Svindel ved eiendomskjøp i Spania
På 30 sekunder
Bevisst svindel er sjelden på denne kysten. Den forekommer i fire former: en falsk selger som selger en eiendom uten rett til å selge den, noe som etter én bestemmelse medfører ett til fire års fengsel, et stjålet depositum, en falsk utleie og svindel med bolig under oppføring, der delbetalinger kreves uten bankgaranti.
Hva regnes som svindel her, og hva gjør ikke det?
Det meste av det som virker mistenkelig ved en spansk eiendomsannonse, er ikke svindel. Det dreier seg om et felles annonsenettverk, en gammel pris eller en salgsteknikk, og hele dette temaet hører hjemme på en egen side. Denne siden omhandler bare tilfeller der noen tar signaturen eller pengene Deres for noe de ikke har rett til å gi Dem: en falsk selger, et stjålet depositum, en falsk utleie eller en betaling for bolig under oppføring uten garanti.Én spansk straffelovbestemmelse omfatter de tre første mønstrene samtidig. Artikkel 251.1 i Código Penal straffer enhver som uriktig hevder å ha rett til å råde over eiendom de ikke eier, og deretter selger den, stifter en heftelse på den eller leier den ut til en annen, slik at denne personen lider et tap. Salg, heftelse og utleie er nevnt samlet i samme lovsetning. Derfor er en falsk selger og en falsk utleie juridisk sett den samme forbrytelsen i to ulike former.
- Falsk selger
- Hvordan den ser ut
- En person som ikke er den registrerte eieren, signerer, ofte ved hjelp av en forfalsket eller utløpt fullmakt.
- Lovgrunnlaget
- Código Penal art. 251.1: 1 til 4 års fengsel for salg av eiendom uten rett til å selge den.
- Slik avsløres det
- Den registrerte eieren i nota simple, kontrollert mot personen som signerer.
- Stjålet depositum
- Hvordan den ser ut
- Penger kreves før en advokat har lest reservasjonsavtalen, og betales til en konto som ikke stemmer med selgeren.
- Lovgrunnlaget
- Código Penal art. 251.2, i tillegg til samme disposisjonslovbrudd.
- Slik avsløres det
- Kontonavnet, kontrollert mot selgeren eller megleren som er angitt i avtalen.
- Falsk utleie
- Hvordan den ser ut
- En feriebolig eller langtidsbolig som annonseres med krav om overføring før visning eller videosamtale.
- Lovgrunnlaget
- Den samme artikkel 251.1, delen som gjelder utleie.
- Slik avsløres det
- En direkte videosamtale fra eiendommen, avtalt før De betaler.
- Svindel med nybygg
- Hvordan den ser ut
- Trinnvise betalinger til utbyggeren uten individuell bankgaranti.
- Lovgrunnlaget
- Ley 38/1999, disposición adicional primera, innskjerpet ved Ley 20/2015.
- Slik avsløres det
- Selve garantidokumentet, kontrollert før hver betaling forfaller.
Ser ut som svindelHva det egentlig er
- Den samme leiligheten er lagt ut seks ganger til ulike priser
- Dette er et problem med delt annonse, ikke svindel. Det finnes en egen veiledning om dette, med kontroller som avklarer saken på ti minutter.
- En eiendom som ble solgt for flere måneder siden, er fortsatt annonsert
- Dette er en gammel annonse som ingen har fjernet. Veiledningen om annonser dekker dette, ikke de kriminelle mønstrene på denne siden.
- Noen ber om penger før De har sett eiendommen eller eierdokumentene
- Dette er det egentlige kriminelle mønsteret: penger eller en underskrift tas av noen som ikke har rett til å motta noen av delene.
Hvordan kan noen selge en eiendom som de ikke har rett til å selge?
Problemet gjelder nesten alltid identitet, ikke selve eiendommen: et forfalsket pass eller identitetskort, en fullmakt som er tilbakekalt, utløpt eller aldri faktisk ble gitt, eller et krav på arverettigheter som aldri egentlig ble avklart. De aktuelle eiendommene har ofte et felles mønster: De har stått tomme lenge, eies av noen som bor i utlandet, eller er nylig arvet uten at opplysningene ennå er oppdatert i registeret. Dette er situasjoner der ingen følger godt nok med til å oppdage at en fremmed opptrer på vegne av eieren.Beskyttelsen er den samme registerkontrollen som en advokat allerede utfører, av helt andre grunner. En nota simple angir den registrerte eieren. En fullmakt som brukes til å undertegne på vegne av en annen, må være ekte, gyldig og spesifikt knyttet til dette salget. En advokat kontrollerer dette mot notarialprotokollen den stammer fra, i stedet for bare å stole på dokumentet. Arevonts gratis kontroll av annonsen bekrefter hvem som faktisk står bak en annonse, inkludert en kontroll av navnet på den registrerte eieren, før De sender penger eller bestiller en flyreise for å se eiendommen.
- Stans og kontrollerSelgerens navn samsvarer ikke med den registrerte eieren i nota simpleNoen som ikke har rett til å selge, forsøker å undertegneWhat to do insteadHent nota simple og sammenlign navnene før penger overføres
- Kontroller førstSelgeren undertegner gjennom en fullmakt De ikke har settDokumentet kan være tilbakekalt, utløpt eller aldri faktisk gittWhat to do insteadBekreft notarialprotokollens nummer hos utstedende notarius publicus
- Kontroller førstEiendommen gikk i arv, og registeret ser utdatert utRegisteret viser kanskje ikke hvem som faktisk kan selge eiendommen i dagWhat to do insteadBe om arvedokumentet sammen med registeroppføringen
Ville en notarius publicus automatisk oppdage en falsk selger, uten at min egen advokat kontrollerer først?Notarius publicus kontrollerer identiteten og registeroppføringen på nytt når underskriften settes. Dette er en reell, uavhengig kontroll, men den skjer helt på slutten av prosessen, etter at et reservasjonsdepositum vanligvis allerede har skiftet hender. Kontrollen utført av Deres egen advokat skjer flere uker tidligere. Det betyr at en falsk selger oppdages mens det fortsatt er praktisk mulig å trekke seg, i stedet for etter at pengene allerede er overført.
Hva skjer med et stjålet depositum, og hvordan skiller det seg fra et ekte depositum?
Et ekte reservasjonsdepositum er reelle penger som med vilje settes på reell risiko: Det er den eneste betalingen ved et spansk kjøp som står utenfor hele garantiordningen som er opprettet for å beskytte alt som skjer etterpå. Det er nettopp derfor svindlere retter seg mot denne betalingen. Mønsteret er nesten alltid det samme: penger kreves før en advokat har lest reservasjonsavtalen, betales til en konto som ikke samsvarer med selgerens eller meglerens navn, og beskrives noen ganger som refunderbare, «bare for å holde av eiendommen», i stedet for som den reelle forpliktelsen en reservasjon faktisk er.Et legitimt reservasjonsdepositum betales til en konto som er angitt i selve reservasjonsavtalen, etter at Deres advokat har lest vilkårene for å få pengene tilbake. Arevonts juridiske koordineringstjeneste leser avtalen før penger forlater kontoen Deres, uten kostnad, fordi advokaten representerer Dem, ikke selgeren eller megleren.
Hvor pengene Deres faktisk står
- ReservasjonBetalt før noen garanti eller klientkonto beskytter demDen eneste betalingen ved et spansk kjøp som står helt utenfor garantiordningen. Det er nettopp derfor svindlere retter seg mot denne betalingen.
- Juridisk kontrollAdvokaten leser reservasjonsavtalenBekrefter kontonavnet og vilkårene for tilbakebetaling før ytterligere penger overføres.
- arras / kjøpekontraktOppbevares på advokatens separate klientkontoFrigis først ved overtakelsen, under en beskyttelse reservasjonen aldri hadde.
- OvertakelseBetalt hos notariusRestbeløpet skifter hender ved selve underskriften, ikke gjennom en ukontrollert overføring flere dager i forveien.
Det folk antar er vanlig forsiktighetDet som faktisk beskytter et depositum
- Å betale et lite beløp for å holde av en eiendom før noen har sett den, er bare vanlig forsiktighet
- En ekte reservasjon betales først etter at advokaten Deres har lest kontrakten, til en konto som er angitt i selve kontrakten. Alt som betales før dette tidspunktet, beskytter ingen andre enn den som ba om det.
- Et muntlig løfte om at et depositum kan refunderes, er like godt som å skrive det ned
- Bare vilkårene som er skrevet inn i reservasjonsavtalen, avgjør om pengene kommer tilbake. Et muntlig løfte har ingen virkning etter at overføringen er gjennomført.
- Kontonavnet spiller ingen rolle så lenge prisen ser riktig ut
- Et ekte depositum går til en konto som samsvarer med selgeren eller formidlingsbyrået. Et annet kontonavn, særlig et personlig eller utenlandsk navn, er det tydeligste tegnet på dette mønsteret.
Hvis depositumet mitt faktisk ble stjålet, finnes det noen realistisk måte å få det tilbake på?Det finnes to separate fremgangsmåter, og ingen av dem går raskt. Banken Deres kan forsøke å tilbakekalle en SEPA-overføring samme dag, og sjansene for å lykkes faller kraftig etter de første 24 til 48 timene, så hurtighet betyr mer enn noe annet De gjør. Separat åpner en strafferettslig anmeldelse (denuncia) for bedrageri etter artikkel 251 også en mulighet for å få pengene tilbake i den samme straffesaken. Dette er en prosess for en advokat, ikke et enkelt skjema, og det lønner seg å starte umiddelbart i stedet for å vente for å se om pengene dukker opp av seg selv.
Kan noen kreve leie for en eiendom de ikke eier?
Ja, og spansk lov omtaler dette direkte: artikkel 251.1 omfatter utleie av eiendom under en uriktig påberopt rett til å disponere over den, i samme setning som salg og belastning av betaling. Dette mønsteret rammer vanligvis personer som trenger et sted å bo, ikke personer som skal kjøpe: en feriebolig eller langtidsbolig til leie, noen ganger med bilder kopiert fra en ekte annonse, der det bes om en overføring til en personlig konto før noen visning og før «utleieren» går med på en videosamtale fra innsiden av den ekte eiendommen.En utenlandsk kjøper møter hovedsakelig denne risikoen i forbindelse med en visningsreise, når det kan være fristende å bestille overnatting raskt fra det stedet der prisen ser best ut. Metodene som gjør en utleieannonse overbevisende, blant annet stjålne bilder og gjenbrukte beskrivelser, er de samme som allerede er forklart for salgsannonser i nettstedets annonseveiledning. Forskjellen her er at det er penger for et opphold, ikke for en eiendom, som står på spill.
- Stans og kontroller«Utleieren» nekter å delta i en direktesendt videosamtale fra eiendommenEn ekte utleier har ingenting å skjule og ingen grunn til å nekteWhat to do insteadBe om en samtale i sanntid, ikke en innspilt visning
- Stans og kontrollerBlir bedt om å betale via bankoverføring utenom bestillingsplattformenHvis De hopper over plattformen, mister De betalingsdokumentasjonen og kjøperbeskyttelsen den tilbyrWhat to do insteadBetal gjennom plattformens eget system, ikke direkte til eieren
- Kontroller førstDen samme adressen annonseres under et annet navn et annet stedAnnonsen kan være en duplikat eller et sett med stjålne bilderWhat to do insteadSøk etter gatenavnet eller utbyggingsnavnet i andre annonser
Kunne en utbygger bare forsvinne med trinnvise betalinger før krisetidsgarantien fantes?
Dette var tidligere den mest skadelige typen spansk eiendomsbedrageri. Det er verdt å forstå historisk, fordi loven som stengte dette smutthullet, er nettopp det som beskytter en kjøper i dag. Et garantikrav for trinnvise betalinger for nybygg har eksistert siden Ley 57/1968. Men håndhevingen før finanskrisen i 2008 var ujevn. Utbyggere innkrevde regelmessig betaling etter betaling i takt med bygge milepæler, uten at det forelå en reell garanti i kjøperens eget navn. Når et prosjekt mislyktes, oppdaget kjøperne at garantien de trodde de hadde, enten ikke eksisterte eller dekket en gruppeforsikring som aldri navnga dem personlig.Ley 20/2015 strammet inn den samme regelen, som nå finnes i disposición adicional primera i Ley 38/1999. Den stengte det nøyaktige smutthullet som gjorde det gamle bedrageriet mulig. Alle betalinger som gjøres før overtakelse, må nå være dekket av en garanti utstedt i kjøperens eget navn og overlevert når kjøpekontrakten signeres, ikke bare loves senere. Selve mekanismen, hva dokumentet må angi, og hva som skjer dersom en utbygger fortsatt misligholder i dag, er et eget tema som er dekket i sin helhet på en separat side.
Før Ley 20/2015Siden Ley 20/2015
- Det fantes en garanti på papiret, noen ganger som en gruppeforsikring som dekket hele utbyggingen, men ikke en bestemt kjøper ved navn.
- Garantien må utstedes individuelt, i kjøperens eget navn, for kjøperens spesifikke betalinger, og overleveres når kjøpekontrakten signeres.
- Håndhevingen var ujevn. En kjøper oppdaget ofte først etter at et prosjekt allerede hadde mislyktes, at garantien var verdiløs.
- Selve dokumentet kan kontrolleres før hver betaling forfaller. Det er nettopp da De bør be om det, ikke etter signering.
- Finnes det i det hele tatt et garantidokument?Who decidesDe spør utbyggeren direkteWhat it grantsGår videre til neste kontrollIf noIkke betal. Uten dokument finnes det ingen beskyttelse, uansett hva De blir fortalt muntlig.
- Er den utstedt spesifikt i Deres navn?What it grantsBekrefter at den er Deres, ikke en gruppeforsikringIf noEn garanti som navngir utbyggingen, ikke Dem, beskytter ikke Dem personlig.
- Dekker det hele beløpet, inkludert skatt?What it grantsBekrefter at hele betalingen er dekketIf noEn delvis garanti etterlater nøyaktig det hullet dette bedrageriet utnytter.
- Er det utstedt av bank eller forsikringsselskap?What it grantsBekrefter at en reell garantist står bak, som De kan holde ansvarligIf noAlt annet er ikke garantien loven krever.
Varianten av dette bedrageriet som fortsatt forekommer i dag, er mindre og vanskeligere å oppdage enn at en utbygger ganske enkelt forsvinner. Det kan se ut som en betalingsplan som går raskere enn garantien blir utstedt, eller et garantidokument som finnes, men aldri ble utstedt for akkurat Deres betalinger. Be om å få se det før betalingen forfaller, ikke etterpå.
Forsvinner denne risikoen hvis man kjøper fra en stor og kjent utbygger?Det reduserer risikoen. En stor utbygger med et offentlig omdømme og andre aktive prosjekter har langt mer å tape på å ikke levere enn en liten eller nyetablert utbygger. Men det erstatter ikke selve kontrollen. Loven krever den samme personlige garantien uansett utbyggerens størrelse. Dokumentet beskytter Dem, ikke bare utbyggerens omdømme.
Hva De kan kontrollere alene, og hvor De virkelig trenger noen på stedet
Alle kontrollene nedenfor er reelle, og De kan utføre dem. Kolonnen til høyre viser ikke den eneste måten å gjennomføre kontrollen på. Den viser hva som endrer seg når kontrollen utføres her på kysten, i stedet for fra en skjerm langt borte.| Alene fra Tsjekkia | Med lokal kontroll | |
|---|---|---|
| Om selgeren eier eiendommen | De kan be om en nota simple og lese eierens navn. Men det er ved oversettelse og forståelse av et spansk registerdokument alene at de fleste står fast. | Arevonts kostnadsfrie kontroll av boligannonsen sammenligner den registrerte eieren med personen eller byrået De har kontakt med, før penger overføres. |
| Om kontoen for reservasjonsdepositumet er ekte | De kan be om kontoinnehaverens navn og sammenligne det skriftlig med selgerens eller byråets eget navn. | Arevonts juridiske koordinering gjennomgår reservasjonsavtalens vilkår før pengene forlater kontoen Deres, uten kostnad. |
| Om en leieannonse er ekte | Et omvendt bildesøk av fotografiene, den samme ti minutter lange kontrollen som avdekker en utdatert eller duplisert salgsannonse. | En direkte videosamtale på eiendommen, arrangert på Deres vegne når De ennå ikke kan reise dit og gjøre det selv. |
| Om utbyggerens garanti dekker betalingen Deres | De kan be om å få se dokumentet og kontrollere at det navngir Dem personlig, for det spesifikke beløpet, før De betaler. | Bekreftet som en del av den juridiske koordineringen før hver avdragsbetaling forfaller, ikke etterpå. |
Hvor sjeldent er dette egentlig?
Det finnes ingen offentlig statistikk som måler bevisst eiendomsbedrageri mot utenlandske kjøpere på Costa del Sol spesifikt. Det ville være verre å finne på et tall enn å si dette ærlig. Det vi kan si med sikkerhet, er følgende: Det meste av det som virker alarmerende ved å kjøpe her, felles annonser, gamle priser og salgsteknikker, er ikke bedrageri i det hele tatt. Hvis alt behandles som bedrageri, blir kjøperen bekymret for feil ting og uforsiktig med de reelle risikoene.De fire mønstrene ovenfor er reelle forbrytelser, med en konkret bestemmelse i Código Penal bak hver av dem. Kontrollene som avdekker dem, å lese registeret, lese kontrakten før betaling, ringe «utleieren» på video og se garantien før pengene forfaller, er de samme kontrollene en grundig kjøper uansett bør utføre ved ethvert kjøp, av alminnelige grunner. Dette er generell informasjon om hvordan spansk lov behandler disse mønstrene. Det er ikke juridisk rådgivning om en konkret transaksjon, og ingen av kontrollene utføres av denne teksten. Det gjør en uavhengig advokat på Deres vegne. Nettstedets egen veiledning om hva en advokat kontrollerer, forklarer dette i sin helhet.Arevont mottar ingen henvisningsprovisjon fra advokatene selskapet samarbeider med, og kjøperen belastes ikke for kontrollene som er beskrevet ovenfor. Dette gjør ikke noe kjøp risikofritt. Det betyr at kontrollene som avdekker disse fire mønstrene, er tilgjengelige for Dem før De forplikter Dem til noe.
Vanlige spørsmål om kjøpsbedrageri
- Hvordan blir en stjålet annonse til bedrageri, og ikke bare en dårlig annonse?
- Selve annonsen, også med kopierte bilder, er ikke forbrytelsen. Forbrytelsen skjer i det øyeblikket noen bruker den falske annonsen til å kreve inn penger eller en underskrift for en eiendom eller leiebolig de ikke har rett til å tilby Dem. En stjålet annonse som De aldri har betalt noe for, er bare en dårlig annonse. Den samme annonsen blir bedrageri når De sender et depositum til en uvedkommende konto.
- Betyr kjøp gjennom et byrå som Arevont at dette ikke kan skje med meg?
- Nei, og ingen her påstår det. Arevonts kostnadsfrie kontroller bekrefter den registrerte eieren, gjennomgår reservasjonsavtalen før De betaler og verifiserer en leieannonse gjennom en direkte videosamtale ved behov, alt før penger overføres. De fjerner de konkrete blindsonene en kjøper i Tsjekkia har når vedkommende ser på en skjerm. De gjør ikke bedrageri umulig noe sted i verden.
- Hva er det tydeligste tegnet på at noe følger ett av disse fire mønstrene, og ikke bare er en vanlig dårlig annonse?
- Penger eller en underskrift kreves før det er mulig å gjennomføre en kontroll, enten det gjelder en visning, at en advokat leser en kontrakt, eller en videosamtale på eiendommen. Alle mønstrene ovenfor har dette ene fellestrekket. En legitim selger, et legitimt byrå eller en legitim utbygger har ingen grunn til å nekte å følge rekkefølgen kontroller først, deretter betaling, fordi kontrollen også gjør transaksjonen reell for dem.
- Kan jeg få tilbake et stjålet depositum gjennom spanske domstoler, ikke bare via banken min?
- En strafferettslig anmeldelse for bedrageri etter artikkel 251 åpner en mulighet for å få pengene tilbake innenfor den samme straffesaken. Advokaten Deres kan forfølge dette parallelt med, eller i stedet for, et separat sivilt krav. Det er aldri garantert at De får pengene tilbake, særlig ikke når de først har forlatt Spania. Det er nettopp derfor kontrollene ovenfor finnes: for å forhindre tapet i utgangspunktet, ikke for å rette det opp i etterkant.
- Jeg fant en mye billigere versjon av en boligannonse jeg liker, lagt ut på nytt et uformelt sted, for eksempel i en Facebook-gruppe. Bør jeg anta at dette er en av disse svindeltypene?
- Ikke automatisk. Som oftest er dette nettopp det gamle mønsteret med feilpriserte eller dupliserte annonser som nettstedets annonseringsveiledning forklarer, ikke bedrageri. Det blir straffbart bedrageri først når noen ber Dem betale eller signere før De eller advokaten Deres kan kontrollere hvem de faktisk er. Se på den nye annonsen som et spor det er verdt å undersøke, ikke som bevis på noen av delene i seg selv.
