Vanlige spørsmål om kjøp av eiendom i Spania
Dette er svarene vi gir på telefonen, med de samme formuleringene. Tjuefire spørsmål, de utenlandske kjøperne stiller oftest, gruppert etter hva De arbeider med, ikke alfabetisk. Hvert svar avsluttes med en lenke til siden som går grundig gjennom temaet.
- omtrent over kjøpesummen for et nybygg
- 13 %
- omtrent over kjøpesummen for en bruktbolig
- 9 %
- omtrent så stor del av verdien som en bank finansierer for en ikke bosatt
- 50 %
- hvor mange ganger De må reise til Spania
- 1×
Hvordan fungerer det egentlig å kjøpe i Spania, og hvor lang tid tar det?
En ferdigstilt bolig tar fra noen uker til noen måneder fra reservasjon til nøklene overleveres, og et nybygg kan ta ytterligere to år. Én reise er nok, og to er bedre, fordi nesten alle trinn kan signeres ved hjelp av en fullmakt.Hvordan fungerer hele kjøpsprosessen, og hvor lang tid tar den?
For en ferdigstilt bolig bør De vanligvis regne med flere uker til flere måneder fra reservasjon til nøklene mottas. Ved nybygg avhenger det av prosjektets byggetrinn. De kan kjøpe en ferdigstilt leilighet, men også et prosjekt som skal ferdigstilles i løpet av de neste to årene. Vi beskriver hele prosessen ovenfor, fra valg gjennom juridiske kontroller til notarius publicus.
Hvor mange ganger må jeg besøke Spania?
Én gang er nok, og to ganger er bedre. Hele prosessen kan håndteres på avstand med en fullmakt, men vi foretrekker likevel at De besøker stedet minst én gang.
Kan jeg kjøpe eiendom selv om jeg ikke bor i Spania?
Ja. Kjøp av eiendom og spansk oppholdstillatelse er to forskjellige ting. De kan eie en eiendom som ikke-resident, og mye av prosessen kan håndteres gjennom en fullmakt.
Trenger jeg NIE og en spansk bankkonto for å kjøpe eiendom?
De trenger NIE. En spansk bankkonto er svært nyttig i praksis. NIE er et identifikasjonsnummer for utlendinger som De trenger ved kjøpet, til skatter og i andre eiendomsrelaterte saker. Vi ordner dette med en advokat i god tid, fordi det er unødvendig å komplisere kjøpet ved å vente på det når De skal signere.
Hvem bør eie eiendommen?
De, begge ektefellene eller noen andre, avhengig av familiens og den økonomiske situasjonen. Det finnes ikke ett enkelt riktig svar. Eierstrukturen kan senere påvirke arv, skatter og salget, så det er bedre å avgjøre dette sammen med en advokat og skatterådgiver før kjøpekontrakten signeres, ikke på notarius publicus' kontor. Hvis De kjøper som par, har barn, eier betydelige verdier i Spania eller vurderer å kjøpe gjennom et selskap, bør De fortelle advokaten dette helt fra begynnelsen.
Hva vil kjøpet koste utover prisen?
Rundt 13 % i tillegg til prisen for et nybygg og rundt 9 % for en bruktbolig, og hvis De trenger boliglån som ikke-resident, bør De planlegge med å låne omtrent halvparten av verdien banken fastsetter, i stedet for de 70 eller 80 % De kanskje forventer.Hvor mye vil kjøpet totalt koste meg utover eiendomsprisen?
For et nybygg bør De beregne omtrent 13 % i tillegg til kjøpesummen, og rundt 9 % for en bruktbolig. Den største forskjellen gjelder skattene: For et nybygg betaler De 10 % merverdiavgift og også AJD i Andalucía, mens dokumentavgiften for en bruktbolig er 7 %. I tillegg kommer advokat, notarius publicus, eiendomsregister og flere mindre poster. De kan beregne hele kjøpesummen ovenfor på siden basert på eiendomsprisen.
Hvor mye egenkapital trenger jeg hvis jeg ønsker boliglån?
Det avhenger hovedsakelig av om De kjøper et nybygg eller en bruktbolig.For et nybygg er det lurt å ha omtrent 20 til 40 % av kjøpesummen tilgjengelig for betalinger som kan forfalle før prosjektet er ferdigstilt. De trenger også egne midler til skatter og ekstra kjøpskostnader, inkludert 10 % merverdiavgift og andre kostnader knyttet til overdragelsen.For en bruktbolig bør De som ikke-resident realistisk sett forvente at banken finansierer omtrent halvparten av verdien den tilordner selve eiendommen. De må derfor ha resten av kjøpesummen og kjøpskostnadene tilgjengelig fra egne midler.For en eiendom som koster 500.000 €, er egne kontantmidler derfor ofte ikke 100.000 eller 150.000 €, men betydelig mer. Derfor ordner vi finansieringen før reservasjonen, ikke først når De har bestemt Dem for en bestemt eiendom.
Kan jeg få boliglån som EU-borger?
Ja, men som ikke-resident bør De ikke automatisk forvente finansiering på 70 eller 80 % av prisen.Med inntekt i en annen valuta enn euro er det realistisk å forvente finansiering på rundt 50 % av verdien banken fastsetter. For enkelte kunder kan tilbudet være bedre, mens det for andre kan være dårligere, avhengig av inntekt, gjeld, alder, inntektsvaluta og den aktuelle banken.Det er også viktig at banken ikke beregner boliglånet ut fra kjøpesummen, men ut fra sin egen verdivurdering. Hvis De kjøper for 500.000 €, men banken verdsetter eiendommen til 470.000 €, beregnes finansieringen ut fra 470.000 €.Derfor undersøker vi før De velger eiendom hvilken finansiering De realistisk kan forvente, og hvor mye egne midler De vil trenge.
Hvordan overfører jeg penger fra en annen valuta til euro?
De vil betale den største delen av kjøpet i euro, så for et større beløp er det fornuftig å vurdere ikke bare overføringsgebyret, men først og fremst den faktiske valutakursen. De kan overføre pengene gjennom Deres egen bank eller en spesialisert valutavekslingstjeneste, og for større beløp lønner det seg å sammenligne tilbudene. Fremfor alt bør De ikke vente med overføringen til siste øyeblikk. Banken kan be Dem dokumentere pengenes opprinnelse eller forsinke overføringen på grunn av en intern kontroll. Basert på betalingsplanen forteller vi Dem på forhånd når De vil trenge hvert beløp.
Må jeg dokumentere hvor pengene mine kommer fra?
Ja. Ved en større transaksjon bør De forvente at banken og andre involverte parter ber Dem dokumentere midlenes opprinnelse. Hvis pengene kommer fra salg av et selskap, utbytte, investeringer eller en annen mer kompleks struktur, bør De ordne dokumentasjonen før De begynner å overføre pengene.
Et nybygg koster rundt 13 % mer enn kjøpesummen, en bruktbolig rundt 9 %Det samme svaret som på det første spørsmålet i denne gruppen, presentert slik at de to alternativene kan sammenlignes side om side. Veiledende tall fra vår egen kostnadskalkulator på hjemmesiden.
Bruk denne på Deres egen pris i stedet for et eksempel. Kalkulatoren tar eiendomsprisen og viser hele kjøpet, post for post.
| Nybygg | Bruktbolig | |
|---|---|---|
| Totalt tillegg til prisen | rundt 13 % | rundt 9 % |
| Hovedskatten | 10 % MVA | overføringsskatt 7 % |
| andalusisk stempelavgift | AJD | ikke belastet |
| Også til betaling | advokat, notarius publicus, eiendomsregister og flere mindre poster | advokat, notarius publicus, eiendomsregister og flere mindre poster |
Hvor er pengene Deres faktisk utsatt for risiko, og hva beskytter dem?
Bare ett sted: reservasjonen, som er den eneste betalingen som skjer utenfor garantisystemet. Alt etter dette er beskyttet enten av en bankgaranti utstedt i Deres navn eller av at Deres egen advokat avgjør når pengene frigis.Hvordan er pengene mine beskyttet?
Det avhenger av om De kjøper et nybygg eller en bruktbolig.For et nybygg er bankgarantien den viktigste beskyttelsen. Betalinger De sender til utbyggeren før byggingen er ferdigstilt, må være beskyttet i henhold til den konkrete betalingsordningen. Før pengene sendes, kontrollerer advokaten kontoen, dokumentasjonen og sikkerheten som gjelder for betalingen. For betalinger som dekkes av en bankgaranti, mottar De en bekreftelse knyttet til det konkrete beløpet og kjøperen.For en bruktbolig er prosessen lagt opp på en annen måte. Advokaten overvåker kontraktene, fristene og overføringsmåten, slik at selgeren først mottar pengene når de faktisk skal frigis i henhold til transaksjonen.Det handler altså ikke bare om hvor De sender pengene. Før hver betydelige betaling kontrollerer advokaten hvorfor De sender pengene, til hvem og på hvilke vilkår.
Kan reservasjonsgebyret refunderes dersom advokaten finner et problem?
Det avhenger av ordlyden i reservasjonsavtalen og varierer fra utbygger til selger. Reservasjonsgebyret er den eneste betalingen utenfor garantisystemet, så det bør være lite, og avtalen må tydelig angi vilkårene for tilbakebetaling. Derfor leser advokaten avtalen før pengene sendes, ikke etterpå.
Hva vil advokaten kontrollere før jeg undertegner noe?
Hvem som faktisk eier eiendommen, om det finnes pant, tvangsfullbyrdelsessaker eller andre heftelser, om opplysningene i eiendomsregisteret er korrekte, om det finnes gjeld til sameiet, og om den juridiske statusen samsvarer med det De kjøper. For en bestemt eiendom utvides kontrollene ut fra eiendommens type og historikk.
Trenger jeg egen advokat?
Ja. En uavhengig advokat som representerer Dem, ikke utbyggeren eller selgeren. Advokaten kontrollerer eierskap, gjeld, heftelser, tillatelser, kontrakter og eiendommens juridiske status før De forplikter Dem til kjøpet. Vi ansetter ikke advokater og mottar ikke provisjon fra dem for anbefalinger. Vi gir Dem flere alternativer, og De kan velge selv.
Hva om utbyggeren ikke fullfører prosjektet?
Alle betalinger som gjøres før bygningen er ferdigstilt, må etter loven være dekket av en bankgaranti utstedt i Deres navn. Advokaten Deres vil kontrollere den nøyaktige ordlyden i garantien for Deres enhet før noen betaling sendes, og vil fortelle Dem nøyaktig hva den dekker.
Kan jeg arve den tidligere eierens gjeld?
Enkelte gjeldsforpliktelser og heftelser knyttet til eiendommen kan berøre den nye eieren. Derfor kontrollerer vi før kjøpet ikke bare selgeren, men også selve eiendommen. Advokaten kontrollerer blant annet eiendommens status overfor sameiet og innhenter de relevante attestene før undertegning.
Fire antakelser som koster kjøpere pengerAlle disse besvares grundig i spørsmålene ovenfor. Til sammen er dette de fire tingene utenlandske kjøpere oftest tar feil av før noen har lest en kontrakt.
Det kjøpere antarDet som faktisk er sant
- Alle betalinger er sikret
- Reservasjonen er den eneste betalingen som gjøres utenfor garantisystemet. Derfor må den være liten, og kontrakten som fastsetter vilkårene for å få den tilbake, må leses før pengene overføres, ikke etterpå.
- Utvikleren tar risikoen for et uferdig nybygg
- Bare hvis papirarbeidet er i orden. Hver betaling før bygget er ferdigstilt, må dekkes av en bankgaranti utstedt i Deres navn, og advokaten Deres kontrollerer den nøyaktige ordlyden for Deres enhet før noe sendes.
- Et boliglån dekker 70 til 80 prosent
- Ikke for en ikke bosatt som betaler i en annen valuta enn euro. Planlegg med rundt halvparten av verdien banken selv fastsetter, og merk at banken låner ut på grunnlag av sin egen verdivurdering, ikke prisen De avtalte.
- Ingen leieinntekter betyr ingen spansk skatt
- Det må likevel leveres en skattemelding. Modelo 210, skatten på beregnet inntekt for ikke bosatte, gjelder en tom bolig, og de fleste eiere oppdager dette sent.
Kan De leie ut eiendommen til turister?
Ikke automatisk. Det avhenger av den aktuelle eiendommen, kommunen og sameiets egne regler. Derfor kontrolleres dette før De reserverer, og ikke først oppdages i etterkant.Kan jeg leie ut eiendommen til turister for korte opphold?
Ikke automatisk. Det avhenger av den aktuelle eiendommen, kommunen, sameiets regler og gjeldende regler for turistinnkvartering. Derfor kontrollerer vi om korttidsutleie er mulig før reservasjonen dersom utleie er en av grunnene til at De kjøper eiendommen.
Hva koster det å eie den hvert år?
IBI, sameieavgift, renovasjon, forsikring, tjenester og en spansk skatteoppgave, også i et år hvor De aldri leier ut eiendommen. Sameieavgiften er vanligvis den kostnaden som forklarer hvorfor to lignende leiligheter har forskjellige eierkostnader.Hva betaler jeg hvert år?
IBI, sameieavgifter, renovasjonsgebyrer, forsikring, strøm og vann, samt også skatteforpliktelser i Spania for personer som ikke er skattemessig bosatt der. Den største forskjellen mellom to leiligheter med omtrent samme pris skyldes ofte sameieavgiftene. Derfor viser vi de faktiske årlige kostnadene for en bestemt eiendom i stedet for ett generelt beløp.
Betaler jeg skatt i Spania selv om jeg ikke leier ut eiendommen?
Ja. Modelo 210, skatt på beregnet inntekt for personer som ikke er skattemessig bosatt i Spania. På Deres språk forklarer den nesten ingenting, og de fleste eiere oppdager dette altfor sent.
Hva om jeg trenger å selge boligen om to eller tre år?
De kan selge den når som helst. Spørsmålet er til hvilken pris og hvor raskt. Eiendommer med noe fremtidige kjøpere også vil etterspørre, selges lettest videre: en god mikrolokasjon, utsikt, riktig orientering, gangavstand til det meste eller et prosjekt av høy kvalitet. Derfor vurderer vi ved kjøp ikke bare om De liker eiendommen i dag, men også hvem De til slutt skal selge den til. Ved salg som ikke-bosatt må De også regne med kostnader og skatter knyttet til salget.
Blir boligen i familien?
Ja, og dette kan forberedes på forhånd. Spansk arveavgift gjelder, men Andalusia tilbyr gunstige lettelser for nære familiemedlemmer. I testamentet kan De også velge at arven skal reguleres av loven i Deres eget land, og et kort spansk testament kan spare familien Deres for flere måneders papirarbeid.
Er det bedre å kjøpe enn å leie, og er denne kysten riktig for budsjettet Deres?
Hvis De kommer én gang i året i to uker, er det enklere å leie. Hvis De kommer flere ganger i året, begynner det å gi mening å eie, og under omtrent 250.000 € for selve eiendommen vil vi fortelle Dem at Costa Blanca sannsynligvis er det bedre valget.Vil kjøp av eiendom gjøre meg skattemessig bosatt i Spania?
Nei. Det å eie en eiendom gjør Dem ikke i seg selv skattemessig bosatt i Spania. Skattemessig bosted vurderes ut fra Deres faktiske situasjon, blant annet hvor mye tid De tilbringer i Spania og hvor sentrum for Deres økonomiske og personlige interesser er. Hvis De ønsker å tilbringe en større del av året her eller flytte permanent, bør De drøfte skattemessig bosted med en rådgiver før De flytter. Det kan påvirke hvordan Spania vurderer inntektene og eiendelene Deres utenfor Spania.
Er det bedre å kjøpe eller leie?
Hvis De kommer én gang i året i to uker og eiendommen ellers ville stå tom resten av året, kan det være enklere å leie.Men når De kommer hit flere ganger i året eller tilbringer en lengre del av året på Costa del Sol, begynner det å gi langt mer mening å eie en eiendom. De trenger ikke å lete etter en ledig leiebolig hver gang, forholde Dem til sesongpriser eller flytte mellom forskjellige leiligheter. De ankommer ganske enkelt med en liten koffert, og alt annet venter allerede på Dem hjemme.Dette er enda viktigere hvis De reiser med hund eller barn, eller ønsker å komme i flere uker eller måneder. Gode langtidsleieboliger er ikke alltid enkle å finne, og i høysesongen kan de være svært dyre.Og hvis De leier ut eiendommen på lovlig vis når De ikke bruker den, kan leieinntektene dekke en betydelig del av de årlige eierkostnadene. Med en velvalgt eiendom betaler De ikke bare for et sted å besøke i ferien, men eier et annet hjem som kan generere inntekter deler av året.Derfor fokuserer vi vanligvis mer på når det begynner å lønne seg å kjøpe enn på om det i det hele tatt lønner seg, når vi arbeider med kunder som ønsker å komme hit regelmessig.
Costa del Sol eller Costa Blanca?
Det avhenger hovedsakelig av budsjettet Deres og hva De forventer av Spania.Costa Blanca er generelt rimeligere, og med samme budsjett kan De kjøpe betydelig mer der. Costa del Sol er dyrere, men tilbyr en sterkere livsstil året rundt, internasjonal infrastruktur, Malaga lufthavn, golf, skoler, helsetjenester og et stort internasjonalt miljø.Hvis De har mindre enn omtrent 250.000 € til selve eiendommen, vil vi si direkte at vi sannsynligvis ikke ville fokusert på Costa del Sol. Utvalget til denne prisen er svært begrenset, og det samme budsjettet kan gi betydelig mer mening på Costa Blanca.Fra omtrent 300.000 € begynner det å dukke opp reelle muligheter på Costa del Sol, men det avhenger fortsatt av beliggenheten, avstanden til havet, eiendommens tilstand og krav til utsikt eller utleie.
Hva tjener vi på kjøpet Deres?
Provisjonen betales av utbyggeren eller selgeren og er allerede inkludert i prislisten deres, så kjøperen betaler oss ingenting ekstra. Vi ansetter ikke advokatene vi anbefaler, og vi tar heller ingen provisjon fra dem.Det lengre svaret finner De på én side i stedet for i en trekkspillmeny her, fordi dette er spørsmålene som avgjør om De stoler på noe annet på dette nettstedet, og de fortjener mer enn fire setninger.
Tjue minutter på telefonen besvarer det en generell spørsmål og svar-side ikke kan
Nesten alle spørsmålene på denne siden har et annet svar for en bestemt eiendom i en bestemt by, og det er svaret De faktisk trenger. Dette er de samme formuleringene vi bruker i samtalen. Det er i samtalen de anvendes på eiendommen Deres.Tjue minutter, helt uforpliktende, og De kan ta med en eiendom De har funnet et annet sted. Har De allerede en boligannonse foran Dem, kan De sende den til oss i stedet. Da får De svaret om den aktuelle eiendommen, ikke om eiendom generelt.