Administrasjon av korttidsutleie på Costa del Sol, fra lisens til utbetaling
Ikke alle eiendommer på denne kysten kan leies ut til turister, og det er det første som må avklares. Andalusia, kommunen og sameierforeningen har hver sin vetorett, og siden april 2025 kan en sameierforening nekte et nytt korttidsutleieforhold med tre femtedels flertall. Derfor begynner vi med å undersøke om utleie er lovlig på akkurat Deres adresse, og først deretter snakker vi om driften. Hvis det er mulig, håndterer vi alt med vårt eget team og våre egne rengjørere: lisensen sammen med advokaten Deres, annonsene, prisfastsettelsen, alle gjester, klargjøringen mellom oppholdene, politiregistreringen som Spania krever, og én månedlig oversikt med pengene på Deres spanske konto. Vi tar 20 % + MVA av hver bestilling, og ingenting dersom det ikke blir bestilt noe.
Først må det avklares om De i det hele tatt har lov til å leie den ut
Å kjøpe en eiendom på denne kysten og å leie den ut til turister er to forskjellige tillatelser, og den siste følger ikke automatisk med. Om korttidsutleie er mulig på en bestemt adresse, avgjøres av tre separate instanser, og alle tre må si ja. To nesten identiske leiligheter i samme boligområde kan få helt forskjellige svar.Dette betyr mer enn noe annet på denne siden, fordi det er det eneste som ikke kan rettes opp senere. En provisjon kan forhandles, en annonse kan skrives om, og en rengjører kan byttes ut. En sameierforening som har stemt mot korttidsutleie, har truffet sin beslutning, og eiendommen De kjøpte av den grunnen, er nå en eiendom De eier av en annen grunn.
| Hvem avgjør | Hva den avgjør | Hvem kontrollerer det, og når |
|---|---|---|
| Andalusia og turistregisteret | De regionale reglene for en bolig for turistformål, samt selve registreringen. De kan ikke lovlig annonsere korttidsutleie uten dette. Siden juli 2025 finnes det også et separat nasjonalt registreringsnummer fra det statlige utleieregisteret, som plattformene krever før en annonse publiseres. En eiendom som oppfyller kravene, har derfor i dag begge deler. Det regionale registeret godtar heller ikke en registrering i en kommune som har innført sin egen begrensning, og slik kan kommunens vedtak overstyre det regionale vedtaket. | Advokaten Deres sender inn søknaden sammen med oss. Før det undersøker vi om eiendommen i det hele tatt kan registreres, fordi en lisenssøknad for en eiendom som ikke kan få lisens, betyr penger og uker brukt på ingenting. |
| Kommunen | Kommunene fastsetter sine egne begrensninger, og flere har strammet inn reglene for nye turistutleieforhold i de mest trafikkerte områdene. Svaret gjelder den enkelte kommunen, og noen ganger det enkelte området, og dette er den av avgjørelsene som endres oftest. | Vi undersøker reglene for akkurat Deres adresse før det brukes penger på fotografering eller klargjøring. En regel som gjaldt i nabokommunen, eller i fjor, er ikke et svar. |
| Sameierforeningen | Siden 3. april 2025 krever oppstart av et nytt korttidsutleieforhold uttrykkelig samtykke fra et flertall på tre femtedeler av eierne. Forhold som allerede eksisterte før dette, kan bli vurdert annerledes. Det er et spørsmål for advokaten Deres, ikke for oss. | For en bruktbolig leser vi vedtektene og møtereferatene, og advokaten Deres kontrollerer dem. For et nybygg spør vi utbyggeren på forhånd om utleie var tillatt etter sameiets regler. For en eiendom De allerede eier, leser vi hva som er besluttet siden De kjøpte den. |
Kan jeg i det hele tatt leie ut leiligheten min til turister?Ikke automatisk. Det avhenger av den konkrete eiendommen, kommunen, sameiets regler og de gjeldende reglene for turistinnkvartering. Derfor kontrollerer vi korttidsutleie før reservasjonen dersom utleie er en del av grunnen til at De kjøper. For en eiendom De allerede eier, gjelder de samme tre kontrollene, men de gjennomføres nå i stedet for da.
Det står i annonsen at turistlisens er tilgjengelig. Er det tilstrekkelig?Nei. En lisens som finnes i dag, forteller Dem hva som var riktig da den ble gitt, ikke hva sameiet besluttet på sitt siste møte, eller hva kommunen har gjort med nye registreringer siden. Den gjelder heller ikke automatisk ved enhver eierskifte, slik selgere ofte antar. Vi kontrollerer den aktuelle situasjonen skriftlig for den konkrete eiendommen, og advokaten Deres bekrefter den.
Hva som er gratis, og hva de 20 % faktisk gjelder
Dette består av to deler, og de prises helt forskjellig. Det er gratis å finne ut om en eiendom kan leies ut, og det forblir gratis enten De senere bruker oss eller ikke, fordi svaret beskytter Dem mot den ene feilen på denne siden som ikke kan gjøres om. Driften av utleien er den betalte tjenesten, og den betales av det eiendommen tjener.Grunnen til at den første delen er gratis, er ikke sjenerøsitet. Hvis utleie er grunnen til at De kjøper, og det viser seg at det ikke er mulig, vil vi heller at De finner det ut før reservasjonsdepositumet enn etterpå, og det vil De også.
Gratis, enten De bruker oss eller ikkeDen betalte tjenesten, 20 % + MVA av hver bestilling
- De sender oss en adresse, og vi forteller Dem om korttidsutleie i det hele tatt er lovlig mulig der
- Vi gjennomfører registreringen sammen med advokaten Deres, utarbeider annonsen, fastsetter prisene og markedsfører eiendommen.
- Hvis De kjøper med oss, kontrolleres lovligheten av utleien før reservasjonsdepositumet betales, som en del av kjøpet
- Deretter administrerer vi kalenderen, holder registreringen oppdatert og håndterer kontakten med sameiet som driftsansvarlig, ikke som kjøper.
- Vi forteller Dem hvilke eiendommer og kommuner som faller bort hvis eiendommen må gi inntekter
- Vi fastsetter prisen på eiendommen uke for uke, basert på det som faktisk skjer i markedet den aktuelle sesongen.
- Vi sier tydelig fra når en eiendom ikke vil egne seg godt for utleie, også når det ellers er en eiendom vi kunne solgt Dem
- Vi følger hver gjest fra det første spørsmålet til anmeldelsen, og våre egne renholdere klargjør boligen mellom oppholdene.
- Hvis svaret er nei, får du begrunnelsen, og det koster deg ingenting.
- Du får én oppgave hver måned med inntektene på den spanske kontoen din og alle kostnadene spesifisert i samme dokument.
Én ting endrer seg uansett ikke. Hvis du sier nei til utleietjenesten, blir ikke den kostnadsfrie delen dårligere. Kontaktene, svarene og den vanlige hjelpen etter overtakelsen fortsetter nøyaktig som før. Hvis du heller vil at boligen bare skal stå og bli tatt vare på, er det en annen og rimeligere tjeneste.
Jeg har ikke kjøpt ennå. Kan dere undersøke en bolig før jeg legger inn et tilbud?Ja, og dette er det mest nyttige vi gjør på dette området. Fortell oss hvilken bolig det gjelder og hva du har tenkt å bruke den til, så forteller vi deg hva alle tre myndighetene sier, og hva som fortsatt må bekreftes av en advokat. Hvis du kjøper gjennom oss, skjer dette automatisk før reservasjonen. Hvis ikke, koster det fortsatt ingenting.
Hva vi faktisk gjør, og hva pengene går til
Korttidsutleie er ikke en passiv inntektsordning. Det er en liten virksomhet innen gjestfrihet, med inngangsdøren din som fasade. Noen må svare på en melding klokken elleve om kvelden, avgjøre om en bestilling tre uker frem i tid er riktig priset, være til stede når en gjest ikke får åpnet porten, registrere hver ankomst hos politiet og sørge for at boligen faktisk er ren fire timer etter at den siste gjesten har reist. Det er dette arbeidet gjelder, og 20 % er prisen for å slippe å gjøre det selv.Tabellen nedenfor viser hele omfanget. Den er bevisst detaljert, fordi forskjellen mellom én forvalter og en annen nesten aldri ligger i prosentsatsen som oppgis først.
| Hva | Slik faktureres det | Hva det betyr i praksis |
|---|---|---|
| Dette inngår i 20 % | ||
| Annonsene og kanalene | Inkludert i provisjonen | Profesjonelle bilder, annonseteksten og boligen publiseres på Airbnb, Booking.com og de andre portalene via én kanaladministrator. Dermed styrer én kalender alle kanalene, og boligen kan ikke dobbeltbookes. Vi skaffer også våre egne direkte gjester, som ikke medfører noen plattformprovisjon. |
| Prisfastsettelsen | Inkludert i provisjonen | Prisene fastsettes etter sesong, ukedag og hva som faktisk selger den aktuelle måneden, og justeres etter hvert som kalenderen fylles. En fast pris per natt er den vanligste grunnen til at en bolig tjener mindre enn naboboligen. |
| Hver gjest, fra det første spørsmålet til anmeldelsen | Inkludert i provisjonen | Forespørsler, bestillingen, ankomstinformasjon, problemet ved midnatt, utsjekkingen, tvister og anmeldelser. Uansett hvilket språk gjesten skriver på, og det er ikke tsjekkisk og ofte heller ikke engelsk. |
| Innsjekking og adgang | Inkludert i provisjonen | Ankomsten håndteres på stedet, også for gjester som lander klokken ett om natten, og for dem som ikke får åpnet porten. Vi håndterer nøkler, koder og adgang, slik at du ikke trenger å ordne dette fra Tsjekkia. Standardløsningen er en nøkkelboks ved boligen. Den er enkel, rimelig og svikter ikke når wifi-forbindelsen gjør det. Hvis du heller ønsker en smartlås, er det også mulig. Da skjer ankomsten som selvinnsjekking med en kode som utstedes for hver bestilling og slutter å virke ved utsjekking, noe som passer godt ved sene flyavganger. Ingen av alternativene endrer hva du betaler oss. Provisjonen er en fast sats på 20 % + mva., uansett om noen møter gjesten ved døren eller ikke, fordi det aldri var selve møtet som var den kostbare delen av arbeidet. |
| Registrering av gjester hos politiet | Inkludert i provisjonen | Spania krever at hver gjest registreres for hvert opphold, og plikten ligger hos verten, ikke plattformen. Registreringen gjøres i SES.HOSPEDAJES, systemet til innenriksdepartementet, og vi sender den inn digitalt ved innsjekking for hver gjest og hver bestilling. Dette er én av to plikter som eiere som leier ut privat, ofte ikke vet at finnes, og det er den som kan medføre bot. |
| Klargjøringen mellom oppholdene | Inkludert i provisjonen | Våre egne renholdere, ikke et innleid byrå, sørger for samme standard hver gang. Sengetøyet skiftes, og boligen fotograferes etter avreise, slik at tilstanden den ble forlatt i, er dokumentert og ikke et spørsmål om ord mot ord. |
| Månedsoppgaven og utbetalingen | Inkludert i provisjonen | Ett dokument i måneden: hva som kom inn fra hver bestilling, hva som gikk ut og hvorfor, provisjonen vår og beløpet som settes inn på den spanske kontoen din. Ikke bare en totalsum uten underlag. Oppgaven er dessuten et sammendrag, ikke grensen for hva du kan se, fordi du også får tilgang til en portal med kalenderen og bestillingene: hva som er bekreftet, hva som kommer, og hvilke datoer som fortsatt er ledige, uten at du trenger å spørre noen. Eiere som ønsker å følge med hver uke, kan gjøre det, mens eiere som bare vil lese ett dokument i måneden og ikke noe mer, er det vanligste. |
| Belastes gjesten, ikke deg | ||
| Rengjøringsgebyret | Gjestene betaler det | Hver bestilling inkluderer et rengjøringsgebyr, slik det gjør for enhver bolig du selv har bestilt. Gebyret belastes gjesten, trekkes ikke fra inntekten din, og vi beholder det med fradrag for vaskeritjenester, som utgjør omtrent 12 til 15 € per gjest for håndklær og sengetøy. |
| Betales av leieinntektene og spesifiseres på oppgaven din | ||
| Mindre reparasjoner mens boligen leies ut | Betales av inntektene, til kostpris | En ødelagt persienne, en defekt varmtvannsbereder eller en vannkoker som må erstattes. Kostnaden betales av det boligen har tjent, og føres på oppgaven med fakturaen som dokumentasjon. Ingenting legges på toppen, og vi tar ikke imot betaling fra håndverkeren for å ha formidlet oppdraget. |
| Koordinering av håndverker for et større arbeid | 25 € / t, pluss 25 € for kjøringen | Samme sats som for boligforvaltningen vår, og kjøringen er gratis når den sammenfaller med en klargjøring vi uansett skulle utføre. Håndverkerens faktura er hans. Vår faktura gjelder bare tiden noen må være til stede. |
| Ikke vår oppgave. Noen andre gjør det, og vi samarbeider med dem | ||
| Turistlisensen og registreringen | Din advokat, én gang | Sendes inn av advokaten din og utarbeides sammen med oss. Dette er en kostnad du betaler én gang, før den første gjesten, og den står i pristabellen nedenfor. |
| Skatt på leieinntekten | Din skatterådgiver | Vi er ikke skatterådgivere, og denne siden blir ikke i det stille til skatterådgivning. Vi gir rådgiveren Deres tall per måned, i det formatet vedkommende ber om. Hva som er fradragsberettiget, og med hvilken sats, avhenger av Deres skattemessige bosted. |
| Forsikring | Formidlet | En forsikring som er skrevet for en eier som bor i boligen, er ikke den samme som en forsikring for en eiendom med betalende gjester, og det er ikke valgfritt å fortelle forsikringsselskapet sannheten om hva eiendommen brukes til. En spesialist håndterer dette. |
Hvem snakker med gjestene, og på hvilket språk?Det gjør vi, på det språket gjesten skriver på, vanligvis engelsk, spansk eller tysk. De er ikke med i samtalen i det hele tatt, med mindre noe krever en avgjørelse fra Dem, og De er aldri personen en gjest sender melding til ved midnatt fordi klimaanlegget har sluttet å virke.
Bruker dere et innleid rengjøringsfirma?Nei. Rengjøringspersonalet er vårt eget og står på vår egen lønningsliste, og rengjøring er en virksomhet vi driver, ikke en tjeneste vi kjøper inn. Det er den klart største praktiske forskjellen mellom forvaltere på denne kysten, fordi en klargjøring som ikke skjer i tide, betyr en kansellert bestilling og en anmeldelse De ikke kan fjerne.
Slik flyttes pengene
Dette er delen eierne spør om sist og bekymrer seg mest for, så her er hele kjeden. Ingenting ved den er uvanlig, men nesten ingen offentliggjør den, og en eier som ikke kjenner rekkefølgen på disse trinnene, kan ikke vite om en oppgjørsoversikt er korrekt.
- Gjesten bestiller og betalerGjesten betaler døgnprisen pluss rengjøringsgebyret, enten til plattformen eller direkte til oss. Plattformen trekker sin egen provisjon på dette tidspunktet. Denne prosentsatsen fastsettes av Airbnb eller Booking, ikke av oss, og vises som en egen linje på oppgjørsoversikten, i stedet for å være innbakt i noe som tilhører oss.
- Oppholdet gjennomføres og boligen klargjøresInnsjekking, selve oppholdet, utsjekking, deretter rengjøring og sengetøy. Rengjøringsgebyret gjesten betalte, dekker dette, og det berører aldri Deres inntekt. Vaskeritjenestene trekkes fra dette gebyret og utgjør omtrent 12 til 15 € per gjest.
- Kostnader som gjelder eiendommen, trekkes fraEn reparasjon, en utskifting, en forbruksvare eller et besøk som noen måtte foreta for å gi tilgang. Hver kostnad spesifiseres med tilhørende faktura. Ingenting legges oppå håndverkerens pris, og ingenting trekkes fra håndverkeren for formidlingen.
- Våre 20 % trekkes fra restenDet er en andel av leieinntekten, og derfor er det ingenting å betale i en måned uten bestillinger. Provisjon etter at eiendommens egne kostnader er trukket fra, i stedet for før, er modellen som sørger for at våre interesser peker i samme retning som Deres.
- Resten går til Deres spanske kontoHver måned til en konto i Deres navn i Spania. De trenger en spansk konto til dette, og vi kan vise Dem siden om hvordan De åpner en dersom De ikke har en ennå.
- Oppgjørsoversikten følger medEtt dokument: hver bestilling, hver kostnad, provisjonen og utbetalingen. Det er også dokumentet skatterådgiveren Deres trenger, som er en annen grunn til at det spesifiseres i stedet for å oppsummeres.
Det vi bevisst ikke gjør, er å oppgi et månedlig beløp De kan forvente. Hva en eiendom tjener, avhenger av markedet, eiendommen, anmeldelsene og prisfastsettelsen, og en forvalter som lover et tall før den første sesongen, har ikke fortalt Dem sannheten om hvilke av disse faktorene vedkommende kontrollerer.
Hva det koster
Én provisjon, avtalt før noe starter, og ingenting å betale før eiendommen gir inntekter. Det er ingen etableringsavgift, ingen månedlig fastavgift, ingen annonseavgift og ingen kostnad for fotograferingen.
| Hva | Hvor mye | Hva det betyr |
|---|---|---|
| Vår provisjon | 20 % + MVA per bestilling | Fast pris. Trekkes fra leieinntekten etter at eiendommens egne kostnader er trukket fra. Det nøyaktige beløpet bekreftes for Deres eiendom før De bestemmer Dem, fordi en eiendom som krever mer arbeid for å bli leid ut, koster mer å drifte. |
| Kom i gang | 0 € | Fast pris. Profesjonell fotografering, annonseteksten, prisoppsettet og publiseringen av eiendommen i kanalene er inkludert i provisjonen. De blir ikke bedt om penger før eiendommen har gitt inntekter. |
| En måned uten bestillinger | 0 € | Fast pris. Provisjonen utgjør bare en andel av leieinntekten, så en tom måned koster Dem ingenting. De kan også avslutte når De vil, og bekreftede bestillinger gjennomføres ved avslutningen. |
| Eiendomsforvaltning i tillegg til utleie | 0 € | Fast. Hvis boligen gir inntekter gjennom oss, er forvaltningsdelen allerede dekket av utleieprovisjonen, og det er ingen separat forvaltningsavgift. |
| Rengjøring mellom opphold | Gjesten betaler | Fast pris. Belastes gjesten som rengjøringsgebyr ved hver bestilling, slik at det ikke trekkes fra Deres inntekt. Vi beholder det, med fradrag for vaskeritjenester på omtrent 12 til 15 € per gjest for håndklær og sengetøy. |
| Koordinering av håndverker | 25 € / t, pluss 25 € for kjøringen | Fast pris, og samme sats som for vår eiendomsforvaltning. Frafalles når arbeidet utføres i forbindelse med en klargjøring som uansett skulle gjennomføres. |
| Turistlisensen og registreringen | 150 til 400 €, én gang | Foreløpig beløp. Sendes inn av Deres advokat, utarbeides sammen med oss og betales én gang før den første gjesten. Det er advokatens gebyr, ikke vårt, og det avhenger av eiendommen. |
| Plattformprovisjon | Fastsettes av plattformen | Airbnb og Booking tar sin egen prosentandel før pengene når oss. Vi fastsetter den ikke, og vi tar ingen andel av den. Den vises som en egen linje på oppgjørsoversikten Deres, og en direkte gjest belastes ikke for den. |
Hva er vilkårene, og hva skjer med bookingene mine hvis jeg avslutter avtalen?Det finnes en skriftlig avtale. Den er enkel, og De kan avslutte den når De ønsker. Bookinger som allerede er bekreftet, respekteres ved avslutning, fordi en gjest som har bestilt i god tro, ikke bør miste ferien sin på grunn av et bytte av forvalter. Ingenting annet har noen oppsigelsesfrist, og kalenderen, annonsen og bildene tilhører Dem.
De fire tingene alle eiere spør om før de sier ja
Disse spørsmålene kommer alltid i samme rekkefølge, og ingen av dem er urimelige. Det er hjemmet Deres, og forslaget går ut på at fremmede skal sove der mens De er to tusen kilometer unna.
- Fremmede i hjemmetAlle gjester identifiseres og registreres hos politiet før de får tilgang til eiendommen. Dette er en lovpålagt plikt, ikke en tjeneste vi har funnet på. Bookinger kontrolleres, og en forespørsel som ser ut til å gjelde en fest snarere enn en ferie, avslås. Vi vil heller miste en helg enn et godt naboforhold.
- Hva om de ødelegger noe?Tre ulike ordninger dekker dette, og hvilken som gjelder, avhenger av hvor bookingen kom fra. Derfor er det nyttig å kjenne til alle tre. En booking gjennom en plattform dekkes av plattformens egen vertsgaranti eller skadeforsikring, og kravet går gjennom plattformen. En booking som kommer direkte til oss, har et depositum som innbetales før ankomst og tilbakebetales etter at eiendommen er kontrollert. I tillegg kommer Deres egen forsikring, som må være tegnet for en eiendom med betalende gjester, ikke for en eierbolig, fordi en forsikring som beskriver feil bruk, vil avslå kravet. Det som får alle de tre ordningene til å fungere, er dokumentasjon: Eiendommen fotograferes etter hvert gjestebytte, slik at både tilstanden ved gjestens ankomst og ved avreise er dokumentert med dato. Småting går stadig i stykker. De repareres med inntektene og føres på oppgjørsoversikten, og ingen fremmer krav for et vinglass.
- Blir dette en jobb?Det er en jobb. Det er vår jobb. De deltar ikke i kommunikasjonen med gjestene, fastsetter ikke prisene i kalenderen, må ikke purre på en renholder og trenger ikke registrere noen hos noen. Det De mottar, er en månedlig oppgjørsoversikt og en sjelden beslutning som koster penger.
- Mister jeg bruken av hjemmet mitt?Nei. De blokkerer datoene De ønsker før sesongen og bruker eiendommen selv. Det vanlige mønsteret er det motsatte av det mange forventer: Eiere kommer i skuldersesongene og til jul, når kysten uansett er hyggeligere å oppholde seg på, og lar eiendommen gi inntekter gjennom sommerukene de neppe ville ha brukt.
Kan jeg ha mine egne ting i eiendommen?Et låst eierskap er normalt, og de fleste av eierne våre har et slikt skap. Alt annet må kunne erstattes, fordi noe på et tidspunkt vil bli ødelagt eller tatt. Tommelfingerregelen er at alt De ville være lei Dem for å miste, ikke bør befinne seg i en eiendom som gjester bruker.
Når eiendommen er Deres
De fastsetter Deres egne datoer først, og kalenderen bygges rundt dem. I praksis betyr det at De forteller oss før sesongen hvilke uker De ønsker, og blokkerer andre datoer senere så lenge de ikke allerede er solgt. En bekreftet booking kan ikke avbestilles for å gi plass til Dem. Det er den eneste reelle begrensningen, og den gjelder også for alle hoteller.Det er verdt å være ærlig om avveiningen, fordi den utgjør hele beslutningen. Ukene da eiendommen tjener mest, er ukene De helst vil være her. En eier som ønsker august hvert år og samtidig vil at eiendommen skal dekke kostnadene sine, ber om to forskjellige ting. Det er bedre å vite det på forhånd enn å oppdage det i juni. Eiere som er her flere ganger i året og benytter skuldersesongene, er som regel svært fornøyde med denne ordningen. Eiere hvis eneste reise er de to første ukene i august, er som regel mer fornøyde med en eiendom de ganske enkelt eier.Og De ankommer en eiendom som faktisk er klar, noe som ofte undervurderes. Den er rengjort etter samme standard som for en betalende gjest, sengetøyet er rent, og alt som sluttet å fungere i mars, ble reparert i mars, i stedet for at De skulle oppdage det klokken elleve om kvelden med en koffert i gangen.
Hvis korttidsutleie ikke er mulig
Noen ganger er svaret på det første avsnittet nei. Sameiet har stemt imot det, kommunen har stengt for nye registreringer, eller bygningen var ganske enkelt aldri tilrettelagt for det. Det betyr ikke at eiendommen eller samtalen er over. Det betyr bare at en annen plan er nødvendig.
- LangtidsutleieHvis bygningen ikke tillater korttidsutleie, kan De vanligvis likevel leie ut eiendommen langsiktig, bare ikke gjennom Airbnb eller Booking. Inntekten er lavere per måned og langt mer stabil, og De har én leietaker i stedet for førti gjester. Avveiningen er den viktige: Eiendommen er bebodd, så De kan ikke bruke den selv.
- Mellomlang utleie, noen måneder av gangenMånedlig vinterutleie er et reelt marked langs denne kysten, fordi nordeuropeere kommer hit om vinteren og sommergjestene har reist. Det ligger mellom de to andre alternativene: bedre inntekt enn ved langtidsutleie, samtidig som eiendommen er ledig i de månedene De faktisk ønsker å bruke den.
- Og vi kan tilby begge deler hvis De spørBegge deler tilbys etter forespørsel og er ikke standardprodukter. Fortell oss om behovet, så sier vi om eiendommen passer. Når vi påtar oss oppdraget, legger vi eiendommen ut på Idealista, der leietakerne langs denne kysten faktisk leter, og vi betaler selv for fotograferingen. Det er ingen oppstartsavgift og ingenting å betale for å få annonsen publisert. Poenget er ikke generøsitet. Det er at en eiendom som står tom fordi utleien ikke ble noe av, ikke er verdt noe for noen av oss.
- Eie og få den ivaretattHvis eiendommen ikke skal gi inntekter, blir spørsmålet hvem som passer på et tomt hjem. Det er en separat og langt rimeligere tjeneste, og den beskrives på en annen side.
- Vent og sjekk igjenEt sameie kan stemme på nytt, og en kommune kan endre reglene sine i begge retninger. Hvis svaret er nei i dag, er det verdt å vite hva som måtte endres for at svaret skulle bli ja. Det kan vi fortelle Dem, i stedet for å gjette.
Jeg har allerede leid ut eiendommen selv. Hva skjer med annonsen og vurderingene mine?Vi overtar kalenderen i stedet for å begynne på nytt. Bekreftede bookinger respekteres på de eksisterende vilkårene, og der det er mulig, beholder vi den eksisterende annonsen slik at historikken med vurderinger ikke går tapt. En annonse med to års vurderinger tjener mer enn en ny annonse uten vurderinger. Det som vanligvis endres først, er prisfastsettelsen og fotograferingen. Fortell oss før De signerer noe, fordi en overtakelse midt i en sesong må planlegges rundt bookingene som allerede finnes.
Det vi kontrollerer før det brukes penger
Dette gjøres før fotograferingen, før søknaden om lisens og før noen penger flyttes. Det tar dager, ikke uker, og det meste er kontorarbeid. Resultatet er et enkelt svar: ja, og her er det som kreves, eller nei, og her er grunnen. Hvis svaret er nei, har vi begge spart mye tid, og De har ikke betalt noe.| Hva vi kontrollerer | Hvorfor det avgjør svaret | Dette får De |
|---|---|---|
| Selve eiendommen | ||
| Dokumentasjon for bruk og beboelighet | En eiendom kan ikke registreres for turistbruk uten dokumentene som bekrefter at den er lovlig beboelig. For et nybygg følger disse med ved overtakelsen. For en eldre bruktbolig mangler de av og til helt, noe som er et problem som oppstod før Dem. | Bekreftet i dokumentene, med manglene spesifisert. Alt som mangler, går til Deres advokat, ikke til oss. |
| Om en registrering kan eksistere på denne adressen | En søknad om lisens for en eiendom som ikke kan ha en slik lisens, koster flere uker og advokathonoraret, og ender der den begynte. | Kontrollert mot registeret før noe sendes inn. |
| Planløsningen, sengene og det reglene krever | Turistinnkvartering har minstekrav, og antallet gjester De lovlig kan ta imot, avgjør hva eiendommen kan tjene i større grad enn den nattlige prisen. | En skriftlig kapasitet og hva som må endres for å øke den. |
| Kommunen og registeret | ||
| Kommunens egne begrensninger | Flere kommuner har strammet inn reglene for nye turistutleier, og dette avgjøres kommunevis og noen ganger distriktsvis. Det andalusiske registeret godtar ikke en registrering der kommunen har begrenset den. | Den aktuelle situasjonen for Deres nøyaktige adresse, datert, slik at De vet når den ble kontrollert. |
| Om reglene er under vurdering | En regel som snart skal endres, er like viktig som en som allerede er endret, og det er forskjellen mellom å bruke penger på klargjøring nå og å vente i tre måneder. | Hva som er kjent og hva som ikke er kjent, sagt klart i stedet for fremstilt som sikkert. |
| Sameierforeningen | ||
| Sameiets vedtekter | Et forbud kan være skrevet inn i vedtektene og ganske enkelt aldri nevnt av noen som selger eiendommen. Dette er det samme dokumentet som Deres advokat leser før et kjøp. | Gjennomlest, med de relevante klausulene sitert for Dem. |
| Møtereferatene | Det avgjørende flertallet på tre femtedeler kan allerede ha blitt oppnådd, eller stå på dagsordenen for et møte ingen har fortalt Dem om. En avstemning som er planlagt til neste måned, kan avgjøre hele grunnen til at De kjøper. | Gjennomlest så langt tilbake som de finnes, med alt relevant fremhevet. |
| Sameiets faktiske holdning | En bygning der utleie er lovlig, men naboene er fiendtlig innstilt, er en bygning der hver gjest blir til en klage. Dette er en vurdering, ikke et dokument, og den er verdifull å ha. | En ærlig vurdering, også når den er grunnen til at vi ville sagt nei. |
| Om det faktisk vil fungere | ||
| Gjestenes registrering og driftsforpliktelsene | Hver gjest må registreres for hvert opphold, og ansvaret ligger hos verten. Dette er det eiere som leier ut privat, oftest ikke vet om. | Klargjort før den første bookingen og utført digitalt ved hver innsjekking. |
| Adgang, nøkler og hvordan gjesten kommer inn | Et inngjerdet boligområde med en kode sameiet ikke vil utlevere, eller en bygning der portneren nekter turistgjester adgang, gjør en god eiendom til en som er umulig å drifte. | Gjennomgått i praksis, ikke tatt for gitt. |
| Om vi rekker det i tide | Utsjekking klokken ti og innsjekking klokken tre gir fire timer til full rengjøring og skift av sengetøy. Hvis teamet vårt ikke pålitelig kan være der, ligger eiendommen utenfor det vi påtar oss, og vi vil heller si det enn å akseptere den. | Et klart ja eller nei, basert på hvor eiendommen faktisk ligger. |
| Det eiendommen trenger før den første gjesten | Senger, sengetøy, et kjøkken som fungerer for seks personer i stedet for to, blendingsgardiner på soverommene og et klimaanlegg som er blitt vedlikeholdt. En eiendom som er innredet for en eier, er sjelden innredet for gjester. | En liste der det nødvendige er skilt fra det som kan gjøres senere. |
Slik begynner det
Kjøpet består av femten trinn og avsluttes med nøklene. Dette er det som skjer etterpå. Hvis De kjøpte gjennom oss, fant utleievurderingen i trinn 01 allerede sted før reservasjonen, så dette begynner ved trinn 02. Hvis De ikke gjorde det, begynner det med en adresse og en telefonsamtale.Steg 15 av 15 og videre
- EgnethetsvurderingenGratis, omtrent antall dagerDe gir oss adressen og forteller hva De ønsker å gjøre med eiendommen. Vi undersøker de tre lagene og gir Dem et skriftlig svar med begrunnelsen. Dette er kostnadsfritt, enten De går videre eller ikke, og det er steget som avgjør alt som skjer etterpå.New buildVi spør utbyggeren på forhånd om korttidsutleie er tillatt etter reglene for sameiet, fordi det i et nybygg kanskje ennå ikke finnes referater å lese, og vedtektene er utbyggerens utkast. Det er langt enklere å få svaret før overtakelse enn etterpå.ResaleVi leser vedtektene og møtereferatene, og Deres advokat kontrollerer dem. For en eiendom som tidligere har vært leid ut, undersøker vi også om den eksisterende registreringen overføres, eller om en ny må meldes inn, fordi selgere ofte tar for gitt det første alternativet, og det er ikke alltid riktig.
- Vi besiktiger eiendommenFør annonseringVi påtar oss ikke en eiendom vi ikke har sett. Det er under besøket det virkelige svaret kommer frem: hvordan eiendommen vil ta seg ut på bilder, hvor mange personer som kan sove komfortabelt der, ikke bare rent teknisk, hva som mangler, om terrassen er grunnen til at noen bestiller den, og hvor raskt teamet vårt kan komme inn og ut på en skiftedag.
- Lisensen, sammen med Deres advokatUkerRegistreringen meldes inn av Deres advokat og forberedes sammen med oss. Parallelt forteller vi Dem hva eiendommen trenger før den første gjesten, fordelt på det som er nødvendig og det som kan vente til etter den første sesongen.
- Fotografering, annonsering og prissettingOmtrent dagerProfesjonelle bilder, en annonse utformet for hver kanal, en priskalender tilpasset sesongen den lanseres i, og eiendommen publisert på plattformene gjennom én kalender. Alt dette er inkludert i provisjonen, og De blir ikke fakturert for noe av det.
- Den første gjesten og den første avregningenFra dette tidspunktetBestillingene kommer inn, eiendommen klargjøres mellom dem, og en måned senere får De den første avregningen og den første utbetalingen. Deretter hører De fra oss når noe krever en avgjørelse, og ellers én gang i måneden.
Gjøre det selv eller ikke
Den samme eiendommen, den samme sesongen, to måter. Venstre kolonne viser hva privat utleie fra Tsjekkia faktisk innebærer, ikke en karikatur av det.| På egen hånd eller gjennom et annet byrå | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Hvem bekreftet at De kan leie ut? | Vanligvis ingen. En agent sa ja, eller annonsen oppga at en lisens var tilgjengelig, og ingen av delene er et dokument. | Det gjør vi, på alle tre nivåer, før det brukes penger. Vi betrakter ikke en agents svar som en bekreftelse. |
| Hvem svarer gjesten klokken elleve om kvelden | Det gjør De, på engelsk, i en annen tidssone, om en varmtvannsbereder De aldri har sett. | Det gjør vi, på gjestens språk, og De får vite om det gjennom avregningen. |
| Hvem rengjør mellom oppholdene | Et rengjøringsbyrå De aldri har møtt, bestilt via en melding, og De får vite at de ikke har kommet, fra den neste gjesten. | Våre egne renholdere, ansatt hos oss og etter en tidsplan vi kontrollerer. |
| Hvem registrerer gjestene hos politiet | De, for hvert opphold, og de fleste private utleiere vet ikke at plikten finnes. | Gjort digitalt ved hver innsjekking, som en del av tjenesten. |
| Hvem betaler for en ødelagt kjele i august? | De, ved en overføring fra Tsjekkia, etter å ha funnet en rørlegger som svarer på et språk De ikke snakker. | Betalt av inntektene til kostpris, spesifisert i avregningen, mens noen er til stede under arbeidet. |
| Hva skjer i en måned uten bestillinger | 0 €, og annonsen blir liggende der. | 0 €. Provisjonen er en andel av inntektene, så ingen inntekter betyr ingen provisjon. |
| Hva det koster når den faktisk leies ut | Plattformens provisjon, pluss Deres egen tid, som er kostnaden ingen regner med. | 20 % + MVA av bestillingen, pluss plattformens egen provisjon, og ingen plattformprovisjon i det hele tatt på våre direkte gjester. |
| Språket alt foregår på | Spansk med rådhuset, sameiet og håndverkeren. Engelsk med gjestene. | Tsjekkisk med oss, alt annet gjør vi. |
Leiligheten ga mening. Et møte ingen hadde nevnt, avgjorde utfallet.
Dette er en av sakene som allerede finnes på hjemmesiden vår, og den hører mer hjemme på denne siden enn noe annet sted, fordi korttidsutleie var hele grunnen til at kunden kjøpte. En leilighet til 495.000 € i Mijas, som passet budsjettet og måten kunden ønsket å bruke den på. Den var allerede reservert, og depositumet var betalt.- Hva kunden kjøpteEn leilighet som passet budsjettet og planen. Korttidsutleie var en del av planen. Eiendommen var reservert, og reservasjonsdepositumet var betalt.
- Hva vi fantI samarbeid med advokaten fant vi ut at det var berammet et sameiemøte kort tid etter reservasjonen, og at dagsordenen omfattet en avstemning om korttidsutleie. Informasjonen som ville avgjøre om kjøpet var fornuftig, sto ikke i annonsen.
- Hva vi gjordeVi anbefalte å ikke gå videre automatisk bare fordi eiendommen allerede var reservert. Vi ventet på resultatet av avstemningen.
- Slik endte detAvstemningen tillot ikke det kunden hadde regnet med. Vi anbefalte å ikke gå videre med kjøpet. Reservasjonsdepositumet ble tilbakebetalt, og kunden trakk seg fra avtalen.
Kunden unngikk ikke bare et dårlig kjøp. Kunden mistet heller ikke reservasjonsdepositumet.
Slik betales det
- VertGjestene betaler døgnprisen og rengjøringsgebyret. Plattformen trekker sin egen provisjon fra dette før beløpet kommer til oss, og en gjest som bestiller direkte hos oss, belastes ikke med noe av dette.
- DeDe betaler ingenting på forhånd og ingenting månedlig. Våre 20 % og eiendommens egne kostnader trekkes fra det eiendommen har tjent, og begge deler spesifiseres på samme oppgjørsoversikt.
- Arevont20 % av hver bestilling, rengjøringsgebyret minus klesvasken, og 25 € per time når noen må være til stede på eiendommen for en håndverker. Det er alt. Ingenting kommer fra noe annet sted, og en håndverker belastes ikke for formidlingen.
Det er ingenting å betale ved oppstart, og ingenting å betale i en måned uten bestillinger. Avtalen løper videre, og De kan avslutte den når De ønsker, mens bekreftede bestillinger blir respektert ved avslutningen.Hvis vi også håndterer korttidsutleie av eiendommen, er det ikke noe separat forvaltningsgebyr i det hele tatt: tilsynsdelen er allerede dekket av utleieprovisjonen. Det er ikke en rabatt vi har funnet på for denne siden. Det er slik de to tjenestene alltid har hengt sammen.Alt De allerede har hos oss, forblir som det er. Kontaktene, svarene og den vanlige hjelpen etter overtakelsen har ingen pris og vil aldri få det, uansett om eiendommen tjener én euro eller ikke.
Vi håndterer eiendomsforvaltning, rengjøring og komplett korttidsutleie selv.
Det vi ikke vil fortelle Dem, og når De ikke bør gjøre dette
Vi garanterer ikke belegg, og vi garanterer ikke inntekt. Det bør heller ingen ærlig forvalter gjøre. Hva en eiendom tjener, avhenger av markedet, selve eiendommen, vurderingene og prisene, og vi kontrollerer de to siste av disse fire faktorene. Alle som oppgir et tall før de har sett eiendommen Deres og før den første sesongen er over, forteller Dem noe de ikke kan vite.Det er også grunnen til at det ikke finnes ett eneste inntektstall noe sted på denne siden. Ingen beleggsgrad, ingen gjennomsnittlig døgnpris, ingen avkastning. Vi hadde slike tall i den gamle versjonen av denne siden, men de var plassholdere som ingen hadde kontrollert, og det er verre enn å ikke ha noen tall. Når vi publiserer tall her, vil de være reelle tall fra eiendommer vi faktisk forvalter, og frem til da er fraværet det ærlige svaret.Utleie er den eneste reelle risikoen ved hele kjøpet, og det er verdt å gjenta dette både til slutt og i begynnelsen. Vi har sett kjøpere bygge et helt budsjett rundt leieinntekter, for så å oppdage at sameiet hadde stemt mot korttidsutleie. Hvis utleie er grunnen til at De kjøper, må De kontrollere dette før reservasjonsdepositumet, enten De gjør det med oss eller med noen andre.Vi gjør bare dette fra Manilva til Marbella: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís og Marbella. Utenfor disse fem sier vi nei. En forvalter som ikke kan ha en renholder på døren på en skiftedag, er et telefonnummer, ikke en virksomhet, og å ta imot pengene Deres for noe slikt ville vært verre enn å ikke ha siden i det hele tatt. Av samme grunn tar vi også bare inn et begrenset antall eiendommer.Og det finnes en versjon av Dem som ikke bør gjøre dette. Hvis Deres eneste reise i året er de to første ukene i august, vil utleie beslaglegge ukene De faktisk ønsker å bruke. Hvis eiendommen ligger et sted med lite liv utenfor sesongen, kan den bli leid ut i ti uker og stå tom i førtito, noe som er mye arbeid for svært lite. Hvis De helst ikke vil at andre skal sove i sengen Deres, er det et helt legitimt svar, og det finnes en rimeligere tjeneste for Dem: noen passer på eiendommen, men ingen bor der.
De vanligste spørsmålene om korttidsutleie
- Hva er provisjonen Deres, og kommer det noe annet i tillegg?
- 20 % av hver bestilling, trukket fra leieinntekten etter at eiendommens egne kostnader er dekket. Det koster ingenting å starte, det er ingen månedsavgift, ingen annonseavgift og ingen kostnad for fotografering. Den nøyaktige prosentsatsen bekreftes for eiendommen Deres før De bestemmer Dem, fordi en eiendom som krever mer arbeid for å bli leid ut, koster mer å drifte. Det eneste andre som noen gang vises på en oppgjørsoversikt, er plattformens egen provisjon, kostnader eiendommen selv har pådratt seg, og 25 € per time hvis noen måtte være til stede for en håndverker.
- Når og hvordan får jeg betalt?
- Månedlig, til en konto i Deres navn i Spania, med en oppgjørsoversikt som viser hver bestilling, hver kostnad og provisjonen. De trenger en spansk bankkonto til dette. Hvis De ikke har en ennå, er det en separat og enkel oppgave, og det finnes en egen side om dette.
- Hvem registrerer gjestene hos politiet?
- Det gjør vi, digitalt, ved hver innsjekking. Spania krever dette for hver gjest ved hvert opphold, og plikten ligger hos verten, ikke hos Airbnb eller Booking. Dette er én av to ting som eiere som leier ut privat, oftest ikke kjenner til. Den andre er at eiendommen må være registrert før den i det hele tatt kan annonseres.
- Kan jeg bruke eiendommen selv?
- Ja. De blokkerer datoene De ønsker før sesongen og bruker den. Den eneste begrensningen er at en bekreftet bestilling ikke kan avbestilles for å gjøre plass, og dette er den samme regelen som ethvert hotell følger. De fleste eiere som er fornøyde med denne ordningen, kommer i skuldersesongene og til jul, og lar eiendommen tjene penger gjennom sommeren.
- Hva skjer hvis noe går i stykker mens en gjest er på eiendommen?
- Det tar vi oss av. Småting repareres samme dag, betales av inntekten og vises på oppgjørsoversikten Deres med fakturaen som dokumentasjon. Alt som er kostbart, får en pris og en melding til Dem før det utføres, med mindre det aktivt fører til skade. I så fall stanser vi først skaden og ringer Dem etterpå. De er ikke personen en gjest skal sende melding til om en varmtvannsbereder.
- Garanterer De en minsteinntekt eller et minsteantall netter?
- Nei, og det bør heller ingen ærlig forvalter gjøre. Resultatene avhenger av markedet, eiendommen, vurderingene og prisene. Det vi vil gjøre, er å fortelle Dem før vi begynner om vi tror eiendommen vil bli godt leid ut, også når svaret er at den ikke vil det. Vi vil heller miste eiendommen fra porteføljen enn å ta inn en som fører til en skuffet eier.
- Hvor lang tid tar det fra første samtale til første gjest?
- Egnethetskontrollen tar noen dager. Tillatelsen og registreringen gjennom advokaten er det som tar lengst tid, og det dreier seg om uker snarere enn dager. Fotografering, annonser og prissetting tar noen dager når eiendommen er klar. Det som vanligvis avgjør tidsplanen, er ikke papirarbeidet, men om eiendommen er møblert og utstyrt for gjester. For en tom eiendom som er kjøpt ubemøblert, er dette en separat oppgave med sin egen leveringstid.
- Betaler jeg skatt i Spania av leieinntektene?
- Ja, og inntekten beregnes forskjellig for periodene eiendommen er leid ut, og periodene De bruker den eller den står tom. Fradragsberettigede kostnader kan trekkes fra leieinntekten når de juridiske vilkårene er oppfylt, og beregningen avhenger av Deres skattemessige bosted og hvordan eiendommen brukes. Vi er ikke skatterådgivere og later ikke som om vi er det. Det vi leverer, er de månedlige tallene rådgiveren Deres trenger, i det formatet vedkommende ber om.
