Korttidsutleie av eiendom i Spania: lisens, regler og kostnader
På 30 sekunder
Tre separate myndigheter må godkjenne at De kan leie ut en eiendom på Costa del Sol til turister: regionen, gjennom VUT-registeret, kommunen og sameierforeningen, som kan forby dette fullstendig med et flertall på tre femtedeler. Det separate nasjonale annonseringsnummeret ble kjent ugyldig av Høyesterett i mai 2026, så det regionale VUT-registeret er det som gjelder.
Hvem trenger VUT-lisens, og hvem gjør ikke det?
VUT er den andalusiske lisensen for turistutleie, og uten en slik lisens kan en eiendom ikke lovlig leies ut til feriegjester. Hvis noen del av planen Deres omfatter nattlige eller ukentlige bestillinger gjennom Airbnb, Booking.com eller en lignende plattform, trenger De en VUT-lisens, uansett hvor få uker i året De planlegger å leie ut. De eneste utleieforholdene som faller utenfor denne regelen, er langtidsutleie med en lovbestemt minstevarighet. Dette er et annet regelsett, som behandles i en egen veiledning.Lisensen gjelder eiendommen og personen som registrerer den, ikke hele bygningen. To identiske leiligheter i samme bygning kan ha ulike svar. Dette skyldes at den tredje godkjenningsporten, avstemningen i sameierforeningen, avgjøres per bygning og ikke per enhet, og at den kan endres etter at en av eierne har kjøpt leiligheten sin. Per 17. august 2026 administrerer Andalucía den regionale godkjenningsporten gjennom det reviderte VUT-registeret (vivienda de uso turística), Decreto 31/2024 og Decreto-Ley 1/2025. Å få bare én av de tre godkjenningene er den vanligste måten en utenlandsk kjøper ender opp med å eie en eiendom som ikke kan leies ut lovlig.
De tre trinnene i rekkefølge
- RegionenWho decidesJunta de Andalucía, VUT-registerWhat it grantsDen regionale lisensen for i det hele tatt å annonsere eiendommenIf noEiendommen kan ikke lovlig leies ut til turister, uansett pris og plattform.
- KommunenWho decidesKommunens egen planleggingsvurderingWhat it grantsIngen kommunal blokkering av nye registreringer i dette distriktetIf noFlere kystkommuner har stanset nye registreringer i de mest belastede distriktene. Et VUT-nummer kan ikke utstedes der, uansett hvordan eiendommen er.
- SameietWho decidesEt tre femtedels flertall av eiere og kvoterWhat it grantsTillatelse fra bygningen, separat fra lisensenIf noEt gyldig VUT-nummer og en velvillig kommune kan fortsatt ikke overstyre en avstemning i sameierforeningen mot utleie, siden 3. april 2025.
Kan jeg leie ut leiligheten bare noen få uker i året uten å registrere den?Nei. Det finnes ikke noe unntak fra registreringskravet for et minimum antall netter. Å annonsere selv én uke uten VUT-nummer og den tilhørende nasjonale registreringen er samme lovbrudd som å drive utleie av eiendommen hele året. Boten beregnes ut fra aktiviteten, ikke ut fra hvor stor del av året den omfattet.
Hva krever forskriften om beboelighet inne i leiligheten?
Den reviderte forskriften fastsetter regler, ikke anbefalinger. Den angir minstekravene en eiendom må oppfylle før en tillatelse gis. Et bilde i en annonse dokumenterer ikke at noen av disse kravene er oppfylt.
- SoveplasserMaksimalt 4 personer per soverom, hvorav høyst 2 i køyesenger, samt opptil 2 personer til på en sovesofa i stuen (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, art. 6.1). Det ofte gjentatte tallet «6 per soverom» stammer fra den gamle, opphevede teksten.
- KlimastyringKlimaanlegg fra mai til august og oppvarming fra desember til mars i alle beboelige rom. Flyttbare enheter er nå uttrykkelig tillatt, noe den gamle teksten ikke tillot (art. 6.1).
- Fast inventarEn fast liste over påkrevde gjenstander til kjøkken, bad og sengetøy, en røykvarsler og et brannslukningsapparat, angitt i et vedlegg i stedet for å være overlatt til skjønn (Anexo).
- Operatørens plikterEt telefonnummer som er tilgjengelig 24 timer i døgnet, rengjøring mellom hvert opphold, offisielle klageskjemaer på stedet, en evakueringsplan på baksiden av døren og en kvittering med RTA-koden (art. 6.2).
- Reguleringsmessig samsvarAnsvarserklæringen som sendes inn for å registrere eiendommen, må nå angi at bruken er forenlig med kommunens reguleringsstatus, og en negativ kommunal uttalelse annullerer registreringen (Decreto-Ley 1/2025).
Status per 17. august 2026, basert på vår egen verifiserte gjennomgang av den reviderte forskriften, ikke på en offentlig veiledning som fortsatt beskriver den opphevede teksten. Generell informasjon, ikke en erstatning for at Deres advokat bekrefter den gjeldende ordlyden opp mot Deres konkrete eiendom.
Har sameierforeningen vetorett, uavhengig av tillatelsen?
Ja, og dette er hindringen de fleste selgere ikke nevner. Siden 3. april 2025 kan en sameierforening godkjenne, begrense, fastsette vilkår for eller forby turistutleie i bygningen. Dette krever et flertall på tre femtedeler av eierne, som representerer tre femtedeler av sameieandelene. En eiendom kan ha et helt gyldig VUT-nummer og likevel ligge i en bygning der utleie er forbudt. Disse to forholdene er ikke motstridende, fordi de besvarer forskjellige spørsmål.Arevont kontrollerer alle tre hindringene, regionen, kommunen og sameierforeningen, før De bruker en eneste euro på møbler, fotografering eller en søknad om tillatelse. Dette er en del av tjenesten for utleieadministrasjon. Kontrollen er kostnadsfri, enten De senere benytter tjenesten eller ikke. Det er det mest nyttige De kan gjøre før De reserverer en eiendom som De delvis kjøper for å leie ut.
Før De reserverer
- Les sameiets vedtekter og referatene fra de siste to åreneAvstemningen med krav om tre femtedeler kan allerede ha funnet sted eller stå på dagsordenen for et møte som ingen har fortalt Dem om.
- Where
- Innhentes fra selgeren eller sameiets administrator.
- Watch out
- «De vanlige reglene gjelder» er ikke et svar. Hvert sameie fastsetter sin egen holdning gjennom avstemning.
- Sjekk kommunens gjeldende reguleringsstatusFlere kommuner på Costa del Sol har satt nye registreringer av turistutleie på pause i de mest belastede områdene.
- Where
- Kommunens plan- og bygningskontor.
- Watch out
- Et svar som er ett år gammelt, eller som kommer fra en nabokommune, er ikke det samme svaret.
- Få den kostnadsfrie kontrollen av alle tre vilkårene før De bruker penger på møblerArevont kontrollerer regionen, kommunen og sameierforeningen samlet og gir et skriftlig svar.
- Where
- Tjeneste for utleieadministrasjon, kostnadsfri uansett.
Hvis en nabo i bygningen min allerede leier ut leiligheten sin, betyr det at jeg også kan gjøre det?Ikke automatisk. En avstemning som aldri er innkalt, er ikke det samme som en avstemning som sa ja. En eier som allerede leide ut før 3. april 2025, beholder sin eksisterende rettsstilling, som en ny registrering ikke arver. Les vedtektene og referatene fra de siste to årene før De antar at en nabos praksis gjelder for Deres leilighet.
Hva koster det å oppfylle kravene før den første gjesten?
Tre kostnader skiller en tom leilighet fra en lovlig utleieannonse, og ingen av dem er tillatelsesgebyret.
| Innredning i samsvar med forskriften, ikke etter egen smakutleiekvalitet til mellomklassepakke, oppgitte leverandørpriser | 4 500 til 26 000 € |
|---|---|
| Registreringensendt inn av Deres advokat opp mot eksisterende dokumentasjon på beboelighet | Inkludert i advokathonoraret |
| Det nasjonale annonseringsnummeretannullert av Høyesterett i mai 2026; bare den regionale VUT-koden gjelder | Ikke lenger påkrevd |
Ingen av disse tre kostnadene fremgår av en salgsannonse, og ingen av dem er valgfrie dersom eiendommen faktisk skal gi inntekter som korttidsutleie.
Hva De bør avklare før De bruker penger på møbler eller fotografering
Fem kontroller, i denne rekkefølgen, fordi de to første avgjør om resten i det hele tatt er verdt å gjøre.| Bekreft | Hvorfor det avgjør svaret | Slik ser et dårlig svar ut |
|---|---|---|
| Sameiets vedtekter og referatene fra de siste to årene | 3/5-avstemningen kan allerede ha funnet sted, eller stå på dagsordenen for et møte ingen har fortalt Dem om. | «De vanlige reglene gjelder.» Det finnes ingen vanlige regler; hvert sameie stemmer over sin egen løsning. |
| Om kommunen har begrenset nye registreringer | Flere kommuner på Costa del Sol har strammet inn reglene for nye turistutleieboliger i de travleste områdene, kommunevis og noen ganger områdevist. | Et svar som er ett år gammelt, eller kommer fra nabokommunen. |
| Dokumentasjonen for bruk og beboelighet | En eiendom kan ikke registreres uten dokumentene som bekrefter at den er lovlig beboelig, og for en eldre bruktbolig mangler disse av og til helt. | En forsikring fra selgeren i stedet for selve sertifikatet. |
| Sovekapasiteten planløsningen kan romme i henhold til dekretet | Kapasiteten avgjør inntekten mer enn nattprisen, og grensen på 4 per soverom er strengere enn de fleste prospekter legger til grunn. | En kapasitetsopplysning basert på den gamle, opphevede teksten. |
| Om en VUT som ble registrert før De eide eiendommen, fortsatt overføres slik det hevdes | Selgere antar rutinemessig at en registrering automatisk består ved eierskifte. Det stemmer ikke alltid. | «Den har allerede lisens», uten noe dokument som bekrefter hva som overføres og hva som må registreres på nytt. |
At noe kan lisensieres på papiret, og at det faktisk kan leies ut lovlig, er to forskjellige spørsmål
Den samme eiendommen, kontrollert alene sammenlignet med kontrollert med Arevont før De forplikter Dem.| Kontrollert alene | Kontrollert med Arevont | |
|---|---|---|
| Den regionale VUT-registreringen | Bekreftet tilgjengelig. Sier ingenting om de to andre hindringene. | Bekreftet tilgjengelig og kontrollert opp mot hva sameiet og kommunen tillater hver for seg. |
| Sameiets avstemning | Forutsatt ut fra en nabos praksis eller ut fra det salgsagenten sier. | Lest i vedtektene og de faktiske referatene, med dato, før reservasjonen. |
| Møbelkostnaden | Kjøpt først, kontrollert mot inventarvedlegget etterpå. | Budsjettert opp mot kravene i dekretet før én euro brukes. |
| Utfallet hvis én kontroll sier nei | Oppdaget etter lisenssøknaden, møblene og fotograferingen. | Oppdaget før reservasjonen, når det ikke koster noe å trekke seg. |
Hva bare en lokal kontroll kan fortelle Dem om Deres konkrete leilighet
Dette er generell informasjon om det omarbeidede andalusiske dekretet og regelen om avstemning i sameiet, gjeldende per 17. august 2026. Vi har lest det selv, i stedet for å kopiere det fra en offentlig veiledning som fortsatt beskriver den gamle teksten. Dette er ikke juridisk rådgivning om Deres bygning. Reglene varierer mellom kommunene og endres over tid. En advokat bekrefter gjeldende rettstilstand for en bestemt eiendom før De bruker penger på den.Et tidligere uavklart spørsmål er nå avklart: Høyesterett opphevet i mai 2026 kravet om nasjonalt Registro Único-annonseringsnummer (STS 620/2026, bekreftet via domstolenes egen portal), fordi staten gikk utover sin kompetanse. Den andalusiske VUT-registreringen er ikke berørt og er fortsatt registreringen som har betydning. Spør advokaten Deres dersom De registrerte Dem under den nasjonale ordningen i 2025 og vil vite hva De skal gjøre med dette nummeret.Ingen beleggsprosent, døgnpris eller inntekt er oppgitt noe sted ovenfor. Hva en eiendom tjener, er et markedsspørsmål som besvares i en egen veiledning. Det er et annet spørsmål enn om eiendommen i det hele tatt kan leies ut lovlig, som er det eneste spørsmålet denne siden besvarer.
De vanligste spørsmålene om korttidsutleie
- Garanterer kjøp av nybygg at sameiet tillater turistutleie?
- Nei. I et nybygg finnes det kanskje ingen protokoller å lese ennå, fordi sameiet ikke har hatt møte. Vedtektene er fortsatt utbyggerens utkast. Spør utbyggeren direkte og skriftlig om utleie er tillatt etter sameiets regler, før De fullfører kjøpet. Den første avstemningen etter overtakelsen kan gå begge veier.
- Hva skjer hvis jeg leier ut uten et VUT-nummer?
- Den annonserte boligoppføringen er beviset, og kontrollører trenger ikke å oppgi identiteten sin før kontrollen. Bøtene varierer etter overtredelsens alvor, og håndhevingen mot utleie uten registrering har økt kraftig siden omskrivingen i 2024 til 2025, med over 15.300 registreringer kansellert i Andalusia siden 2024. Plattformene fjerner også uregistrerte annonser når et regionalt eller nasjonalt nummer kreves og mangler.
- Kan sameiet ombestemme seg etter å ha stemt ja?
- Et sameie kan stemme på nytt, i begge retninger, på et senere møte. Det som beskytter en eier som allerede leier ut lovlig, er den ikke-tilbakevirkende ordlyden i endringen fra 2025, ikke en permanent garanti for at dagens avstemning består gjennom alle fremtidige avstemninger.
- Er en villa utenfor et sameie enklere å få godkjent for utleie enn en leilighet?
- Sameiets godkjenning faller bort, slik at ett av de tre nivåene fjernes. De regionale og kommunale kravene gjelder fortsatt fullt ut, og en frittliggende villa må fortsatt oppfylle de samme kravene til beboelighet, inventar og kapasitet som en leilighet i en boligblokk.
