду, описаного нижче.
- КонденсатБезперечно найпоширеніший
- Де зʼявляється
- Кути стелі, холодні зовнішні стіни, за меблями, усередині шаф.
- Як виглядає
- Чорна плямиста пліснява, краплі води на склі вранці, затхлий запах у зачиненій квартирі.
- Хто зазвичай платить
- Ви. Це спричинено повітрям і температурою, а не дефектом будівлі, і зазвичай проблему вирішують провітрювання та тепло.
- Проникна вогкістьЗзовні
- Де зʼявляється
- Окрема пляма, а не велика зона: під вікном, під терасою або на стіні, що піддається сильному дощу.
- Як виглядає
- Посилюється після дощу й повільно висихає. Чітка пляма, а не загальна вологість.
- Хто зазвичай платить
- Власник тієї частини, через яку проникла вода: часто співвласники будинку, якщо це спільний дах або фасад.
- Капілярна вологаВід землі
- Де зʼявляється
- Смуга вздовж нижньої частини стіни. Перші поверхи, гаражі, комори, старі будинки.
- Як виглядає
- Однакова висота, сіль руйнує штукатурку, фарба відшаровується від стіни.
- Хто зазвичай платить
- Ви. Це питання періоду будівництва: у старих будівлях часто взагалі немає гідроізоляційного бар'єра.
- ПротіканняЗ труби
- Де зʼявляється
- В одному місці, часто на стелі під ванною кімнатою.
- Як виглядає
- Може з'явитися в будь-яку пору року. Якщо пляма з'явилася в липні, це не конденсат.
- Хто зазвичай платить
- Залежить від джерела. Його потрібно знайти, перш ніж усувати несправність, а Ваш страховий поліс може покривати або не покривати пошук.
Пошкодження спільної частини будівлі, як-от даху, спільної тераси над Вашою квартирою, фасаду або спільної труби, усувають співвласники та їхня страхова компанія, а не Ви. Варто перевірити цю межу до бронювання, а не після нього.
Чи означає волога на стелі ванної кімнати, що у квартирі вище протікає вода?Не обов'язково, і це найпоширеніше хибне припущення. У ванній кімнаті без вікна та зі слабким витяжним вентилятором утворюється достатньо вологи, щоб самостійно почорнів кут стелі, і це конденсат. Протікання зверху зазвичай утворює чітку пляму. Вона може з'явитися в будь-яку пору року й часто має межу, схожу на слід від води. Перш ніж писати сусіду, вмикайте витяжний вентилятор на двадцять хвилин після кожного душу протягом двох тижнів і перевірте, чи зміниться ситуація.
Чому в іспанських будинках на узбережжі часто виникає волога?
Це не означає, що будівельні роботи виконано неякісно. Ці будинки відповідають будівельній традиції, розрахованій на спеку й сонце. Потім цю традицію застосовують у кліматі, де також є волога прохолодна зима, а власники не пристосовані до таких умов.
- У старих будівлях немає гідроізоляційного бар'єраБудівельні норми Іспанії отримали окреме правило захисту від вологи лише у 2006 році. Це правило стосується стін і підлог, що контактують із землею, а також фасадів і дахів. У будівлях, зведених раніше, часто взагалі немає бар'єра між землею та стіною, що саме й спричиняє капілярне підняття вологи.
- Дахи без водостоківПлоскі дахи й тераси тут часто відводять воду просто через край, а не у водостічний жолоб і трубу. Тоді дощова вода стікає фасадом і знову й знову просочує основу стіни в одному й тому самому місці.
- Декоративна плитка в зоні бризокОблицьована плиткою смуга внизу стіни має гарний вигляд, але затримує вологу за собою. Коли вода потрапляє всередину стіни, водонепроникне покриття не дає їй висихати назовні. Тому вона висихає всередину, у Вашу квартиру.
- Одинарне скління й тонка ізоляціяХолодне скло й холодні стіни є поверхнями, на яких утворюється конденсат. У старому прибережному будинку з оригінальними алюмінієвими віконними рамами без терморозриву навколо кожного вікна є холодна зона. Саме тому пліснява спочатку з'являється на краях вікон і перемичках.
- Житлове приміщення під терасоюОблицьована плиткою тераса над спальнею фактично є плоским дахом із меблями. Її гідроізоляційний шар із часом зношується, а водостоки можуть забиватися. Коли він виходить з ладу, стеля під ним зазвичай є першим місцем, де це помічають.
- Сіль та ультрафіолетНа відстані кількох сотень метрів від моря сіль руйнує металеві кріплення, петлі, сітки, огорожі та все, що має хромоване покриття. Яскраве сонце також значно швидше, ніж у центральній Європі, руйнує герметики, пластик і вуличні тканини. Матеріали, які в інших місцях прослужили б десять років, тут можуть мати зношений вигляд уже через два-три роки. Це особливість обслуговування, а не дефект.
Який період будівництва змінює ризик?
Це практичний підсумок усього сказаного вище. Дві квартири за однаковою ціною на одній вулиці можуть належати до різних поколінь будівель, і ризик появи вологи здебільшого залежить від того, до якого саме.
1960sСьогодні
- Прибережні будинки 1960-70-хБез гідробар’єра
- Міські забудови 1980-90-х роківДо норм, але краще збудовані
- 2000-ті, до кризиШирокий діапазон якості
- Новобудови після 2010 рокуУтеплені, вентильовані
- Починає діяти стандарт гідроізоляції CTE
- 2006
ПеріодЧого очікувати
- Прибережні будинки 1960-х і 1970-х
- Їх швидко будували для перших туристів. Зазвичай без гідроізоляційного бар’єра, з одинарним склінням, мінімальним утепленням, плоскими дахами, які вже кілька разів ремонтували, та спільними трубами такого ж віку. Багато будинків їхні спільноти добре утримували, і належні варіанти цілком прийнятні. Справжнє питання полягає в тому, скільки витратила спільнота, і це зазначено в протоколах зборів.
- Міські комплекси 1980-х і 1990-х років
- Класична вторинна нерухомість Costa del Sol. Побудована якісніше, але все ще до появи норм щодо захисту від вологи й теплової ізоляції. Типові проблеми: гідроізоляція терас над житловими приміщеннями, основи стін із боку негоди та краї вікон. Запитайте, що замінювали і коли.
- 2000-ті, до кризи
- У цей період будували дуже багато і швидко, тому якість суттєво відрізняється. Будь-який об’єкт, завершений із 2007 року, мав бути спроєктований відповідно до чинних норм, які встановлюють інші вимоги щодо вологи на рівні ґрунту, фасадів і дахів. Рік видачі дозволу на будівництво важливіший за рік продажу.
- Новобудови після 2010 року
- Подвійне скління, терморозриви, утеплення, механічна вентиляція та вбудований стандарт захисту від вологи. Волога тут зазвичай є дефектом, а не нормальною умовою. Це означає, що за гарантіями відповідальність несе інша сторона, а не Ви.
- Нещодавно відремонтована квартира
- Цей варіант потребує найуважнішого огляду незалежно від періоду будівництва. Свіжа фарба й нова плитка можуть свідчити про справжнє покращення, а можуть приховувати проблему. Шукайте зафарбовані латки на однаковій висоті, новий гіпсокартон лише на одній стіні, зашиту ділянку, що щось приховує, та запах, який не відповідає оздобленню. Запитайте, що ремонтували, і попросіть рахунок-фактуру.
- Об’єкт, який роками стояв порожнім
- Це зовсім інша ситуація. Немає вентиляції чи опалення, а часто й обслуговування протягом кількох зим, тому з часом накопичуються пошкодження від конденсату. Зазвичай це можна відремонтувати, і це вагома підстава для переговорів щодо ціни. Саме тому ціна спочатку й виглядала привабливою.
Як підтримувати порожню квартиру сухою з іншої країни?
Замкнений із жовтня до червня будинок для відпочинку вже не є тією самою будівлею, яку Ви переглядали в травні. Усе описане нижче працює, коштує недорого, і більшість цього можна налаштувати в останній день візиту.
- Осушувач із гігростатом, а не таймеромНалаштуйте його на роботу лише тоді, коли вологість повітря перевищує заданий рівень, орієнтуючись на 40-60 %. Під’єднайте злив до каналізаційної труби, щоб нікому не доводилося спорожнювати бак.
- Гігрометр із віддаленим зчитуваннямНедорогий датчик, який записує температуру й вологість та надсилає дані на Ваш телефон. Це найкраще, що може встановити власник, який рідко буває на об’єкті.
- Дайте повітрю рухатисяТримайте міжкімнатні двері відчиненими, дверцята шаф трохи прочиненими, а меблі відсунутими від зовнішніх стін. Пліснява розростається там, де повітря стоїть нерухомо.
- Не залишайте квартиру герметично закритою та неопалюваною на всю зимуНизький режим фонового опалення коштує дешевше, ніж ремонт. Якщо це неможливо, осушувач потрібно залишити підключеним до електромережі.
- Хтось має відчиняти вікнаДесять-п'ятнадцять хвилин провітрюйте квартиру кілька разів протягом зими. Це єдина частина, яку ніхто не може автоматизувати.
- Належно підготуйтеся перед від’їздомНе зливайте нічого, що Вам знадобиться, і залиште електроенергію підключеною. Вимкнення живлення заради економії на невеликих постійних платежах призводить до того, що осушувач перестає працювати.
Для цього не потрібна платна послуга, і ми воліли б, щоб Ви зробили все самостійно, а не купували непотрібні речі. Платна послуга додає одну складову: людину, яка зайде, відчинить вікна, нічого не спорожнюватиме, перевірить гігрометр і повідомить Вам про проблему в лютому, а не в липні.
Чи достатньо осушувача, чи потрібні будівельні роботи?У разі конденсату в достатньо справній квартирі вентиляція, осушувач і підтримання поверхонь у теплому стані зазвичай вирішують проблему. Осушувач не може зупинити проникнення води ззовні або підняття води з ґрунту. Якщо після дощу пляма постійно з’являється в одному місці або утворює смугу внизу стіни, а в штукатурці є сіль, це будівельна проблема. Осушення повітря лише приховає її.
Що Ви можете побачити за двадцять хвилин під час перегляду нерухомості
Візьміть цей список із собою на перегляд нерухомості або надішліть його тому, хто переглядає об’єкт замість Вас. Єдине необхідне обладнання - ліхтарик на телефоні. Шафи та кути стелі розкажуть Вам більше, ніж краєвид із тераси.| Де шукати | Чому саме там | Як виглядає тривожний сигнал |
|---|---|---|
| Усередині квартири | ||
| Кути стелі, особливо у ванних кімнатах і спальнях | Це найхолодніше місце в кімнаті, яке найгірше провітрюється. | Чорна плямиста пліснява або кут, пофарбований у дещо інший відтінок білого. |
| Зовнішня стіна та північна сторона | Вона залишається найхолоднішою і отримує найменше сонячного світла. | Прохолодна, волога штукатурка, плями або фарба, що вкрилася невеликими пухирцями. |
| Віконні укоси, перемички та нижня частина підвіконь | Старі алюмінієві рами створюють холодну зону та шлях для води. | Пліснява навколо вікна, плями під підвіконням, зруйновані ущільнювачі або сліди конденсату на краю скла. |
| Нижні 40 см стін і плінтус | Волога, що піднімається, завжди проявляється на однаковій висоті. | Смуга зміни кольору або соляних відкладень, крихка штукатурка чи плінтус, замінений лише на одній стіні. |
| Запах до того, як хтось відкриє вікно | Це найнадійніша перевірка. | Затхлий запах у квартирі, яку провітрили й прибрали перед переглядом нерухомості, або різкий запах освіжувача повітря. |
| Місця, які зазвичай не відчиняють | ||
| Позаду та всередині шаф | Застояне повітря біля холодної зовнішньої стіни є класичним місцем появи плісняви. | Пліснява на задній панелі, на складеній тканині або шафа, яку неможливо пересунути. |
| Під раковинами та всередині екрана ванни | Повільні витоки там, де ніхто не дивиться. | Набухла деревностружкова плита, плями від води або підозріло нова основа шафки. |
| Стеля безпосередньо під терасою | Тераса над кімнатою насправді є плоским дахом, покритим плиткою. | Будь-яка пляма, будь-яка тонка тріщина вздовж лінії або свіжа фарба лише на цій стелі. |
| Комора та гараж | Нижче рівня землі, без опалення та вентиляції: найгірший випадок у будівлі. | Пліснява на речах, що зберігаються, слід рівня води, іржавий метал або осушувач повітря, який уже працює в кутку. |
| Зовнішні та спільні зони | ||
| Основа фасаду та будь-яка облицьована смуга захисту від бризок | Тут стікає вода з даху і не може висохнути. | Повторні ремонти, плями під краєм даху без ринви або пошкоджена плитка біля основи стіни. |
| Водостоки тераси, підняті краї та плитка біля порога | Гідроізоляція виходить з ладу по краях і біля водовідвідних отворів, а не посередині. | Заблокований водовідвід, плитка на одному рівні з порогом дверей або силікон замість належного конструктивного рішення. |
| Протоколи зборів співвласників за останні три роки | На цих зборах голосують за роботи на даху, терасі та фасаді й оплачують їх. | Згадки про повторні проблеми з вологістю, відкладений ремонт даху або відхилений цільовий внесок. |
| Що відремонтовано і рахунок | Справжній ремонт має документальне підтвердження. Приховування проблеми його не має. | Недавній ремонт, причину якого ніхто не може пояснити, і жодних документів на нього. |
Волога у спільній частині або у Вашій квартирі
Та сама пляма на тій самій стіні може означати різні витрати залежно від того, звідки потрапила вода. Варто з'ясувати це до резервування, а не після того, як Ви станете власником нерухомості.| Спільна зона будинку | Ваша квартира | |
|---|---|---|
| Типова причина | Дах, спільна тераса над ним, фасад, спільна труба, спільний водостік, підпірна стіна. | Конденсат, Ваша власна сантехніка, Ваша власна тераса, Ваші вікна та Ваші звички провітрювання. |
| Хто платить | Спільнота співвласників за рахунок внеску або спеціального збору. Іспанське законодавство про нерухомість зобов'язує її виконувати роботи, необхідні для утримання спільних частин. | Ви, якщо це не будівельний дефект, на який ще поширюється гарантія, або вимога за Вашим власним страховим полісом. |
| Як з'ясувати до купівлі | Протоколи останніх трьох щорічних зборів, фінансові звіти спільноти співвласників і пряме запитання адміністратору про заплановані роботи. | Наведений вище контрольний список для перегляду нерухомості та технічна інспекція об'єкта, який Вас серйозно зацікавив. |
| Що може піти не так | Роботи погоджено, але не профінансовано, або їх фінансування здійснюється за рахунок збору, який буде нараховано після завершення угоди. Конкретно запитайте, що вже затверджено, але ще не оплачено. | Косметичний ремонт, який приховує реальну поточну причину, що згодом стане Вашою проблемою. |
| Що з цим робити | До резервування отримайте письмове підтвердження всіх запланованих робіт і всіх затверджених зборів. Ваш юрист у стандартному порядку перевіряє заборгованість спільноти співвласників. | Отримайте кошторис ремонту або попросіть виконати його до завершення угоди та перевірити результат після цього. |
Нерухомість, яка виявилася старшою за свої фотографії
Це один із наших власних випадків і причина, через яку ми все це записали. Під час перегляду нерухомість виявилася значно старшою, ніж можна було припустити за фотографіями в оголошенні. Нічого не було підроблено. Фотографії були справжніми. Просто вони робили те, що зазвичай роблять фотографії: показували кімнату після прибирання, освітлення та ретельного вибору ракурсу. Сліди віку помітні в місцях, від яких камера відвертається, а на цьому узбережжі саме там з'являється волога: біля основи стін, по краях вікон, на задніх стінках шаф і в коморі.Саме тому перед посадкою на літак варто, щоб хтось оглянув нерухомість із ліхтариком.
Чого ми Вам не скажемо
Скільки коштує ремонт. Ми не публікуємо суми в євро за сушіння стіни, повторне оштукатурювання її основи чи гідроізоляцію тераси, оскільки чесний діапазон дуже широкий, а середня сума була б лише припущенням. Отримайте кошторис на підставі письмового звіту про інспекцію, і ця цифра буде реальною.Чи впливає волога на ціну і наскільки. На практиці часто впливає, а ступінь впливу залежить від того, що знає продавець, що зазначено у Вашому звіті та як довго нерухомість виставлена на продаж. Ми не наводитимемо тут середню цифру, оскільки вигаданий відсоток гірший, ніж повна відсутність відсотка.Ми не проводимо інспекції самостійно. Технічна інспекція є окремою послугою за рекомендацією, яку виконує кваліфікований фахівець. Те, що Ви щойно прочитали, навмисно є варіантом, який Ви можете самостійно та безкоштовно виконати до того, як витрачати кошти на будь-кого.І ще є те, в чому ніхто не винен. Сіль, сонце та волога зима просто є особливостями цього клімату. Матеріали тут старіють швидше, порожня квартира поводиться гірше, ніж заселена, а певний конденсат у холодній січневій квартирі є наслідком фізики, а не дефектом. Будинки неякісно не збудовані. Їх будували для літа, саме в цю пору року Ви їх і бачили.
Найпоширеніші запитання про вологу та якість будівництва
- Забудовник каже, що волога є конденсатом, а не дефектом. Хто вирішує?
- Зрештою рішення приймає технічний експерт, і на практиці сильнішу позицію має той, хто першим отримав письмовий звіт. Гарантійні строки для новобудови становлять десять років для конструкції, три роки для інженерних систем і один рік для оздоблення. Проблема з вологою підпадає під ці строки лише тоді, коли виникла через будівельну помилку. Конденсат, спричинений способом використання та провітрювання квартири, не вважається таким випадком. Саме тому незалежна інспекція з фотографіями та датами корисніша за суперечку, а період snagging у перший рік має таке велике значення.
- Чи небезпечна чорна пліснява в кутку?
- Це радше питання здоров'я, ніж надзвичайна ситуація з будівлею. Спори плісняви можуть погіршувати астму, алергію та проблеми з диханням, причому діти й літні люди страждають сильніше. Видаліть її, а потім усуньте причину, оскільки саме очищення означає, що вона повертатиметься щозими. Якщо хтось у Вашій родині хворіє на астму, сприймайте постійну проблему з вологістю як причину не купувати нерухомість, а не як невеликий проєкт.
- Як дізнатися, чи є у квартирі проблема з вологою, якщо я переглядаю її в травні?
- Огляньте місця, де зберігаються сліди проблеми: задні стінки шаф, кути стелі, основу стін, комору, стелю під терасою. Волога залишає сліди, які зберігаються навіть після сухої весни, а свіжа фарба саме в цих місцях сама по собі є попереджувальним знаком. Потім письмово поставте два запитання: чи усували тут коли-небудь проблему з вологою і скільки спільнота співвласників востаннє витратила на дах, тераси або фасад.
- Чи можу я попросити продавця усунути вологу до завершення угоди?
- Так, і часто це є кращим результатом для обох сторін. Переконайтеся, що причину встановлено, а не просто зафарбовано пляму. Письмово погодьте, що саме буде зроблено і ким, та перевірте результат до підписання, а не після. Якщо роботи неможливо завершити вчасно, альтернативою є коригування ціни на підставі реального кошторису, а не умовної круглої суми.
- Чи захищена новобудова від цього?
- Ні, але вона перебуває у значно кращому стані. Будівельні норми з 2006 року вимагають захисту від вологи, а будівлі після 2010 року мають склопакети, теплоізоляцію та вбудовану вентиляцію, тому ймовірність конденсації значно нижча. Коли щось виходить з ладу, зазвичай є відповідальна за це особа, яка має усунути дефект. Новобудова не запобігає зволоженню зачиненої квартири протягом зими. За це все ще відповідаєте Ви.