Leieinntekter og avkastning: hvor mye tjener en eiendom på Costa del Sol egentlig
På 30 sekunder
En godt drevet korttidsutleie på Costa del Sol gir omtrent 5 til 9 % brutto, mens et langtidsleieforhold gir omtrent 4 til 6 % brutto. Begge ender på omtrent 3 til 4,5 % netto når forvaltningskostnader, skatt og driftskostnader er trukket fra.
Hva er en realistisk bruttoavkastning på Costa del Sol?
Bruttoavkastning er det enkleste og mest ærlige tallet i hele dette temaet. Det er den årlige leien en eiendom genererer, dividert på kjøpesummen, uttrykt i prosent. Det sier ingenting om hva De sitter igjen med. Det er også her nesten alle markedsføringstall diskret stopper.Publiserte markedsrapporter er enige om omtrent 5 til 9 % brutto for en profesjonelt forvaltet korttidsutleie i et turistdominert område (Bromley Estates Marbella, Airbtics Marbella-data og Relo Real Estate, alle fra 2026), og omtrent 4 til 6 % brutto for et langsiktig boligleieforhold (Alta Moderna-statistikk for spansk eiendomsmarked, 2026).
Brutto til netto, trinn for trinn
Prosentandelene over den siste raden viser hvordan fradraget er sammensatt, ikke ett verifisert eksempel. Felleskostnaden, skatteklassen og de løpende kostnadene gjelder hver sin eiendom. Nettoraden bruker det samme intervallet som ellers på denne siden, ikke en ny beregning.
| Mottatt leieden årlige inntekten før kostnader | 100 % |
|---|---|
| Forvaltningsprovisjon20 % av hver bestilling, 0 € i en måned uten bestillinger | -20 % |
| Felleskostnader900 til 6 000 € i året, varierer mye etter boligprosjekt | Varierer |
| IRNR på leieinntekten19 % netto for EU/EØS, 24 % brutto for andre | Varierer |
| Forsikring, vedlikehold og ledighetsesongavhengig og eiendomsspesifikt, gapet som overskriftstallene utelater | Varierer |
| Det som gjenstår, som avkastning på kjøpesummenNettointervall som markedsrapporter er enige om | 3 til 4,5 % |
Dette er intervaller markedsrapportene er enige om per august 2026. Det er ikke tall Arevont har målt eller kontrollert mot sin egen katalog, og ingen enkelt rapport deler alle underliggende data. Betrakt et tall utenfor et av intervallene, i begge retninger, som en påstand som må etterprøves, ikke som et faktum som skal godtas.
Hva reduserer dette tallet til netto?
comunidad de propietarios er eierfellesskapet som forvalter fellesdelene i et boligprosjekt og fastsetter månedsbeløpet. Det kan sammenlignes med et tsjekkisk SVJ, men er ikke det samme. Dette er den klart mest variable posten i hele beregningen. Den bør leses grundig, ikke behandles som en avrundingsfeil.Seks kostnader står vanligvis mellom bruttobeløpet ovenfor og det som kommer inn på Deres konto. Alle er reelle og allerede publisert andre steder på dette nettstedet, ikke anslått bare for denne siden.
| Kostnad | Typisk størrelse | Hvor det fastsettes |
|---|---|---|
| Forvaltningsprovisjon ved utleie gjennom en forvalter | 20 % av hver bestilling | Fastsettes i forvalterens avtale. 0 € i måneder uten bestillinger. |
| Felleskostnader | 900 til 6.000 € per år | Vedtas av eierfellesskapet. Varierer mye mellom boligprosjekter. |
| IBI, årlig eiendomsskatt | 400 til 1.000 € per år for en leilighet | Fastsettes av kommunen, kan ikke forhandles. |
| IRNR på leieinntekten | 19 % netto (EU/EØS) eller 24 % brutto (andre) | Fastsettes av Agencia Tributaria. Avhenger av Deres egen skattemessige bostedsstatus, ikke eiendommen. |
| Forsikring for en eiendom med betalende gjester | Utarbeides spesifikt for denne bruken og prises individuelt | En forsikring for en eier som bor i boligen, dekker ikke dette og kan avslå et krav. |
| Tomgang, vedlikehold og plattformens egen provisjon | Varierer etter sesong, eiendom og kanal | Differansen som nesten alle overskriftsbeløp stilltiende utelater. |
Hvorfor vil en god forvalter nekte å oppgi et tall?
Arevont sin egen side om utleieforvaltning sier dette tydelig, og den er verdt å bruke som et filter for alle andres tall også, ikke bare våre: Ingen ærlig forvalter garanterer beleggsgrad eller inntekt før de har sett eiendommen, vurderingene og hvordan den prises for den kommende sesongen. Et tall som oppgis før dette tidspunktet, er bare et gjetningstall med et valutasymbol ved siden av.Det en god forvalter vil fortelle Dem, og som faktisk er nyttig, er metoden ovenfor brukt på Deres faktiske eiendom etter at forvalteren har sett den innvendig: det reelle bruttointervallet for den adressen og sesongen, samt den reelle kostnadslisten for boligprosjektet, i stedet for de publiserte intervallene. Dette er en egnethetskontroll. Arevont utfører den kostnadsfritt før De bruker én eneste euro, uansett om svaret er oppmuntrende eller ikke.
Hvis ingen vil oppgi et tall, hvordan sammenligner jeg to eiendommer før jeg kjøper?Sammenlign kostnadslisten, som De kan kjenne på forhånd, i stedet for inntekten, som De ikke kan kjenne. To leiligheter til samme pris, der den ene har 900 € i felleskostnader og den andre 4.200 €, er ikke den samme investeringen, selv før det finnes en eneste bestilling. Denne forskjellen er like reell som enhver avkastningsprosent de senere måtte oppnå.
Gir korttids- eller langtidsutleie høyest avkastning?
På overskriftsnivå gir korttidsutleie vanligvis høyere inntekt. Det som reduserer det meste av forskjellen, er kostnadene og forpliktelsene bak hvert tall. Derfor er dette ikke bare «de samme pengene, i to hastigheter».
| Korttidsutleie | Langtidsutleie | |
|---|---|---|
| Oppgitt typisk bruttoavkastning | 5 til 9 % | 4 til 6 % |
| Kostnaden for å komme dit | Møbler, tillatelse, løpende forvaltning. | Kontraktsgjennomgang, mindre forarbeid. |
| Hvor stabil inntekten er | Sesong, prissetting og anmeldelser. | Stabilt, beskyttet av en avtale på 5 til 7 år. |
| Kan sameiet nedlegge veto mot det | Ja, tre femtedels flertall siden 2025. | No similar veto exists. |
| Bruk av boligen selv | Mulig på enkelte tider av året. | Ikke så lenge minsteperioden løper. |
Hva De bør spørre om når noen oppgir et avkastningstall til Dem
Fem spørsmål. Et tall som består alle fem, er verdt å ta på alvor.| Spør | Hvorfor det er viktig | Slik ser et dårlig svar ut |
|---|---|---|
| Er dette brutto eller netto? | De to tallene kan skille seg med halvparten, og et markedsføringstall er nesten alltid det største av de to. | Én enkelt prosent uten angivelse av hva den gjelder. |
| Har denne konkrete boligen blitt undersøkt, eller er dette et gjennomsnitt for postnummeret? | Planløsning, utsikt og etasje gjør en reell forskjell for hva enheten faktisk kan oppnå i leieinntekter. | Et tall oppgitt før en visning eller en gjennomgang av annonsen. |
| Hvilket forvaltningshonorar, skattenivå og sameiegebyr la De til grunn? | Endre ett av de tre, og nettobeløpet endres betydelig. | Ingen oppdeling, eller et forvaltningshonorar som er utelatt i stillhet. |
| Hvilken forutsetning om beleggsgrad ligger til grunn? | En avkastning basert på høysesongpriser hver uke hele året er ikke avkastning, men et best mulig scenario. | «Fullt utleid» eller et tall uten oppgitt beleggsgrad. |
| Er dette et løfte eller et estimat? | Ingen forvalter styrer markedet, bare prissettingen og kvaliteten på annonsen. | En garantert minsteinntekt tilbudt av noen som ikke også bærer risikoen selv. |
Hva disse intervallene ikke er
Det De har her, er en metode og et sett med kildebaserte, daterte markedsintervaller, gjeldende per 17. august 2026. Dette er ikke en verdivurdering, en prognose eller et løfte om en bestemt bolig. Ikke bruk noe tall her i en finansieringsbeslutning som om det var garantert.Vi har ikke utarbeidet egne avkastningsdata for hele katalogen, og vi sier det i stedet for å publisere et gjennomsnitt fremstilt som en måling. Når dette endrer seg, vil disse intervallene bygge på våre egne tall i stedet for markedsrapporter, og vi vil si det tydelig.Nettospennet forutsetter en profesjonelt forvaltet og lovlig eiendom. Ulovlig korttidsutleie, en eiendom som leies ut mot sameiets ønsker, eller en eiendom med et udokumentert tilbygg hører ikke hjemme i denne beregningen. Risikoen ved dette er ikke lavere avkastning. Det er å miste muligheten til å leie ut eiendommen i det hele tatt.
De vanligste spørsmålene om leieavkastning
- Hvorfor forteller Arevont meg ikke bare hva en bolig vil innbringe?
- Fordi vi bare kontrollerer to av de fire forholdene som avgjør dette: prissettingen og kvaliteten på annonsen. Vi kontrollerer ikke de to andre: markedet og boligens anmeldelser. Et tall som oppgis før vi har sett en bolig og gjennomført minst én sesong, er ikke en prognose. Det er en gjetning. Vi vil heller miste en bestilling på grunn av et ærlig «kanskje» enn å få en med et tall vi ikke kan stå inne for.
- Omfatter disse intervallene boligens egen prisstigning?
- Nei. Alt ovenfor gjelder leieavkastning: inntekten boligen genererer, delt på hva den kostet. Det sier ingenting om hvorvidt boligen sannsynligvis vil være mer eller mindre verdt når De til slutt selger. Dette er to separate spørsmål, og å blande dem sammen er en av de vanligste måtene en investeringssak blir oversolgt på.
- Betyr en høyere kjøpesum alltid lavere avkastning?
- Vanligvis, men ikke alltid, fordi avkastning er et forholdstall, og begge sidene kan endre seg. En dyrere bolig på et sterkere utleiemarked kan innbringe nok mer enn en billigere bolig til å opprettholde en tilsvarende eller bedre avkastning. Nettopp derfor må avkastning for svært ulike boliger sammenlignes med den samme kostnadslisten brukt på hver av dem, ikke bare med et overskriftstall.
