Hva koster det å kjøpe eiendom i Spania: nybygg sammenlignet med bruktbolig
På 30 sekunder
Beregn omtrent 13 % ekstra for nybygg og omtrent 9 % ekstra for bruktbolig. Dette dekker skatten, notaren, registeret og advokaten. Forskjellen mellom de to tallene skyldes nesten utelukkende skatten.
| Nybygg | Bruktboliger | |
|---|---|---|
| Skatt11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notarius publicus, register | 1.500 € | 1.500 € |
| Advokat~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE og oversettelser | 150 € | 150 € |
| Overføring av tjenester | 600 € | 600 € |
| Totalt i tillegg | 63.250 € | 42.250 € |
Hva utgjør de ekstra 8 til 13 prosentene?
Seks poster, og bare to av dem er skatter. Resten er notarius publicus, en oppføring i eiendomsregisteret, en advokat, et NIE og oversettelser, samt overføring av strøm-, vann- og andre brukskontrakter til Deres navn. Alle seks gjelder både nybygg og bruktbolig. Det er bare skatteposten som varierer.IVA er spansk merverdiavgift, og for en helt ny bolig utgjør den 10 % av kjøpesummen. Den er den største av de to skattepostene for nybygg nedenfor. De nærmere detaljene om hvorfor den gjelder, og hva bruktboligskatten i stedet beregnes av, er omtalt på skattesiden.
| Post | Nybygg (fra utbygger) | Bruktboliger (fra privat eier) |
|---|---|---|
| Skatt | 10 % IVA (spansk merverdiavgift) pluss 1,2 % AJD (dokumentavgift på det signerte skjøtet) i Andalusia, totalt 11,2 %. | 7 % ITP (overføringsavgift), beregnet ut fra det høyeste av den avtalte prisen og boligens offisielle referanseverdi. |
| Notary and land registry | Omtrent 1.000 til 1.700 € samlet ved 350.000 til 500.000 €, og omtrent 1.400 til 2.200 € ved 1.000.000 €, i henhold til de offisielle gebyrskalaene. Øker moderat med prisen, ikke lineært. | Samme gebyrskala. Notarius publicus og eiendomsregisteret tar ikke andre gebyrer for en bruktbolig. |
| Advokat | Omtrent 1 % av prisen, inkludert merverdiavgift, for den uavhengige juridiske kontrollen og selve overtakelsen. | Det samme. Dette er den eneste posten som er et markedsgebyr, ikke en fast offentlig sats. Det er det eneste gebyret Deres egen advokat oppgir skriftlig før De forplikter Dem til vedkommende. |
| NIE og oversettelser | Omtrent 150 €, fast beløp, ikke en prosentandel av prisen. | Samme faste beløp. |
| Overføring og tilkobling av tjenester | Omtrent 600 € for å registrere vann, strøm og, når det er relevant, internettforbindelsen i Deres navn. | Det samme, selv om en leverandør kanskje ikke tar noe gebyr for et enkelt bytte av innehaver. Se merknaden «Rett på sak» nedenfor. |
Hva blir summen ved tre reelle priser?
En prosentandel alene skjuler hvordan de enkelte kostnadene utvikler seg. Her er den samme tabellen beregnet ved 350.000 €, 500.000 € og 1.000.000 €, for begge alternativer. Prosentandelen synker noe når prisen øker. Det skyldes at tre av de seks postene (notarius publicus og eiendomsregisteret, advokatens minstebeløp, NIE og oversettelser samt overføring av brukskontrakter) ikke øker i takt med prisen.
- 350.000 €Nybygg: totalt 394.950 €, 12,8 % i tillegg. Bruktboliger: totalt 380.250 €, 8,6 % i tillegg.
- 500.000 €Nybygg: totalt 563.250 €, 12,7 % i tillegg. Bruktboliger: totalt 542.250 €, 8,5 % i tillegg.
- 1.000.000 €Nybygg: totalt 1.124.750 €, 12,5 % i tillegg. Bruktboliger: totalt 1.082.750 €, 8,3 % i tillegg.
Disse tre totalene er nettstedets egne publiserte tall, gjeldende per august 2026. Den samme tabellen vises i kostnadskalkulatoren på hjemmesiden. De forutsetter ingen uvanlige forhold: ingen redusert skattesats, ingen overraskelse knyttet til referanseverdien og en standard, ikke kompleks, eierstruktur. Hvis Deres situasjon ikke er standard, endres totalen. Nettopp derfor ber sjekklisten nedenfor om et skriftlig beløp i stedet for et publisert intervall.
Når forfaller hver av disse?
På tre eller fire separate tidspunkter, ikke ett, og mønsteret er forskjellig for hvert alternativ. Ved kjøp av bruktbolig betales det meste ved overtakelsen. Først et lite reservasjonsdepositum, deretter resten av depositumet ved arras-kontrakten mens den juridiske kontrollen pågår, og så skatten, gebyrene og resten av kjøpesummen på én og samme dag hos notarius publicus. Ved kjøp av nybygg fordeles den samme totalsummen i stedet over byggeperioden, gjennom delbetalinger som kan løpe i to år eller mer før nøklene foreligger.Det er planlegging ut fra totalen alene som skaper problemer, fordi totalen ikke er det bankkontoen Deres må tåle på hver betalingsdato. Det som betyr noe, er hvor mye kontanter De må ha tilgjengelig på hver dato, og et boliglån hjelper ikke like mye med alle betalingene. Det dekker langt lettere sluttoppgjøret enn en delbetaling som forfaller to år før overtakelsen. Den ene betalingen som fungerer likt for begge alternativer, er reservasjonsdepositumet, og det er den eneste betalingen som står helt utenfor garantisystemet.
Bruktboliger
- ReservasjonDepositumEt mindre beløp utenfor garantisystemet.
- arras-kontraktRestbeløp minus depositumDen juridiske kontrollen pågår parallelt.
- OvertakelseSkatt, gebyrer og resten av kjøpesummenITP, notarius publicus, register, advokat og restbeløpet, for det meste på én gang.
Nybygg
- ReservasjonDepositumSamme lille beløp, samme regler.
- Under byggingenTrinnvise betalingerHver betaling er dekket av en bankgaranti før forfall.
- OvertakelseIVA, AJD, gebyrer og sluttbeløpetGjøres opp først til slutt.
Det kjøpere antarNår hver betaling faktisk forfaller
- Hele tilleggsbeløpet forfaller ved overtakelsen
- Reservasjonsdepositumet forfaller først, og faller utenfor hele garanti- og skattesystemet. Det er et lite beløp som betales for å ta boligen av markedet, og som kan refunderes på vilkårene som er angitt i reservasjonsavtalen. Se veiledningen om bankgarantier for å se hva som er og ikke er beskyttet.
- En nybyggbolig betales på samme måte som en bruktbolig
- En bruktbolig medfører vanligvis én regning for overføringsskatt og ett sett med gebyrer, alt ved eller nær overtakelsen. Ved et nybygg fordeles reelle betalinger over flere avdrag under byggingen. Hver betaling må ifølge loven være dekket av en bankgaranti før den forfaller, mens skatten og restbeløpet gjøres opp først til slutt. Se veiledningen om beskyttelse av pengene for hele betalingsforløpet for hver euro.
- Advokatgebyret betales på forhånd
- Det betales normalt sammen med overtakelsen, når den juridiske kontrollen er fullført og kjøpet gjennomføres. Be om dette skriftlig før De engasjerer noen. Dette er den eneste posten i tabellen ovenfor som er et markedsgebyr, ikke en offentlig sats.
Hva bør De få bekreftet skriftlig før De stoler på et beløp?
Fire ting, alt skriftlig og alt tilgjengelig før De forplikter Dem til noe. En prosentsats i en veiledning er et planleggingstall. Den forteller Dem omtrent hvor stort beløpet er, noe som er nok til å sammenligne alternativer, men ikke nok til å signere en kontrakt på grunnlag av. Det som gjør tallet til Deres faktiske beløp, er boligens egen valor de referencia, et skriftlig gebyroverslag fra advokaten De faktisk skal engasjere, utbyggerens betalingsplan med tilhørende garantitekst, samt et overslag fra notarius publicus og registeret basert på Deres eget prisintervall, ikke kopiert fra et annet.Grunnen til å be om dette skriftlig er ikke mistanke. Det er at et muntlig beløp ikke kan kontrolleres senere mot det De blir fakturert. Hver av de fire har også et gjenkjennelig dårlig svar, og det er mer nyttig å høre ett av disse enn å høre et tall. De dårlige svarene er: ingen har undersøkt valor de referencia, et rundt gebyr uten spesifikasjon, en betalingsplan uten et garantidokument bak seg, eller et beløp fra notarius publicus kopiert fra et annet prisintervall. Alt dette betyr at overslaget De arbeider ut fra, egentlig ikke er utarbeidet ennå.
| Be om | Dette forteller det Dem | Slik ser et dårlig svar ut |
|---|---|---|
| Boligens valor de referencia | Om overføringsskatten for bruktboligen beregnes ut fra prisen De avtalte, eller ut fra en høyere offentlig referanseverdi. Full forklaring av mekanismen finnes på skattesiden. | Ingen har undersøkt det, eller De får forsikringen om at det «vanligvis ikke er noe problem». |
| Advokatens skriftlige gebyroverslag | Den faktiske prosentsatsen for Deres konkrete pris og situasjon, spesifisert før De engasjerer advokaten. | Et rundt beløp uten spesifikasjon, oppgitt muntlig. |
| Utbyggerens betalingsplan og garantitekst (kun nybygg) | Når hvert avdrag forfaller, og hva som konkret dekker det. Se veiledningen om bankgarantier. | En betalingsplan uten vedlagt garantidokument. |
| Overslaget fra notarius publicus og registeret for Deres prisintervall | Den eneste posten i denne tabellen som endres trinnvis, ikke jevnt med prisen. | Et beløp hentet fra et annet prisintervall og kopiert over uten kontroll. |
Hva overrasker kjøpere ved dette beløpet?
Tre ting overrasker utenlandske kjøpere oftere enn noe annet ved dette beløpet, og alle tre gjelder tidspunkt, ikke matematikk. Det er rimelig å kontrollere hvert av dem før De forplikter Dem, men dyrt å oppdage dem etter overtakelsen. Derfor er det verdt å liste dem separat fra prosentsatsene ovenfor.
- KostbartIngen har undersøkt boligens valor de referenciaSpania beregner overføringsskatten for bruktboliger ut fra det høyeste av den avtalte prisen og den offentlige referanseverdien. Når referanseverdien er høyere, overstiger regningen 7 % av det De faktisk betalte.What to do insteadBe om referanseverdien skriftlig før De forplikter Dem. Skatteveiledningen forklarer mekanismen og oppgir kilden.
- KostbartEt nybygg budsjettert som om hele beløpet forfaller til sluttAvdragsbetalinger under byggingen krever vanligvis at 20 til 40 % av prisen betales kontant før nøklene finnes, i tillegg til skatten som allerede er beregnet ovenfor. Et boliglån dekker vanligvis ikke disse betalingene på samme måte som det dekker sluttbeløpet.What to do insteadBe om betalingsplanen før reservasjonen, og kontroller nøyaktig hva finansieringen Deres dekker og når.
- UnngåeligEn plan for å ta med kjøpesummen som kontanterEn grensekryssende kontantbevegelse på over 10.000 € utløser en spansk tolldeklarasjon som må leveres før De reiser, separat fra det en bank måtte spørre om når det gjelder midlenes opprinnelse.What to do insteadOverfør beløpet med bankoverføring, eller lever erklæringen før De reiser med fly. Hvordan erklæringen leveres, er temaet for skatteveiledningen.
Samme kjøp, to overtakelsesforløp
To genuint forskjellige veier til de samme nøklene, og skatteprosenten er den minste av forskjellene mellom dem.| Nybygg | Bruktboliger | |
|---|---|---|
| Skatt i tillegg til prisen | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fast, uten spørsmål om referanseverdi. | 7 % ITP, men beregnet på den høyeste av prisen og referanseverdien: se skattesiden. |
| Når pengene forfaller | Trinnvis gjennom byggeperioden. Hvert trinn dekkes av en bankgaranti før det betales. | Vanligvis ved eller nær overtakelse, i ett eller to tidspunkter. |
| Kontantbehov før boliglånet hjelper | Ofte 20 til 40 % av prisen, fordi finansiering sjelden dekker avdragsbetalinger før overtakelse. | Vanligvis bare depositumet og kostnadene; et boliglån kan komme nærmere hele restbeløpet. |
| Tid fra reservasjon til nøkler | Omtrent to måneder til tre år, avhengig av byggefasen ved reservasjonen. | Omtrent én til tre måneder. |
| Hva som beskytter pengene mens De venter | En beskyttet byggekonto samt en individuell bankgaranti. Se veiledningen om beskyttelse av penger. | En separat klientkonto hos en advokat, frigitt hos notarius publicus. |
Et planleggingstall, ikke Deres faktura
Disse satsene gjelder per august 2026 og er hentet fra selve den andalusiske skatteloven, ikke kopiert fra en tsjekkisk blogg. De gjelder et standardkjøp foretatt av en privat kjøper. De utgjør ikke personlig skatterådgivning. Andalucía er heller ikke hele Spania: En eiendom i et annet autonomt område kan ha en annen ITP- eller AJD-sats, fordi begge fastsettes regionalt.Ett punkt i tabellen ovenfor er mindre for enkelte kjøpere enn det ser ut til. Siden 12. februar 2026 kan en distributør ikke kreve noe som helst for et enkelt eierskifte i en strømavtale, i henhold til Real Decreto 88/2026. Beløpet på 600 € for overføring av abonnementer og tjenester ovenfor er et samlet, forsiktig estimat for vann, strøm og internett. Deres faktiske regning kan bli lavere.Ingen publisert prisklasse kan beregne Deres nøyaktige beløp. På skattesiden forklares det mer inngående hvorfor skattebeløpet kan endres, og siden om årlige kostnader dekker alt som begynner måneden etter overtakelsen. Begge deler bør kontrolleres av en advokat opp mot Deres faktiske dokumenter, ikke mot en publisert prisklasse.
Ofte stilte spørsmål om kjøpskostnader
- Hvorfor sier noen kilder at kostnadene utgjør 10 til 16 %, og ikke 8 til 13 %?
- Ulike kilder teller ulike ting. Noen inkluderer et helt års eierkostnader (IBI, felleskostnader) i "kjøpskostnadene". Dette gjør intervallet bredere og blander en engangskostnad med en løpende kostnad. Intervallene ovenfor omfatter bare det De betaler for å gjennomføre selve kjøpet. Derfor er intervallet smalere og, mener vi, mer nyttig for budsjettering av selve transaksjonen.
- Er 13 % eller 9 % nøyaktig for min spesifikke pris?
- Nei, og de tre beregnede eksemplene ovenfor viser hvorfor. Prosentandelen synker litt når prisen stiger, fordi flere av de seks postene knapt endres med prisen. Bruk intervallet som planleggingstall, og bruk sjekklisten ovenfor for å omgjøre det til et reelt beløp for én eiendom.
- Kan noe av dette ekstrabeløpet legges til et boliglån?
- Delvis, og det avhenger av hvilken post det gjelder. Et spansk boliglån beregnes ut fra bankens egen verdivurdering av eiendommen, ikke ut fra prisen pluss kostnader. Skatte- og gebyrkostnadene ovenfor betales derfor normalt med egne midler og finansieres ikke av boliglånet. Noen kjøpere legger en del av dette inn i et større lån med sikkerhet i en annen eiendel. Dette er en finansieringsbeslutning som gjelder boliglånstjenesten, ikke et spørsmål om kjøpskostnader.
- Gjelder disse tallene på samme måte for en tomt eller en næringsenhet?
- Nei. Alle tallene her gjelder kjøp av bolig. En tomt eller næringseiendom har 21 % IVA i stedet for 10 %, og ITP-behandlingen av en tomt er annerledes enn for en ferdigstilt bolig. Hvis det er dette De kjøper, er dette feil tall å bruke.
