Veiledninger

Slik kjøper De eiendom på Costa del Sol

Skrevet av Samuel Špreňar, kjøpsrådgiver på Costa del SolOppdatert 2026-08

På 30 sekunder

De velger fra et første utvalg, ser de beste på én reise og reserverer. Advokaten Deres kontrollerer eiendommen, skaffer NIE-nummeret Deres og klargjør kontraktene. De signerer skjøtet hos notaren og mottar nøklene. De betaler oss ingenting for noe av dette.

1
Den første samtalen og et første utvalg å reagere på
2
Visningsturen: én til tre dager ved kysten
3
Advokaten Deres, fullmakten og reservasjonen
4
Den juridiske kontrollen, NIE og den bindende kontrakten
5
Skjøtet hos notaren og nøklene
6
Året etter: Regningene, skattene og forvaltningen

I tillegg til prisen9 til 13 %Bruktbolig til nybygg. Kostnadsdelen viser hver enkelt post.

Fra reservasjon til nøkler, videresalg1 til 3 månederDen juridiske kontrollen bestemmer tempoet.

Fra nybygg til nøkler2 måneder til 3 årInnflyttingsklar er den korte enden av tidsrommet. Kjøp under oppføring løper frem til ferdigstillelsesdatoen.

Dette betaler kjøperen oss0 €Det er ingen avgift, ingen løpende godtgjørelse og ingen betaling når De kjøper.

Kjøpet fra start til slutt

Hvor lang tid tar det å kjøpe eiendom på Costa del Sol?

Fra reservasjon til nøkler tar en bruktbolig vanligvis én til tre måneder, mens et nybygg tar fra to måneder til tre år. Det som kommer før reservasjonen, er søket, og den delen er Deres: det tar noen kjøpere dager og andre måneder. Ved nybygg venter De også på selve bygget, ikke bare på papirarbeidet.Deres egen del er liten, og hvor liten den er, avhenger av Dem: noen kjøpere trenger noen få telefonsamtaler og andre mange flere, minst én tur til kysten og noen signaturer. Hvis De bruker en fullmakt, er signeringen av den én av disse signaturene.Tidslinjen nedenfor viser hele prosessen. Neste del viser den samme prosessen trinn for trinn. Hvert trinn lenker til siden med flere detaljer.

ForberedelseTrinn 1 til 4
De har en samtale om hvordan De ønsker å bruke eiendommen. Deretter sender vi et første utvalg som De kan drøfte. Etter tilbakemeldingen Deres lager vi et nytt utvalg, og vi kontrollerer forhold som en boligannonse aldri viser. For eiendommene som interesserer Dem seriøst, arrangerer vi filmede eller direktesendte visninger.
Tidsbruk
Fra dager til uker, avhengig av Dem. Noen kjøpere trenger noen få samtaler, andre trenger mange flere.
TurenTrinn 5 og 6
De tilbringer én til tre dager ved kysten. De ser fem til åtte eiendommer per dag. Vi viser Dem områdene mellom visningene. Deretter bestemmer De. Det finnes ingen frist.
Tidsbruk
Noen kunder bestemmer seg på stedet. Andre bruker flere måneder og kommer tilbake to eller tre ganger før de er sikre.
Før De forplikter DemTrinn 7 og 8
Vi kan anbefale en uavhengig advokat, eller De kan bruke Deres egen. De signerer en fullmakt hvis De ønsker at papirarbeidet skal håndteres uten at De må fly tilbake. Deretter reserverer De eiendommen.
Tidsbruk
De kan møte advokaten personlig eller i en videosamtale. Selve reservasjonen kan signeres hjemmefra.
Den juridiske delenTrinn 9 til 11
Advokaten Deres kontrollerer eiendommen og søker om NIE for Dem. NIE er det spanske identifikasjonsnummeret for utlendinger. En spansk bankkonto kan åpnes før eller etter kjøpet, så den trenger ikke å finnes før De kjøper. Advokaten Deres og utbyggeren må også kontrollere hvor pengene Deres kommer fra. Deretter signerer De den bindende kontrakten. Ved kjøp av ny bolig er dette en betalingsplan med utbyggeren. Ved kjøp av bruktbolig er dette arras. Arras er en bindende depositumskontrakt.
Tidsbruk
Det er her mesteparten av Deres egen tid går. De samler inn og sender dokumentene som viser hvor pengene Deres kommer fra.
FerdigstillelseTrinn 12 til 14
De betaler i henhold til planen. Ved kjøp av ny bolig inspiseres den ferdige eiendommen, og alle mangler og uferdige punkter føres opp på en liste. Denne listen kalles snagging-listen. Mange utbyggere gjennomfører først snagging etter at skjøtet er signert, så det skjer ikke alltid før møtet hos notaren. Skjøtet signeres hos notaren, og De mottar nøklene.
Tidsbruk
Én avtale hos notaren. De møter selv, eller advokaten Deres møter på Deres vegne i henhold til fullmakten. Selgersiden er også representert, notaren gjennomfører signeringen, og vi er vanligvis til stede vi også.
Etter kjøpetTrinn 15
Advokaten Deres ordner strøm, vann og andre forsyningstjenester samt forsikringen, og håndterer skatteforpliktelsene Deres, inkludert den årlige eiendomsskatten. Hvis De ønsker at noen skal passe på eiendommen når De ikke er der, driver vi selv med eiendomsforvaltning og utleie.
Tidsbruk
Svært lite. Advokaten Deres ordner det meste, og vi forblir Deres kontaktperson.

Én ting utenfor listen avgjør Deres egen kalender, og det avhenger av hva De kjøper, ikke av prosessen: Et videresalg måles i måneder, mens et nybygg kan måles i år. Begge tallene står øverst på denne siden og i sammenligningen lenger ned.

Hva skjer, i rekkefølge, fra den første samtalen til nøklene

Den første samtalen handler om hvordan De skal bruke eiendommen. Det siste trinnet er skjøtet hos notaren og nøklene. Mellom disse: fire søketrinn, to på kysten, to før De forplikter Dem, tre for den juridiske delen, tre frem til gjennomføringen og ett for året etter.

Hele prosessen, 15 trinn

Forberedelse
Den første samtalen20 til 60 minutterVi snakker om hvordan De planlegger å bruke eiendommen, og hva De planlegger for fremtiden rundt den. Budsjettet er viktig og er det andre spørsmålet, fordi et tall alene ikke forteller oss hvilke gater vi bør vurdere. I den samme samtalen forklarer vi hvordan hele kjøpet fungerer, og svarer på alle spørsmålene De har.Boligsøk Hva et kjøp koster
Det første utvalget og samtalen etterpåTimer til dagerVi søker i hele markedet, ikke bare i vårt eget utvalg, fordi meglerne langs denne kysten deler annonsene sine, og prisen er den samme hos alle meglere. Utvalget er ment for drøfting: seks eiendommer eller tjue, avhengig av hva De har bedt om. En samtale etterpå gir Dem mulighet til å reagere og forteller oss hva vi bør endre.Boligsøk Lokkeannonser
Det andre utvalget og det en boligannonse aldri viserDagerDet andre utvalget er snevrere, og det er her vi kontrollerer det en boligannonse aldri viser: orienteringen, det faktiske støynivået, den nøyaktige beliggenheten samt boligområdet og omgivelsene. Vi bekrefter også at eiendommen fortsatt er til salgs, og hva den reelle prisen er i dag. Det meste av den første listen forsvinner her, og en eiendom De selv har funnet på en portal, får den samme kontrollen.Kontroll av boligannonse Flomsoner
Filmede eller direktesendte visninger før De bestiller flyreisenInnen få dagerNår en eiendom fra det andre utvalget interesserer Dem seriøst, kjører vi dit. De får se utsikten, høre støynivået, oppleve den faktiske gåturen til stranden og se byggets tilstand. De får en direktesendt samtale eller en filmet visning som De kan se to ganger, slik at De ikke bruker en tur på noe et kamera kunne ha utelukket.Videovisninger Fukt og byggekvalitet
Reisen
Visningsreisen, fem til åtte eiendommer per dag1 til 3 dagerI én til tre dager følger De et komplett program som vi legger opp. De reiser i bilen vår, eller i Deres egen hvis De foretrekker det. Programmet omfatter områdene mellom visningene, slik at De forstår hvor hver eiendom ligger, og ikke bare hvordan den ser ut innvendig. Planen endres i løpet av dagen når noe faller bort, noe som vanligvis skjer.Visningsturer Støy
Avgjørelsen, uten bindingerUker til månederDet er ikke en feil å bestemme seg raskt, og mange kjøpere bestemmer seg på stedet når den riktige eiendommen står foran dem. Feilen er å bestemme seg under press, for en hjemreise på søndag er ingen grunn til å velge en eiendom. Det er like normalt å bruke måneder, å komme tilbake på et nytt besøk er normalt, og noen ganger er det ærlige svaret at dette ikke er året.Vanlige kjøperfeil
Før De bestemmer Dem
Deres egen advokat, og en fullmakt hvis De ønsker detEtt møte, vanligvis på nettVi kan anbefale en uavhengig advokat, eller De kan bruke Deres egen. Uansett betales advokaten av Dem og arbeider for Dem, ikke for selgeren eller utbyggeren. Firmaet vi samarbeider med tar omtrent 1 % av prisen, inkludert merverdiavgift. Fullmakten er den andre avgjørelsen her, og den gjelder ikke bare signeringen: Den gjør det mulig for advokaten Deres å søke om NIE og åpne bankkontoen Deres, som er de to oppgavene det faktisk er vanskelig å gjøre selv fra utlandet. Fullmakten som vår anbefalte advokat utarbeider, navngir vanligvis flere personer fra kontoret, inkludert assistenter, slik at noen alltid er tilgjengelig når en signatur trengs. Advokater her har profesjonsansvarsforsikring, og ingen av dem handler uten Deres bekreftelse først.Koordinering av juridisk kontroll Fullmakt
Reservasjonen og vilkårene som gir Dem pengene tilbakeDagerEn reservasjon fjerner eiendommen fra markedet i en kort periode, og De betaler et beløp som er lite sammenlignet med kjøpesummen. Det er den eneste betalingen i hele prosessen som ligger utenfor garantisystemet. Før pengene overføres, angir kontrakten nøyaktig hvilke funn som gir Dem pengene tilbake. Ved et videresalg er dette funnene den juridiske kontrollen avdekker: en gjeld, en heftelse, en uregistrert endring eller en manglende tillatelse.Forhandling Reservasjonsavtale
Den juridiske delen
Den juridiske kontrollen er det De betaler for2 til 4 ukerDen juridiske kontrollen omfatter eierskap, heftelser og gjeld, hvorvidt bygningen samsvarer med dokumentene, sameiereglene og hvorvidt eiendommen i det hele tatt kan leies ut til turister. Notaren utfører ikke dette arbeidet, og det er her et kjøp kan stanses.Koordinering av juridisk kontroll Dette kontrollerer advokaten
NIE, bankkontoen og resten av papirarbeidetSamtidig, hovedsakelig ved fullmaktAdvokaten Deres søker om NIE, og dette skjer samtidig med den juridiske kontrollen, ikke etterpå. NIE er det spanske identifikasjonsnummeret for utlendinger. De kan ikke kjøpe en eiendom, betale skatt eller signere hos notaren uten dette. En spansk bankkonto kan opprettes før eller etter kjøpet, så den trenger ikke å eksistere før De kjøper.NIE og papirarbeid Spansk bankkonto
Den bindende kontrakten og de to formene den kan haUker etter reservasjonenVed et nybygg er dette en utbyggerkontrakt med en betalingsplan. En bankgaranti i Deres navn må dekke alle betalinger De foretar før bygningen er ferdigstilt. Ved et videresalg er dette arras, den private depositumskontrakten. Den utgjør vanligvis 10 til 20 % av prisen. Den inneholder en mulkt for parten som trekker seg.Koordinering av juridisk kontroll Kjøpekontrakt
Overtakelse
Betalingene og ventetiden som ikke alltid forklaresMåneder til år for et nybyggFor et nybygg er dette den lengste delen, og betalingskalenderen varierer faktisk fra utbygger til utbygger. Noen krever bare kontraktsbetalingen og deretter restbeløpet ved ferdigstillelse. Andre ønsker én eller to betalinger underveis. Månedlige betalinger forekommer, men er sjeldne. Advokaten Deres sørger for at hver betaling sendes i tide og til riktig konto. En kontrollsperre i banken kan ta flere dager, og en uteblitt notartime kan koste uker.Koordinering av ferdigstillelse Bankgarantier
Mangellisten og det utbyggeren må utbedreFør eller etter skjøtetMangelsbefaring er inspeksjonen av et ferdigstilt nybygg for å avdekke feil og uferdig arbeid. Hvert punkt skrives ned og fotograferes, og listen sendes til utbyggeren for utbedring. Vi utfører ikke inspeksjonen selv: Vi bestiller et eksternt inspeksjonsselskap som har profesjonsansvar for rapporten sin. Inspeksjonen er valgfri, og mange utbyggere gjennomfører først sin egen mangelsprosess etter at skjøtet er signert, så den skjer ikke alltid før De betaler restbeløpet. Ved et videresalg finnes det ingen mangelliste: I stedet blir vi med Dem på den siste gjennomgangen før skjøtet, for å kontrollere eiendommens tilstand og at inventaret stemmer.Nybygg: kontroll ved overlevering Teknisk inspeksjon
Notaren, restbeløpet og nøkleneÉn signaturNotaren bekrefter identiteten og den rettslige handleevnen til begge parter. Han innhenter selv en registerutskrift for å bekrefte at selgeren faktisk eier eiendommen. Han utarbeider det offentlige skjøtet, leser det høyt før noen signerer, og sender det til eiendomsregisteret samme dag. Det han ikke gjør, er å vurdere om eiendommen er et godt kjøp, eller kontrollere sameiegjeld og tillatelser. Derfor finnes trinn 9 til 13.Koordinering av ferdigstillelse Notaren
Etter kjøpet
Året etter, som mange ofte ikke planlegger forPågåendeAdvokaten Deres setter strøm, vann og andre tjenester samt forsikringen i Deres navn og håndterer skattesiden: den årlige eiendomsskatten, de øvrige eierskattene og skattemeldingen for ikke-bosatte. Hvis De ønsker at noen skal ta seg av eiendommen mens De er borte, driver vi selv med eiendomsforvaltning og korttidsutleie, i stedet for å overlate Dem til en tredjepart. Det er på dette tidspunktet eierskap til en eiendom i utlandet blir enkelt, eller skaper arbeid De ikke hadde planlagt.Oppfølging Eiendomsforvaltning Årlige kostnader

Både advokaten Deres og utbyggeren må kontrollere hvor pengene Deres kommer fra. Dette er en regel mot hvitvasking av penger, og den gjelder for alle kjøpere. De viser hvordan De fikk pengene: lønnsslipper for lønn, en generalforsamlingsbeslutning for utbytte, et arvedokument eller skjøtet hvis De har solgt en eiendom.Advokaten vi anbefaler, presenterer disse dokumentene på riktig måte og ordner eventuell nødvendig oversettelse. Vanlige dokumenter som en lønnsslipp eller en generalforsamlingsbeslutning trenger ikke en autorisert oversettelse. Utbyggere ber vanligvis om originalspråket samt en kopi på engelsk eller spansk.Arbeidet stopper ikke hos notaren. Regningene, forsikringen og skatteinnleveringene fortsetter hvert år, og skattesiden håndteres av advokaten Deres, ikke av oss. Det som gjenstår, er at noen tar seg av eiendommen mens De er borte, og den delen gjør vi selv.

Oppfølging etter kjøpet Eiendomsforvaltning

Dokumentlisten er den delen som koster Dem reell tid, og det er her de fleste forsinkelsene begynner. Advokaten Deres presenterer dokumentene og ordner eventuelle oversettelser de trenger. Vi forteller Dem hvilke dokumenter hver side vil be om, og følger opp alt som mangler, slik at saken går videre.

Hvilke dokumenter må hver side legge frem?

Papirarbeidet består av to deler, og begge pågår samtidig. Den første delen gjelder Dem: passet Deres, NIE-nummeret Deres, fullmakten hvis De bruker en slik, og dokumentene som viser hvor pengene Deres kommer fra. Den andre delen er de tre kontraktene: reservasjonen, deretter den private kjøpekontrakten og til slutt skjøtet hos notaren. Advokaten Deres leser eller utarbeider nesten alt. De signerer selv fullmakten og kontraktene, og hvis De foretrekker det, kan advokaten signere kontraktene for Dem i henhold til fullmakten.

NIE, nummeret De ikke kan kjøpe uten

NIE er det spanske identifikasjonsnummeret for utlendinger, og De kan ikke kjøpe eiendom, betale skatt eller signere hos notaren uten et slikt nummer. Det De får, er ikke et kort, men ett enkelt ark som oppgir nummeret, navnet Deres nøyaktig slik det står i passet, og kontoret som utstedte det. Nummeret utløper aldri. Nesten alt administrativt i Spania knyttes deretter til det. Skattemeldingen for kjøpet, den årlige eiendomsskatten og skattemeldingen for ikke-bosatte. Bankkontoen, strøm- og vannavtalene, sameiet og forsikringen. Og enhver leiekontrakt De inngår. Hver navngitte eier trenger sitt eget nummer. I praksis søker advokaten Deres om det i henhold til fullmakten mens den juridiske kontrollen pågår. Å gjøre det selv innebærer en avtale, riktig skjema, riktig gebyrkode og riktige vedlegg. Uansett må De regne med uker, ikke dager.

Det offentlige gebyret9,84 €De betaler bare dette selv hvis De søker selv. Vanligvis håndterer advokaten Deres det som en del av sitt eget salær. (Nasjonalpolitiet)

Den reelle ventetidenUker, ikke dagerDerfor foregår det parallelt med den juridiske kontrollen, ikke etter den.

Hvor lenge nummeret gjelderDet utløper aldriEtt ark, ikke et kort og ikke legitimasjon med bilde.

NIE

En spansk bankkonto

De kan åpne den før eller etter kjøpet, og advokaten Deres ordner det ved hjelp av fullmakten dersom De heller vil slippe å sitte i en filial. Banken må fastslå to ting, og ellers er lite av betydning: hvem De er, og hvor pengene Deres kommer fra. Selve kjøpesummen går vanligvis ikke gjennom Deres egen konto i det hele tatt. Ved et bruktboligkjøp går den gjennom klientkontoen til advokaten Deres, og ved et nybygg går den inn på utbyggerens beskyttede konto. Det kontoen egentlig er til for, er de ti påfølgende årene, og her er det som overrasker de fleste utenlandske kjøpere: I Spania blir de løpende regningene trukket fra kontoen ved direkte debitering, i stedet for at De betaler dem hver måned. Strøm, vann, felleskostnader, forsikring og eiendomsskatt kommer alle som trekk på kontoen, så kontoen er det den spanske ordningen forventer å kreve betaling fra.

Når De kan åpne denFør eller etter kjøpetKjøpesummen går vanligvis ikke gjennom den i det hele tatt.

Frem til kontoen kan brukes1 til 5 dager

Slik betales regninger i SpaniaMed avtalegiro, ikke av DemStrøm, vann, felleskostnader, forsikring og eiendomsskatt trekkes fra kontoen.

Spansk bankkonto

Fullmakten

Den gjør det mulig for advokaten Deres å søke om NIE-nummeret Deres, åpne bankkontoen Deres og signere hos notaren mens De er hjemme. Det er dette som gjør at et kjøp kan gjennomføres på én reise i stedet for tre. Den forplikter Dem ikke til noe kjøp, og De kan tilbakekalle den når som helst før den tas i bruk. Den må angi hvilke handlinger den gjelder, fordi en formulering som er utarbeidet for ett trinn, blir avvist for et annet. Hvis De signerer den utenfor Spania, trenger den en apostille, som er et internasjonalt sertifiseringsstempel som gjør et dokument juridisk gyldig i et annet land. Fullmakten som den anbefalte advokaten vår utarbeider, angir vanligvis flere personer fra kontoret, inkludert assistenter, slik at noen alltid er tilgjengelig når en signatur trengs på kort varsel. To ting det er verdt å vite før De bekymrer Dem for å overlate myndighet: Advokater her har yrkesansvarsforsikring, og ingen av dem bruker fullmakten uten først å bekrefte det med Dem.

Hvor De kan signere denTre ruter

Hvis De signerer det utenfor SpaniaApostille og oversettelse

De kan tilbakekalle denNår som helstHvis den ikke brukes eller tilbakekalles, kan den fortsatt brukes av den som har den.

Fullmakt

Ordene, i den rekkefølgen De møter dem

Spanske kjøpsbegreper defineres i stedet for å oversettes, med én pålitelig setning for hvert begrep. De ti nedenfor er de kjøperen møter først. Den fullstendige ordlisten ordner alle begrepene etter når i kjøpsprosessen De møter dem. Den markerer også ordene som ser ut som et norsk ord, men betyr noe annet, fordi det er disse som koster penger. En spansk notar kontrollerer langt mindre enn en norsk kjøper antar. En nota simple er informativ, ikke et bevis på fullkomment hjemmelsgrunnlag. Og et spansk depositum er et forskudd med en tilknyttet straff, ikke en delbetaling De kan trekke Dem fra uten å tape noe.

nota simpleEn nota simple er et enkelt utdrag fra det spanske eiendomsregisteret som viser hvem som eier en eiendom og hva som er registrert på den, og det er det første dokumentet advokaten Deres leser før De betaler noe.
HåndpengerContrato de arras er den private kjøpekontrakten som signeres mellom kjøper og selger etter den juridiske kontrollen. Det er det første dokumentet som binder begge parter juridisk, og det fastsetter hva det koster å trekke seg. Ingen notar er involvert.
AdministrasjonsbyråEn gestoría er et spansk kontor som håndterer papirarbeid og sender inn dokumenter til myndighetene på Deres vegne, og det finnes ikke ett enkelt norsk ord for dette.
FerdigstillelseOvertakelsen er dagen da restbeløpet betales, skjøtet signeres og eiendommen blir Deres, og ved et nybygg er dette en dato som kan endres.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación er brukstillatelsen som et nybygg trenger før det lovlig kan tas i bruk og kobles til forsyningene.
FeilbefaringEn sluttkontroll er en inspeksjon av et ferdigstilt nybygg for å finne feil og uferdig arbeid. Dette føres opp og overleveres til utbyggeren for utbedring.
Seguro DecenalSeguro Decenal er den obligatoriske tiårsforsikringen som dekker strukturelle feil i en ny bygning.
IBIIBI er den årlige spanske eiendomsskatten, som betales til kommunen av den som eier eiendommen.
Modelo 210Modelo 210 er det spanske skatteskjemaet en eier som ikke er skattemessig bosatt, må levere, og det forfaller selv når eiendommen aldri leies ut.
VerdistigningsskattPlusvalía er kommuneskatten på økningen i en eiendoms tomteverdi, og den er en kostnad for selgeren, ikke kjøperen.

Ordliste

Selve gjennomføringsdagen er kort, og arbeidet som gjør den kort, skjer før den. Advokaten Deres samordner betalingene og bekrefter at dokumentene er komplette; vi sørger for at de to sidene beveger seg mot samme dato, og vi er vanligvis hos notaren sammen med Dem.

Hva koster det å trekke seg i hvert trinn?

Spania gir Dem ingen angrefrist, så en ombestemmelse koster nøyaktig det dokumentet De allerede har signert, sier at den koster. Det finnes fire posisjoner De kan befinne Dem i, og de er ikke like.

Før De undertegner noe: IngentingDet finnes ingen kontrakt, og De har ikke betalt noen. Det koster Dem ingenting å bruke måneder eller bestemme Dem for at dette ikke er året.
Etter reservasjonen: 6 000 til 11 000 €De mister depositumet med mindre kontrakten sier at et bestemt funn gir Dem pengene tilbake. Ingen lov sier hva denne kontrakten må inneholde, så ordlyden er hele beskyttelsen Deres.
Etter arras-kontrakten: Hele depositumetDette depositumet er vanligvis 10 til 20 % av prisen. Ved arras penitenciales betaler en selger som trekker seg, depositumet tilbake med det dobbelte, mens en kjøper som trekker seg, mister det. Dette er typen som lar hver av partene avbestille mot en pris som er fastsatt på forhånd.
Etter at skjøtet er undertegnet: De eier denDet finnes ingen angrerett etter fullføring. Det som gjenstår, er et krav: et krav på grunn av skjulte mangler ved en bruktbolig eller et garantikrav ved et nybygg.
Hvis et nybygg ikke blir levert: Pengene tilbake, pluss lovbestemte renterKravet fremmes mot banken eller forsikringsselskapet som utstedte garantien, uten at det er nødvendig å gå til retten. Rentene løper fra datoen for hver betaling til den lovede leveringsdatoen. Kravet må fremmes innen fristen som står i selve garantien.
Hvis motparten har skylden ved en bruktbolig: Et formelt krav, deretter rettslig behandlingDet finnes ingen garanti bak et depositum ved kjøp av bruktbolig, så fremgangsmåten er den som beskrives nedenfor.

Reservasjonskontrakten er verdt å lese grundigere enn størrelsen tilsier: Det er det billigste tidspunktet i hele kjøpet å fortsatt ta feil på.

Reservasjonsavtale Kjøpekontrakt Få tilbake reservasjonsdepositumet

Reservasjonsavtalen

Den tar eiendommen av markedet i noen uker mens den juridiske kontrollen pågår, og det er de første pengene De sender. Ingen spansk lov sier hva en reservasjonsavtale må inneholde. Nettopp derfor er det viktig å lese den, fordi den beskyttelsen De har, er den som er skrevet inn i avtalen. Fire klausuler avgjør svaret.

EiendommenMed full adresse eller matrikkelreferanse, aldri bare leiligheten vi så på tirsdag.
Beløpet og kontoen det skal betales tilBeste løsning er advokatens egen klientkonto. Hvis pengene går til selgeren, eiendomsmegleren eller utbyggeren, noe som er vanlig, må navnet på kontoen stemme nøyaktig med parten som er angitt i avtalen. Stans hvis De blir bedt om å betale til en privat konto som tilhører en ukjent person, med kontanter eller til en firmakonto i et land som ikke har noe med salget å gjøre.
En utløpsdatoUten en slik dato kan reservasjonen fortsette uten at noen vet om den fortsatt gjelder.
Funnene som gir Dem pengene tilbakeVed et bruktboligkjøp er dette det den juridiske kontrollen avdekker: en gjeld, en heftelse, en uregistrert endring eller en tillatelse som ikke finnes.

Det depositumet gir DemNoen uker utenfor markedetEller rundt 1 % av prisen for en dyrere eiendom.

Det som beskytter detBare ordlydenSe hva som beskytter pengene Deres

Reservasjonsavtale

Arras-avtalen og dens tre typer

Dette er den første avtalen som binder begge parter juridisk, og den er privat: Kjøper og selger signerer den seg imellom flere uker før noen oppsøker en notar. Ved et bruktboligkjøp er det en contrato de arras, og depositumet utgjør vanligvis 10 til 20 % av prisen. Spansk lov anerkjenner tre typer, og kostnaden ved å trekke seg varierer mellom dem. Avtalen må derfor angi hvilken type det er. Hvis den er taus, gjelder den tolkningen som ikke lar Dem trekke Dem for prisen av depositumet. Ved et nybygg kalles dokumentet vanligvis bare den private kjøpekontrakten. Reglene om arras i Civil Code gjelder normalt ikke med mindre avtalen uttrykkelig viser til dem, og forpliktelsen er større: De må regne med å betale 20 til 40 % av prisen før nøklene finnes. På denne veien flyttes pengene også før avtalen er signert. Det er den delen kjøperne er minst forberedt på, så les informasjonsboksen i nybyggdelen før De sender noe som helst.

Typer arras i loven3Penitenciales, confirmatorias, penales. Bare én lar Dem trekke Dem for prisen av depositumet. (BOE)

Et nybygg før nøklene finnes20 to 40 %Av prisen, kontant. Et boliglån dekker sjelden disse betalingene.

Kjøpekontrakt

Å få tilbake et depositum De har krav på

Å ha krav på pengene Deres og å få dem innkrevd er to forskjellige oppgaver. En garantert betaling ved nybygg kreves direkte fra banken eller forsikringsselskapet som utstedte garantien, uten at retten involveres. Alt annet begynner med et formelt krav sendt som burofax, en tjeneste for rekommanderte brev som brukes i Spania fordi den dokumenterer hva som ble krevd og når. Dette beviset er viktig: Et personlig krav foreldes etter fem år, og bare et formelt krav stanser fristen og starter den på nytt. En e-post eller telefonsamtale gjør ingen av delene, uansett hvor tydelig den er formulert. Etter kravet følger den rettslige prosessen som passer til beløpet. Hvis den andre parten er formelt insolvent, gjelder ikke den ordinære prosessen lenger, og kravet blir i stedet en del av insolvensbehandlingen.

Frist for kravet5 årFra dagen kravet først kunne fremmes. (BOE)

Hva et burofax gjørTidsfristen starter på nytt

Hvor den raskere rettsprosessen slutter15 000 €(BOE)

For en ubestridt gjeldIngen øvre grense

Å få tilbake reservasjonsdepositumet

Det billigste tidspunktet i hele kjøpet å fortsatt ta feil på, er før pengene flyttes. Advokaten Deres gjennomgår reservasjonskontrakten og har ansvaret for den; vi går også gjennom den med Dem og sørger for at vilkårene for tilbakebetaling er skrevet inn før De signerer.

Hva skjer hos notaren, og hva tar De med Dem derfra?

Gjennomføringen er én avtale, og når De kommer dit, er alle beslutninger allerede tatt. Det som skjer der, er identitetskontroll, opplesning av skjøtet, betaling og registrering. Det De tar med Dem derfra, er en registrert hjemmel, et sett nøkler og, ved et nybygg, en liste over ting utbyggeren fortsatt må utbedre.

Notaren og det han ikke gjør

Den spanske notaren bevitner signeringen og gjør salget om til et offentlig skjøte, men kontrollerer ikke om eiendommen er et godt kjøp. Det han faktisk gjør den dagen, er presist. Han bekrefter begge parters identitet og rettslige handleevne mot pass og NIE. Han innhenter sitt eget registerutdrag for å bekrefte at selgeren virkelig eier eiendommen, og at heftelsene De kontrollerte, fortsatt er de eneste. Han utarbeider skjøtet og leser det høyt før noen signerer. Han registrerer den oppgitte prisen. Og han sender skjøtet elektronisk til eiendomsregisteret samme dag. Selve møtet er kort. Det han ikke undersøker, er fellesgjeld, tillatelser, byggedokumentasjon eller om prisen er fornuftig, og dette er ikke en forglemmelse: Det er advokatens oppgave. Honorarene hans følger en offentlig fastsatt sats som De ikke kan forhandle om, og De betaler dem fordi eiendomsskjøtet er Deres. Et boliglån medfører et annet skjøte for selve lånet. Siden boligloven fra 2019 betaler banken notar- og registerkostnadene for dette andre skjøtet. Hvis De ikke leser spansk, bør De be om en autorisert tolk i stedet for å stole på den som tilfeldigvis er i rommet.

Notarsatsen0,2 to 0,5 %Av prisen, og andelen synker når prisen stiger. Fastsettes av myndighetene og kan ikke forhandles. (Det generelle notarrådet)

Eiendomsregisteret i tilleggabout 60 %Av notarhonoraret. En kjøper ser de to som én linje i sluttoppgjøret.

Hva Deres egen advokat kosterOmtrent 1 %, inkludert mva.Se hva advokaten kontrollerer

Notaren

To registre, ikke ett

Spania fører to separate registre over den samme eiendommen, og de samsvarer ikke alltid. Registro de la Propiedad angir hvem som eier den, og hvilke heftelser som er registrert på den. Catastro beskriver den og inneholder verdien som skatten beregnes på. Utdraget alle viser til, er nota simple fra eiendomsregisteret, og det er det første dokumentet som leses ved ethvert kjøp. De bestiller det aldri selv: Advokaten Deres innhenter det og sender det til Dem. Det viser registrerte boliglån, utlegg og servitutter, men ikke et uregistrert tilbygg, en bruksendring som ingen har meldt, eller en grense som naboen bestrider. En forskjell mellom de to registrene, oftest i arealet, er vanlig, ikke sjelden.

En nota simple på nett10,91 €Den offisielle kostnaden inkludert skatt. Advokaten Deres innhenter den, ikke De. (Registerførernes forening)

Det den ikke beviserPerfekt tittelDen viser hva som er registrert. Et uregistrert tilbygg eller en grensetvist fremgår ikke av den.

Eiendomsregister

Overtakelsesdagen og nøklene

Overtakelsen er ett møte: Skjøtet signeres, restbeløpet betales, og eiendommen blir Deres. Nøklene overleveres der og da. Ved et nybygg er det nyttig å inspisere eiendommen før møtet og skrive ned alle feil og uferdige punkter, med dato og bilder. Denne oversikten er en sluttkontrolliste, og den sendes til utbyggeren for utbedring. Vi utfører ikke inspeksjonen selv, men vi organiserer den. Firmaet er et eksternt inspeksjonsselskap som har yrkesansvar for sin egen rapport. Vi blir med Dem ved overleveringen for å kontrollere inventaret og eiendommens endelige tilstand. Inspeksjonen er valgfri og kan utføres før notarmøtet, ikke etter. Ikke flytt inn før brukstillatelsen for første gangs bruk er utstedt.

Når nøklene overleveresHos notaren, den dagen skjøtet signeresInspeksjonen før dette er valgfri og sterkt anbefalt.

Fra reservasjon til nøklerMåneder ved bruktbolig, år ved nybyggSe nybygg eller bruktbolig

Overlevering av nøklene

Offisielle kilder for denne delenPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Feil, og hvem De kan stole på

Hvilke feil koster kjøperne mest?

De kostbare feilene her skyldes sjelden papirarbeid. De skyldes beslutninger tatt fra et annet land, uten lokal kunnskap. Seks feil gjentar seg så ofte at vi ganske enkelt kan liste dem.

De seks feilene vi stadig ser

Alle disse kan unngås, og alle skjer likevel ukentlig på denne kysten.

Budsjettere kun med prisantydningenDen reelle totalsummen er prisen pluss kostnadene som kommer i tillegg. Pengedelen nedenfor viser nøyaktig hva de er.
Å forvente at notaren kontrollerer eiendommenNotaren kontrollerer skjøtet og identiteten, ikke om eiendommen er et godt kjøp. Dette arbeidet tilhører Deres egen advokat.
Å bruke advokaten på selgersidenAdvokaten på selgersiden arbeider for selgeren. Ta med Deres egen, eller vi kan anbefale en uavhengig advokat.
Å signere en reservasjon uten å lese vilkårene for tilbakebetalingReservasjonen er den eneste betalingen utenfor beskyttelsessystemene. Det som gjør at beløpet blir tilbakebetalt til Dem, må stå skriftlig i avtalen før pengene overføres.
Å ta en avgjørelse under pressDet er helt greit å bestemme seg raskt, og mange kjøpere bestemmer seg på stedet. Å bestemme seg fordi hjemflyvningen er på søndag, er den dyre varianten.
Å forsøke å gjøre alt aleneDe kan ikke vite hvilken urbanisasjon som får en merkelig lukt om vinteren, eller hvilken som ligger i en juridisk konflikt med sin egen administrator eller utbygger. De kan ikke vite hvilke utbyggere som er vanskelige etter overleveringen. Noen som bor her og gjør dette hver dag, vet det. Denne kunnskapen utgjør det meste av det De får når De arbeider med oss.

Vanlige kjøperfeil

Hvordan skiller De et kjøperbyrå fra en salgsvirksomhet?

De kan ikke slå opp et meglerbyrå i et register, fordi det ikke finnes noe register over gode byråer. De kan imidlertid følge med på hvordan et byrå opptrer de to første ukene, og signalene er tydelige. Et kjøperbyrå svarer på spørsmål det ville vært enklere å unngå, forteller Dem hva som er galt med en eiendom og tilpasser seg når De ombestemmer Dem. En salgsvirksomhet presser på. Kontrollene nedenfor er de vi selv ville ønsket at en kjøper gjennomførte av oss.

De opplyser når en bolig de viser Dem, er deres eget salgsoppdragMeglerbyråene her deler boligene de har tilgjengelig, så det meste De får tilsendt tilhører noen andre, mens noen få boliger tilhører selve meglerbyrået. Ingen av delene er et problem. Problemet er at De ikke får vite hva som er hva. Ved et eget salgsoppdrag representerer meglerbyrået selgeren og selger samtidig til Dem.
De kan spørre hva de tjener på en bestemt bolig, og de svarerProvisjonen er ikke den samme for alle boliger, så spørsmålet er rimelig, og svaret kan kontrolleres mot prisen De blir tilbudt. Et meglerbyrå som behandler spørsmålet som uhøflig, har fortalt Dem noe. Et som svarer tydelig, har fortalt Dem enda mer.
De anbefaler en uavhengig advokat og insisterer ikke på én bestemt advokatDen riktige formen er en anbefaling De kan avslå: Dette er firmaet vi samarbeider med, dette er hva det tar betalt, og De kan benytte Deres egen advokat. Et meglerbyrå som bare vil samarbeide med én advokat, eller antyder at De egentlig ikke trenger en, tilrettelegger kontrollen rundt seg selv.
Et raskt førsteutvalg er normalt, press er ikkeEt førsteutvalg kan komme raskt, og det er et godt tegn: Det skal vise Dem markedet og er ment å diskuteres og endres. Det avgjørende er hva som skjer videre. Et meglerbyrå som presser på for én bolig, eller stadig styrer Dem tilbake til det samme salgsoppdraget, selger. Et som snevrer inn listen sammen med Dem og tilpasser seg når De ombestemmer Dem, søker.
De kan stille ubehagelige spørsmål uten at det skaper friksjonOm prisen er for høy. Om området virkelig er så stille som det ser ut. Om de selv ville kjøpt boligen. Om utbyggeren er vanskelig etter overtakelsen. Svarene betyr mindre enn om det å spørre endrer stemningen i samtalen.
Spør om ulempene, både ved arbeidet og boligenTo spørsmål. Hva som har gått galt i kjøpene de har håndtert, fordi alle som har gjort dette i årevis, har opplevd komplikasjoner og kan beskrive dem. Og hva som er dårlig ved akkurat denne boligen, fordi alle boliger har noe: støyen, beliggenheten i forhold til sol og utsikt, trappene, sameiet eller videresalgsmulighetene. Et meglerbyrå som ikke kan nevne én eneste ulempe, kjenner enten ikke boligen eller selger den.
Spør om de søker i hele markedet eller bare blant sine egne boligerEt meglerbyrå som bare søker blant boligene det selv har, velger fra en brøkdel av det som er tilgjengelig innenfor Deres budsjett. Prisen er den samme uansett, fordi selgersiden betaler provisjonen.
Spør om de noen gang har sagt til en kjøper at vedkommende ikke burde kjøpeEt konkret svar med en begrunnelse er vanskelig å finne på. Ingen svar er også et svar.
Spør om de tar et formidlingshonorar fra advokaten eller takstmannenHvis de gjør det, er anbefalingen et produkt snarere enn en vurdering. Hos oss er svaret nei på begge punkter, og De kan stille det samme spørsmålet til ethvert meglerbyrå.

Hvor boligannonser villeder, og hva som løser det

Byråene på denne kysten deler det samme utvalget, så én leilighet blir ofte annonsert av dusinvis av kontorer, noen ganger til ulike priser. Til slutt er prisen vanligvis den samme uansett hvor De kjøper den, men ikke alltid: Et byrå kan legge ut sitt eget utvalg litt dyrere fordi det tjener mer på sin egen annonse. Noen annonser gjelder boliger som allerede er solgt, men blir likevel liggende på nettet. Noen viser bilder av en annen enhet eller blander illustrasjoner av den beste nybygde leiligheten med en eldre bruktbolig, slik at eiendommen ser bedre ut enn den er. De kan ikke rydde opp i dette fra et annet land, og De trenger heller ikke gjøre det. Det er dette et kjøperbyrå er til for. Vi kjenner urbanisasjonene, forretningsførerne, naboene og områdene, og vi vet hvilke bygninger som har problemer som ingen annonse noen gang vil nevne. Hver eiendom vi sender Dem, er først kontrollert mot virkeligheten, uansett hvem som annonserer den.

Lokkeannonser

Hvor mye forhandlingsrom finnes det?

Mindre forhandlingsrom enn de fleste kjøpere forventer. En eiendom som er riktig priset for denne kysten, selges vanligvis med nesten ingen rabatt, og de virkelig gode selges til prisantydning. En overpriset eiendom er den som har reelt forhandlingsrom. Det som flytter en pris, er ikke hvor hardt De presser, men hvor lenge eiendommen har vært annonsert, hvorfor selgeren selger, og om prisantydningen er satt ut fra reelle sammenlignbare salg eller håp. Dette er arbeidet som skjer før et bud, og det er hovedårsaken til at et bud treffer riktig. Det er også arbeidet vi gjør for Dem ved hvert bud vi legger inn: Vi vet hva sammenlignbare eiendommer er solgt for, og vi vet når en prisantydning bare er håp.

Et standard åpningsbud, riktig priset bruktbolig: about 5 %Dette er det innledende prisforlangendet, ikke det sannsynlige utfallet. For en riktig priset bolig er rabatten som til slutt avtales, ofte nær null. Dette er vanlig markedspraksis her, ikke en regel.
En bolig med riktig pris: Nesten ingen rabattDe beste selges til prisantydning, og de selges raskt.
En bolig med for høy pris: Mye mer plassHvor mye avhenger av selgerens situasjon og hvor lenge boligen har vært annonsert.
Ved nybygg: Vilkår fremfor prisSe Bør De kjøpe nybygg eller bruktbolig, som beskriver hva De kan oppnå med hver av fremgangsmåtene.

Spania offentliggjør salgspriser: transaksjonsdata fra notaren og eiendomsregisteret er offentlige, og det er der den nasjonale statistikken over hva eiendommer selges for kommer fra. Ingen offentlig kilde gir Dem imidlertid prisantydningen sammenholdt med salgsprisen for én bestemt oppføring, som er sammenligningen en kjøper ønsker. Tallene ovenfor er derfor generell markedspraksis på denne kysten, ikke statistikk som kan slås opp for hver eiendom.

Forhandling Vanlige kjøperfeil

Hva koster alt dette Dem?

Ingenting. Det finnes ingen avgift, retainer eller prosentandel ved gjennomføringen. Vi får betalt fra provisjonen som selgeren eller utbyggeren allerede betaler. Denne provisjonen er inkludert i prisantydningen, enten noen representerer Dem eller ikke.

Kjøper
0 €Ingen avgift, ingen løpende godtgjørelse og ingen betaling når De kjøper.
Utbygger eller selger
Nybygg2,5 til 6 %
Bruktbolig1,5 til 4 %
Hvem betaler denAllerede inkludert i prisenSelgersiden betaler den, enten De kjøper gjennom oss eller direkte.
Arevont
En del av dette provisjonsbeløpetHvis De ikke kjøper noe, betaler ingen oss noe.

Provisjonen finnes enten vi er involvert eller ikke, fordi den er bakt inn i prisen selgeren ber om. Det som endrer seg, er om noen i transaksjonen arbeider for Dem mens den brukes.De betaler riktignok for to ting, og ingen av dem tilfaller oss: den uavhengige advokaten og en teknisk inspeksjon når eiendommen trenger det. Vi mottar ingen henvisningsprovisjon fra noen av dem. De kan også ta med Deres egen advokat.

Hvordan vi får betalt Hvorfor vi representerer kjøpere

Hvem megleren arbeider forMegleren i en annonse arbeider for selgeren, og jobben deres er det utfallet selgeren ønsker. En kjøpermegler arbeider for Dem. Vi søker i hele markedet, inkludert andre megleres beholdning. Vi kontrollerer eiendommen opp mot Deres interesser, ikke opp mot et salg. Og vi forhandler for Dem, ikke for selgeren. Provisjonen ligger uansett inne i prisantydningen, så en egen representant øker ikke prisen De betaler.

Tre situasjoner, og hva hver av dem koster DemDet finnes en provisjon ved nesten alle salg på denne kysten, enten De er representert eller ikke. Selgeren avtalte den med sitt eget meglerbyrå før De dukket opp, og den betales av salgssummen i stedet for å legges til prisen. Å være representert endrer hvordan denne eksisterende provisjonen deles, og ingenting annet.

De kommer uten representasjon: Prisen på eiendommenHele provisjonen blir vanligvis hos megleren som representerer selgeren.
Vi representerer Dem: Samme pris, uten tilleggMegleren som representerer selgeren, betaler vår andel av den samme provisjonen.
De bestemmer Dem for ikke å kjøpe: IngentingDet oppstår ingen provisjon, så ingen mottar noe. Verken for søket, visningene eller tiden.
Uansett er prisen den samme: Fastsettes av utbyggeren eller selgerenEt nybygg koster det samme uansett hvordan De kommer. Ved bruktboliger deler meglerne her boligene de har til salgs, så den samme boligen til samme pris kan nås gjennom flere av dem.

Hva som skjer andre steder på denne kysten, og hva vi gjør i stedet

Et honorar som belastes kjøperen i tillegg til provisjonen selgeren betalerNoen meglerbyråer her gjør dette. Vi belaster aldri kjøperen, og det finnes ikke noe ekstra gebyr noe sted. Det er verdt å vite at denne praksisen finnes før De undertegner noe med noen.
Et formidlingshonorar fra advokaten, megleren eller takstmannenVi tar ingen provisjon eller annen godtgjørelse for å anbefale advokatfirmaet eller andre spesialister. De kan når som helst benytte Deres egen advokat.
Volumbonuser for salg av boliger i et bestemt prosjektVi har ingen slike bonuser og heller ingen salgsmål for bestemte prosjekter, så det finnes ikke noe prosjekt vi må styre Dem mot.
Et gebyr De først oppdager til sluttVårt honorar er ikke det samme for alle boliger, fordi det avhenger av tilbudet og avtalen som ligger bak. Spør hva vi tjener på en bestemt bolig, så forteller vi Dem det.

Det rimelige spørsmålet bak alt dette er om størrelsen på honoraret vårt avgjør hva vi anbefaler. Det gjør den ikke, og her er hvorfor. Vi følger Dem opp etter kjøpet. En stor andel av kundene våre kommer etter anbefaling. Vi sier fra når vi mener en eiendom ikke er verdt prisantydningen. Og et videresalg som gir oss mindre betalt, er det vi anbefaler når det er den bedre eiendommen.

Rett på sak

Denne prosessen fungerer ikke for alle budsjetter og passer ikke for alle kjøpere

Under 200 000 € ville vi ikke sett på Costa del Sol i det hele tatt. Mellom 200 000 € og 250 000 € er utvalget begrenset, og Costa Blanca er ofte et mer fornuftig valg.Fra rundt 300 000 € begynner utvalget å omfatte det folk kom hit for, og dette beløpet er fortsatt reelt sett inngangsnivået, ikke et komfortabelt budsjett: til den prisen får De ikke havutsikt innen gangavstand fra stranden. Vi vil heller si det på en side De fant på Google enn i en telefonsamtale.Hvis eiendommen bare skal brukes i to uker i året og ikke til noe annet, blir kostnadene høyere enn folk forventer. Det skyldes felleskostnadene, skatteoppgavene og driftskostnadene.For noen kjøpere er svaret nei. Vi har sagt dette til folk og mistet handelen.De femten trinnene i denne veiledningen er vår prosess, ikke et lovkrav. Andre byråer gjør ting annerledes. Vi gjennomfører noen av disse trinnene fordi vi mener de er verdt å gjennomføre, ikke fordi noen krever det. De kan kjøpe en spansk eiendom uten at et byrå gjør noe av dette for Dem.Det eneste De ikke med fornuft kan hoppe over, er trinn 9.

Offisielle kilder for denne delenDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Pengene

Hva betaler De i tillegg til prisen, og hvilken skatt gjelder?

Beregn 8 til 13 % i tillegg til prisen. Forskjellen mellom de to tallene skyldes nesten utelukkende kjøpsskatten, og hvilken skatt som gjelder, avhenger bare av hvem som selger.

13 %Eiendomspris

Ny bolig

9 %Eiendomspris

Bruktbolig

Den terrakottafargede delen er kostnaden som legges til eiendomsprisen. Begge stolpene viser den samme eiendommen.

Hva kjøpet koster i tillegg til prisen

Et nybygg ligger nærmere 13 %, mens en bruktbolig ligger nærmere 9 %. Dette dekker kjøpsskatten, notaren, eiendomsregisteret og advokaten Deres. Notaren og registeret i denne listen gjelder eiendomsskjøtet, som kjøperen betaler. Hvis De låner penger, har lånet et eget skjøte, og banken betaler notar- og registerkostnadene for dette. Skatten er den største posten, og alt annet er lite ved siden av den. Prosentandelen synker også noe når prisen stiger, fordi notar- og registerkostnadene ikke følger prisen proporsjonalt. To ting overrasker kjøpere. Ved et nybygg krever avdragsbetalingene 20 til 40 % av prisen kontant lenge før nøklene finnes, og et boliglån dekker sjelden disse betalingene. Kostnadene forfaller dessuten i euro på datoer De ikke kontrollerer, så de bør inngå i overføringsplanen og ikke bare i en mental huskelapp.

I tillegg til prisen, nybyggomtrent 13 %

I tillegg til prisen, bruktboligomtrent 9 %

NIE og oversettelser~150 €Den samlede posten i kostnadsmodellen vår: det offentlige gebyret på noen få euro per søker, pluss oversettelser og håndtering av søknaden.

Overføring og tilkobling av forsyninger~600 €

Hva kjøpet koster

Hvilken kjøpsskatt gjelder

De betaler én av to skatter, og det er selgeren som avgjør hvilken. Et bruktboligsalg fra en privat eier utløser overføringsskatt. En ny bolig fra en utbygger utløser merverdiavgift samt dokumentavgift på skjøtet. Valor de referencia er referanseverdien Spania fastsetter for en eiendom, og overføringsskatten ved bruktboligsalg beregnes ut fra denne når den er høyere enn prisen De betalte. Å oppgi en for lav pris gir derfor ingen gevinst: minstegrunnlaget fastsettes av staten. De reduserte satsene De vil lese om, gjelder nesten aldri for en ikke-bosatt som kjøper en sekundærbolig. Deres advokat håndterer selve innleveringen innen fristen etter at skjøtet er undertegnet.

ITP, bruktbolig kjøpt fra privat eier7 %(BOE)

IVA samt AJD, ny bolig11,2 %(BOE)

Referanseverdi i skattegrunnlaget siden2022(BOE)

Kontanter De må deklarere på reise10 000 €(BOE)

Skatter og gebyrer

Hva koster det første året totalt?

Ingen setter sammen tallet en kjøper ønsker, nemlig hele det første året, ikke selve kjøpet. Hvert tall nedenfor er allerede publisert på denne siden eller i veiledningene. Dette er et sammensatt eksempel og regnestykke, ikke et pristilbud.

I tillegg til prisen, nybygg: omtrent 13 %Skatt, notarius publicus, grunnboksregister og Deres advokat.
I tillegg til prisen, bruktbolig: omtrent 9 %Den samme listen, med den lavere kjøpsskatten.
Møbler til eget bruk, leilighet med to soverom: 1 000 til 15 000 €Leverandørens publiserte pakker for innredning til eget bruk. Et nybygg leveres tomt, helt ned til lampene. Å innrede det til utleiestandard er et annet og høyere prisnivå, omtalt i utleiedelen.
Hva 1 % valutamargin koster: 4 000 €For en bolig til 400 000 €, og mer enn alle overføringsgebyrene i kjøpet til sammen. Se hva bankens margin utgjør
Første år: eiendomsskatt, felleskostnader og forsikring: 1 600 til 7 800 €Den aritmetiske summen av de tre årlige beløpene lenger ned på denne siden. Elektrisitet, vann og internett kommer i tillegg og avhenger av hvor mye De oppholder Dem der.

Se dette som tre separate kontantbehov i stedet for ett tall: kostnadene i tillegg til prisen, som De trenger hos notaren; møblene, som De trenger de første ukene; og de løpende kostnadene, som starter umiddelbart og aldri tar slutt. Prosentandelen synker litt når prisen øker, og sameieavgiften er den posten som varierer mest mellom to leiligheter som ser identiske ut.

Hva det koster å kjøpe Kostnadskalkulator Møblering og innredning Årlige kostnader

Møbler og den tomme nye boligen

En spansk ny bolig overleveres helt tom, helt ned til lysarmaturene. En bruktbolig leveres vanligvis møblert, men De forhandler om møblene på reservasjonsstadiet, og alt som ikke er ført inn i en datert inventarliste, har en tendens til å forsvinne før overleveringen. Å ta med møbler fra Tsjekkia er vanligvis en dårlig idé.

Sengetøy dersom De leier ut til turister2 settEtt sett i bruk og ett i reserve per seng. Tre sett er praksis, ikke lov.

Hva våre råd sier om kostnadene ved innredning0 €

Møbler og innredning

Hvor mye kan De låne, og hvordan kommer pengene til Spania?

To spørsmål avgjør hva De egentlig har råd til: hvor mye en spansk bank vil låne en ikke-resident, og hva valutakursen tar på veien. Det siste beløpet er større og det kjøperne overser.

Et boliglån som ikke-bosatt

En spansk bank låner ut høyst 60 til 70 % av prisen til en ikke-bosatt. Det betyr at De må ha 30 til 40 % kontant, før tilleggskostnadene. En EU-borger som kjøper en reell hovedbolig, kan noen ganger få mer enn dette. Banken verdivurderer selve eiendommen og låner ut basert på det laveste av verdivurderingen og prisen. En verdivurdering under den avtalte prisen er et problem for Dem, ikke for selgeren. Siden 2019 må De få utlevert de to standardiserte informasjonsdokumentene og en betenkningstid før noe kan undertegnes. Fritt valg av notar er også Deres lovfestede rett ved et boliglån. To ting De bør være oppmerksom på. En blandet rente som selges som fast rente, oppfører seg svært annerledes når perioden med fast rente utløper. Og et dokument som krever apostille i stedet for en vanlig oversettelse, er den vanligste grunnen til at en sak blir liggende uferdig i ukevis.

Belåningsgrad, EU-bosatt utenfor landet60 til 70 %

Lånegrad, utenfor EU50 til 60 %

Fast rente over 20 år3,8 til 5,2 %Markedsbilde. Rentene beveger seg.

Betenkningstid før undertegning10 dager(BOE)

Boliglån

Overføring av pengene og valutakursen

Et kjøp innebærer ikke én, men flere overføringer fordelt over måneder eller år, og valutakursen koster langt mer enn alle overføringsgebyrene til sammen. En terminkontrakt kan fastsette en kurs på forhånd før en betaling mot et depositum, og den er en bindende forpliktelse, ikke en valgfri forsikring: Hvis kursen beveger seg i motsatt retning, er De fortsatt bundet. Tre praktiske fallgruver. Å betale en reservasjon med kort, som omregnes til en kurs ingen har avtalt og i tillegg pålegges et gebyr for kontantuttak. Å sende penger til en konto som ikke er den som er angitt i kontrakten. Og å vente med overføringen til den siste uken, når kontrollen av transaksjonen og dokumentasjonen av pengenes opprinnelse hver for seg tar flere dager. Omregn også skattene, møblene og driftskostnadene for det første året, fordi alle er forpliktelser i euro på datoer De ikke kontrollerer.

Separate overføringer i ett kjøp4 til 8

En margin hos en vanlig bank3 til 4 %Lagt inn i kursen, ikke i gebyret.

Hva 1 % margin koster4 000 €For en eiendom til 400 000 €.

Hva vi tar fra en valutaveksling0 €

Å veksle kroner til euro

Hva beskytter pengene Deres før De eier noe?

Spania har ingen notarial klientkonto, så pengene Deres beskyttes av ett av to systemer avhengig av hva De kjøper, mens én betaling faller utenfor begge.

Hvilken konto pengene Deres står på

Ved kjøp av en ny bolig går betalingene Deres inn på en lovbeskyttet byggekonto, og De mottar et garantisertifikat som motytelse. Ved et bruktboligkjøp går de inn på klientkontoen til Deres egen advokat, adskilt fra firmaets midler, og frigjøres hos notaren. Reservasjonen er den ene betalingen ingen av systemene dekker, og derfor bør den være liten, og tilbakebetalingsklausulen er viktigere enn beløpet. De mottar garantisertifikatet når De undertegner den private kjøpekontrakten, før noen delbetaling forfaller. Hvis det loves levert senere, er betalingen De skal foreta, ennå ikke dekket.

Ny bolig, den beskyttede kontoenLovpålagt

Bruktbolig, hvor pengene stårEn klientkonto

Hvis utbyggeren ikke levererPengene tilbake, med renter

Hvor mange betalinger er utenfor begge1Reservasjonen. Hold den liten og få tilbakebetalingsklausulen skriftlig.

Hvordan pengene Deres er beskyttet

Bankgarantien og hvordan De leser sertifikatet

Enhver betaling De foretar til en utbygger før bygningen er ferdigstilt, må være dekket av en garanti eller en forsikringsavtale som er utstedt individuelt til Dem. Les fire ting på sertifikatet. Deres eget navn som begunstiget. Det garanterte beløpet, inkludert skatten De allerede har betalt. Utstederen, som må være en bank eller et forsikringsselskap, aldri utbyggeren. Og leveringsdatoen som renten løper frem til. Et sertifikat som navngir prosjektet i stedet for Dem, er den vanligste mangelen på denne kysten. Penger som er betalt før sertifikatet er oppdatert, er ubeskyttet inntil papirarbeidet er ajourført. Dette er ikke garantien for den ferdige bygningen, som er noe helt annet.

Hvem står som eierI eget navn(BOE)

Hva det må dekkeHele beløpet

Hvem som kan utstede detEn bank eller et forsikringsselskapAldri utbyggeren selv.

Forsterket ordning i kraft siden2015

Bankgarantier

Klientkontoen og svindelen som retter seg mot den

En spansk advokat må holde pengene Deres adskilt fra firmaets midler og kan ikke trekke fra dem uten Deres skriftlige fullmakt. Den reelle risikoen ved gjennomføringen er ikke at regelen svikter, men en falsk e-post som forteller at kontonummeret er endret. Bekreft enhver endring muntlig, på et telefonnummer De allerede hadde.

KlientkontoenHoldes adskilt(BOE)

Hvordan feilbehandling klassifiseresAlvorlig til svært alvorlig

Hvor forsikringsplikten liggerAtferdsregleneBe om dekningsbeløpet, ikke om dekning finnes.

Advokatens klientkonto

Bør De kjøpe personlig eller gjennom et selskap?

For nesten alle kjøpere av én feriebolig er svaret nei. Et selskap medfører innleveringer, skattlegger egen bruk av eiendommen, kompliserer salget og reduserer ikke kjøpsskatten.

Privat eller gjennom et selskap

Et selskap sparer ingenting på kjøpsskatten, og for én feriebolig er det vanligvis slutten på diskusjonen. Hvis De bruker eiendommen selv, kan dette skattlegges som en leieinntekt selskapet skulle ha krevd av Dem. Aksjene teller fortsatt med ved formuesskatten, verdsatt gjennom selskapets balanse. Reelt eierskap må oppgis ved stiftelsen og på nytt hvert år. Også et inaktivt selskap må levere oppgaver, selv når det ikke er noe å rapportere. Det endrer også hva De kan gjøre senere. En selskapsutleier er bundet i syv år ved en langtidsleie, ikke fem. Og salg av aksjene i stedet for eiendommen er en mer kompleks transaksjon som krever sin egen spesialist. Det kan gi mening for en reell virksomhet som eier flere eiendommer. Det er en annen samtale med en skatterådgiver, ikke et eiendomsmeglerforetak.

Kjøpsskatt et selskap sparer0 €Skatten er den samme uansett.

Selskapsskatt på leieinntekter25 %

Et inaktivt selskap, hvert år500 til 1 000 €

Avgiften på ikke-samarbeidsvillige jurisdiksjoner3 %Tsjekkia og Polen står ikke på den listen.

Kjøp gjennom et selskap

Offisielle kilder for denne delenReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Hva kan gå galt

Hva kontrollerer en uavhengig advokat, og i hvilken rekkefølge?

Dette er delen De betaler for, og det ene trinnet i denne veiledningen De ikke med rimelighet kan hoppe over. En uavhengig advokat gjennomfører omtrent femten kontroller og forteller Dem deretter om De bør fortsette.

De femten kontrollene

Kontrollene gjennomføres i fire grupper. Hvem som eier eiendommen og hvilke heftelser som er registrert på den, ifølge eiendomsregisteret. Hva bygningen juridisk sett er: byggetillatelsen, brukstillatelsen og om registeret og Catastro beskriver den samme eiendommen som faktisk står der. Hva den skylder: felleskostnadene, gjeldsattesten fra forvalteren og eiendomsskatten. Og hva De kan gjøre med den: vedtektene for sameiet og om turistutleie i det hele tatt er tillatt. Ett eneste nei hvor som helst i kjeden av bygningens juridiske forhold stopper hele kjeden, og det er på dette tidspunktet et kjøp stanses i stedet for at prisen settes på nytt. En privat selger som selger én enkelt gang, har mindre opplysningsplikt overfor Dem enn et eiendomsmeglerforetak, noe som gjør kontrollen viktigere, ikke mindre viktig.

Kontroller på listen15

Hvor lang tid det tar, i uker2 til 4

Hva advokaten koster~1 %Av prisen, inkludert mva.

Hva vi betaler til advokatfirmaet0 €

Hva advokaten kontrollerer

Energiattesten

Alle eiendommer trenger en gyldig attest før de kan annonseres for salg eller utleie, og det er selgeren som må fremskaffe den, ikke De. Bare en kvalifisert tekniker kan utstede den. En notar kan likevel undertegne uten attest dersom De skriftlig frasier Dem den i skjøtet, så en manglende attest er et spørsmål De bør stille, ikke nødvendigvis en hindring.

Attesten er gyldig i10 år(BOE)

Med den dårligste vurderingen5 år

Hva en attest koster50 til 300 €

Det snevre unntaket50 m²En frittstående bygning under dette arealet.

Energiattester

De trenger ikke velge advokat i blinde, og De trenger heller ikke lete etter en selv. Vi samordner kontrollen, holder den i gang og omformer resultatet til hva det betyr for akkurat denne eiendommen. Advokaten betales av Dem og arbeider for Dem.

Hva om bygningen eller tomten ikke er slik den ser ut?

De dyreste problemene her finnes ikke i veggene, men i papirene bak dem: en bygning eller utvidelse som aldri fikk tillatelse, eller en tomt som ikke er så bebyggelig som selgeren sier.

En bygning uten tillatelse og nedrivningsfristen

På vanlig bymessig eller rustikk grunn utløper retten til å pålegge riving etter seks år, og bygningen kan deretter søke om AFO-status. AFO er ikke en legalisering: Den registrerer at fristen har utløpt, og saken kan gjenåpnes senere dersom det viser seg at grunnen ligger i en vernet kategori. På vernet grunn eller kystgrunn begynner fristen aldri å løpe, slik at riving forblir mulig på ubestemt tid. To praktiske konsekvenser. Långivere er forsiktige med en AFO-eiendom, så lånevilkårene kan avvike fra et normalt kjøp, eller lånet kan bli avslått. Og en åpen håndhevingssak hos kommunen fremgår ikke av noe registeruttrekk. Noen må spørre kommunen direkte, og dette er en del av den juridiske kontrollen, ikke noe De kan gjøre ut fra en annonse.

På vanlig grunn6 årEtter dette kan myndigheten ikke lenger pålegge riving. (BOJA)

På vernet mark eller kystmarkIngen tidsbegrensning

Ulovlige bygg

En innglasset terrasse, et basseng, et ekstra rom

Et udeklarert tilbygg på en ellers lovlig bolig kan vanligvis ordnes, men det avdekkes når registeret, Catastro og den faktiske bygningen ikke stemmer overens. Å korrigere registreringen er en prosedyre noen må gjennomføre, og den kan medføre flere års etterberegnet eiendomsskatt. En långiver verdsetter de registrerte kvadratmeterne, så et udeklarert tilbygg finansieres ikke.

Restskatt på eiendommen etter korrigering4 år(BOE)

Tilbygg uten tillatelse

Kystgrunn, rustikk grunn og brønner

Et vernebelte strekker seg innover fra strandlinjen, og begrensningene for bygging utløper aldri. På rustikk grunn i Andalucía er urbanizable en planstatus, ikke et løfte om at tomten noen gang kan bebygges. En brønn som pumper vann, er ikke bevis på at brønnen er lovlig.

Kystvernbeltet100 meterInnover fra den offentlige maritime grensen, og det utløper ikke. (MITECO)

Minste tomt for en frittliggende bolig2,5 ha

En legalisert brønn, maksimalt7 000 m³ per årMed en volumetrisk måler.

Kystgrunn og rustikk grunn

Hva kan De arve fra selgeren?

Noe av det De kjøper, tilhører personen som selger: gjelden deres til sameiet, arvingene deres eller leietakeren deres. Alle tre forholdene kan kontrolleres før De betaler noe.

Sameiegjeld De arver sammen med leiligheten

De hefter med selve eiendommen for ubetalte felleskostnader som selgeren har etterlatt for inneværende år og de tre foregående kalenderårene. Gjelden er knyttet til leiligheten, ikke personen som opparbeidet den, og følger derfor nøklene. Det som stopper dette, er ett dokument: en attest fra sameiets forvalter som bekrefter at kontoen er à jour. Notaren kan ikke godkjenne skjøtet uten attesten, med mindre De uttrykkelig frasier Dem den. Å frasi seg attesten fjerner kontrollen, ikke ansvaret, så det finnes ingen god grunn til å gjøre det. To fallgruver i tillegg. En tvangssolgt leilighet som selges av en bank, er ikke automatisk uten gjeld. Og en blokk i en større urbanisasjon kan tilhøre to sameier med to budsjetter, slik at én attest ikke alltid dekker begge.

Gjeld De kan arve3 årPluss inneværende år. (BOE)

GjeldsattestenJaNotaren trenger dette med mindre De frasier Dem det.

Slik krever et sameie inn gjeldEn særskilt domstolsbehandling

Sameiegjeld

Hvis selgeren dør, før eller underveis

Kjøp fra et dødsbo er et vanlig kjøp, men med flere dokumenter og flere personer som må samtykke. Hvis selgeren dør etter at De har undertegnet, blir avtalen ikke annullert: arvingene trer inn i hans sted når de har akseptert arven. Én arving kan ikke undertegne på alles vegne.

Hvem kan signere for et dødsbo3 ruterAlle arvingene, en navngitt testamentfullbyrder eller en rettsoppnevnt bobestyrer.

Består avtalen DeresJa

Tinglysingens skatteportJa, selv ved null skatt(BOE)

Hvis selgeren dør

Kjøp med en leietaker allerede på plass

De overtar den eksisterende leieavtalen for den delen av minstetiden som gjenstår, på de vilkårene den tidligere eieren avtalte, enten avtalen er registrert eller ikke. De kan ikke øke leien fordi eierskapet er endret. Leietakeren kan også ha en lovbestemt forkjøpsrett, og hvis dette varselet utelates, kan tinglysingen av kjøpet stanses.

Leietiden De arver5 eller 7 årSyv år hvis den tidligere utleieren var et selskap. (BOE)

Varsel hvis forkjøpsretten ble frafalt30 dager

En bolig med leietaker

Hva kan bakken, luften og bygningen utsette Dem for?

Fire forhold ved en bestemt adresse kan kontrolleres fra et skrivebord før De flyr ut, og ingen av dem står i en annonse: om den oversvømmes, hvordan det høres ut i august, hvorfor det er fuktig i januar, og hvem som skylder Dem en reparasjon etterpå.

Flomsoner og kontrollen på ti minutter

Omtrent 8 % av spanske boliger ligger i en kartlagt flomsone, og det koster ingenting å kontrollere en bestemt adresse i den statlige kartvisningen: De finner adressen, og fargemarkeringen viser om den ligger i en utredet flomsone og med hvilken sannsynlighet. To begrensninger er verdt å kjenne til. Kartene dekker bare vassdrag som er undersøkt, så en liten tildekket bekk eller et urbant avløp kan være helt fraværende. Et tilstoppet overvannsavløp under kraftig regn regnes dessuten ikke som flom i juridisk forstand. Å ligge i sonen for prioritert vannføring er en strengere kategori enn vanlig flommarkering, med strengere begrensninger på bygging og gjenoppbygging. Den nasjonale ordningen dekker bare ekstraordinære flommer i tillegg til en aktiv og betalt forsikring, aldri tapt leieinntekt, og ingen spansk selger er forpliktet til å opplyse om flomrisiko. En juridisk kontroll omfatter ikke kontroll av flomkart med mindre noen ber om det, og derfor står dette på vår egen liste før et tilbud, ikke etterpå.

Spanske boliger i en kartlagt sone~8 %

En sone med middels sannsynlighet1 % per årI løpet av tretti års eierskap er sannsynligheten for minst én slik hendelse omtrent 26 %.

Kontroll av én adresseGratisI den offentlige SNCZI-visningen. (MITECO)

Hva den nasjonale ordningen dekkerKun med en aktiv forsikring i bunnSe boligforsikring

Flomsoner

Støy, som er sesongavhengig og knyttet til adressen

Mesteparten av støyen her kan forutses før kjøpet, fordi kildene er sesongavhengige og flere av dem finnes i offentlige registre. En strandbar er stille i februar og aktiv hver kveld i august. I nærheten av motorveien er det siktlinjen, ikke avstanden, som betyr mest. Grensene nedenfor er reglene, ikke en måling av en bestemt bolig.

Utendørs på dagtid65 dBABoligområde, eksisterende urbanisert sone. (BOJA)

Utendørs om natten55 dBA

På Deres eget soverom om natten35 dBA

Natten begynner klokken23:00

Støy

Fukt og hvorfor det er et vinterproblem

Fukt på denne kysten skyldes vanligvis kondens, der varm og fuktig luft møter kalde overflater i en tom og uoppvarmet leilighet, ikke en lekkasje. Fuktsesongen er derfor november til februar, ikke august, og derfor finner kjøpere som leter etter fukt om sommeren ingenting. En nymalt leilighet kan skjule problemet i stedet for å løse det.

Luftfuktighet i Malaga, årsgjennomsnitt65 %

Desember er den våteste måneden72 %Mot femtiåtte prosent i juni og juli.

Fuktsikring i byggeforskriftene siden2006Eldre bygninger har ofte ingen fuktsperre i det hele tatt. (BOE)

Fukt og byggekvalitet

En mangel etter innflytting

Et nybygg har tre garantiperioder, og hver av dem dekkes av en annen gruppe av personene som oppførte bygget. Den strukturelle garantien er sikret gjennom en obligatorisk forsikring som er knyttet til bygningen, ikke selskapet. Den består derfor selv om utbyggeren avvikles. Når noe oppstår, er det nyttige tiltaket lite spektakulært. Meld fra skriftlig, datert og med fotografier til utbyggeren, og til sameiets administrator hvis det gjelder en felles del. Fristen for kravet begynner å løpe når skaden viser seg, ikke når De får anledning til å klage. Et bruktboligkjøp gir nesten ingenting til sammenligning: et strengt krav for skjulte mangler med en kort frist som ikke kan stanses ved å sende et brev, og bare for noe selgeren visste om og skjulte.

Konstruksjon på et nybygg10 årTre år for installasjonene, ett år for overflatene. (BOE)

Å fremme krav når en mangel oppstår2 år

Bak tiårsgarantienObligatorisk forsikring

Skjulte mangler ved videresalg6 månederFra overleveringen, og den kan ikke avbrytes. (BOE)

Byggemangler

Hvordan ser bevisst svindel ut her?

Bevisst svindel er sjelden her, og den er ikke subtil. Den har fire former, og alle oppdages med samme refleks: Ingen får penger eller en signatur før verifisering er mulig.

De fire mønstrene

En falsk selger som selger noe vedkommende ikke har rett til å selge, et stjålet depositum, en falsk utleie og et svindelprosjekt under oppføring der avtalte delbetalinger kreves uten noen garanti i bakgrunnen. Falske selgere velger boliger som har stått tomme lenge, eies fra utlandet eller nylig er arvet og aldri oppdatert i registeret. I alle tre tilfeller merker ingen lokalt noe. Mønsteret bak alle fire er det samme, og det er det eneste De må huske: Det bes om penger eller en underskrift før kontroll er mulig. Derfor er beskyttelsen enkel. Det beste er at pengene går til klientkontoen til Deres egen advokat. Når pengene i stedet går til selgeren, megleren eller utbyggeren, noe som er vanlig, må navnet på kontoen stemme nøyaktig med parten som er angitt i avtalen. Tre ting betyr at De må stoppe. En privat konto som tilhører noen som ikke er selgeren. En forespørsel om kontant betaling. Eller en firmakonto i et land som ikke har noe med salget å gjøre. Ingenting betales før en visning, personlig eller på en direkte videosamtale. En overføring samme dag kan noen ganger tilbakekalles hvis De handler innen en dag eller to, noe det er verdt å vite før helgen, ikke etterpå.

Bevisste svindelmønstre4Falsk selger, stjålet depositum, falsk utleie, prosjekt under oppføring uten garanti.

For å selge det De kanskje ikke kan selge1 til 4 årEn fengselsstraff etter en bestemmelse i straffeloven. (BOE)

Eiendomssvindel

Hva kan gå galt ved et nybygg, og hvem betaler for det?

Tre ting går galt ved et nybygg: utbyggeren svikter, prosjektet stanser eller datoen flyttes. Hvilken situasjon De står overfor, avgjør om pengene Deres kommer tilbake fra en bank i løpet av uker eller blir værende i en rettsprosess i årevis.

Hvis utbyggeren blir insolvent

Pengene Deres deles i to. Alt som dekkes av en gyldig garanti, tilbakebetales av banken eller forsikringsselskapet. Dette er en gjeld som skyldes av et annet selskap, og består derfor uansett hva som skjer med utbyggeren. Alt annet blir et ordinært krav i insolvensbehandlingen, bak andre kreditorer, uten lovet beløp og uten lovet dato. Det første De bør gjøre, er derfor ikke å få panikk, men å lese sertifikatene: hvilke betalinger som er dekket, i Deres eget navn, for hele beløpet. Det andre er å registrere kravet innen fristen som insolvensbehandlingen fastsetter, fordi en oversittelse kan føre til at kravet går helt tapt. Insolvens er en rettslig erklært hendelse med en dato, og er ikke det samme som at en utbygger er sen, taus eller ryktes å ha økonomiske problemer.

En garanti utbetalesUavhengig av insolvensen

Uten garanti er DeEn alminnelig kreditor

Betalingen garantien ikke dekkerReservasjonen

LovvalgetRDLeg 1/2020(BOE)

Utbyggerens insolvens

Hvis prosjektet stopper opp

Et prosjekt som har stoppet opp, ender på ett av tre steder, og hvilket sted det er, avgjør om De venter eller trekker Dem. Hvis en annen utbygger overtar, overføres den gamle garantien ikke automatisk. En tillatelse kan utløpe hvis arbeidene blir stående, og eksponert betong som ligger gjennom regntider, forringes på måter en dokumentkontroll ikke vil avdekke.

Hvor et prosjekt som har stoppet opp ender3 mulige utfall

Hvis en annen utbygger fullfører detEn ny garanti, en ny syklus

Det første dokumentet De bør henteNota simple

Sameiets gjeld på en halvferdig boligDen kan knyttes til eiendommen

Et uferdig prosjekt

Ved forsinket ferdigstillelse

Ved et nybygg kan De, når ferdigstillelsesdatoen i avtalen Deres er passert, kreve pengene tilbake med lovbestemte renter fra garantien. Ingen domstol og ingen diskusjon om hvor alvorlig forsinkelsen var. Bare datoen i avtalen teller, og en fristutsettelse gjelder bare hvis avtalen Deres uttrykkelig fastsetter en slik.

Hvilken dato tellerKontrakten, ikke brosjyren

Dekker garantien en forsinkelseJa, også ved en enkel forsinkelse

Ved nybyggIngen alvorlighetsvurdering

For en brukt boligSivilloven artikkel 1124En domstol avgjør om misligholdet er tilstrekkelig alvorlig. (BOE)

Forsinket ferdigstillelse

Hvis et prosjekt blir stille, er det første spørsmålet hvilken av disse tre situasjonene De befinner Dem i. Vi kontrollerer tillatelsen og registeret på nytt, bekrefter om garantien fortsatt dekker betalingene De har gjort, og sier tydelig om det er best å vente eller trekke seg.

Offisielle kilder for denne delenDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Nybygg eller bruktbolig

Bør De kjøpe nybygg eller brukt bolig?

Kjøp eiendommen som passer kalenderen Deres. Dette er den viktigste forskjellen De ikke kan endre. Et videresalg tar måneder. Et nybygg kan ta år. De andre punktene er valg, ikke faste svar. Trinn 1 til 7 er like for begge alternativene. Trinn 8 til 14 er forskjellige.

Nybygg

Fra reservasjon til nøkler2 måneder til 3 årDette avhenger av hvor langt byggearbeidene har kommet.

Kostnader i tillegg til prisenDet høyeste av de to tallene ovenforDet meste av dette er skatt: 10 % merverdiavgift pluss andalusisk dokumentavgift på skjøtet.

Slik betaler DeTrinnvis, basert på milepæler i byggearbeidetEn bankgaranti i Deres navn dekker hver delbetaling.

Dette kan gå galtDatoen endresDen ferdige leiligheten kan også avvike fra tegningene. Mangellisten og garantiene håndterer dette.

Dette kan De forhandle omVilkår fremfor prisDe kan forhandle om betalingsplanen, møblene, parkeringsplassen og fristen.

Garantier De fårTi år på bærekonstruksjonenTre år på installasjonene og ett år på overflatene.

Best hvis De kan vente på bygningen og ønsker garantiene som følger med et nybygg.

Brukt bolig

Fra reservasjon til nøkler1 til 3 månederDen juridiske kontrollen bestemmer tempoet, ikke byggearbeidet.

Kostnader i tillegg til prisenDet laveste av de to tallene ovenforDokumentavgift på 7 % i Andalusia gjelder referanseverdien når den er høyere enn prisen De betalte.

Slik betaler DeReservasjon, arras og deretter restbeløpetArras utgjør 10 til 20 %. De betaler restbeløpet hos notaren.

Dette kan gå galtSlik bygningen allerede erDet kan finnes gjeld, uregistrerte endringer, fukt eller en sameieregel De ikke har lest.

Dette kan De forhandle omPris og tidsplanDet finnes én selger, og vedkommende har en grunn til å selge.

Garantier De fårIngen fra selgerenI stedet får De en bygning med en historikk som De kan undersøke.

Best hvis De trenger å flytte inn i eiendommen snart og ønsker mulighet til å forhandle om prisen.

Ingen av fremgangsmåtene er bedre, og vi selger ingen av dem. Kalenderen avgjør vanligvis. Hvis De må være i boligen neste sommer, er et prosjekt som ligger to år frem i tid, ikke aktuelt, uansett hvor godt det er.

Hva det koster å kjøpe Kostnadskalkulator

Det som overrasker kjøpere mest

Ved et nybygg flyttes pengene Deres før noen kontrakt er signert

De betaler reservasjonsbeløpet før det finnes en kontrakt med utbyggeren, og avhengig av utbyggeren kan det på dette tidspunktet kreves mer enn reservasjonsbeløpet. Vi sier dette på forhånd, og likevel har vi nesten mistet avtaler akkurat på dette trinnet: E-posten fra advokaten kommer med krav om penger før noe er undertegnet, og kjøperne fryser til. De fleste antar at det er én utbygger som opptrer merkelig. Etter vår erfaring er det ikke slik: De fleste utbyggere på denne kysten arbeider på denne måten, omtrent åtte av ti eller flere. Det finnes ingen publisert statistikk, dette er det vi ser.Et unntak kan noen ganger forhandles frem, og det er sjelden noen grunn til å be om ett. Hver betaling De gjør før bygningen er ferdigstilt, må være dekket av en bankgaranti i Deres eget navn. Reservasjonskontrakten må angi hvilke funn som gir Dem pengene tilbake. Mellom disse to ordningene er ingenting utsatt som garantisystemet ikke allerede dekker. Dette er ganske enkelt standardprosessen her. Hvordan disse betalingene vanligvis fordeler seg, beskrives lenger ned i delen om kjøp under oppføring.

Bankgarantier Reservasjonsavtale

De trenger ikke vurdere den e-posten alene. Advokaten Deres kontrollerer garantibeviset og ordlyden som beskytter betalingen; vi går gjennom det sammen med Dem og lar ikke en overføring gjennomføres på et løfte om at sertifikatet kommer senere.

Er kjøp på prospekt riktig for Dem?

Kjøp på prospekt og innflyttingsklar bolig er ikke to risikonivåer, men to ulike risikoer. Ved et nybygg er risikoen tid, og beskyttelsen er et dokument De må lese. Ved et videresalg er risikoen selve bygningen, og beskyttelsen er den juridiske kontrollen. De sju spørsmålene nedenfor avgjør dette i den rekkefølgen som betyr noe.

Tåler kalenderen Deres ventetiden: 2 måneder til 3 årDette er den ene forskjellen De ikke kan forhandle om. Hvis De må være i boligen neste sommer, er et prosjekt som ligger to år frem i tid, ikke aktuelt, uansett hvor godt det er.
Hvem garantien må være utstedt til: I eget navnEt sertifikat som navngir utbyggingen i stedet for Dem, er ingen beskyttelse. Kontroller det før hver delbetaling, ikke bare én gang i begynnelsen.
Betaler garantien fortsatt hvis utbyggeren misligholder: Uavhengig av insolvensenGaranterte penger kommer tilbake fra banken. Penger uten garanti blir et krav i insolvensbehandlingen, uten noe lovet beløp og uten noen lovet dato.
Hva skjer hvis prosjektet stanser: 3 mulige utfallDet gjenopptas, en annen utbygger fullfører det, eller det avvikles og kjøperne får pengene tilbake. En ny utbygger betyr en ny garanti, ikke at den gamle fortsetter å gjelde.
Hva skjer hvis datoen flyttes: Kontrakten, ikke brosjyrenDet er bare datoen i Deres egen kontrakt som gjelder, og når den er passert, kan De kreve betaling fra garantien uten å bevise at forsinkelsen var alvorlig.
Hva et nybygg gir Dem som en bruktbolig ikke kan: 10 årTre år for installasjonene og ett år for overflatene, med obligatorisk forsikring bak de ti årene for konstruksjonen.
Hva en bruktbolig gir Dem i stedet: IngenIngen garanti fra selgeren, men en bygning med historikk som De kan undersøke og prise før De betaler for den.

Kjøp på prospekt passer en kjøper som har god tid i kalenderen og er villig til å lese et garantibevis før hver betaling. Innflyttingsklar bolig passer en kjøper som trenger å være i boligen snart og heller vil inspisere en virkelig bygning enn en tegning. Ingen av delene er abstrakt sett tryggere: Det som gjør kjøp på prospekt trygt, er garantibeviset, og det som gjør et videresalg trygt, er den juridiske kontrollen.

Slik ser betalingskalenderen vanligvis ut

Først, reservasjonen: 6 000 til 11 000 €Betales før det finnes noen kontrakt med utbyggeren, slik informasjonsboksen ovenfor forklarer.
Ved den private utbyggerkontrakten: around 20 %Med merverdiavgift på hver betaling. Vår observasjon, ikke en regel.
Under byggeperioden: Noen ganger flere milepælsbetalingerNoen utbyggere krever ingen betaling etter kontrakten, mens andre krever to eller tre.
Ved ferdigstillelse: around 70 %Restbeløpet, vanligvis med boliglånsfinansiering på plass innen da.
Det som er bindende: Tidsplanen i Deres egen kontraktFordelingen varierer fra utbygger til utbygger, så det er kontrakten som gjelder, ikke denne fremstillingen.
Alle betalinger før ferdigstillelse: Dekket av bankgarantienSe hva som beskytter pengene Deres

Bankgarantier Utbyggerens insolvens Uferdig prosjekt Forsinket ferdigstillelse

Offisielle kilder for denne delenLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Å eie den

Hva koster det å eie boligen hvert år?

Fire regninger kommer hvert år enten De er i Spania eller ikke: eiendomsskatten, sameieavgiften, forsikringen og skattemeldingen for ikke-residenter. For en leilighet utgjør de tallene nedenfor.

Eiendomsskatt, IBI400 til 1 000 €Den årlige eiendomsskatten på en leilighet.

Felleskostnader900 til 6 000 €Betales til sameiet hvert år.

Boligforsikring300 til 800 €Loven krever det ikke. En boliglånsbank gjør det.

Elektrisitet, vann og internett per måned100 to 400 €Vår egen observasjon for en vanlig leilighet eller rekkehus. En villa eller en stor bolig med basseng, hage og klimaanlegg koster vesentlig mer.

Skatt for ikke-bosatte, EU og EØS19 %Leveres én gang i året, selv om De aldri leier ut eiendommen. (Agencia Tributaria)

Skatt for ikke-bosatte, annet land24 %Den samme skatten, med den høyere satsen.

Hva denne skatten beregnes av1,1 eller 2 %Av matrikkelverdien når De ikke leier ut eiendommen.

Hva De betaler for strøm, vann og internett, avhenger av hvor mye De er der og hvilken type eiendom det er. Hvert tall ovenfor hører til én av veiledningene nedenfor, som inneholder hele versjonen og kilden det stammer fra.

Årlige kostnader Felleskostnader Skatt for ikke-bosatte Boligforsikring Forsyninger og internett

Hvilke regninger, innleveringer og avstemninger følger med eierskapet?

Tallene står ovenfor. Det som følger, er hvem som avgjør dem, og hva forsikringen vil og ikke vil betale. Det dekker også hvordan strøm og andre tjenester registreres i Deres navn, samt de to skattene som ikke krever noe av de fleste kjøpere.

Sameiet og hvordan det treffer beslutninger

Medlemskapet oppstår automatisk, og De kan ikke reservere Dem eller betale mindre ved å ikke bruke bassenget. Budsjettet vedtas av eierne, så sameieavgiften er ofte den reelle forskjellen mellom to leiligheter som ser identiske ut. Be om budsjettet, protokollene, reservebeholdningen og gjeldsattesten før De reserverer.

Det minste reservefondet10 %Av det siste ordinære budsjettet. (BOE)

For å bestride et vedtak3 månederEtt år hvis det strider mot loven eller vedtektene.

Sameieavgifter

Boligforsikring og klausulen som koster Dem

Ingen lov pålegger Dem å forsikre en spansk bolig, men alle boliglångivere vil kreve det. Klausulen som koster eiere av fritidsboliger penger, er klausulen om ubebodd bolig: Når boligen har stått tom lenge nok, blir tyveridekningen vanligvis suspendert, mens brann og vann fortsatt er dekket. Underforsikring utløser en forholdsmessig regel som reduserer alle erstatningskrav.

Er det obligatoriskIkke lovpålagtIngen lovbestemmelse pålegger en eier å forsikre boligen. En långiver gjør det som vilkår for lånet. Se hva det koster per år

Karensperioden i en ny forsikring7 dager(Forsikringskonsortiet for erstatning)

Boligforsikring

Strøm, vann og internett

Ved kjøp av bruktbolig endrer De innehaveren av en eksisterende forsyningsavtale i stedet for å koble til en ny, noe som tar dager, ikke måneder. Dette gjelder ikke et nybygg, der tillatelsene som kreves for den første tilkoblingen, kan ta måneder. Ha forsyningsreferansen, måleravlesningene og opplysningene om vannselskapet klare ved overleveringen.

Dokumenter som kreves ved eierskifte6

Hva distributøren kan kreve0 €

Den ordinære innenlandstariffen2 båndTo avtalte effektperioder.

Spanske husholdninger med tilgang til fiber95,9 %

Forsyninger og internett

Skattemeldingen De skylder selv når ingen bor der

De skylder spansk skatt på eiendommen hvert år, enten den er leid ut eller står tom, basert på en beregnet inntekt som fastsettes ut fra matrikkelverdien. Det er ett skjema. En uteblitt innlevering påløper renter og et tillegg som øker jo lenger den forblir uinnlevert, og det første ufullstendige året er allerede skattepliktig, selv om eiere antar at dette begynner neste januar.

Innleveringsfristen åpner1. aprilFor det foregående året, og den forblir åpen til utgangen av desember året etter. (Skatteetaten)

Skatt for ikke-bosatte

Formuesskatt, og den som ikke er bonifisert

Andalusia gir full bonifikasjon på den regionale formuesskatten, så for nesten alle kjøpere koster den ingenting. En separat nasjonal solidaritetsskatt kan fortsatt gjelde for langt høyere formuer. Den regionale bonifikasjonen reduserer ikke denne, fordi kreditten gjelder regional skatt De faktisk har betalt, og en full bonifikasjon betyr at De ikke har betalt noe.

Det generelle minstebeløpet for fritak700 000 €(BOE)

Hovedbolig, kun for bosatte300 000 €

Den andalusiske bonifikasjonen100 %

Den nasjonale solidaritetsskatten begynner ved3 000 000 €(BOE)

Formuesskatt

Dette er små oppgaver som blir kostbare det året de forsømmes. Advokaten Deres leverer skattemeldingen, og vi er fortsatt kontaktpunktet for regningene, forsikringen og alle som trenger å åpne døren mens De ikke er her.

Offisielle kilder for denne delenReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Å leie ut boligen

Kan De leie den ut, og hva tjener den egentlig?

Utleie til turister krever ikke én, men tre tillatelser, og den som stanser flest eiere, er deres egne naboer. Langtidsutleie er en annen ordning med langt lengre bindinger.

Utleie til turister, og de tre myndighetene

Regionen må registrere eiendommen, og kommunen må tillate utleien. Deretter kan sameiet forby eller begrense turistutleie med kvalifisert flertall, og det er dette som stopper de fleste eiere. En eiendom kan ha en gyldig registrering og en kommune som er villig til å tillate utleien, men likevel bli blokkert av dette vedtaket. Derfor er det verdt å lese sameiets vedtekter og protokoller før De reserverer, ikke etterpå. Selve registreringen er en erklæring med tilknyttede vilkår. Eiendommen må oppfylle utstyrskravene, inkludert klimaanlegg i alle beboelige rom i de aktuelle årstidene. Det finnes heller ikke noe unntak for utleie i bare én uke: annonsering uten lisens er samme lovbrudd som å drive utleien på heltid. En registrering som den tidligere eieren hadde, følger ikke alltid med eiendommen. Vi driver selv med korttidsutleie og eiendomsforvaltning, så dette er et spørsmål De kan stille oss om en bestemt eiendom, ikke bare et generelt spørsmål.

Sameiet kan stemme det ned3/5Av eiere og av andeler. (BOE)

Nasjonalt annonseringsnummer siden1 July 2025(Andalusias regjering)

Sengeplasser, maksimalt4 per bedroom(BOJA)

En møbelpakke i utleiestandard4 500 to 26 000 €For en leilighet med to soverom, og dyrere enn å innrede den samme leiligheten for eget bruk, fordi en lisensiert utleie må oppfylle utstyrskrav og utsettes for hardere slitasje.

Korttidsutleie

Å leie den ut på langtidsbasis

En langtidsleie binder Dem i en lovbestemt minimumsperiode, uansett hvor kort kontrakten sier at den er, og lenger dersom utleieren er et selskap. Husleien kan ikke økes i leieperioden med mindre kontrakten åpner for det. Hvis leietakeren slutter å betale, kan De ikke bare avslutte kontrakten: bare en domstol kan kaste ut leietakeren, og det tar mange måneder. Et salg av eiendommen avslutter heller ikke leieforholdet.

Minimumsperiode, privat utleier5 år(BOE)

Minste leieperiode, selskap som utleier7 år

Depositum og tilleggssikkerhet1 + 2 månederTotalt maksimalt tre måneders leie.

Oppsigelsesvarsel fra leietaker30 dager

Langtidsutleie

Skatt på leieinntekten

Som tsjekkisk eller polsk skattemessig bosatt betaler De den lavere satsen på nettoinntekt etter fradragsberettigede utgifter. En person som er bosatt utenfor EU og EØS, betaler den høyere satsen av brutto leieinntekt uten noen fradrag. Begge leverer samme skjema, kvartalsvis mens eiendommen er leid ut og årlig mens den står tom.

Bosatte i EU og EØS19 %Av nettoinntekten, etter fradragsberettigede utgifter.

Alle andre24 %Av brutto leieinntekt, uten fradrag.

Mens den står tomDen samme skatten, på en beregnet inntektSe de årlige tallene

Utleieskatter

Hva den realistisk sett tjener

En godt drevet korttidsutleie gir omtrent 5 til 9 % brutto, og en langtidsutleie omtrent 4 til 6 %. Begge ender på omtrent 3 til 4,5 % netto når forvaltning, skatt og løpende kostnader er trukket fra. En avkastning som oppgis før eiendommen er besiktiget, er et gjetningstall. Dette er tall fra markedsrapporter, ikke våre.

Korttidsutleie, brutto5 til 9 %Markedsrapporter, 2026.

Netto, uansett alternativ3 til 4,5 %Etter forvaltning, skatt og faktiske driftskostnader.

Forvaltning av hver bestilling20 %

Leieinntekt og avkastning

Offisielle kilder for denne delenJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Å bo her

Hva endrer seg når De bor her i stedet for å være på besøk?

Å eie en eiendom her og å bo her er to beslutninger med to sett dokumenter. Alt nedenfor starter når De bestemmer Dem for å tilbringe reell tid i eiendommen, og fristene er kortere enn folk forventer.

Flytting hit, i riktig rekkefølge

Hvis De er EU-borger og planlegger å oppholde Dem i Spania i mer enn tre måneder, må De registrere Dem. Det er ikke eierskap til en eiendom som utløser dette, men oppholdet. Rekkefølgen er viktig, og hvert trinn krever det foregående. Først en adresse, deretter NIE, så padron hos kommunen. Padron er det kommunale registeret som dokumenterer hvor De bor, og skoler, helsedekning og det meste av det lokale papirarbeidet avhenger av det. Deretter kommer bostedsbeviset, så helsedekning, familie, bilen og forsyningene. En ikke-EU-borger som eier bolig her, har fortsatt 90 dager i hver 180-dagersperiode. Dette registreres nå digitalt ved grensen, uten rom for diskusjon. Visumet for ikke-ervervsmessig opphold tillater ingen form for arbeid, heller ikke fjernarbeid for en utenlandsk arbeidsgiver. Det har også et krav til midler, og kravet bygger på IPREM, som er referanseinntekten spanske regler bruker. En søker må dokumentere fire ganger den årlige IPREM for seg selv, pluss det årlige beløpet på nytt for hver forsørget person.

For å registrere Dem når De har til hensikt å bli3 måneder(Det nasjonale politiet)

Opphold utenfor EU, per 180 dager90 dager

IPREM, referansebeløpet, per år7 200 €Referansebeløpet som visumets krav til midler beregnes ut fra.

Permanent opphold etter5 år

Flytte til Spania

Bilen og førerkortet

En bil med utenlandske skilt kan oppholde seg her som besøksbil i en begrenset periode, og overskridelse av denne perioden innebærer risiko for bot og noen ganger at bilen blir immobilisert. Når De er bosatt, må bilen raskt registreres med spanske skilt, men kildene er uenige om hvor raskt. Dersom De har eid den lenge nok før flyttingen, bortfaller importavgiften, og en finansiert bil tilhører finansieringsselskapet.

Utenlandsregistrert bil som besøkende6 måneder

Som bosatt, for å omregistrere30 til 60 dagerKildene er uenige. Bekreft dette med trafikkmyndigheten.

Et tidsubegrenset førerkort, for bytte2 år

Hvor lenge De må eie bilen for å unngå skatten6 måneder

Biler og kjøring

Å flytte hit med hund

Følg trinnene i riktig rekkefølge, fordi rekkefølgen er avgjørende: mikrochip først, deretter rabiesvaksine og så en ventetid. Vaksinering før chipmerking gjør vaksinen ugyldig, og ventetiden må begynne på nytt. Kontroller sameiets vedtekter før De kjøper, fordi de kan begrense kjæledyr og tilgang til fellesarealer, og kontroller flyselskapets regler.

Ventetid etter vaksineringen21 dager

Minimumsalder for å reise15 ukerSpania gir ingen unntak under denne grensen. (MAPA)

Dyr i én ikke-kommersiell flytting5

Kjøre fra Tsjekkia2 dagerTo lange dager hver vei, med et stopp over natten.

Flytte med kjæledyr

Når Spania begynner å skattlegge alt

De blir skattemessig bosatt i Spania etter mer enn 183 dager i et kalenderår. De blir også skattemessig bosatt uansett antall dager dersom Deres viktigste økonomiske interesser eller familie er her. Det finnes ikke noe delt skatteår: Utløser De én av testene, er De bosatt for hele året. Familietesten er den kjøpere overser.

Antall dager183 dagerMer enn dette, ikke nøyaktig dette. (BOE)

Laveste samlede sats19 %

Høyeste samlede sats47 %

Utenlandske eiendeler rapportert fra50 000 €Per kategori.

Skatter hvis De bor i Spania

Offisielle kilder for denne delenPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Salg og arv

Hva koster det å selge den senere?

Tre kostnader belastes selgeren: den kommunale skatten på økningen i tomteverdien, skatt på kapitalgevinst og meglerprovisjonen. Som ikke-resident mottar De heller ikke hele kjøpesummen på salgsdagen, fordi kjøperen holder tilbake en del til skattemyndighetene.

VerdistigningOpptil 30 %Den kommunale skatten på økningen i tomteverdien. Dette er den høyeste satsen. (BOE)

Gevinstskatt19 %Den samme satsen for alle ikke-bosatte, uansett om De bor i EU eller ikke. (Agencia Tributaria)

Holdes tilbake ved salget3 %Kjøperen holder tilbake denne delen av prisen og betaler den til skattekontoret som et forskudd på Deres skatt. (Agencia Tributaria)

Meglerprovisjon1,5 til 4 %Betales av selgersiden, som er Dem den dagen De selger.

Ingenting av dette gjelder mens De eier eiendommen. Det gjelder den dagen De selger, og to deler overrasker selgere. De tre prosentene er et forskudd, ikke den endelige regningen. Hvis den reelle gevinsten er lavere, får De tilbake differansen, og fristen for dette er fire måneder fra salget. Den kommunale skatten på økningen i tomteverdien kan dessuten etter loven belastes kjøperen når selgeren er ikke-resident. Derfor er dette en klausul som må avklares før De blir enige om en pris, ikke etterpå. Veiledningen nedenfor går gjennom hele beregningen.

Salg og kostnadene ved å avslutte

Hva skjer med eiendommen når De dør?

En spansk eiendom skattlegges i Spania når eieren dør, selv om eieren aldri har bodd her. For nær familie i Andalucía blir skatten vanligvis null, men bare fordi tre separate lettelser er krevd korrekt.

Arveavgift, og de tre lettelsene

For ektefelle, barn eller forelder gir Andalusia tre lettelser: et stort fradrag basert på slektskap, et ytterligere fradrag for hovedbolig og en bonifikasjon på eventuell gjenværende skatt. En familieeiendom ender ofte med ingen skatt å betale. Ingen av de tre gjelder automatisk. Hver av dem må kreves korrekt i skattemeldingen innen seks måneder etter dødsfallet. Den ene utsettelsen må søkes om innen den femte måneden, ikke den sjette. I praksis trenger arvingene mer enn skattemeldingen: dødsattest, attest over siste ønsker og testament eller arveerklæring. Et NIE for hver arving. Og en notarialskjøte for å akseptere arven, før eiendomsregisteret kan føre eiendommen over på deres navn. Europeisk lov lar Dem velge hvilket lands arverett som skal avgjøre hvem som arver, og dette valget endrer hvem som arver, ikke hvorvidt Spania skattlegger arven.

Slektskapsfradrag, nær familieOpptil 1 000 000 €(Lovdekret 1/2018)

Bonifikasjon på gjenværende skatt99 %

Fradrag for primærbolig100 %Opptil en verdigrense, deretter trappes det ned.

Frist for innlevering fra dødsfallet6 månederÉn forlengelse, må søkes innen måned fem. (BOE)

Arv og avtalen med Tsjekkia

Offisielle kilder for denne delenAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Der detaljene finnes

Her finner De detaljene, fase for fase

Hvert trinn ovenfor leder til én av disse sidene. De er gruppert etter kjøpsfasen når De trenger dem, ikke alfabetisk. Dette er samme rekkefølge som de femten trinnene.

Slik fungerer kjøpetDokumentene og signaturene, trinn 7 til 14 i detalj.

Penger og skatterHva det koster utover prisen, hvor mye en tsjekkisk kjøper kan låne, og hvordan pengene beskyttes under prosessen.

Hva som kan gå galtHver side forklarer ett problem og hva De bør kontrollere før det oppstår.

Å leie den utFinn ut om De kan leie ut eiendommen, hvem som kan leie den, og hvor mye den faktisk kan tjene.

Når De eier denDette er regningene, felleskostnadene, forsikringen og skatteoppgavene som begynner når De får nøklene.

Å bo i SpaniaDenne delen er for kjøpere som skal bo i Spania, ikke bare besøke landet. Den omhandler oppholdstillatelse, biler, hunder og flytting.

ReferanseDette er de spanske kjøpsuttrykkene De vil møte, i den rekkefølgen De møter dem.

Ordliste

Sider som er merket «under utarbeidelse», har allerede struktur, URL og plass i dette kartet. De venter på teksten.

Hva nå

Ser De allerede på en bestemt eiendom?

Send den til oss. De får svar om den aktuelle eiendommen, ikke bare om prosessen. Eiendommen trenger ikke være fra katalogen vår. En eiendom fra en utbygger, et annet meglerbyrå eller en portaloppføring får de samme kontrollene.

Relatert

Ser De på en bestemt eiendom?

Send oss eiendommen