Notarius publicus ved kjøp i Spania
På 30 sekunder
En spansk notarius publicus bekrefter hvem De er, leser skjøtet høyt og sender det til eiendomsregisteret samme dag. Vedkommende kontrollerer ikke sameiets gjeld, bygningens dokumentasjon eller om prisen er fornuftig. Det er Deres advokats oppgave.
escritura for kjøp og salgDet offentlige skjøtet, side én
- Otorgantes (partene)
- NAVN ETTERNAVN · NIE X XXXXXXX L
- Kjøpesummen
- XXX.XXX €
- Manifestaciones (erklæringer)
- Heftelsesfri, ifølge selgeren
- Signatur og dato
- Notarius · DD/MM/ÅÅÅÅ
- Otorgantes (partene). Identiteten til kjøper og selger, bekreftet mot pass og NIE. Dette står sentralt i notarius publicus' rolle.
- Kjøpesummen. Prisen som er angitt i skjøtet. Notarius publicus registrerer den, men vurderer ikke om den er rimelig.
- Manifestaciones (erklæringer). Selgerens egen erklæring, kontrollert mot nota simple som notarius publicus innhenter. Dette er ingen uavhengig garanti utover opplysningene i registeret.
- Signatur og dato. Signert, lest høyt og sendt elektronisk til eiendomsregisteret samme dag.
Hva sjekker en spansk notarius publicus?
Den spanske notarius publicus overvåker signeringen og gjør salget om til et offentlig skjøte. Vedkommende kontrollerer ikke om eiendommen er et godt valg. En spansk notarius publicus kontrollerer langt mindre enn de fleste utenlandske kjøpere antar, og i dette kjøpet kommer beskyttelsen fra Deres advokat, ikke fra notarius publicus' kontor. Derfor er skillet viktig: Ordet "notarius publicus" beskriver en kjent rolle i de fleste land, mens det her beskriver en reelt annerledes rolle.Dette gjør notarius publicus på dagen: Vedkommende bekrefter kjøpers og selgers identitet og rettslige handleevne, innhenter selv en nota simple for å bekrefte at selgeren faktisk eier eiendommen uten heftelsene De allerede har kontrollert, utarbeider det offentlige skjøtet, leser det høyt før begge parter signerer og sender en elektronisk kopi til eiendomsregisteret samme dag. Dette gjør vedkommende ikke: Notarius publicus kontrollerer ikke at sameieavgiften er fullt betalt utover det dokumentene foran vedkommende viser, bekrefter ikke at bygningen samsvarer med byggetillatelsen, vurderer ikke om prisen er rimelig og gir ingen av partene råd om hvorvidt avtalen er et godt valg.
Hva notarius publicus har ansvar forHva han ikke gjør
- Å bekrefte at begge parter er den de utgir seg for å være, og kan signere lovlig
- Ja, dette er kjernen i rollen.
- Å be om en nota simple og lese skjøtet høyt før signering
- Ja, og det skjer under selve signeringen, ikke før.
- Å sende skjøtet til eiendomsregisteret
- Ja, elektronisk, samme dag.
- Å kontrollere at selgeren har betalt felleskostnader og lokale skatter
- Nei. Deres advokat ber om attestene separat, før denne dagen.
- Å bekrefte at bygningen samsvarer med tillatelsen og tomtens reguleringsstatus
- Nei. Dette er en juridisk og teknisk kontroll som deres side ordner på forhånd.
Hvem velger notarius publicus, og endrer et boliglån svaret?
Ved et vanlig kontantkjøp følger retten til å velge notarius publicus som regel gebyrfordelingen: Den som betaler den største andelen, får velge, noe som i praksis vanligvis er kjøperen. Hvis selgeren uten god grunn insisterer på sin egen notarius publicus, kan kjøperen ta saken opp med kundeservicekontoret hos det lokale Colegio Notarial.Ved et BELÅNT kjøp er svaret en lovfestet rett, ikke en sedvane. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario garanterer tydelig låntakerens frie valg av notarius publicus og hindrer långiveren i å styre dette valget. Omtrent samtidig flyttet loven de fleste tilknyttede kostnadene over på banken: Et dekret fra 2018 la dokumentavgiften for boliglånet på långiveren, og siden loven fra 2019 betaler långiveren også notarius publicus, registreringen i eiendomsregisteret og gestoría for selve lånet. Den eneste kostnaden som forblir hos låntakeren, er bankens egen verdivurdering av eiendommen.
Hvordan betales kjøpet?
- Kontant, uten boliglånDette er en sedvane, ikke en formell rett: Den som betaler den største andelen av gebyrene, velger, noe som i praksis vanligvis er Dem.
- Med boliglånEn lovfestet rett etter Ley 5/2019: De har fritt valg av notarius publicus, og loven hindrer långiveren i å styre valget mot en de foretrekker.
Hva utveksles i rommet, og må det være Dem?
Den offentlige escritura er det notarbekreftede skjøtet for salget, dokumentet som signeres foran notarius publicus og overfører eiendomsretten til Dem. Ved kjøp av en bruktbolig betaler De vanligvis det utestående beløpet på dette tidspunktet: Pengene og nøklene skifter hender i samme rom, samtidig.Et cheque bancario er en banksjekk trukket på Deres spanske konto, og det er måten restbeløpet av kjøpesummen ofte overleveres på hos notarius publicus.De trenger ikke personlig å være i dette rommet. Gjennom hele kjøpsprosessen er det bare én reise til Spania som noen gang er strengt nødvendig, og vanligvis delegerer man heller denne avtalen. Hvis advokaten Deres har en fullmakt som omfatter signering av skjøtet, kan vedkommende gjennomføre hele avtalen på Deres vegne. Nettopp derfor er det mer verdifullt enn det kan se ut til på det aktuelle tidspunktet å ordne en POA tidlig i prosessen.
- Ved kjøp av bruktboligDe betaler restbeløpet med cheque bancario eller, stadig oftere, med en bekreftet bankoverføring som er avtalt slik at den kommer inn før avtalen. Notarius publicus bekrefter hvilken betalingsmåte som ble brukt, i teksten i skjøtet.
- Ved ferdigstilt og klart nybyggDe samme prosedyrene gjelder. I tillegg begynner den tiårige konstruksjonsgarantien, den treårige garantien for installasjoner og den ettårige garantien for snagging å løpe fra denne dagen. Den nøyaktige overtakelsesdatoen er derfor viktig også utover selve transaksjonen.
Hva koster notarius publicus i tillegg til alt annet?
Spanske myndigheter fastsetter gebyrene til notarius publicus etter en fast skala, og De kan ikke forhandle fritt om dem. Engelskspråklige kilder beskriver vanligvis skalaen som omtrent 0.2 til 0.5 % av prisen, med en lavere andel når prisen øker. Vårt eget publiserte anslag kombinerer gebyret til notarius publicus med gebyret for registrering i eiendomsregisteret som følger etter, fordi kjøperen ser dem som én post i sluttoppstillingen. Som tommelfingerregel utgjør gebyret til eiendomsregisteret omtrent 60 % av gebyret til notarius publicus.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notarius publicus + eiendomsregisterOffentlig gebyrskala, ikke forhandlingsbar | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Hva bør allerede være avklart før De går inn på notarius publicus' kontor
En god prosess avslutter disse fire punktene FØR denne dagen, fordi et møte hos notarius publicus er feil tidspunkt å oppdage noen av dem på.- Selgeren har ingen utestående felleskostnader eller skattekravNotarius publicus leser skjøtet, men innhenter ikke attester for Dem. Deres advokat ber om disse før avtalen. En dårlig prosess avdekker en ubetalt saldo på selve dagen, med sjekken allerede utstedt.
- Bankgarantiens attest for et nybyggDeres advokat bør ha kontrollert denne betalingen, betaling for betaling, lenge før den siste. Dagen hos notarius publicus er bare en formalitet dersom dette arbeidet ble gjort ordentlig tidligere. En dårlig prosess ser for første gang på garantiteksten på selve overtakelsesdagen.
- En autorisert tolk dersom De ikke leser spansk og møter personligDe har rett til å få skjøtet forklart ordentlig på et språk De forstår, før De signerer det. En dårlig prosess innebærer at man signerer i tillit, fordi rommet føles hyggelig og alle ser ut til å ha det travelt.
- Hvem møter, og med hvilken fullmaktHvis De ikke møter personlig, må Deres advokats fullmakt tydelig omfatte signering av dette skjøtet. En dårlig prosess forutsetter at en fullmakt utarbeidet for et annet, tidligere trinn også dekker dette trinnet.
Notarius publicus ivaretar statens interesse i transaksjonen, ikke Deres
Dette er generell informasjon om notarius publicus sin rolle slik den var 17. august 2026, og er ikke juridisk rådgivning om Deres konkrete overtakelse. Notarius publicus er en genuint nøytral offentlig tjenesteperson: Han opptrer ikke på vegne av kjøperen eller selgeren. Å forvente at han oppdager et problem Deres egen advokat burde ha funnet, er den vanligste misforståelsen av rollen.Vi møter opp, eller sørger for at noen med riktig fullmakt møter opp, og følger med på overleveringen av dokumenter og nøkler. Vi er ikke advokaten, og vi kontrollerer ikke selv hjemmel, gjeld eller planforhold. Dette arbeidet skjer tidligere, med en uavhengig advokat som De betaler, slik at møtet hos notarius publicus blir den formaliteten det skal være, i stedet for tidspunktet da noe blir oppdaget.
De vanligste spørsmålene om notarius publicus
- Hvem velger notarius publicus?
- Etter sedvane velger den som betaler den største delen av gebyrene, noe som ved et vanlig kjøp som regel er kjøperen. Ved et belånt kjøp er dette en lovfestet rett, ikke en sedvane: Ley 5/2019 garanterer tydelig låntakerens frie valg og hindrer långiveren i å styre valget mot en notarius publicus långiveren foretrekker.
- Hvorfor bruke en cheque bancario i stedet for en vanlig bankoverføring?
- En banksjekk trukket på Deres egen spanske konto gjør at penger og nøkler kan skifte hender i samme rom, på samme tidspunkt. Dette er den tradisjonelle måten spanske overtakelser struktureres på. Stadig flere bruker i stedet en bekreftet overføring som er avtalt å være på konto før møtet, og dette er like gyldig. Uansett registrerer notarius publicus nøyaktig hvilken metode som ble brukt i skjøtet.
- Kan jeg ha en autorisert tolk ved signeringen?
- Ja, og det er lurt å avtale dette på forhånd i stedet for å spørre på selve dagen. De har rett til å få skjøtet forklart ordentlig før De signerer det, og en autorisert tolk er den formelle måten å sikre dette på, i stedet for å stole på en tospråklig venn eller en hastig oppsummering i rommet.
- Hva skjer hvis notarius publicus oppdager et problem med dokumentene på selve dagen?
- Signeringen gjennomføres ikke før problemet er løst. Dette er sjeldent nettopp fordi en ordentlig gjennomført prosess løser dokumentproblemene flere uker tidligere, under den juridiske kontrollen og stadiet med privat kontrakt. Dette er hele argumentet for ikke å behandle møtet hos notarius publicus som det første reelle kontrollpunktet.
