Що таке IBI і скільки Ви насправді сплачуватимете щороку?
За 30 секунд
IBI стягується з кожного власника, включно з нерезидентами та власниками порожньої нерухомості, як кадастрова вартість, помножена на ставку, яку встановлює кожна мерія в межах від 0.4 до 1.1 відсотка, а у великих муніципалітетах до 1.3 відсотка. Єдиної ставки IBI для Costa del Sol не існує.
Що саме таке IBI і хто має його сплачувати?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, є щорічним муніципальним податком на нерухомість в Іспанії, який стягує мерія за місцем розташування нерухомості з кожного власника щороку без винятків. Нерезиденти, які протягом цього року жодного разу не були в Іспанії, також сплачують його. Власники порожньої земельної ділянки також сплачують його. Для іноземних власників або нерухомості, яка не використовується, звільнення від сплати не передбачене.Багато мерій на Costa del Sol не стягують його безпосередньо, а передають стягнення Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, провінційному органу зі стягнення платежів.
Як розраховується Ваш фактичний рахунок IBI?
IBI є кадастровою вартістю, помноженою на tipo de gravamen, тобто муніципальну ставку. Кадастрова вартість є адміністративним показником, встановленим Catastro, державним органом реєстру нерухомості, а не ринковою ціною чи фактично сплаченою Вами ціною. Зазвичай вона значно нижча за ринкову вартість і переглядається лише періодично для кожного муніципалітету: останній комплексний кадастровий перегляд у Marbella датований 2012 роком, а це означає, що оцінки там можуть відставати від реального ринку більш ніж на десятиліття.Саму ставку щороку встановлює кожен муніципалітет у межах законодавчо визначеного загальнодержавного діапазону: мінімум 0.4 відсотка та загальна гранична ставка 1.1 відсотка для міської нерухомості, яка зростає до 1.3 відсотка в муніципалітетах із понад 100.000 жителями. Дві однакові вілли можуть мати дуже різні рахунки IBI виключно через те, що розташовані в різних муніципалітетах із різними ставками та різними, можливо застарілими, кадастровими оцінками.
| Benahavis, законодавчий мінімум0.4% кадастрової вартості | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% кадастрової вартості | 725 € |
| Marbella0.65% кадастрової вартості | 975 € |
Яка фактична ставка IBI в кожному населеному пункті?
Не існує єдиної «ставки IBI Costa del Sol». Її потрібно перевіряти окремо для кожного населеного пункту, а діапазон починається від установленого законом мінімуму.
| Муніципалітет | Ставка міського IBI | Примітка |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Мінімум, установлений законом і стабільний щонайменше з 2012 року. Сільські землі 0.6%, BICES 1%. |
| San Roque | 0.47% | Охоплює Sotogrande, Alcaidesa і сам San Roque. Та сама ставка застосовується до сільськогосподарських земель. |
| Mijas | 0.483% | За даними Міністерства фінансів за 2026 рік. Сільські землі 0.63%, BICES 1.3%. |
| Marbella | 0.65% | Поточна ставка за даними агрегатора, який посилається на офіційні дані; сприймайте її як поточний показник, а не як фіксований. |
Estepona має окрему, підтверджену специфіку: мерія зменшила фактичну суму IBI приблизно на 20 відсотків у середньому за 2026 рік, але лише для власників, зареєстрованих як empadronado на місцевому рівні. Власник-нерезидент такого зменшення не отримав і сплатив приблизно стільки ж, як у 2025 році. Загальна сума пільги становила 6.1 мільйона євро за 37.988 квитанціями, а річний IBI для типової квартири там описується як кілька сотень євро. Отже, зменшення на 20 відсотків приблизно дорівнює вартості хорошої вечері, а не є суттєвою для життя сумою. Fuengirola окремо скасовує знижку на IBI у розмірі 30 відсотків, якою раніше користувалися зареєстровані об'єкти туристичної оренди, одночасно перекласифіковуючи їх як комерційні і для цілей податку на вивезення відходів. Для покупця, який планує отримувати дохід від оренди саме там, це означає реальне збільшення витрат.
Коли IBI фактично потрібно сплачувати і що станеться, якщо пропустити строк?
IBI щороку нараховується та стягується муніципалітетом або, у багатьох меріях Costa del Sol, компанією PRP Malaga від їхнього імені. Єдиної універсальної дати платіжного періоду не існує: вона справді залежить від того, який орган стягнення використовує конкретна мерія. На практиці очікуйте один або два щорічні платіжні періоди, які зазвичай припадають на другу половину року, іноді розділяються на частини. Під час купівлі безпосередньо уточніть конкретні дати в мерії за місцезнаходженням об'єкта або в PRP Malaga.
| Якщо Ви... | Що відбувається | Що з цим робити |
|---|---|---|
| Сплачуйте вчасно автоплатежем | Багато мерій надають за це невелику знижку, розмір якої визначається постановою відповідного муніципалітету. | Під час купівлі налаштуйте domiciliacion bancaria з іспанського рахунку. |
| Пропустити добровільний строк сплати | Застосовується надбавка, recargo, від 5 до 20 відсотків залежно від тривалості прострочення. | Сплатіть одразу після того, як помітите прострочення, і не допускайте його подальшого збільшення. |
| Залишити несплаченим надовго | Орган стягнення може перейти до офіційного embargo, тобто арешту майна, щодо об'єкта нерухомості або банківського рахунку власника. | Вважайте будь-який лист від іспанського податкового органу терміновим, навіть якщо Ви перебуваєте за кордоном. |
Для власника-нерезидента прямий дебет, найімовірніше, є найпростішим способом одночасно заощадити невеликий відсоток і усунути реальний ризик пропустити платіжний період, про який Ви спочатку навіть не отримуєте паперового повідомлення.
Які ще невеликі регулярні витрати пов'язані з IBI?
Більшість муніципалітетів стягує окрему щорічну плату за вивезення відходів, tasa de basura, зазвичай від 50 до 180 євро на рік залежно від муніципалітету та типу нерухомості. У деяких населених пунктах її включають безпосередньо до рахунку IBI, в інших виставляють окремо, іноді через водопостачальну компанію, а не мерію. Це залежить від муніципалітету й потребує місцевої перевірки, а не припущень щодо всього узбережжя.Власник-нерезидент, який не здає нерухомість в оренду, за законодавством Іспанії все одно вважається таким, що отримує умовну вигоду від володіння нею, і щороку сплачує податок із невеликого відсотка кадастрової вартості через окрему декларацію Modelo 210. Якщо ж нерухомість здається в оренду, сам дохід від оренди оподатковується за ставкою 19 відсотків від чистого доходу для резидентів ЄС і ЄЕЗ, причому сам IBI належить до витрат, що підлягають вирахуванню, або за ставкою 24 відсотки від валового доходу без вирахувань для нерезидентів з-поза меж ЄС. У цьому випадку декларація також подається через Modelo 210 у період із 1 до 20 січня наступного року.Внески співвласників, cuota de comunidad, не є податком, але майже завжди становлять витрати для будь-якої нерухомості в межах comunidad власників і надзвичайно різняться залежно від рівня зручностей. У власному дослідженні Sotogrande сховища наведено суму від 1.500 до 4.000 євро на рік для квартири саме там. Цю цифру не слід сприймати як показник для всього узбережжя.
Чому той самий рахунок IBI впливає на два різні податкові розрахунки?
IBI є не лише окремим щорічним рахунком. Це також витрата, яку можна відняти під час розрахунку іспанського податку на дохід від оренди для власника, який є резидентом ЄС і здає нерухомість в оренду, а також один із показників для розрахунку умовного доходу власника, який цього не робить. Та сама щорічна сума IBI, яку покупець закладає в бюджет окремим рядком, непомітно впливає ще на два податкові показники: вона зменшує оподатковуваний прибуток власника, який отримує дохід від оренди, але не має такого компенсуючого ефекту для власника, який зберігає нерухомість виключно як другий будинок. Це важливо чітко розуміти перед рішенням здавати нерухомість в оренду чи залишити її лише для власного користування, оскільки податковий режим для тієї самої суми IBI істотно відрізняється залежно від обраного варіанта.
Що перевірити щодо IBI на нерухомість до купівлі
Шість питань, які варто узгодити з юристом до завершення угоди, а не після отримання першого рахунку.| Забезпечте | Чому це важливо | Як виглядає погана відповідь |
|---|---|---|
| Актуальна ставка міського IBI саме у відповідному муніципалітеті, а не середня для всього узбережжя | Законодавчий мінімум становить 0.4%, а кожне місто встановлює власну ставку до 1.1% або 1.3% у більших містах. | «Тут IBI зазвичай становить близько половини відсотка», без зазначення конкретного міста. |
| Власна кадастрова вартість нерухомості та рік її останнього перегляду | IBI та податок на умовний дохід нерезидента обчислюються на основі цієї суми, а не фактично сплаченої Вами ціни. | Припущення, що кадастрова вартість відповідає ціні продажу. |
| Чи включено збір за вивезення сміття до рахунку IBI, чи його виставляють окремо | Це залежить від міста, а іноді такий збір стягується через рахунок за воду, а не через міську раду. | Планувати бюджет лише на IBI, а потім несподівано отримати другий рахунок. |
| Хто фактично стягує платіж: сама міська рада чи PRP Malaga | Від цього залежить, де фактично буде розглянуто запит або вирішено проблему із простроченим платежем. | Звернутися не до того органу та втратити час, поки нараховується пеня. |
| Пряме дебетування з рахунку в іспанському банку | Це практичний спосіб для власника-нерезидента не пропустити строк оплати, про який він може не отримати паперового повідомлення, і водночас отримати невелику знижку. | Покладатися на пошту, яка фактично не встигає доставити повідомлення за адресою в Празі чи Варшаві. |
| Будь-яка актуальна знижка для empadronado, яку пропонує місто | Знижка в Естепоні приблизно на 20 відсотків у 2026 році застосовувалася лише до власників, зареєстрованих у цьому місті, а не до кожного власника нерухомості в місті. | Припускати, що заявлена ставка знижки також застосовується до Вас як до нерезидента. |
Що залишається непідтвердженим у цих цифрах
Точні актуальні міські ставки IBI в Естепоні, Фуенхіролі та місті Малага потребують повторного підтвердження за першоджерелом, таблицею Hacienda або власною ordenanza fiscal міської ради. На відміну від Бенахавіса, Сан-Роке та Міхаса, ставки яких перевірено за офіційною таблицею, їх не включено до наведеної вище таблиці міст, щоб не публікувати припущення агрегатора.Єдиної універсальної дати періоду сплати IBI не існує. Вона справді залежить від органу, який стягує платіж: самої міської ради, PRP Malaga або іншого провінційного органу. Тому під час купівлі уточніть конкретні місяці у відповідній міській раді, а не припускайте наявність єдиної дати для всього узбережжя.Під час цієї перевірки роки перегляду кадастрової вартості було підтверджено лише для Марбельї: 2012 рік. Покупцеві в будь-якому іншому місці слід попросити свого юриста отримати конкретне значення кадастрової вартості та рік її перегляду для об'єкта, що купується, оскільки ці дані використовуються і для IBI, і для бази оподаткування умовного доходу.Під час цієї перевірки не було незалежно повторно підтверджено за актуальною власною постановою кожного названого міста точне правило щодо порогу умовного доходу 1.1 або 2 відсотки, а також конкретний відсоток знижки за пряме дебетування чи схему розстрочки для кожного міста Costa del Sol.
Найчастіші запитання про податок IBI
- Чи існує єдина ставка IBI для всього Costa del Sol, на яку можна орієнтуватися під час планування бюджету?
- Ні. Ставки починаються із законодавчого мінімуму 0.4% і сягають загальної максимальної межі 1.1% або 1.3% у містах із населенням понад 100.000 осіб, причому кожен муніципалітет встановлює власну ставку. Завжди зазначайте конкретне місто, а не використовуйте середній показник для всього узбережжя.
- Чи припиняється нарахування IBI, якщо нерухомість порожня протягом усього року?
- Ні. Податок стягується з кожного власника незалежно від фактичного користування нерухомістю, і для порожнього об'єкта звільнення не передбачено.
- Чи можна відняти IBI з чогось?
- Так, якщо Ви здаєте нерухомість в оренду: IBI є однією з витрат, які можна відняти під час розрахунку податку на дохід від оренди для резидента ЄС або ЄЕЗ. Якщо Ви зберігаєте нерухомість виключно як другий будинок, IBI не має такого компенсуючого ефекту: це просто щорічна витрата, яка також враховується в окремому розрахунку умовного доходу власника, що не здає нерухомість в оренду.
- Що станеться, якщо я просто забуду сплатити податок, оскільки живу за кордоном?
- Залежно від тривалості прострочення застосовується надбавка від 5 до 20 відсотків, а тривала несплата може призвести до офіційного арешту нерухомості або банківського рахунку. Налаштувати пряме дебетування з рахунку в іспанському банку під час купівлі є практичним способом запобігти саме цьому ризику.