Подвійне оподаткування в Іспанії: що насправді сплачують чеські та польські власники
За 30 секунд
Іспанія спочатку оподатковує Ваш дохід від оренди, продаж і спадщину просто тому, що нерухомість розташована в Іспанії. Щодо доходу від оренди та продажу договори не допускають подвійного оподаткування. Щодо спадщини такого договору не існує.
Яка країна першою оподатковує Вашу нерухомість в Іспанії?
Одне правило спрощує все інше. Щодо нерухомості податкові договори між Чехією та Іспанією і між Польщею та Іспанією, як і майже всі податкові договори у світі, надають країні, де фактично розташована нерухомість, першочергове право оподатковувати доходи та приріст вартості від неї. Іспанія першою оподатковує дохід від оренди в Іспанії, продаж в Іспанії та спадщину в Іспанії, незалежно від місця Вашого проживання.Потім Вашій країні проживання, Чехії чи Польщі, доведеться врахувати цей уже оподаткований дохід під час декларування сукупного світового доходу. Саме тут механізми, передбачені угодою, зокрема залік уже сплаченого податку, справді мають значення, і саме тут дві системи дійсно відрізняються одна від одної, як пояснюється в розділах нижче.
Як оподатковується Ваш дохід від оренди з обох сторін?
Як власник, який не є резидентом, Ви сплачуєте IRNR, податок на доходи нерезидентів, і подаєте декларацію за Modelo 210. Для резидента ЄС або ЄЕЗ, яким є як власник із Чехії, так і власник із Польщі, ставка становить 19% від Вашого ЧИСТОГО доходу від оренди: відсотки за іпотекою, витрати на ремонт, комісії за управління, IBI та страхування будинку можна вирахувати до застосування цієї ставки. Декларацію за дохід від оренди за відповідний рік потрібно подати з 1 до 20 січня наступного року.Якщо Ви НЕ здаєте нерухомість в оренду, Іспанія все одно оподатковує її. Правило про умовний «умовно нарахований дохід» застосовується лише через те, що нерухомість доступна для Вашого власного користування, і цей дохід щорічно оподатковується за тією самою ставкою 19%, знову ж таки за Modelo 210. Це спростовує поширене припущення: якщо не здавати нерухомість в оренду, це не означає, що про іспанські податки можна не думати.
У своїй країні податковий резидент Польщі декларує дохід від оренди в Іспанії як частину світового доходу, а потім заявляє податкову пільгу у вигляді заліку вже сплаченого в Іспанії податку в рахунок податкового зобов'язання в Польщі щодо цього самого доходу. Такий механізм у формі заліку безпосередньо підтверджений у першоджерелі. Податковий резидент Чехії також оподатковується зі світового доходу, і для доходів з іноземних джерел передбачена пільга за угодою, але цього разу не було підтверджено, який саме метод, залік чи звільнення, застосовується за угодою між Чехією та Іспанією до доходу від оренди нерухомості. Власнику з Чехії слід сказати: «пільга існує, але точний механізм має підтвердити Ваш власний бухгалтер», а не подавати це як остаточно встановлений факт у будь-якому з варіантів.На цій сторінці ставка зазначена лише настільки, наскільки це потрібно для пояснення механізму угоди. Точна таблиця ставок, база умовно нарахованого доходу та повний календар подання декларацій повністю розглядаються в окремому посібнику.
Джерела
Якщо я ніколи не здаю нерухомість в оренду, чи потрібно мені все одно щось подавати в Іспанії?Так. Правило про умовний дохід застосовується незалежно від того, здаєте Ви нерухомість в оренду чи ні, і декларація подається так само, за Modelo 210, за тією самою ставкою 19% для резидента ЄС або ЄЕЗ. Не подати декларацію через те, що нерухомість простоює, є справжньою та поширеною помилкою.
Що відбувається з податковим рахунком під час продажу?
Для резидента ЄС і продавець із Чехії, і продавець із Польщі сплачують 19% із приросту капіталу, тобто з різниці між ціною продажу та вартістю придбання і дозволеними витратами. Джерела розходяться щодо того, чи є ця ставка 19% тепер єдиною для всіх нерезидентів, чи в деяких трактуваннях вона й далі застосовується поряд із вищою ставкою для нерезидентів з-поза меж ЄС. У будь-якому разі продавець із Чехії або Польщі як громадянин ЄС сплачує 19%, і саме на цю цифру варто орієнтуватися.Після завершення угоди покупець за законом зобов'язаний утримати 3% ціни продажу та сплатити їх безпосередньо до іспанської податкової служби протягом 30 днів як гарантію сплати Вашого майбутнього податку на приріст капіталу. Це безпосередньо впливає на суму, яка фактично надійде на Ваш рахунок у нотаріуса, а не лише на остаточний податковий рахунок, тому про це варто знати до погодження ціни продажу.
| Крок | Що відбувається | Де це зазначено |
|---|---|---|
| У нотаріуса, після завершення угоди | Покупець утримує 3% ціни продажу та сплачує їх до податкової служби протягом 30 днів. | Modelo 211 |
| Після цього Ваша декларація | Ви подаєте власну декларацію про приріст капіталу. Якщо 19% фактичного приросту становить менше за утримані 3%, Ви заявляєте до повернення різницю. Якщо більше, Ви сплачуєте залишок. | Modelo 210 |
| У своїй країні, у річній декларації | Польща: Ви декларуєте приріст і заявляєте залік уже сплаченого іспанського податку, за тим самим механізмом оподаткування світового доходу, що й для доходу від оренди. Чехія: Ви декларуєте приріст, і пільга за угодою існує, але цього разу конкретний метод для цієї угоди не було підтверджено. | Декларація на батьківщині |
Чи існує угода, яка захищає Ваших спадкоємців від подвійного оподаткування?
Ні. Це найважливіший факт на цій сторінці, який дивує більшість покупців із Чехії та Польщі: Іспанія НЕ підписала угоду про податок на спадщину ні з Чехією, ні з Польщею. Мережа угод Іспанії щодо податку на спадщину охоплює лише три країни: Францію, Грецію та Швецію.Описана вище пільга за угодами щодо доходу та приросту капіталу взагалі не поширюється на спадщину. Спадкоємець із Чехії або Польщі, який успадковує Вашу нерухомість в Іспанії, у будь-якому разі сплачує Іспанії податок з іспанського активу відповідно до регіональних правил тієї місцевості, де розташована нерухомість. Окремо Чехія або Польща можуть застосувати власні внутрішні правила оподаткування спадщини до тієї самої спадщини, без двостороннього механізму, покликаного запобігти її подвійному оподаткуванню.
| Пільга | Що це робить | Умова |
|---|---|---|
| Зменшення для родичів, групи I та II | Зменшує оподатковувану вартість спадщини на суму до 1.000.000 EUR. | Чоловік або дружина, діти, онуки, батьки або дідусі й бабусі. |
| Зменшення за місцем проживання | Фіксоване зменшення на 99% вартості власного житла померлого, без верхньої межі. | Лише якщо це було основним місцем проживання померлого, а спадкоємець зберігає його протягом наступних трьох років. |
| 99% податкова пільга | Зменшує податок, що підлягав би сплаті після зазначених вище зменшень, на 99%. | Застосовується до груп I-II відповідно до власного регіонального законодавства Андалусії. |
Тут має значення одне правило на рівні ЄС, але з іншої причини: Регламент ЄС про спадкування 650/2012 визначає, право якої країни, саме спадкове, а не податкове, регулює юридичний розподіл Вашого майна, і це може мати значення для оформлення документів. Сам по собі він не запобігає подвійному оподаткуванню і є окремим питанням, не пов'язаним з усім викладеним вище.Повний процес сплати іспанського податку на спадщину, строк подання декларації, питання вибору права та розрахунки є предметом окремого докладного посібника. Ця сторінка додає один факт, якого той посібник не охоплює: саму відсутність договору та те, чому це означає, що зазначена вище пільга є односторонньою і діє лише на стороні Іспанії.
Джерела
То чи справді мої спадкоємці можуть сплатити податок і в Іспанії, і в Чехії або Польщі за одне й те саме майно?Це чесно кажучи невирішений ризик. Іспанія оподаткує спадщину зі свого боку, застосувавши зазначену вище регіональну пільгу. Чи оподаткує потім Чехія або Польща цю саму спадщину повторно і чи має будь-яка з цих країн власну односторонню пільгу на вже сплачений іноземний податок на спадщину, це дослідження не підтвердило щодо жодної з них. Для цього потрібен конкретно визначений фахівець із податку на спадщину у Вашій країні, а не припущення.
Що насправді передбачає подання декларацій щороку?
Власник із Чехії або Польщі, який отримує дохід від оренди в Іспанії або продає майно в Іспанії, справді має враховувати ДВІ податкові декларації, а не один автоматично узгоджений процес. Іспанська сторона: Modelo 210 для доходу від оренди або умовно нарахованого доходу, а при продажу окремо також документи щодо утримання 3%, які оформлює нотаріус. Сторона країни проживання: Ваша звичайна річна декларація, до якої потрібно включити той самий дохід або приріст капіталу з іспанського джерела, активно заявивши там податковий кредит за договором.Жодна зі сторін не робить цього за Вас. Іспанія автоматично не повідомляє чеський або польський податковий орган про сплачену Вами суму, а декларація у Вашій країні проживання так само автоматично не містить цієї інформації. Ви або Ваш бухгалтер маєте самостійно заявляти про пільгу з обох сторін щороку, коли вона застосовується.
Саме для управління такою координацією між двома країнами іспанський gestor працює разом із Вашим бухгалтером у країні проживання, замість того щоб Ви самостійно намагалися зводити докупи два комплекти документів двома мовами.
Що потрібно підготувати до того, як Ваше майно в Іспанії створить два податкові зобов'язання
П'ять пунктів, які потрібно зібрати до першої орендної виплати або першого продажу, а не виявляти лише в момент настання строку подання декларації.| Забезпечте | Чому це важливо | Як виглядає погана відповідь |
|---|---|---|
| Конкретно визначений бухгалтер в Іспанії, який подаватиме за Вас Modelo 210 | Чиста ставка 19% залежить від заявлення фактичних витрат, що підлягають вирахуванню; якщо їх не врахувати, Ви переплатите. | Подати декларацію один раз самостійно й сподіватися, що такий самий підхід працюватиме щороку. |
| Конкретно визначений бухгалтер або податковий консультант у Вашій країні для роботи з тим самим доходом або приростом капіталу | Податковий кредит за договором не застосовується автоматично: Ви маєте самостійно заявити його у своїй декларації в країні проживання. | Припускати, що Іспанія та Ваша країна проживання самі узгодять між собою податки. |
| Чітка відповідь на питання, чи вважається майно зданим в оренду, чи залишеним порожнім | Обидва види доходу оподатковуються в Іспанії за однаковою ставкою, але за різними правилами та в різних деклараціях. | «Ми фактично не здаємо його в оренду, тож подавати нічого» - саме це припущення є помилковим. |
| Нагадування про період подання декларації з 1 до 20 січня щодо доходу від оренди за попередній рік | Пропуск цього строку є порушенням вимог, а не незначною затримкою. | Дізнатися про строк подання декларації після його спливу. |
| Завчасна консультація щодо планування спадкування з огляду на зазначену вище відсутність договору | Двостороннього рішення щодо податку на спадщину не існує, тому планування потрібно здійснювати заздалегідь, а не після смерті. | Відкладати це до моменту, коли питання справді стане актуальним і планувати вже буде неможливо. |
Що тут справді не вирішено
Це загальна інформація станом на 21 серпня 2026 року, а не податкова консультація щодо Вашої конкретної ситуації. Вона ґрунтується на обмеженому дослідженні з указаними джерелами для кожного розділу вище, а кілька реальних прогалин прямо зазначено, а не заповнено припущеннями.У цьому дослідженні не було підтверджено безпосередньо за текстом договору метод пільги, кредиту або звільнення, передбачений договором між Чехією та Іспанією для доходу від оренди і приросту капіталу. Перш ніж стверджувати щось як остаточно встановлене, потрібне безпосереднє опрацювання тексту договору або консультація чеського податкового радника.Точний механізм підтвердження вже сплаченого в Іспанії податку під час заявлення податкового кредиту в країні проживання, а саме довідка чи квитанція Modelo 210, не було підтверджено для жодної з країн. Також не було з'ясовано, чи має Чехія або Польща власний внутрішній поріг, після досягнення якого виникає окремий обов'язок декларувати іноземні активи. Це інше питання, ніж сам дохід або приріст капіталу.Передусім: у цьому дослідженні не розглядалися власні односторонні внутрішні положення Чехії та Польщі щодо звільнення від подвійного оподаткування вже сплаченого іноземного податку на спадщину. Оскільки договору про спадщину взагалі немає, це єдина прогалина, яку найважливіше усунути за допомогою конкретно визначеного фахівця, перш ніж покупець покладатиметься на захист, передбачений законодавством будь-якої з цих країн.
Найпоширеніші запитання про подвійне оподаткування
- Чи змінює проживання в Чехії або Польщі замість Іспанії ставки, що застосовуються в Іспанії?
- Ні. Іспанія оподатковує нерухомість, оскільки вона розташована в Іспанії, за однаковою ставкою для будь-якого резидента ЄС або ЄЕЗ, незалежно від того, у якій країні ЄС він проживає. Різниця між власником із Чехії та власником із Польщі полягає в тому, що відбувається далі в країні проживання, а не в тому, скільки стягує сама Іспанія.
- Якщо я вже сплачую податок в Іспанії, чи потрібно мені також декларувати той самий дохід у своїй країні?
- Так. І Чехія, і Польща оподатковують своїх резидентів із їхнього світового доходу, тому той самий дохід або приріст капіталу з іспанського джерела також має бути зазначений у Вашій декларації в країні проживання. Договір існує саме для того, щоб Ви отримали там податковий кредит на вже сплачений в Іспанії податок, але лише якщо Ви справді заявите його.
- Чи є утримані під час продажу 3% тим самим, що й мій остаточний податок на приріст капіталу?
- Ні, і вважати це такою сумою є поширеною помилкою. Це гарантійний платіж, утриманий у рахунок Вашого майбутнього зобов'язання. Після цього Ви самостійно подаєте декларацію: якщо фактичний податок на приріст у розмірі 19% менший за утриману суму, Ви заявляєте повернення різниці; якщо більший, сплачуєте решту.
- Чи може іспанський заповіт уникнути проблеми подвійного оподаткування спадщини?
- Іспанський заповіт допоможе Вашій родині уникнути місяців додаткової бюрократії після смерті та дасть Вам змогу обрати, право якої країни регулюватиме спадщину. Однак сам по собі він не вирішує зазначене вище податкове питання: договору немає в жодному напрямку, тому податкові наслідки в обох країнах потребують окремої консультації, незалежно від наявності заповіту.
