Bankgarantier for nybyggboliger: Hva de må dekke, og hvordan De kontrollerer dem
På 30 sekunder
Hver betaling De foretar til en spansk utbygger før bygget er ferdigstilt, må være dekket av en bankgaranti eller en forsikringsavtale. Denne garantien må utstedes individuelt i Deres navn, for hele beløpet inkludert skatt, samt lovpålagte renter. Hvis dokumentet De har foran Dem ikke sier dette, er det ikke garantien loven krever.
Bankgaranti / garantiforsikringGaranti for forskuddsbetalinger, LOE første tilleggsbestemmelse
- Begunstiget
- FORNAVN ETTERNAVN
- Garantert beløp
- XX.XXX € + IVA
- Utsteder
- Bank / Forsikringsselskap X, autorisert
- Renter
- Lovpålagte, fra hver betaling
- Forventet leveringsdato
- [ tom ]
- Begunstiget. Må angi Dem individuelt, ikke utbyggingen generelt.
- Garantert beløp. Hele det forskuddsbetalte beløpet, inkludert eventuell skatt som allerede er betalt på det.
- Utsteder. Utstedt av en autorisert bank eller et autorisert forsikringsselskap, aldri av utbyggeren selv.
- Renter. Lovpålagte renter, beregnet fra datoen for hver betaling til planlagt leveringsdato.
- Forventet leveringsdato. Feiltilfellet: En garanti uten angitt leveringsdato kan ikke kontrolleres mot overtakelsesdatoen i kjøpekontrakten.
Hva er utbyggeren rettslig forpliktet til å gi Dem?
Et bestemt dokument med et bestemt innhold, gitt til Dem på et bestemt tidspunkt, ikke bare et løfte i kjøpekontrakten. Det må utstedes av en autorisert bank eller et autorisert forsikringsselskap, aldri av utbyggeren selv. Det må angi Dem individuelt, for Deres spesifikke betalinger, ikke en gruppeforsikring som dekker hele utbyggingen. Det må dekke hele beløpet De har betalt så langt, inkludert eventuell skatt som allerede er betalt på det, samt lovpålagte renter fra datoen for hver betaling til planlagt leveringsdato. De mottar det når De undertegner den private kjøpekontrakten, før de avtalte delbetalingene begynner.Et krav utløses når byggingen ikke starter, eller ikke blir ferdigstilt og levert innen datoen i kontrakten. Ley 20/2015 styrket denne regelen etter at finanskrisen i 2008 viste hvor ofte den tidligere regelen fra 1968 (Ley 57/1968) ikke ble håndhevet i praksis.
Hva beskytter garantien mot?
To feilaktige antakelser går i motsatt retning. Én kjøper antar at garantien dekker mindre enn den gjør. En annen antar at den dekker mer.
Det kjøpere antarHva garantien faktisk dekker
- Garantien utbetales bare hvis utbyggeren går konkurs
- Den utbetales også hvis utbyggeren bare er forsinket. Hvis overtakelsen skjer etter datoen som står i kjøpekontrakten, lar den samme garantien Dem kreve tilbake det De har betalt, med lovbestemt rente, uten å måtte vente for å se om utbyggeren til slutt ferdigstiller prosjektet.
- En garanti som er nevnt i brosjyren, er den som beskytter meg
- Bare et dokument som navngir Dem personlig og angir Deres konkrete betalingsbeløp, beskytter Dem i praksis. En generell påstand om at "prosjektet er bankgarantert", er markedsføringsspråk, ikke en juridisk garanti, før De har det individuelle garantibeviset i hånden.
- Når jeg har garantibeviset, er alle betalinger jeg gjør etter dette automatisk dekket
- Garantibeviset bør oppdateres eller utstedes på nytt slik at hvert nye beløp fremgår når De betaler det. Et utdatert garantibevis som ikke lenger samsvarer med det De faktisk har betalt, er et hull i dekningen. Oppdag dette før neste betaling, ikke etterpå.
- Reservasjonsdepositumet er dekket av den samme ordningen
- Det er det ikke. De betaler reservasjonsdepositumet før det finnes noen garanti, så det faller helt utenfor denne ordningen. Nettopp derfor bør reservasjonen være et lite beløp, og reservasjonsavtalen trenger en egen tydelig bestemmelse om tilbakebetaling.
Hva tilfører "lovbestemt rente" en tilbakebetaling?Det er den lovbestemte renten som beregnes av pengene Deres i den perioden de var tilbakeholdt. Den beregnes fra datoen De betalte hvert avdrag, til datoen garantien tas i bruk. Hensikten er at De skal få tilbake pengene etter et mislykket prosjekt, og ikke bare få tilbake de samme euroene uten noe tillegg for tiden som har gått. Det er ikke en bonusutbetaling. Den kompenserer Dem for forsinkelsen, ikke for skuffelsen.
Hvordan kontrollerer De en garanti på fem minutter?
Fire ting som må kontrolleres på selve dokumentet, ikke ut fra det De har blitt fortalt om det. Hvis noe av dette mangler, bør De ta det opp før neste betaling sendes, ikke etterpå.
- Utstederens navn og autorisasjonEn bank eller et forsikringsselskap som har tillatelse til å utstede denne typen garanti i Spania, ikke utbyggerens eget dokument.
- Deres navn og nøyaktige beløpGarantibeviset må være utstedt spesifikt til Dem og samsvare med det De faktisk har betalt så langt, ikke et avrundet eller generelt beløp.
- Planlagt overtakelsesdatoDen må samsvare med overtakelsesdatoen i kjøpekontrakten. Et avvik her bør tas opp før De betaler noe mer.
- Bekreftelse før hver nye delbetalingGarantien må oppdateres slik at den dekker det nye beløpet før De sender det, ikke etterpå. Hvis De blir bedt om å betale først og får beskjed om at "papirene kommer senere", er det et tegn på at De bør stanse.
Hvor svikter ordningen i praksis?
Ikke i selve loven. Loven er spesifikk, og den har vært prøvd siden 2015. Systemet svikter når ingen kontrollerer dokumentene opp mot lovens krav.
- Betrakt som ubeskyttetGarantibeviset navngir prosjektet, ikke DemDette er det klart vanligste hullet i dekningen. Det er et dokument som bekrefter at det finnes garantier for prosjektet generelt, uten at Deres navn og konkrete betalingsbeløp fremgår. Det er ikke det individuelle garantibeviset loven krever.What to do insteadBetrakt det som manglende inntil det er erstattet med et dokument som navngir Dem.
- Betrakt som ubeskyttetDet kreves en ny delbetaling før garantibeviset er oppdatertDen aktuelle betalingen er i praksis ubeskyttet frem til papirene er på plass.What to do insteadBekreft at garantibeviset dekker en betaling FØR De sender den, ikke etterpå.
- Verdt å avklareBetalingsgarantien forveksles med garantien for konstruksjonenDenne garantien beskytter pengene Deres før overtakelsen. Den er helt separat fra garantiene på 10 år for konstruksjonen, 3 år for installasjonene og 1 år for overflatearbeidene, som gjelder ETTER at De eier eiendommen, i henhold til artikkel 17 og 18 i den samme loven.What to do insteadHold de to risikoene adskilt. Et mislykket prosjekt og en mangel ved en ferdigstilt eiendom har ulike rettsmidler.
En verifisert garanti fremfor en antatt garanti
Loven er den samme i begge tilfeller. Forskjellen er om noen har kontrollert at dokumentet faktisk inneholder det loven krever.| Uverifisert garanti | Verifisert garanti | |
|---|---|---|
| Hvem den navngir | Ukjent inntil noen leser det. Det kan navngi prosjektet på et generelt grunnlag. | De bekreftet personlig på selve dokumentet. |
| Hva dekker det | Antatt å samsvare, basert på det utbyggeren sa, snarere enn på det dokumentet angir. | Bekreftet å samsvare med Deres faktiske betalinger til dags dato, inkludert skatt. |
| If completion runs late | En tvist om hvorvidt bankgarantien som foreligger, faktisk gjelder for Deres situasjon. | En tydelig og kontrollert vei til å kreve tilbake hver innbetalte euro, med lovbestemte renter. |
| Kostnaden ved å ta feil | Potensielt hele det innbetalte beløpet, oppdaget først når det trengs. | Tiden brukt på å kontrollere et dokument før hver betaling. |
Loven gir god beskyttelse. Dokumentene må likevel kontrolleres
Dette er gjeldende spansk lov per august 2026, basert på den konsoliderte teksten i LOE, endret ved Ley 20/2015. Dette er generell informasjon, ikke en gjennomgang av den konkrete bankgarantien knyttet til en eiendom De vurderer. Hvorvidt et bestemt dokument faktisk oppfyller disse kravene, må vurderes av Deres egen advokat ved gjennomgang av det konkrete sertifikatet, ikke på en side som beskriver loven generelt.Omfanget her er bevisst avgrenset: kun bankgarantien for innbetalinger til nybygg. Tre beslektede temaer behandles i egne veiledninger. Siden om beskyttelse av innbetalte midler gjennomgår begge kjøpsalternativene, nybygg og bruktbolig, og viser hvor pengene befinner seg i hvert tilfelle. Siden om klientkonto hos advokat gjennomgår ordningen for bruktbolig i sin helhet. Siden om byggfeil omhandler den separate konstruksjonsgarantien som begynner å gjelde når De eier eiendommen. Deres advokat må kontrollere den nøyaktige ordlyden i bankgarantien for Deres konkrete enhet før en avdragsbetaling sendes. Ingen generell lesing kan erstatte dette trinnet.
Vanlige spørsmål om bankgarantier
- Dekker bankgarantien skatten jeg allerede har betalt på hvert avdrag, eller bare grunnbeløpet?
- Loven krever at bankgarantien dekker hele beløpet som er betalt, inkludert eventuell skatt som ble betalt på beløpet på betalingstidspunktet, ikke bare avdragets grunnbeløp. Hvis en bankgaranti ser ut til å dekke bare grunnbeløpet uten skatt, oppfyller den ikke lovens krav. Ta dette opp før De betaler noe mer.
- Kan jeg be om å få se bankgarantien før jeg undertegner kjøpekontrakten, i stedet for etterpå?
- Det bør De. Loven krever at utbyggeren overleverer bankgarantien når De undertegner kontrakten. Det er imidlertid ingenting i veien for at Deres advokat kan gjennomgå et utkast eller et eksempel på ordlyden på forhånd, som en del av den juridiske kontrollen før undertegningen. Å vente med å se den for første gang til undertegningsmøtet er senere enn nødvendig.
- Er en bankgaranti det samme som en forsikring som dekker den samme risikoen?
- Loven tillater begge alternativer: en bankgaranti (aval bancario) eller en kausjonsforsikring (seguro de caución), som begge gir samme resultat. Begge er akseptable dersom de er utstedt av en autorisert enhet, angir Dem personlig og dekker hele det innbetalte beløpet pluss lovbestemte renter. Betegnelsen på dokumentet er mindre viktig enn om det oppfyller disse fire kravene.
- Hva skjer hvis utbyggeren blir insolvent i stedet for bare forsinket?
- En gyldig, personlig bankgaranti er ikke avhengig av utbyggerens egen betalingsevne. Beløpet tilbakebetales av banken eller forsikringsselskapet, uansett hva som skjer ved en insolvens. Alt som ikke dekkes av bankgarantien, blir et ordinært krav i køen bak andre kreditorer. De fullstendige detaljene ved en insolvens hos utbyggeren er et eget tema som behandles på en egen side.
